ความตกต่ำของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวจุดประกายเริ่มแรกของวิกฤติความซบเซาทางเศรษฐกิจในรอบนี้
ซึ่งความรุนแรงไม่เพียงแต่แสดงออกทางภาวะตลาดหลักทรัพย์ที่ตกต่ำลงอย่างรุนแรงและต่อเนื่องเท่านั้น
แต่ยังพาให้บริษัทไฟแนนซ์ และสถาบันการเงินต่างๆ ประสบปัญหาไปด้วย และในตอนนี้ปัญหาก็ลุกลามมากขึ้น
จนอาจกล่าวได้ว่ากระทบมาถึงบริษัทต่างๆ จำนวนมากและพนักงานในบริษัทเหล่านั้น
กลายเป็นปัญหาระดับชาติที่จู่โจมเสถียรภาพของรัฐบาลและความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจไทยอย่างหนัก
รัฐบาลได้ออกมาตราการแก้ไขปัญหาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในหลายเรื่อง และมีการเร่งมือกระทำเพื่อให้เกิดผลโดยเร็ว
อบส.เป็นมาตราการสำคัญ ที่หลายฝ่ายจับตามองอยู่ในเวลานี้ โดยเนื้อแท้แล้ว
มาตราการนี้เป็นการอัดฉีดสภาพคล่องสู่สถาบันการเงิน โดยเน้นการซื้อหนี้อสังหาฯ
จากสถาบันการเงิน ผู้ประกอบกิจการอสังหาริทรัพย์ยังไม่อาจคาดหวังมากนักจากมาตราการนี้
เพราะในสถานการณ์ปัจจุบัน ผู้ประกอบการที่มีสายป่านยาวและบริหารกระแสเงินสดได้ดีเท่านั้นที่จะอยู่รอด
ฟันฝ่าภาวะเศรษฐกิจที่หนักหน่วงครั้งนี้ได้ !!
ขมุกขมัวมืดมนโดยสิ้นเชิง
ผู้ประกอบการที่ประสบปัญหา อันเนื่องมาจากเศรษฐกิจชะลอตัวในครั้งนี้ทราบแก่ใจดีว่านี่
คือภาวะที่เลวร้ายที่สุดเท่าที่เคยประสบมาในชีวิตของเขา ในการที่ต้องรับฟังแต่ข่าวร้ายๆ
มาตั้งแต่ต้นปี แทบจะเรียกได้ว่า พร้อมๆ กับการเข้าบริหารงานของรัฐบาลชุดนี้เลยก็ว่าได้
และยังต้องรับฟังอยู่ทุกวันโดยไม่รู้ว่าจะจบสิ้นสุดอย่างไรตรงจุดไหน
ไล่กันมาตั้งแต่ ข่าวลือเรื่องการลดค่าเงินบาทที่เกิดต่อเนื่องมาตั้งแต่ปลายปี
2539 และคาดว่าจะยังมีข่าวลือเช่นนี้อยู่เรื่อยๆ การปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือโดยสถาบันจัดอันดับชั้นนำของโลก
ซึ่งการลดอันดับนี้ก็เกิดขึ้นเป็นระยะๆ ตามสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่กระเตื้องดีขึ้นในระดับที่น่าพอใจ
ปัญหาหนี้เสียจากสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ปัญหาการขาดแคลนสภาพคล่องของสถาบันการเงินโดยเฉพาะบริษัทเงินทุนและนำไปสู่วิกฤติการณ์บริษัทเงินทุน
3 มีนาคมที่ผ่านมาซึ่งในที่สุดทางการต้องออกมาตรการเพิ่มทุนและเพิ่มการทำสำรองแก่สถาบันการเงิน
นอกจากนี้ เศรษฐกิจก็มีการชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา
เงินบาทก็ถูกโจมตีอีกครั้งด้วยข่าวลือเรื่องเดิมคือการลดค่าเงิน ข่าวลือเรื่องการลาออกของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง
เป็นเหตุให้นายกรัฐมนตรีต้องลงมากำกับสั่งการบริหารงานเศรษฐกิจด้วยตนเอง
