เผยกลุ่มเก็งกำไร รุ่นเก๋าทุนหนา หวนคืนตลาด มาในรูปแบบใหม่พร้อมปรับตัวตามตลาด ซื้อเงินสดเหมาล็อต แถมได้ราคาพิเศษ พุ่งเป้าเลือกโครงการ ศักยภาพสูง ซัปพลายจำกัดแต่ดีมานด์ล้น พลิกกลยุทธ์ปรับราคาใหม่ หลังเจ้าของปิดโครงการ ด้านศุภาลัย-แอล.พี.เอ็น.ฯออกมาตรการป้องกันห้ามเปลี่ยนมือก่อนโอน หลังพบลูกค้าเก็งกำไรในโครงการที่ดีมานด์สูงย่านแนวรถไฟฟ้า

ปัจจุบันการเข้ามาพัฒนาบ้านจัดสรรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนักพัฒนารายย่อย และนักพัฒนาหน้าใหม่ ที่มีที่ดินสะสม ซึ่งต้องการจะก้าวเข้าสู่การเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนในอดีต เพราะแม้ว่าจะมีที่ดินสะสม ซึ่งถือว่าเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาบ้านจัดสรร แต่ปัญหาเรื่องสภาพคล่องของบริษัท หรือกระแสเงินสดที่จะใช้ในการพัฒนาโครงการถือว่ามีความสำคัญ เป็นอันดับแรกของการพัฒนาโครงการในปัจจุบัน

นายวันชาติ ลิ้มเจริญ ประธานกรรมการ บริษัท การ์เด้นท์ ซิตี้ คันทรี่คลับ จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจมีกลุ่มนักเก็งกำไรที่เป็นกลุ่มที่มีอิทธิพลต่อการพัฒนาโครงการอย่างมาก แม้จะเป็นอิทธิพลทางอ้อมและจับต้องได้ยาก ขณะเดียวกัน กลุ่มดังกล่าวยังมีส่วนช่วยให้สถาบันการเงินอนุมัติปล่อยกู้สินเชื่อโครงการ ให้แก่นักจัดสรรหน้าใหม่ และรายย่อยในตลาดอย่างมาก เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ซื้อใบจองที่อยู่อาศัยในโครงการ เพื่อรอเก็งกำไรจากการขายใบจองอีกครั้งหนึ่ง ซึ่งทำให้เกิดยอดจองซื้อในโครงการ

ทั้งนี้ เมื่อมียอดจองซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการที่สูง ทำให้สถาบัน การเงินเกิดความเชื่อมั่นว่าโอกาสที่ โครงการจะประสบความสำเร็จนั้นมีสูงไปด้วย จึงทำให้การพิจารณาใน การปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น โดยในช่วงปี 2536-2540 คาดว่ากลุ่มนักเก็งกำไรจากโครงการที่อยู่อาศัยในตลาดมีอยู่ประมาณ 20% แต่หลังจากช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา มาตรการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินมีการปรับรูปแบบการพิจารณากันมากขึ้น ประกอบกับรัฐบาลได้พยายามหามาตรการในควบคุมและป้องกันการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยในตลาด โดยการออกมาตรการเข้มเรื่องการ วางเงินดาวน์ สูงถึง 30% สำหรับผู้ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

ส่วนในตลาดที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 10 ล้านบาท ได้ออกมาตรการให้สถาบันการเงินคุมเข้มการปล่อยกู้ให้แก่รายย่อย ทำให้สถาบันการเงินไม่ค่อยพิจารณาปล่อยกู้รายย่อย หรือหากจะปล่อยกู้รายย่อยก็ต้องมีการตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้กู้อย่างมาก ทำให้ในปี 2549 นี้ โอกาสที่จัดสรรรายย่อยที่จะเข้ามาในตลาด คาดว่าจะมีจำนวนน้อยมากอย่างต่อเนื่อง

"ในอดีตการพัฒนาโครงการถือว่า ผู้กำหนดตลาดคือผู้จัดสรร เนื่องจากการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ค่อนข้างง่าย แม้ว่าการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์จะมีระเบียบพิจารณาที่เข้มงวดเรื่องการคำนวณความสำเร็จของแต่ละโครงการ จากยอดจองซื้อบ้านในโครงการ โดยพิจารณาจากยอดจองเป็นหลัก ซึ่งอดีตนั้น หากโครงการใดมียอดจองซื้อสูงกว่า 50-60% ธนาคารก็จะพิจารณาปล่อยกู้ให้ แต่ในปัจจุบันการที่จะมียอดจองสูงขนาดนั้นหลังจากเปิดตัวโครงการมีความเป็นไปได้ยาก เนื่องจากความต้องการ (Demand) ที่แท้กลุ่มนักเก็งกำไรยังมีจำนวนน้อยอยู่" นายวันชาติกล่าว

นักเก็งกำไรปรับตัวตามตลาด

นายวันชาติกล่าวว่า กลุ่มนักเก็งกำไรก็ไม่ได้หายไปจากตลาด แต่ในปัจจุบันกับพบว่า กลุ่มนักเก็งกำไรดังกล่าวยังมีการปรับตัว และรูปแบบ การซื้อเพื่อเก็งกำไรกันมากขึ้น โดยกลุ่มนักเก็งกำไรในปัจจุบันไม่ใช่กลุ่มนักเก็งกำไรมือใหม่ ที่มีทุนการเงินก้อนเล็กๆ อย่างในอดีต แต่เป็น กลุ่มนักเก็งกำไรที่ผ่านประสบการณ์ ในช่วงวิกฤต เศรษฐกิจมาแล้วและยังมีเงินทุนจำนวนมาก อาทิกลุ่มโบรกเกอร์รายใหญ่ๆ หรือเศรษฐีที่มีเงินฝากในธนาคารจำนวนมาก ไม่มีความรีบร้อนในการใช้เงิน (เงินเย็น)

