เป็นที่ทราบกันดีว่า สถาบันการเงิน โดยเฉพาะธนาคารพาณิชย์ เป็นภาคธุรกิจที่มีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับธุรกิจอสังหาฯ มาช้านาน และคงจะเป็นเช่นนี้ในอนาคตอีกนานเช่นกัน ทั้งนี้ด้วยเหตุที่ว่า ธุรกิจอสังหาฯเป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินทุนสูง แตกต่างจากธุรกิจประเภทสินค้าอุปโภคบริโภค จึงทำให้ไม่ว่าผู้ประกอบการ หรือ ผู้บริโภคในตลาดอสังหาฯ โดยส่วนมากมักเป็นลูกค้าสถาบันการเงินด้วยกันทั้งสิ้น คือเป็นทั้งผู้กู้ และผู้ฝากเงิน ( อย่างน้อยก็เปิดบัญชีเพื่อให้สถาบันการเงินหักค่างวด ) สำหรับในปี 2549 นี้ น่าจะเกิดปรากฎการณ์ที่จะต้องมีความเกี่ยวพันกันอย่างชัดเจนใน 2 ภาคธุรกิจนี้ คือภาคสถาบันการเงินกับภาคอสังหาฯสำคัญ 2 ประเด็นได้แก่

1.การแข่งขันกันให้สินเชื่อสำหรับภาคอสังหาฯ (บนความเข้มงวด) เนื่องจากในปี 2549 นี้ ได้มีธนาคารพาณิชย์อีกประมาณ 7 รายใหม่กำลังเข้าสู่ตลาด ซึ่งเกือบทั้งหมดประกาศตัวในการทำตลาดเชิงรุกทั้งสิ้น โดยเฉพาะตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เช่น ธนาคารแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ประกาศบุกสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (70% ของการให้สินเชื่อทั้งหมดในพอร์ตของตนเอง) ภายใต้แนวคิด "จิ๋วแต่แจ๋ว" เน้นความเร็วในการอนุมัติสินเชื่อ ธนาคารเกียรตินาคิน เน้นสินเชื่อเพื่อผู้บริโภคทั้งเช่าซื้อรถยนต์และอสังหาฯ

ธนาคารจีอีมันนี่ธนาคารเครือต่างชาติ ที่หมายปักธงด้านสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (60% ของการให้สินเชื่อทั้งหมดในพอร์ตของตนเอง) โดยอาศัยฐานลูกค้าเดิมของตนเองกว่า 3 ล้านรายเป็นจุดตั้งต้น

จากตัวอย่างดังกล่าว จะมีผลให้ผู้บริโภคในภาคอสังหาฯมีทางเลือกมากขึ้น ดังนั้น จึงเชื่อว่าในปี 2549 และอนาคตอันใกล้นี้ สถาบันการเงินเก่าที่มีฐานลูกค้าทั้งในระดับรากหญ้า เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) หรือ ระดับรายได้สูง เช่น ธนาคารกสิกรไทย หรือ ไทยพาณิชย์ จะต้องเสียส่วนครองตลาดไปบ้างไม่มากก็น้อย หากไม่เตรียมการรองรับเหตุการณ์ดังกล่าว อย่างไรก็ดี แม้ว่าผู้บริโภคน่าจะมีทางเลือกมากขึ้น และสถาบันการเงินมีการแข่งขันกันให้สินเชื่อมากขึ้น ก็เชื่อว่า แต่ละสถาบันการเงินก็จะยังคงความเข้มงวดต่อการคัดสรรลูกค้าในระดับเข้มข้นอยู่ดี

2.การแข่งขันกันในเรื่องการระดมเงินฝาก สำหรับในปี 2548 ที่ผ่านมาต่อเนื่องถึงต้นปี 2549 นี้ เป็นที่ทราบกันดีว่า เงินสำรองในสถาบันการเงินลดลงทั้งระบบ คือจาก 7.5 แสนล้านบาทในเดือนมกราคมปี 2547 เหลือ 5.4 แสนล้านบาทในเดือนตุลาคม 2548 ซึ่งมีสาเหตุมาจาก การขยายตัวของการปล่อยสินเชื่อโดยสถาบันการเงินที่สูง และส่วนหนึ่งไหลไปยังกองทุนรวมต่างๆ

ดังนั้น จากการที่ลูกค้าเงินฝากที่เคยต้องหงอสถาบันการเงินมาตลอด 6-7 ปีที่ผ่านมา ก็จะได้ทีข่มขู่สถาบันการเงินรอให้สถาบันการเงินกลับมาขอเงินฝากบ้างแล้ว ทำให้เกิดสงครามแย่งเงินฝากแน่นอน เป็นผลให้อัตราดอกเบี้ยในปี 2549 นี้ น่าจะสูงขึ้นไม่น้อยกว่า 1% ซึ่งจะผลักให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้นอีก ซึ่งเป็นปัจจัยบั่นทอนต่อการลงทุนในโครงการอสังหาฯ และผู้บริโภคที่มีภาระผ่อนส่งที่อยู่อาศัยต้องแบกภาระเพิ่มขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูงๆที่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต น่าจะประสบปัญหามากกว่าที่อยู่อาศัยในระดับราคา 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต

หากจะวิเคราะห์ถึงสถานการณ์ของสถาบันการเงิน ที่มีธุรกรรมเกี่ยวกับภาคอสังหาฯในปี 2549 นี้ เราจะมองเห็นได้ชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาฯยังจะได้รับการสนับสนุนอย่างดี บนความเข้มงวดและระมัดระวังจากสถาบันการเงิน พร้อมๆกับเกิดภาวะการแข่งขันสูงในการระดมเงินฝาก ระหว่างสถาบันการเงินทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นทั้งเงินฝากและเงินกู้ เป็นผลให้ผลิตภัณฑ์ในตลาดอสังหาฯระดับบนคงอืดอยู่มาก (ไม่รวมปัจจัยเงินเฟ้อที่รุมเร้า) ซึ่งผู้ประกอบการคงต้องปรับตัวในเรื่องผลิตภัณฑ์พอสมควร เช่นเดียวกับสถาบันการเงินที่ต้องพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้เหมาะกับตลาดและการแข่งขันทั้งในด้านเงินฝากและสินเชื่อ ไม่นับรวมถึงการนำเอาเทคโนโลยีคอมพิวเตอร์ เช่น ระบบธนาคารหลัก (CBS-Core Banking System) มาใช้ ดังนั้นในปี 2549 นี้ จึงนับเป็นปีแห่งการใช้กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์ของทั้งภาคอสังหาและภาคสถาบันการเงิน เพื่อรองรับตลาดและสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนไป

โดยนายไพรัช มณฑาพันธุ์ กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com