แต่ก็ไม่ช่วยให้สถานการณ์ด้านนี้ดีขึ้นสักเท่าไหร่ และไม่ได้มีหลักประกันอะไรเลยว่าเงินบาทไทยจะไม่ถูกโจมตีจากนักเก็งกำไรอีก
ซึ่งในแต่ละครั้งที่เกิดเหตุการณ์เช่นนี้แบงก์ชาติได้นำเงินสำรองออกมาสู้การเก็งกำไรเป็นจำนวนไม่น้อย
สำนักวิจัยค่ายต่างๆ จำเป็นต้องเปลี่ยนการประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจในปีนี้ใหม่
และกระทั่งธนาคารแห่งประเทศไทยก็ต้องปรับตัวเลขด้วยเช่นกัน
บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจในปีนี้จะขยายตัวในระดับร้อยละ
5.5-6.0 โดยให้ความสำคัญกับปัจจัยเรื่องการส่งออกเป็นตัวแปรสำคัญ หากการส่งออกขยายตัวได้ในระดับร้อยละ
5-7 เศรษฐกิจไทยก็จะเติบโตในอัตราร้อยละ 6 และถ้าการส่งออกขยายตัวเพียงร้อยละ
3 และการนำเข้าเกือบไม่ขยายตัวเลยเศรษฐกิจไทยก็อาจจะเติบโตได้ในระดับร้อยละ
5.2
ส่วนธนาคารแห่งประเทศไทยนั้น ปรับตัวเลขการประมาณการขยายตัวทางเศรษฐกิจเหลือเพียง
6% จากเดิมที่ประมาณว่าจะอยู่ในระดับ 7.1% ทั้งนี้เพราะยอดเฉลี่ยการส่งออกในช่วง
4 เดือนแรกขยายตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง 1% เท่านั้นเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
อย่างไรก็ดี สำหรับภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความซบเซาอย่างหนักในปีนี้นั้น
ปรากฏว่าในระยะ 5 เดือนที่ผ่านมาหลังจากที่รัฐบาลออกมาตรการแก้ไขช่วยเหลือธุรกิจนี้มา
10 ประการนั้น มาตรการเรื่อง องค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หรืออบส.
ได้เป็นที่จับตามากที่สุด และมีการตั้งความหวังกับมาตรการเรื่องนี้มาก เพราะน่าจะช่วยได้ทั้งวิกฤติสภาพคล่องของสถาบันการเงินและโครงการอสังหาริมทรัพย์
"ผมฟันธงคำตอบตรงนี้ได้เลยว่า อบส. เป็นมาตรการหนึ่งที่ดีในการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์"
ธีรพจน์ จรูญศรี ประธานกรรมการบริษัท จุลดิศ ดีเวลลอป จำกัด(มหาชน) นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยยืนยันหนักแน่นกับ
"ผู้จัดการรายเดือน" พร้อมกับขยายความต่อว่า ขณะนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เป็นธุรกิจเดียวจากหลายๆ ธุรกิจ ที่มีกองทุนนับแสนล้านเข้ามาซื้อหนี้อสังหาฯ
เม็ดเงินส่วนนี้จะเข้ามากระตุ้นสภาพคล่อง ซึ่งแม้ว่าในระยะแรกนี้จะส่งผลดีต่อสถาบันการเงินโดยตรงก็ตาม
แต่ในระยะยาว เชื่อว่ามันจะเป็นการช่วยแก้ปัญหาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบ
ธีรพจน์มั่นใจด้วยซ้ำว่าเงินทุนส่วนนี้ต่อไปสามารถพัฒนาเป็น Property Bank
ได้
ส่วนอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน)
