ดิฉันได้มีโอกาสเข้าร่วมรับฟังงานสัมมนา Development Around Suvanabhumi Airport - Planning to get it right จัดโดยสถาบันคีนันแห่งเอเชียในวันที่ 15 ก.พ. ที่ผ่านมานี้ และอยากนำสิ่งและหัวข้อที่น่าสนใจมาเผยแพร่ต่อให้ท่านได้ทราบ การสัมมนาครั้งนี้ไม่ได้เน้นเฉพาะตัวสนามบินหรือเฉพาะบริเวณรอบๆเท่านั้น หากแต่ยาวไปถึงตัวเมืองกรุงเทพฯและชลบุรี อย่างแรกที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ คำกล่าวของ Dr. John Kasarda ถึง ปัจจัยแห่งความสำเร็จ นั่น คือ

1. Economically Efficient หรือ ความมีประสิทธิภาพของระบบเศรษฐกิจ โดยรอบสนามบิน ในการนี้ท่านได้ยกตัวอย่างสนามบิน Incheon ของเกาหลีว่า ในแผนแม่บทของเขานั้น ได้กำหนดลักษณะการใช้พื้นที่ไว้ดังต่อไปนี้

- ธุรกิจนานาชาติ 1.5%
- อุตสาหกรรม 3.2%
- โลจิสติกส์ 5.1%
- เชิงพาณิชย์ 1.2%
- เชิงการท่องเที่ยว 4.6%
- ที่อยู่อาศัย 25.8%

การวางแผนแบบนี้ไม่น่าแปลกใจ เพราะในเมื่อมีสนามบินเป็นแม่เหล็กตรงกลาง หรือในภาษาศูนย์การค้าอาจมองได้ว่า สนามบินนั้นถือเป็นผู้เช่าหลักที่คอยดึงดูดคนเข้ามาในย่านนั้น และส่งผลบุญไปสู่กิจการรอบๆด้านตัวเองในขณะเดียวกัน เพราะฉะนั้นถูกต้องที่สุดแล้ว ที่การจัดพื้นที่เป็นที่อยู่อาศัยนั้น จะเป็นสัดส่วนที่มากที่สุดเพราะเมื่อสนามบินนั้นดูดให้มีกิจกรรมทางธุรกิจทั้งภายในและภายนอกสนามบิน ย่อมหมายถึงแหล่งงานที่จะเกิดขึ้นมากมายและที่ตามมาคือ ความต้องการของที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะอยู่ในรูปแบบที่ซื้อขาย เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือในรูปแบบเช่า เช่น อพาร์ตเมนต์ สัดส่วนรองลงมาที่ใช้จัดพื้นที่คือ โลจิสติกส์ และ อุตสาหกรรม

ทั้งนี้เหมาะสมเพราะความใกล้กับสนามบินและท่าเรือแหลมฉบัง การจัดสรรที่ดินสำหรับเชิงพาณิชย์นั้นได้รับสัดส่วนที่น้อยที่สุด หากพื้นที่รอบสนามบินนั้นมีพื้นที่ 60,000 กว่าไร่นั้น แปลว่าเชิงพาณิชย์จะอยู่ที่ประมาณ 720 ไร่ สามารถพัฒนาทั้งอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าขนาดชุมชนได้ประมาณ กว่า 40 แห่ง ซึ่งน่าจะมากพอที่จะรองรับผู้ที่อยู่อาศัยและทำงานบริเวณนั้น

ส่วนพื้นที่เชิงการท่องเที่ยวหากรวมถึงการสร้าง outlet mall ได้ด้วยสัดส่วนนี้ก็น่าจะพอและเป็นสิ่งที่ควรสร้างเพราะการสร้าง outlet mall นี้ต้องการพื้นที่มาก พื้นที่ที่ราคาไม่แพงเพราะไม่สามารถขายสินค้าที่ทำกำไรได้มากนักจึงไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้สูงนัก และสามารถถือได้ว่าเป็นจุดดึงดูดนักท่องเที่ยวได้อีกที่หนึ่งก่อนกลับบ้าน เพราะตามพฤติกรรมผู้บริโภคแล้ว นักท่องเที่ยวนั้นจะท่องเที่ยวตามสถานที่ต่างๆก่อนโดยที่ไม่ต้องการมีสัมภาระมากนัก ไม่ว่านักท่องเที่ยวนั้นจะไปทางพัทยาหรือจะเข้าเมืองกรุงเทพฯ ก็ล้วนแต่ต้องกลับมาที่สนามบิน บวกกับคนในประเทศไทยเองก็จะได้ใช้บริการของ outlet mall นี้ได้ด้วย และการวาง outlet mall นี้ ไม่ควรวางในทำเลที่ใกล้เมืองกรุงเทพฯจนเกินไปหรือใกล้ชลบุรี พัทยาจนเกินไป ควรอยู่ใกล้สนามบินหรือโรงแรมสนามบินได้มากเท่าใดได้ยิ่งดี เพราะจะได้ดึงดูดทั้งคนที่ไปในทิศกรุงเทพฯและที่ไปในทิศพัทยา การสร้าง outlet mall นี้ยังมีประโยชน์อีกอย่างที่ไม่ใช่ในเชิงเศรษฐกิจซะทีเดียว แต่เชื่อมโยงกับ

ปัจจัยแห่งความสำเร็จข้อที่สอง นั่นก็คือ Aesthetically Pleasing หรือความงามของบรรยากาศโดยรอบ ซึ่งรวมถึงทางไปยังกรุงเทพฯและพัทยาด้วย outlet mall นี้เมื่อพัฒนาขึ้นมาแล้วทำให้การเดินทางไปยังจุดหมายปลายทางจากสนามบินนั้นตื่นตาตื่นใจมากขึ้น และการออกแบบก็จะน่าส่งเสริมให้บรรยากาศดูดีกว่าตึกแถวโดยทั่วไป

ส่วนปัจจัยความสำเร็จสุดท้ายคือ Environmentally Sustainable หรือความยั่งยืนของสิ่งแวดล้อมรอบข้าง การพัฒนาอะไรก็ตามคงจะเสียบรรยากาศแน่หากมีแต่น้ำท่วม กลิ่นเหม็น ควันดำ ฯลฯ

จากสามปัจจัยข้างต้นนี้ ดิฉันไม่คิดว่าปัจจัยใดสำคัญกว่าปัจจัยใด และไม่คิดว่าต้องทำสิ่งไหนก่อน หากแต่ต้องทำไปพร้อมๆกันในเรื่องของการวางแผน แต่การลงมือสร้างเพื่อก่อสิ่งใหม่หรือสร้างเพื่อแก้ไขหรือสร้างเพื่อป้องกันนั้น เราควรสร้างเพื่อแก้ไขและป้องกันก่อน โดยเฉพาะในเรื่องของสิ่งแวดล้อมและเรื่องน้ำท้วม เพราะหากเป็นจริงอย่างที่ นายปราโมทย์ ไม้กลัด กล่าวไว้ที่งานว่า จะสร้างอะไรหรือจัดโซนอย่างไรให้สวยงาม ก็คงไม่มีประโยชน์แน่หากไม่แก้ไขเรื่องน้ำก่อน