โดยกลุ่มนักเก็งกำไรส่วนนี้ปัจจุบันมีอยู่ใน ตลาดประมาณ 2% ซึ่งรูปแบบการเข้ามาซื้อเพื่อเก็งกำไรจะมีการเลือกซื้อและพิจารณาซื้อโครงการที่มีศักยภาพ และมีความต้องการมาก กว่าซัปพลายที่ผลิตออกมา โดยการซื้อในแต่ละครั้งจะซื้อจำนวนมากๆ เพื่อให้ได้ราคา พิเศษ และจ่ายเป็นเงินสดด้วย อาทิ โครงการคอนโดมิเนียม ที่มีความต้องการมากๆ จะมีการซื้อยกล็อตครั้งละ 10-20 ยูนิต ส่วนในกลุ่มบ้านเดี่ยวก็จะมีการซื้อยกแปลง และจะรอโครงการเปิดขายหลังจากเจ้าของโครงการปิดการขายแล้ว หรือใกล้ปิดการขายจะประกาศขายในราคาใหม่

ออกมาตรการป้องหลังเก็งกำไรรีเทิรน์

แหล่งข่าวจากธนาคาร ยูไนเต็ด โอเวอร์ซีส์ (ไทย) จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ภาวะการซื้อเพื่อเก็งกำไรในโครงการคอนโดมิเนียมเริ่มมีให้เห็นแล้ว จากโครงการซิตี้โฮม รัชดาภิเษก และโครงการซิตี้โฮม สุขุมวิท ของบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และในโครงการของบริษัทแอล.พี.เอ็น.ดิเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งโครงการเหล่านี้มีระดับราคา และทำเลที่ตั้งตรงกับความต้องการของลูกค้าในตลาด จึงทำให้มีความต้องการที่สูง ในขณะที่จำนวนหน่วยที่มีการผลิตออกมามีจำนวนไม่มากนัก จึงไม่พอกับ ความต้องการจนทำให้เกิดภาวะการเก็งกำไรได้

นายอธิป พีชานนท์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ยอมรับว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นมีอยู่บ้าง แต่การเก็งกำไรดังกล่าวมีอยู่น้อย ในโครงการซิตี้โฮม รัชดาภิเษก ที่พบมีเพียง 10 รายจากการเปิดจองทั้งหมด 1,000 กว่าห้องชุด ซึ่งบริษัทไม่ต้องการให้เกิดเรื่องเช่นนี้เพราะลูกค้ามีอยู่จำนวนมาก และทุกรายที่มาเข้ามาลงชื่อ (คิว) ซื้อ ต่างมาด้วยความตั้งใจ และต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วนรายที่เข้ามาซื้อแล้วนำไปเก็งกำไร ทางบริษัท ได้ออกมาตรการป้องกันการเก็งกำไร เพื่อทำให้เกิดความเท่าเทียมระหว่างลูกค้า โดยทางบริษัทไม่อนุญาตให้มีการเปลี่ยนมือสัญญา ยกเว้นเป็นพี่น้อง หรือญาติในนามสกุลเดียวกันหรือจะสามารถเปลี่ยนมือกันได้ก็หลังจากโอนกรรมสิทธิ์เสร็จแล้ว ดังนั้น หากมีการเปลี่ยนสัญญา บริษัทจะคืนเงินให้และยกเลิกสัญญาจองซื้อทันทีและจะนำไปจองเปิดขายอีกครั้งหนึ่ง

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวิจัยและพัฒนาโครงการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ฯ กล่าวว่า ปัญหาการเก็งกำไรที่เกิดขึ้นมีมานานแล้ว แต่สาเหตุดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นในทุกทำเล ซึ่งในส่วนของบริษัทฯนั้น ปัญหานี้เกิดขึ้นเกือบทุกโครงการ แต่มีจำนวนน้อยมาก โดยการเก็งกำไรจะเกิดขึ้นในบางโครงการ อาทิ โครงการลุมพินี เพลส นราธิวาส-เจ้าพระยา จะมีการเก็งกำไรในทำเลห้องชุดในด้านที่ติดกับแม่น้ำ ซึ่งห้องเหล่านี้มีอยู่จำนวนน้อย ในแต่ละโครงการ หรือในโครงการที่มีความต้องการมาก แต่จำนวนยูนิตที่เสนอขายจำกัดจำนวน เป็นต้น

นอกจากนี้ บริษัท แอล.พี.เอ็นฯ ยังมีระบบ เฝ้าระวังในเรื่องการเก็งกำไรของลูกค้าบางกลุ่มโดยเมื่อลูกค้าจองซื้อห้องชุดในโครงการไปแล้ว บริษัทก็จะติดตามเป็นระยะๆ เมื่อถึงเวลาการทำสัญญาหรือผ่อนดาวน์ก็จะยกเลิกสัญญาไปและนอกจากนี้ในส่วนของสถาบันการเงินเองก็จะมีการตรวจสอบฐานะลูกค้ามากขึ้น ซึ่งในโครงการไหนขายไม่ถึง 70% ก็จะไม่ปล่อยกู้ให้แก่ลูกค้า