ยักษ์ใหญ่รายหนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้ว่า
ประโยชน์ที่จะได้รับจากอบส.นั้นก็คือ โครงการใดที่มีปัญหา ก็สามารถเอาโครงการขายให้กับทาง
อบส. เพื่อจะได้มีเงินเข้ามาสร้างโครงการที่คั่งค้างและส่งต่อให้ลูกบ้านได้
อนันต์เชื่อว่ามีผู้ประกอบการจำนวนมากที่ส่งมอบบ้านไม่ได้เพราะขาดสภาพคล่องและสนใจมาตรการนี้
เมื่อส่งมอบได้วัสดุการก่อสร้างก็จะมีการซื้อต่อ ผู้รับเหมาที่ขาดทุนจนจะล้มเลิกกิจการก็จะฟื้นตัวส่งผลไปยังคนงานอีกมากมายที่ว่างงานอยู่ในตอนนี้จะได้มีงานทำด้วย
นั่นคือภาพที่ทุกคนคาดหวังจากอบส. มาตราการของรัฐที่กำลังถูกเคี่ยวกรำอย่างหนัก
จากนายกรัฐมนตรี คนปัจจุบัน เพื่อให้มีการปฏิบัติที่เป็นรูปธรรมโดยเร็วที่สุด
อบส.หลายฝ่ายรอลุ้น
เป้าหมายหลักในการจัดตั้ง อบส. คือการช่วยสภาพคล่องสถาบันการเงิน และอสังหาริมทรัพย์
หรือนัยหนึ่งคือสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่สถาบันการเงินซึ่งเน้นที่บริษัทไฟแนนซ์เป็นผู้ปล่อยกู้
โดยผู้เสนอโครงการให้ อบส. คือไฟแนนซ์ซึ่งได้รับความยินยอมพร้อมใจจากเจ้าของโครงการ
และสถาบันการเงินเหล่านี้ต้องเข้ามาเป็นสมาชิกของ อบส.ก่อน โดยต้องเสียค่าธรรมเนียมรายละ
1 ล้านบาท
โครงการที่ไฟแนนซ์นำมาเสนอ อบส.นั้น อาจเป็นได้ทั้งหนี้ที่ถูกจัดชั้น และเป็นแค่ลูกหนี้ที่ขาดสภาพคล่องเพราะเหตุขายสินค้าไม่ออกก็ได้ทั้งสิ้น
โดย อบส.จะเป็นผู้พิจารณาและกำหนดเงื่อนไขในการรับซื้อหนี้โครงการเหล่านี้
อย่างไรก็ดี แหล่งข่าวจาก อบส.กล่าวว่า "ควรเป็นลูกหนี้ที่โครงการที่ดำเนินงานอยู่มีความเป็นไปได้มากที่สุด
ซึ่งเมื่ออบส.นำมาบริหารต่ออีก 2-3 ปีก็สามารถจบโครงการได้"
ทั้งนี้ประเภทของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ อบส.จะรับซื้อต้องเป็นโครงการที่มีลักษณะ
3 ประเภท กล่าวคือ โครงการเพื่อที่อยู่อาศัย โครงการเพื่อการพาณิชยกรรม และโครงการเพื่ออุตสาหกรรม
แต่อบส.ไม่รับซื้อที่ดินเปล่าและโรงแรม
นอกจากนี้โครงการที่อบส.จะรับโอนหนี้จะต้องเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและอยู่ระหว่างการดำเนินงานด้านการตลาด
โดยมีศักยภาพการตลาดที่สามารถชำระหนี้ได้เสร็จสิ้นภายในปี พ.ศ. 2545 และมีหลักประกันรองรับมูลหนี้
ซึ่งหลักประกันนั้นต้องไม่เป็นคดีอยู่ในศาล
"สถาบันการเงิน และลูกหนี้จะต้องเจรจาเรื่องคดีที่อยู่ในศาลให้ยุติก่อนที่จะเข้าโครงการ
และเมื่อเข้าโครงการแล้ว สถาบันการเงินยังจะต้องปล่อยกู้ให้แก่โครงการ จนกว่าโครงการจะแล้วเสร็จ
โดยอบส.จะพิจารณาโครงการเฉพาะรายที่มีการจ่ายสมทบให้แก่อบส.เท่านั้น"
ไกรฤทธิ์ อุชุกานนท์ชัย ผู้อำนวยการ อบส.กล่าว
สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ อบส.จะรับโอนจะต้องเป็นสินเชื่อที่มีสัญญาผูกพันอยู่ก่อนสิ้นปี
พ.ศ.2539 อบส.จะทำสัญญารับโอนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เฉพาะโครงการที่ลูกหนี้ได้มีการยื่นขออนุญาตดำเนินการต่อหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องถูกต้องครบตามหลักเกณฑ์
และวิธีการที่กฎหมายกำหนด
สถานบันการเงินจะเป็นผู้นำเสนอโครงการที่จะขายเข้าสู่ อบส. โดยโครงการที่นำเข้ามาเสนอนั้นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของโครงการด้วย
โครงการที่นำเสนอเข้ามาต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์การรับซื้อหนี้ของ อบส. และหลักเกณฑ์
การประเมินมูลค่าของหลักประกัน โดยการประเมินมูลค่าของหลักประกัน อบส. จะใช้ผู้ประเมินที่ได้รับความเห็นชอบจาก
อบส.ไม่ต่ำกว่า 2 ราย ไม่เกิน 3 ราย ทำการประเมินมูลค่าหลักประกันโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะรับโอน
โดยผู้ประเมินจะต้องยื่นขอความเห็นชอบและชำระค่าธรรมเนียมรายปีตามที่อบส.กำหนด
ทั้งนี้ อบส.จะแต่งตั้งผู้ประเมินโครงการขึ้นทำหน้าที่ประเมินโครงการที่เสนอตัวเข้ามา
โดยผู้ประเมินที่ อบส.แต่งตั้งนี้คัดเลือกจากบริษัทประเมินสินทรัพย์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย
และสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.)ให้ความเห็นชอบ
อบส.จะมีการประเมินมูลค่าหลักประกันทุกปี และการประเมินราคา อบส.จะเลือกราคาที่ต่ำสุดของผู้ประเมินที่เสนอมาทั้งหมด
หรือไม่เกินยอดสินเชื่อคงค้างที่ลูกหนี้ค้างอยู่กับสถาบันการเงิน ซึ่งสถาบันการเงินจะรับประกันโครงการให้อบส.
50% อยู่แล้ว
ขั้นตอนนี้ก็เสมือนการพิจารณาอนุมัติปล่อยสินเชื่อนั่นเอง หากผ่านจุดนี้ก็คืออบส.รับซื้อหนี้โครงการนั้น
สถาบันการเงินก็จะได้รับการชำระหนี้คืน แต่คู่สัญญาในการซื้อขายหนี้ยังคงผูกพัน
3 ฝ่ายคือ อบส. สถาบันการเงิน และโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
ส่วนอัตราดอกเบี้ยที่จะคิดกับลูกหนี้คือเจ้าของโครงการที่ อบส.รับซื้อไว้จะคิดในอัตราดอกเบี้ย
MOR เฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์ใหญ่ 5 แห่ง เป็นอัตราคงที่ตลอดระยะเวลา 5 ปี
และจ่ายดอกเบี้ยทบต้นทุกปีจนครบสัญญาการชำระหนี้ซึ่งกำหนดไว้ไม่เกิน 5 ปี
ทั้งนี้หากมีสถาบันการเงินใดต้องการไถ่ถอนก่อนระยะเวลาที่กำหนด จะได้รับสิทธิพิเศษคือได้รับการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนตามสัดส่วน
นอกจากนี้ อบส.จะคิดค่าธรรมเนียมการบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จากสถาบันการเงินที่นำลูกหนี้ของโครงการมาขายในอัตรา
