"AREA" คาดปี49 มูลค่าขาย-จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในตลาดหดตัว ระบุปัจจัยลบน้ำมัน-ดอกเบี้ย กระทบกำลังซื้อ ฐานลูกกระจุกตัวตลาดกลาง-ล่าง จับตามภาวะเก็งกำไรคอนโดกลาง-ล่าง เหตุดีมานด์ตลาดขยายตัวต่อเนื่อง แนะรัฐบาลแสดงบทบาทการควบคุมและคุ้มครองผู้บริโภค ป้องกับปัญหาการเก็งกำไรในอนาคต

นายโสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า จากการสำรวจตลาดฯพบว่าในปี48ที่ผ่านมา ตลาดรวมมีมูลค่าขายในทุกเซ็กเมนท์รวม 180,000 ล้านบาท ลดลงจากปี2547 ที่มีมูลค่าขายรวม 254,395 ล้านบาท ประมาณ 29% โดยในส่วนของจำนวนยูนิตมียอดขาย 58,000 ยูนิต ลดลงจากปี2547 ที่มียอดขาย 68,000 ยูนิต คิดเป็น 15% ซึ่งการลดลงของมูลค่าขายและ จำนวนยูนิตในปี48นั้น ไม่ได้เกิดจากตลาดอสังหาฯเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะการหดตัว แต่เกิดจากปัจจัยลบด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ได้รับผลจากการปรับขึ้นราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ย และการขึ้นราคาวัสดุก่อสร้าง

ส่วนในปี2549 นี้คาดว่าอัตราการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ จะยังลดลงจากปี48 โดยคาดว่าในส่วนของมูลค่าการขายอสังหาฯ จะลดลงประมาณ 15% ส่วนจำนวนยูนิตที่ขายในปีนี้ คาดว่าจะลดลงประมาณ 5% อย่างไรก็ตามยืนยันว่าการอัตราเติบโตในตลาดไม่ได้ลดลงจากปัจจัยข้างต้น เนื่องจากในปีที่ผ่านมามีการสร้างที่อยู่อาศัยในตลาดไฮเอนด์ ถึง14% ในขณะที่ผู้บริโภคกำลังซื้อลดลงและหันมาซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง มากขึ้น ซึ่งความต้องการในตลาดดังกล่าวยังมีความต่อเนื่องแต่ผู้ประกอบการเริ่มพัฒนาโครงการระดับกลาง-ล่างออกสู่ตลาดในช่วงไตรมาสที่3 ของปี48 ทำให้ไม่สามารถรองรับความต้องการของดีมานด์ในตลาดได้เพียงพอ ส่งผลให้ดีมานด์ในกลุ่มนี้ยังมีต่อเนื่องมาในปี49นี้เป็นจำนวนมาก

ทั้งนี้ จากการสำรวจพบว่าเมื่อเปรียบเทียบยอดขายเฉลี่ยต่อเดือนปรากฏว่า ในปี2548 มีอัตราการขายที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างต่อเดือนประมาณ 20% ในขณะที่ปี2549 อัตราการขายในตลาดกลาง-ล่าง มีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นสูงถึง 40% ซึ่งจากอัตราการขายดังกล่าวทำให้สามารถประมาณการได้ว่า เริ่มมีกลุ่มลูกค้าที่ซื้อสัญญาเพื่อเก็งกำไรในตลาดเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ซึ่งสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว

อย่างไรก็ตามปัญหาการซื้อสัญญาเพื่อเก็งกำไรนี้ แม้ว่าจะเคยเกิดขึ้นในช่วงก่อนวิกฤติเศราฐกิจจนทำให้เกิดปัญหาฟองสบู่แตกมาแล้ว และทำให้หลายๆ ฝ่ายเริ่มออกมาตรการป้องกัน รวมถึงภาครัฐบาลด้วย แต่จนถึงปัจจุบันการแก้ปัญหาจากหน่วยงานรัฐบาลก็ไม่ได้ออกกฏหมายมาควบคุมอย่างจริงจัง ไม่ว่าจะเป็นการออกกฎหมายประกันเงินดาวน์ (Escro Accout) ที่มีการพุดคุยกันมาก่อนหน้านี้ ขณะนี้ก็ยังไม่มีความชัดเจนในเรื่องดังกล่าว

นอกจากนี้ปัญหาในเรื่องของวัสดุราคาขึ้นราคาและการปรับอัตราดอกเบี้ย อาจจะก่อปัญหาให้กับกลุ่มผู้บริโภคได้ ดังนั้นรัฐบาลควรออกมาแสดงบทบาทในการแก้ปัญหาและหาวิธีในการป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นด้วย อาทิ การออกกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค หรือออกกฎควบคุมเรื่องสัญญาการซื้อขาย และการส่งมอบที่อยู่อาศัยให้ครอบคลุม เช่น ในเรื่องของสัญญาการก่อสร้างผู้ประกอบการต้องก่อสร้างที่อยู่อาศัยในโครงการให้ได้ตามกำหนดการ ไม่ใช่ควบคุมเฉพาะในส่วนของผู้บริโภคที่ไม่จ่ายค่าผ่อนส่งได้ตามกำหนดเวลาและจะมีการปรับหรือยึดบ้านไป แต่ในส่วนของผู้ประกอบการเองหากมีความล่าช้าในการก่อสร้างก็ต้องมีกฎหรือบทลงโทษผู้ประกอบการด้วย

นายโสภณ กล่าวว่า สำหรับในปี2548 ที่ผ่านมาพบว่าตลอดทั้งปีมีการเปิดตัวโครงการรวมทั้งสิ้น 392 โครงการคิดเป็นจำนวนยูนิตรวม 58,006 ยูนิต มูลค่าขายรวม 180,477 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นการเปิดตัวโครงการประเภท บ้านเดี่ยว17,814 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าขายมูลค่า83,998ล้านบาท บ้านแฝด 3,007 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าขาย6,664 ทาวน์เฮาส์ 16,429 ยูนิต มูลค่าขาย 29,626 ล้านบาท อาคารพาณิชย์ 1,628 ยูนิต มูลค่าขาย 5,855 ล้านบาท อาคารชุด 17,438 ยูนิต มูลค่าขาย 53,592 ล้านบาท และที่ดินจัดสรร 1,690 แปลง มูลค่าขาย 1,041 ล้านบาท

ทั้งนี้ จากการเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี48 ที่ผ่านมาพบว่าผู้ประกอบการในตลาดมีการปรับสัดส่วนการทำตลาดในด้านราคาขายข้างค่อนมาก โดยตลาดบ้านเดี่ยวราคาแพงพบว่ามีสัดส่วนการปรับราคาเพิ่มขึ้นถึง 14% บ้านเดี่ยวระดับกลางมีการปรับเปลี่ยนราคา 3% ทาวน์เฮาส์ ระดับกลางมีการปรับเปลี่ยนราคา 4% ทาวน์เฮาส์ระดับล่างมีการปรับเปลี่ยนราคา13% ส่วนคอนโดมิเนียมระดับบนมีการปรับเปลี่ยนราคา 4% คอนโดมิเนียมระดับกลางมีการปรับราคาประมาณ 9% ส่วนทาวน์เฮาส์ในตลาดล่างมีการปรับราคา4% ซึ่งการปรับเปลี่ยนราคาขายดังกล่าวเป็นไปตามกลไกลของตลาด ที่มีการปรับตัวตามกำลังซื้อและภาวะเศรษฐกิจของประเทศ