กระแสโครงการอสังหาฯเกาะแนวรถไฟฟ้ายังไม่จางหาย "ไนท์แฟรงค์ฯ" ชี้จะเห็นคอนโดฯราคาระดับกลาง-ล่างยึดแนวรถไฟฟ้าผุดโครงการอีก ส่วนค่าเช่าตลาดอาคารสำนักงานยังขยับ คาดเพิ่มขึ้นกว่า 15% ขณะที่ตลาดบ้านมือสอง ยังไม่ตก โดยเฉพาะพื้นที่หัวหิน-พัทยา

แม้ว่าบรรยากาศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือนแรกของปี 2549 ยังไม่สามารถฟันธงได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี"หมาดุ"จะขยายตัวหรือเติบโตลดลงมากน้อยแค่ไหน แต่ในมุมมองของไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทบริหารการขายระดับมืออาชีพ ได้ประมวลแนวโน้มตลาดอสังหาฯปี49 ในหลากหลายตลาดที่ยังมีช่องเติบโตได้อีก

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ฯ เปิดเผยว่า ปีที่ผ่านมานับเป็น “ปีแห่งการปรับตัว” ของธุรกิจอสังหาฯของประเทศไทย จากรายงานพบว่า การเติบโตของตลาดที่พักอาศัยในเขตกรุงเทพฯ ลดลงจากการเติบโตในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม การลดลงของอุปสงค์ ไม่ได้มีผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาฯมากเท่าที่คาดการณ์ไว้ เนื่องจากปัจจัยด้านอุปทานมีการปรับตัวตามอย่างรวดเร็วในเวลาเดียวกัน

ตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงทั้งอุปสงค์และอุปทาน มีเพียงโครงการระดับHigh – end และคอนโดฯราคาถูกเท่านั้น ที่เปิดตัวในปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯราคาถูก ที่มีทำเลใกล้กับเส้นทางรถไฟใต้ดิน (MRT) และรถไฟฟ้า (BTS) กำลังมีผู้ประกอบการเข้าสู่ตลาดมากขึ้น เป็นผลจากความสำเร็จของโครงการที่เปิดไปก่อนหน้านี้

" มองว่าตลาดที่พักอาศัยจะยังทรงตัวเหมือนกับปี48 ตลาดคอนโดฯย่านCBDยังคงขายได้ โดยส่วนใหญ่จะเป็นการพัฒนาคอนโดฯระดับhigh – end แต่ก็ยังมีช่องว่างสำหรับตลาดคอนโดฯระดับกลาง – ล่างอยู่มาก โดยเฉพาะโครงการที่มีที่ตั้งเกาะแนวเส้นทางของรถไฟใต้และโครงการที่รัฐบาลกำลังจะผลักดันออกมาอีก " นายพนม กล่าว

ค่าเช่าพื้นที่สนง.ขยับขึ้น 15%

ในส่วนของตลาดอาคารสำนักงานในปีนี้ นายมาร์คัส เบอร์เทนชอร์ ผู้อำนวยการฝ่ายตัวแทนนายหน้าบริษัทฯ ระบุว่า จากรายงานผลการสำรวจผู้เช่าพื้นที่ขนาด 100 ตารางเมตรของอาคารสำนักงานพรีเมียม (Premium) เกรด A พบว่า ค่าเช่าสูงที่สุดอยู่ที่ 850 บาทต่อตร.ม. ในขณะที่การแสวงหาพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ ที่ตรงกับความต้องการของผู้เช่าจะกระทำได้ยากขึ้น เนื่องจากพื้นที่สำนักงานเกรด A มีอัตราว่างต่ำกว่า 6 % ขณะที่อาคารสำนักงานใหม่ที่สร้างเสร็จเข้ามาในช่วงปีนี้ก็มีน้อยมาก

ทั้งนี้ คาดว่าอุปทานของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯโดยรวมอยู่ที่ 4.5 ล้านตารางเมตร และคาดว่าจะเติบโตอย่างน้อย 5 % ในอีก 2 – 3 ปีข้างหน้า สำหรับโครงการที่อยู่ในระหว่างดำเนินการสร้างมีประมาณ 250,000 ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม จากการคาดการณ์พบว่า ระดับของอุปสงค์ของพื้นที่อาคารสำนักงานในช่วงเวลาที่ผ่านมาอยู่ที่ 300,000 ตารางเมตรต่อปี และคาดว่าอัตราการเช่าจะขยายตัวอย่างต่อเนื่องถึง 15% ต่อปี

สำหรับอัตราการเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ได้ขยายตัวอย่างช้าๆ นับตั้งแต่ปี 2541 เป็นต้นมา ขณะที่ในสถานการณ์ปัจจุบันด้วยอุปสงค์ในปัจจุบันที่มากกว่าอุปทาน ส่งผลให้ระดับการเติบโตของการเช่าเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด B ที่ผู้เช่าพิจารณาแล้วว่า มีมูลค่าที่ดีสำหรับการลงทุน โดยสามารถแยกแยะค่าเช่าแต่ละประเภท คือ สำนักงานเกรด A - 583 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในไตรมาสที่ 2 – 3 ของปี 2548 สูงขึ้น 16.43% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2547 – 2548 , ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด B - 468 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในไตรมาสที่ 2 – 3 ของปี 2548 สูงขึ้น 19.96% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2547 – 2548 และค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด C- 327 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในไตรมาสที่ 2 – 3 ของปี 2548 สูงขึ้น 8.64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2547 – 2548

บ้านหลังที่สองยังโตต่อเนื่อง

นายพนม กล่าวถึงโครงการประเภท “บ้านหลังที่สอง” รูปแบบรีสอร์ต จะกลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับผู้ประกอบการด้านอสังหาฯ ทำให้บริเวณหัวหิน พัทยา และสมุย ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากสึนามิ กลายเป็นทำเลทองดึงดูดความสนใจของผู้ประกอบการรายใหม่ ในส่วนของตลาดโครงการประเภท Resort home ในหัวหินและพัทยานั้น จากผลการวิจัยฯพบว่า อัตราการขายในตลาดกลุ่มนี้ยังมีแนวโน้มที่ดี แม้ว่าจะมีแนวโน้มการแข่งขันในด้านราคากันค่อนข้างสูง รวมถึงเกาะสมุยเป็นแหล่งที่ได้รับความนิยมในการพักตากอากาศ โดยหลังจากผ่านเหตุการณ์สึนามิ การพัฒนาโครงการได้ขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาที่ดิน ซึ่งเกิดจากการเก็งกำไร อาจจะทำให้เกิดความเสี่ยงต่อศักยภาพการพัฒนาได้

นายสตีเฟ่น โอ ไบรอัน กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯภูเก็ตยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยภาพรวมในปี 2549 คาดว่าตลาดการลงทุนจะยังคงสถานการณ์เดิม จนกว่าจะมีการหลั่งไหลของนักท่องเที่ยวเข้ามามากขึ้น จากตัวเลขล่าสุด ของผู้เดินทางเข้ามาที่สนามบิน พบว่าสถิติของนักท่องเที่ยวระหว่างประเทศที่เข้ามาภูเก็ตลดลง 38% จากปีที่แล้ว ในขณะที่นักท่องเที่ยวภายในประเทศลดลงเพียง 22% และจำนวนเที่ยวบินของสายการบินลดลง 41% เมื่อเปรียบกับปีที่แล้ว แต่อย่างไรก็ตาม คาดว่าไตรมาสที่ 3 ของปี 2549 จะมียอดนักท่องเที่ยวเดินทางมากขึ้น

นอกจากนั้น เรายังพบว่าแม้อุปทานของตลาดอพาร์ตเมนต์จะล้นตลาด แต่ยอดการทำสัญญาซื้อขายยังคงดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง ดูจากยอดขายปัจจุบัน จนถึงอีก 4 – 5 ปีข้างหน้า สำหรับตลาดของวิลล่า อุปสงค์และอุปทานยังมีความสมดุลกัน ทั้งนี้ดูจากโครงการวิลล่าที่ขายไปแล้ว และที่กำลังก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง โดยผู้ซื้อชาวฮ่องกงจะเป็นกลุ่มใหญ่ของตลาด

อย่างไรก็ตาม เรากำลังพยายามเจาะตลาดกลุ่มผู้ซื้อจากประเทศอังกฤษ และประเทศสำคัญๆ ในยุโรป ที่กำลังมองหาอสังหาฯที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ตนเองในระดับราคาตั้งแต่ 20 – 40 ล้านบาท ในขณะที่ชาวสิงคโปร์จะยังคงเป็นตลาดใหญ่ที่สุดเป็นอันดับที่ 2