0.2%
นอกจากนี้ อบส.มีสิทธิ์ที่จะเรียกการค้ำประกันหนี้เพิ่มจากลูกหนี้ได้จากปัจจุบันที่ลูกหนี้จะต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกันอยู่แล้ว
และมีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธโครงการได้เช่นกัน
ด้านแหล่งเงินทุนที่ อบส.ใช้ในการรับซื้อหนี้มาจากการออกพันธบัตรชนิดดอกเบี้ยทบต้นหรือ
zero coupon bond ซึ่งมีกระทรวงการคลังค้ำประกัน และธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นจัดจำหน่าย
โดยพันธบัตรงวดแรกออกไปแล้วเมื่อ 7 พฤษภาคมที่ผ่านมา คิดเป็นมูลค่าประมาณ
1,000 ล้านบาท การเสนอขายผ่านการประมูลเหมือนการออกพันธบัตรของแบงก์ชาติ
และเป็นการเสนอขายแบบมีส่วนลดจากราคาหน้าตั๋ว โดยกำหนดราคาตามกลไกตลาด นอกจากนี้พันธบัตรของอบส.สามารถใช้เป็นสินทรัพย์ดำรงสภาพคล่องได้
และสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือในตลาดซื้อคืนพันธบัตรได้เหมือนพันธบัตรแบงก็ชาติหรือ
BOT Bond
ทั้งนี้ พันธบัตรชนิดดอกเบี้ยทบต้นของ อบส.ที่ออกจำหน่ายไปแล้วนั้น มีอัตราดอกเบี้ย
10.13% อายุ 7 ปี โดยมีวันครบกำหนดการไถ่ถอนในวันที่ 10 พฤษภาคม 2547 ทั้งนี้มีผู้สนใจประมูลคิดเป็นเม็ดเงินรวม
4,370 ล้านบาท
เม็ดเงินที่ได้เข้ามาในครั้งนี้ยังฝากอยู่กับแบงก์ชาติ ต่อเมื่อมีโครงการที่ได้รับการอนุมัติแล้ว
อบส.จึงจะนำเม็ดเงินมาใช้จริง คาดว่า อบส.จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมาก เพราะหนี้หรือสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในระบบนั้นมีอยู่ถึง
800,000 ล้านบาท
ม.ร.ว.จัตุมงคล โสณกุล ปลัดกระทรวงการคลัง ในฐานะประธานกรรมการอบส.กล่าวว่า
"ภายใน 7 ปีซึ่งเท่ากับอายุของพันธบัตรงวดแรก อบส.ต้องบริหารงานให้ได้ผลกำไรจำนวน
2 แสนล้านบาทจึงจะถือว่าไม่ขาดทุน" เหตุที่มีข้อกำหนดเช่นนี้เพราะ อบส.จะระดมเงินมาใช้ในโครงการรับซื้อหนี้อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดประมาณ
1 แสนล้านบาท ดังนั้น อบส.จึงต้องบริหารให้ได้ผลกำไร เพื่อนำเงินมาชำระผู้ถือพันธบัตรเมื่อถึงเวลาครบกำหนดไถ่ถอนในอีก
7 ปีข้างหน้า
แต่ถ้า อบส.เกิดขาดทุน ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องต้องมีส่วนร่วมรับภาระไปตามส่วนด้วยกล่าวคือ
สถาบันการเงินต้องรับประกันลูกหนี้โครงการ 50% ของวงเงินเต็ม ที่เหลืออบส.และโครงการที่เป็นลูกหนี้ร่วมกันรับ
แม้ว่า อบส.จะเป็นเสมือนหน่วยงานรัฐวิสาหกิจ (ดูล้อมกรอบ อนาคต อบส.) แต่ทางการก็มองในประเด็นที่จะให้เอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการบริหารงานและดูแลโดยสนับสนุนให้เอกชนเข้าร่วมในอบส.
