คนก.ล.ต.สุดทน แฉถูกสั่งปิดปากกรณีผู้ถือหุ้นกองทุนรวมอสังหาริทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) ร้องขอความเป็นธรรม แต่ก.ล.ต.กลับไร้คำตอบ เนื่องจากผู้ใหญ่เครือเซ็นทรัลขอมา อ้างเตรียมเปิดขายกองอสังหาฯ กองใหม่มูลค่ากว่า 5 หมื่นล้านบาท “โชติกา”ยันทุกอย่างโปร่งใส แจงก.ล.ต.และผู้ถือหน่วยเรียบร้อยแล้ว

“ผู้จัดการรายวัน” ได้รับเอกสารร้องเรียนผ่านโทรสาร โดยเนื้อหาระบุว่า พวกเราชาว ก.ล.ต ชั้นผู้น้อยอึดอัดมากที่มีผู้ร้องเรียนเรื่องหุ้น CPNRF มาเป็นเวลานานแล้ว แต่เรื่องไม่คืบหน้า ขาตามเราตลอด แต่เราไม่มีคำตอบให้เขา

“เรื่องนี้ ผู้ใหญ่ ก.ล.ต.สั่งห้ามไม่ให้ทำอะไร ให้นิ่งเงียบ เพราะผู้ใหญ่เครือเซ็นทรัลขอมา เขากำลังจะเปิดขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ตัวใหม่ มูลค่ากว่า 50,000 ล้านบาท เขาไม่ต้องการให้ใครมาทำเรื่องให้กระทบกระเทือน”เอกสารระบุ

ในเอกสารยังอ้างอีกว่า ผู้ร้องเรียนเป็นผู้ถือหุ้นรายย่อยของ CPNRF เขาต้องการความเป็นธรรม ขอให้เปิดเผยข้อมูลอย่างโปร่งใส และเป็นธรรม ก.ล.ต.ต้องปกป้องผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้นรายย่อย มิใช่ปกป้องผลประโยชน์ของนายทุน

ทั้งนี้ นายธีระชัย แววดำ ในฐานะผู้ถือหุ้นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) ได้ทำหนังสือถึงสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2548 ขอให้ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลกองทุนอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท เนื่องจากหลังจากที่ได้เข้าลงทุนใน CPNRF แล้วได้ศึกษาข้อมูลในส่วนที่เกี่ยวข้อง เพื่อประกอบการพิจารณาลงทุน และได้ศึกษาในรายงานประจำปี และรายการข้อมูลประจำปี (แบบ 56-1) ปีบัญชี 2547 ของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ในฐานะเจ้าของสินทรัพย์เดิมของ CPNRF พบว่ามีข้อมูลบางส่วนไม่ปรากฏในหนังสือชี้ชวน CPNRF

แต่ปรากฏในหมายเหตุประกอบในรายงานของผู้สอบบัญชีของ CPN และแบบ 56-1 คือ ข้อมูลในส่วนของสิทธิการเช่าที่ดินของโครงการศูนย์การค้าพระราม 2 ซึ่งระบุว่าทางกลุ่ม CPN ได้ลงนามในสัญญาเช่าที่ดินที่ใช้ในการก่อสร้างศูนย์การค้ากับบุคคลภายนอก มีระยะเวลา 30 ปี สิ้นสุดในเดือนสิงหาคม พ.ศ.2568 และเดือนมิถุนายน พ.ศ.2573 และสามารถต่ออายุต่อไปได้อีกไม่น้อยกว่า 15 ปี โดยการแจ้งเป็นรายลักษณ์อักษรก่อนครบกำหนดอายุการเช่า ในขณะที่ในหนังสือชี้ชวนของ CPNRF ไม่มีการระบุข้อมูลดังกล่าวแต่อย่างใด

นายธีระชัย กล่าวว่า จากข้อมูลดังกล่าวได้ก่อให้เกิดความเสียหายแก่นักลงทุนที่เป็นผู้ถือหน่วยลงทุน CPNRF ทั้งในตลาดแรกและตลาดรองดังนี้คือ

1.นักลงทุนที่ลงทุนใน CPNRF อาจเข้าว่าสิทธิการเช่าที่ดินเมื่อครบ 20 ปี โดยปกติธุรกิจทั่วไปการเจรจาเพื่อต่อสัญญาเช่าน่าจะเป็นสิทธิของ CPNRF ที่พ่วงมากับการเช่าช่วง เพื่อเป็นการรักษาผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุน CPNRF

2.ในฐานะที่ CPN เป็นผู้ถือหน่วยลงทุน CPNRF รายใหญ่ที่สุด เมื่อสิทธิ์การเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินเป็นของ CPN และให้สิทธิ์ในการปฏิเสธก่อนกับ CPNRF เท่ากับ CPN สามารถจะกำหนดราคาในการเช่าช่วงสิทธิการเช่าโดยมีมูลค่าที่สูงกว่าที่ต้องชำระให้กับเจ้าของที่ดิน เพื่อสร้างผลตอบแทนให้กับ CPN ในฐานะหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และในหนังสือชี้ชวนของ CPNRF ก็มิได้ระบุผลตอบแทนการเช่าที่ดินที่ CPN จ่ายให้กับเจ้าของที่ดินตามสัญญาเช่าก่อนที่จะนำมาให้เช่าช่วงเพื่อเปรียบเทียบส่วนต่างของผลตอบแทน

