จับตาคอนเซ็ปต์บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย อาจไม่ใช่สูตรสำเร็จให้แก่บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัย หลังกำลังซื้อระดับบนเริ่มอืด ตลาดระดับกลางลงล่างยังขยายตัวตามดีมานด์ ชี้การแก้ปมต้องเคลียร์ สต๊อกเก่าให้หมด ด้านผู้บริหารมั่นคงเคหะการฯไม่ง่ายหากจะลงตลาดล่าง แต่ติดบ้านยังขายไม่ออก

ในช่วงที่ผ่านมา ต้องถือว่ากลยุทธ์บ้านพร้อมอยู่หรือบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ถือเป็นหนึ่งในวิธีทาง การตลาดที่เจ้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) นำมาเป็นจุดขาย เพื่อโชว์ถึงศักยภาพขององค์กรที่มีความเข้มแข็ง ซึ่งมีผลต่อความมั่นใจต่อลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านและสามารถเข้าอยู่ได้ทันที ขณะที่โครงการอื่นๆการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแล้วเสร็จไม่ต่ำกว่าปี จากกระแสดังกล่าว ทำให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยหลายแห่ง ต่างเดินตามรอย "พี่ใหญ่" หันมาพัฒนาโครงการบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย โดยเฉพาะบ้านระดับบน แม้ว่าช่วงนั้นจะสามารถสร้างยอดขายได้ต่อเนื่อง แต่อัตราการดูดซับบ้านกลับมีอัตราลดลง ส่งผลให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยบางรายมีสต๊อกบ้านสร้างเสร็จก่อนขายอยู่ในพอร์ตจำนวนมาก ขณะที่แนวโน้มของกำลังซื้อเริ่มปรับเปลี่ยนลงสู่ตลาดระดับกลางลงล่าง เนื่องมาจากผลกระทบจากราคา น้ำมันทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการ สูงขึ้น หนำซ้ำอัตราดอกเบี้ยในตลาด อยู่ในระยะขาขึ้น นั่นคือปัญหาที่บริษัทจัดสรรกำลังหาทางออก เพื่อเร่งขจัดสต๊อกเก่าให้หมดไป

แหล่งข่าวระดับสูงในวงการอสังหาฯ เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 49 ว่า มีแนวโน้มจะเติบโตไม่ต่ำกว่า 10% ขณะที่สินค้า (ซัปพลาย)ที่จะออกสู่ตลาดก็จะหายไปประมาณ 10% เป็นผลมาจาก 1. ผู้ประกอบการรายใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดมีปริมาณลดลง จากความเข้มงวดของสถาบันการเงิน และ 2. สต๊อกบ้านเก่าซึ่งบางส่วนยังไม่สามารถจำหน่ายได้ หรือเป็นสต๊อก เก่าที่เกิดจากการไปหลงกับตลาดการสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย ซึ่งจะพบ ว่ามีผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยยังประสบปัญหาในการระบายสต๊อกเก่าดังกล่าว

"บางครั้งผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยมักไม่มองตัวเอง แต่ไปมองว่าใครทำอะไรแล้วกำไร ขายดี ก็แห่ไปทำโดยไม่มีจุดขายที่แน่ชัดของบริษัท ซึ่งเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างมากต่อการ ดำเนินธุรกิจในอนาคต ตัวอย่างในสมัยก่อนวิกฤตก็มีให้เห็น ที่พี่พาน้อง เข้าป่า แต่สุดท้ายแล้วพี่กลับเดินออกมาจากป่า ปล่อยให้น้องๆ ที่เข้ามาหลงอยู่ในนั้น เช่นเดียวกัน ในช่วงปีกว่าที่เจ้าตลาดอย่างแลนด์ฯ มองเห็นกำลังซื้อเลยงัดจุดขาย บ้านสร้างเสร็จก่อนขายออกมา ก็ประสบความสำเร็จยอดขายถล่มทลาย แต่อย่าลืมว่า แลนด์ฯมีความพร้อมในทุกๆด้าน หากตลาดพลิกไป หรือแย่ลง แลนด์ฯก็ยังไม่บอบช้ำ เอาเป็นว่าวิธีของแลนด์ฯก็เหมาะกับแลนด์ฯ บริหารต้นทุนได้ แต่รายอื่น สต๊อกบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ต้นทุน จากอัตราดอกเบี้ย ต้นทุนในการบริหารจัดการสภาพบ้านให้อยู่ในสภาพเดิม สุดท้ายแล้ว กำไรจะเหลือ แค่ไหน ทางที่ดีต้องสลายหรือย่อยของเก่าให้หมดก่อน"แหล่งข่าวกล่าว และว่า