เพื่อลดภาระของรัฐบาล โดยเห็นชอบในหลักการที่จะอนุโลมผ่อนปรนหลักเกณฑ์ตามข้อเรียกร้อง
คือ ให้เอกชนเข้าถือหุ้นใน อบส.เกิน 10% แต่จะเป็นกี่เปอร์เซ็นต์นั้นยังอยู่ระหว่างพิจารณา
ส่วนเรื่องการขอยกเว้นภาษีนิติบุคคลจากการลงทุนในอบส. รวมทั้งเรื่องการขอยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะก็อยู่ในระหว่างการพิจารณาเช่นกัน
มาตราการอื่นๆ ต้องเร่งมือไม่แพ้กัน
สัญญาณซึ่งแสดงถึงอันตรายที่ได้เกิดขึ้นในวงการอสังหาริมทรัพย์นั้นจริงๆแล้ว
มันก่อตัวมาอย่างเงียบๆ ตั้งแต่ปี 2535 และภาพของที่อยู่อาศัยล้นตลาดได้เกิดขึ้นชัดเจนตั้งแต่ปี
2537 ในขณะที่โครงการขายไม่ออก หรือขายได้ยากขึ้นเพราะมีการแข่งขันกันขายอย่างดุเดือดที่สุด
พร้อมๆกันนั้นธนาคารแห่งประเทศไทยก็ได้เพิ่มมาตราการในการจำกัดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ขึ้น
ผลพวงที่เห็นได้ชัดเมื่อขาดเม็ดเงินจากยอดขาย และจากสถาบันการเงินมาหล่อเลี้ยงโครงการก็คือ
การก่อสร้างบ้านทำได้ล่าช้าขึ้น เป็นที่รู้กันว่า บ้านใครผ่อนดาวน์เสร็จ
พร้อมๆ กับบ้านสร้างเสร็จและพร้อมโอนได้เลยนั้นเป็นเรื่องที่โชคดีมหาศาล
เพราะโดยเฉลี่ยแล้วทุกวันนี้ลูกค้าผ่อนดาวน์เสร็จต้องรอบ้านอย่างน้อยประมาณ
6 เดือน หรือหลายรายใช้เวลานานกว่านั้น
ย้อนหลังกลับไปเมื่อช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟูสุดขีดปัญหาบ้านสร้างได้ช้าก็เคยเกิดขึ้นเช่นกัน
แต่นั่นเป็นเพราะขาดผู้รับเหมา ขาดแรงงานก่อสร้างและขาดวัสดุการก่อสร้าง
จากการที่มีโครงการที่สร้างพร้อมๆ กันมากมายเหลือเกิน
แต่ ณ วันนี้ แรงงานมี วัสดุก่อสร้างเหลือเฟือ แต่เป็นปัญหาของผู้ประกอบการที่หมุนเงินไม่ทัน
ซ้ำร้ายไปกว่านั้นก็คือ เจ้าของโครงการบางรายต้องยอมยกเลิกโครงการเพื่อหนีการขาดทุน
ความเดือดร้อนเต็มๆ ตกหนักที่สุดอยู่ที่ประชาชนที่ซื้อบ้าน และพัวพันนัวเนียไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเช่น
อุตสาหกรรมก่อสร้าง การผลิตวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ และคนงานก่อสร้างอีกหลายแสนคนที่ต้องตกอยู่ในภาวะว่างงาน
สถาบันการเงินที่ปล่อยเงินกู้ ก็กำลังเกิดปัญหาอย่างมากมายไม่ยิ่งหย่อนกว่ากันเมื่อลูกค้าที่กู้เงินไม่ยอมส่งเงินคืนทั้งต้นและดอก
ปัญหาการขาดสภาพคล่องของสถาบันการเงินของไทยหนักหน่วงจนถูกลดอันดับความน่าเชื่อถือจากสถาบันจัดอันดับ
มูดีส์ อินเวสเตอร์ จำกัด
ประดับ ธัญญะคุปต์ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ระบุตัวเลข
สินเชื่อคงค้างทั้งระบบเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2539 ไว้ว่ามีจำนวนทั้งสิ้น
1,177,523 ล้านบาท
แยกเป็นสินเชื่อผู้ประกอบการเพื่อพัฒนาคงค้างจำนวน 547,341 ล้านบาท และสินเชื่อแก่บุคคลทั่วไปคงค้างจำนวน