และ3.ข้อมูลที่ไม่มีการเปิดเผยยังมีผลต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุนในระยะยาว เนื่องจากในอนาคตเมื่อมีการต่อสัญญาเช่าที่ดิน และนำมาให้ CPNRF เช่าช่วง ผู้ถือหน่วย CPNRF จะต้องจ่ายเงินเพิ่มทุน เพื่อนำไปลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงหรือไม่ก็จะต้องถูกลดสัดส่วนการถือหน่วยในกรณีที่ไม่ชำระเงินเพิ่มทุน ซึ่งทำให้เป็นการเสียประโยชน์กับผู้ถือหน่วยรายย่อย และให้ประโยชน์ผู้ถือหน่วยรายใหญ่ อันเป็นความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่ขัดกับหลักธรรมาภิบาลที่ดี

นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ทหารไทย จำกัด (TMBAM) เปิดเผยว่า ได้ชี้แรงเรื่องนี้กับสำนักงานก.ล.ต.และผู้ถือหุ้นที่ร้องเรียนเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยในส่วนของการเช่าช่วงที่ดินของโครงการเซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 2 บลจ.ขอชี้แจงว่ากองทุนจะเช่าช่วงที่ดินดังกล่าวจาก CPN เป็นระยะเวลา 20 ปี สิ้นสุดสัญญา 15 สิงหาคม 2568 ซึ่งเท่ากับอายุสัญญาเช่าคงเหลือของที่ดินดังกล่าวที่ CPN เช่าจากเจ้าของที่ดินเท่านั้น

ส่วนสัญญาเช่าที่ดินที่จะหมดอายุในเดือนมิถุนายน 2573 เป็นสัญญาเช่าที่ดินในส่วนของสวนด้านหลัง ซึ่งกองทุนได้ตัดสินใจที่จะไม่เช่าช่วงจาก CPN เนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้

ทั้งนี้ ตามหนังสือชี้ชวนได้เปิดเผยข้อมูลว่ากองทุนจะทำการลงทุนในสิทธิการเช่าโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 เป็นระยะเวลา 20 ปี เท่านั้น ไม่ได้มีเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่าของที่ดินดังกล่าว เนื่องจากการเช่าที่ดิน โครงการเซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 2 เป็นการเช่าช่วงจาก CPN

สำหรับสิทธิการต่อสัญญาเช่านั้นเป็นสิทธิของเจ้าของที่ดินที่ให้แก่ CPN ซึ่ง CPN มีสิทธิในการเลือกว่าจะต่อสัญญาหรือไม่ต่อสัญญาเช่าก็ได้ ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับการเจรจาระหว่าง CPN กับเจ้าของที่ดินในเงื่อนไขต่างๆ นอกจากนี้ สิทธิดังกล่าวไม่สามารถโอนต่อมาให้กองทุนรวมในฐานะผู้เช่าช่วงเป็นผู้ใช้สิทธิได้ตามกฎหมาย

ในส่วนของการลงทุนในสิทธิการเช่าโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 2 และพระราม 3 นั้น กองทุนรวมจะคำนวณมูลค่าการเช่า โดยคิดจากกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับตลอดอายุสัญญาเช่า คิดลดด้วยอัตราผลตอบแทนที่เหมาะสม และจะต้องมีผู้ประเมินอิสระมาทำการประเมินมูลค่าการเช่าประกอบการตัดสินใจลงทุนด้วย โดยกองทุนได้ว่าจ้างผู้ประเมินอิสระ 2 รายคือ บริษัท อเมริกัน แอเพรซัล (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท ซีบีริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด มาทำการประเมินมูลค่าการเช่าของโครงการ ดังนั้นจะเห็นได้ว่า กองทุนไม่ได้เช่าช่วงที่ดินต่อจาก CPN ในราคาที่ CPN กำหนด แต่อย่างใด จึงไม่มีประเด็นเรื่องความขัดแย้งทางผลประโยชน์

สำหรับในกรณีของโครงการเซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 2 ถ้าหมดอายุ 20 ปี เป็นสิทธิของกองทุนที่จะต่อสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้ มิได้เป็นภาระหน้าที่ที่จะต้องทำการต่อสัญญาเช่า และหากกองทุนประสงค์จะต่อสัญญาเช่า ก่อนการตัดสินใจลงทุน กองทุนจะต้องพิจารณาว่าผลตอบแทนจากการลงทุนนั้นน่าสนใจหรือไม่ และต้องมีการเปิดเผยข้อมูลรายละเอียดของโครงการที่กองทุนจะลงทุน นอกจากนั้น ต้องได้รับมติจากผู้ถือหน่วย โดยตั้งได้เสียงข้างมากเกินกว่า 50% จึงจะสามารถดำเนินการเพิ่มทุน และต้องขออนุมัติสำนักงานก.ล.ต.เพื่อขอแก้ไขโครงการ และทำหนังสือชี้ชวนในโครงการใหม่

นางสาวดวงมน ธีระวิคาวี ผู้อำนวยการฝ่ายกำกับธุรกิจจัดการลงทุน สำนักงานคณะกรรมการก.ล.ต. กล่าวว่า ได้รับการชี้แจงจากบลจ.ทหารไทย ในฐานะผู้จัดการกองทุน CPNRF ในช่วงก่อนหน้าแล้ว ขณะเดียวกันสำนักงานคณะกรรมการก.ล.ต. ก็ได้ทำหนังสือชี้แจงนายธีระ แววดำ ผู้ถือหุ้น CPNRF ไปแล้วตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2548 ซึ่งแจ้งไปว่าก.ล.ต.อยู่ระหว่างการตรวจสอบ

อย่างไรก็ตาม กรณีที่นายธีระชัยระบุว่า ได้ทำหนังสือร้องเรียนให้ก.ล.ต.ตรวจสอบข้อมูลกองทุนCPNRF ลงวันที่ 9 ธันวาคม 2548 วันที่ 16 มกราคม 2549 และ 16 มกราคม 2549 ก.ล.ต.ยืนยันว่ายังไม่ได้รับหนังสือร้องเรียนแต่ประการใด