ในขณะที่ในช่วงปีที่ผ่านมาต่อเนื่องถึงปี 49 สถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยได้เปลี่ยนไป เนื่องจากมีปัญหาเข้ามาสอดแทรก และบางปัญหาก็ยังไม่สามารถควบคุมได้ เช่น ราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ย สิ่งเหล่านี้มีผลต่อจิตวิทยาในการตัดสินใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางลงล่าง แม้จะได้รับผลกระทบแต่ไม่รุนแรงเท่ากับตลาดอื่น สิ่งสำคัญหากผู้ประกอบการที่ทำตลาดระดับบนจะหันมาทำตลาดดังกล่าว คงเป็นเรื่องที่ยากและเหนื่อย เพราะตลาดส่วนนี้ มีหลายบริษัทฯครองส่วนแบ่งตลาด อาทิ บริษัทมั่นคงเคหะการฯที่มุ่งเน้น ตลาดระดับ 3 ล้านบาท, บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตทฯ เจ้าตลาดทาวน์เฮาส์แบรนด์พฤกษาราคาตั้งแต่ 6 แสนบาทแต่ไม่เกิน 1.2 ล้านบาท รวมถึงมีโครงการบ้านเดี่ยวภัสสรระดับ 2-3 ล้านบาท, บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ฯ เจ้าตลาดคอนโด- มิเนียมราคากลางลงล่าง เป็นต้น

MK ชี้รายใดปรับตัวช้าเสียโอกาส

นายชูเกียรติ ตั้งมติธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการบริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK กล่าวว่า ปัญหาเรื่องสต๊อกบ้าน สร้างเสร็จก่อนขายของผู้ประกอบการ ที่ยังมีสต๊อกอยู่จำนวนมากแต่ต้องการปรับลงมาทำบ้านในตลาดล่างลงนั้น อาจจะประสบปัญหาเรื่องการระบายสต๊อกบ้าง โดยอาจจะใช้ระยะเวลามากขึ้นกว่าเดิม แต่อย่างไรก็ดี ในส่วนของการทำตลาดระดับล่าง ก็ต้องเดินหน้าไปทันที ซึ่งหากจะรอให้

ระบายสต๊อกหมด ก็อาจจะทำให้เสียโอกาสไป

นายชวน ตั้งมติธรรม ประธาน กรรมการบริหาร บริษัทฯ กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯว่า แม้ตลาดอสังหาฯในปี 2548 จะประสบกับปัจจัยลบ ไม่ว่าจะเป็นราคาน้ำมัน, อัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ส่งผลต่อการชะลอตัวของตลาดโดยรวม แต่เชื่อว่าปัจจัยลบดังกล่าวที่เกิดขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมาจะไม่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในปี 2549 นี้ เนื่องจากมีปัจจัยบวกเข้ามาช่วยพยุงให้กำลังซื้อยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง อาทิ ปัจจัยบวกจากการขยายตัวของจีดีพีของประเทศ ที่คาด ว่าจะขยายตัวสูงถึง 4.5-5% รวมถึงการขาดดุลการค้าในปีนี้จะลดลงจากปีที่แล้ว นอกจากนี้ การขยายการลงทุนในโครงการเมกะโปรเจกต์ ของภาครัฐบาล จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯด้วย

ส่วนปัญหาเรื่องแนวโน้มการปรับอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าปีนี้จะปรับขึ้นอีกประมาณ 1-2% และ มีผลต่ออัตราเงินเฟ้อนั้น ในปีนี้อัตราเงินเฟ้อจะเริ่มนิ่งไม่ผันผวนเหมือนในปีที่ผ่านมา เนื่องจากระดับราคาน้ำมันเริ่มนิ่งและอยู่ตัวแล้ว ซึ่งปัจจัยบวกดังกล่าวจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ขยายตัวอยู่ประมาณ 10-15%