630,182 ล้านบาท (ดูรายละเอียดในตาราง)
ในส่วนของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปคงค้าง ธนาคารพาณิชย์ครองแชมป์ในสัดส่วน
63% เป็นเม็ดเงิน 397,727 ล้านบาท รองลงมา คือธนาคารอาคารสงเคราะห์ 25% เป็นเงิน
159,949 ล้านบาท และบริษัทเงินทุน หรือไฟแนนซ์เป็นจำนวน 9% คิดเป็นมูลค่า
57,459 ล้านบาท
สินเชื่อผู้ประกอบการคงค้าง ธนาคารอาคารพาณิชย์ครองแชมป์เช่นเดิม 52% คิดเป็นเงิน
281,996 ล้านบาท บริษัทเงินทุนตามมาติดๆ 46% เป็นเงิน 253,768 ล้านบาท ในขณะที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีเพียง
1% คิดเป็นเงิน 7,519 ล้านบาท
10 มาตรการ รัฐบาลเร่งแก้ปัญหา
มาตรการการแก้ปัญหาทางเศรษฐกิจทั้งระยะสั้น ระยะกลาง ระยะยาว หลั่งไหลออกมาจากรัฐบาลชุดนี้อย่างต่อเนื่องพร้อม
ๆ กับการเผ้ามองจากผู้ประกอบการอย่างใจจดใจจ่อเช่นกัน
โดยเฉพาะ 10 มาตรการ ที่เป็นมติของคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 14 มกราคม 2540
ซึ่งประกอบไปด้วยเรื่อง
1. ให้สถาบันการเงินให้ความช่วยเหลือแก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาทางการเงิน
โดยขยายเวลาชำระหนี้ และดอกเบี้ย
2. จัดตั้ง Resolution Trust Fund
3. จัดตั้ง Property Fund (กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์) ขายให้ประชาชนทั่วไป
4. จัดตั้ง Property Fund ขายให้สถาบันธุรกิจ
5. ตรากฎหมาย Securitization (SPV)
6. ยกเว้นภาษีจากการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2540 หากขายภายในปี 2550
7. ให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารออมสินให้กู้เงินจำนวน 20,000 ล้านบาทแก่
ข้าราชการ และพนักงานรัฐวิสาหกิจ
8. ให้ส่วนราชการ รัฐวิสาหกิจ เช่าอสังหาริมทรัพย์เอกชนที่สร้างเสร็จแล้ว
9. ให้ทางธนาคารอาคารสงเคราะห์จัดทำ Secondary Mortgage Department (SMD)
10. ให้กระทรวงมหาดไทยพิจารณาเรื่องการถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติอีกครั้งหนึ่ง
เมื่อมาตรการทั้งหมดออกมาก็ต้องเผชิญกับกระแสการวิพากษ์วิจารณ์จากผู้ประกอบการอย่างหนักว่า
เป็นมาตรการที่ไม่ได้ช่วยผู้ประกอบการหรือกระตุ้นความต้องการซื้อของประชาชนโดยตรง
แต่ส่วนใหญ่เป็นการช่วยเหลือสภาพคล่องของสถาบันการเงินมากกว่า ซึ่งข้อวิจารณ์เช่นนี้ก็เป็นเรื่องจริง
เพราะมาตรการเหล่านี้ครึ่งหนึ่งออกมาเร่งด่วนที่ต้องแก้ไขในเวลานี้
อย่างไรก็ตามต้องยอมรับกันว่าไม่เคยมีรัฐบาลชุดไหนเอาจริงเอาจังในการแก้ปัญหาของอสังหาริมทรัพย์มากเท่ารัฐบาลชุดนี้
เพียงแต่ว่ามาตรการเหล่านั้นจะมีประสิทธิภาพในทางปฏิบัติมากน้อยแค่ไหน สิ่งเหล่านี้คือการวัด
"ฝีมือ" ของทีมงานด้านเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดพลเอกชวลิต ยงใจยุทธ
เหมือนกัน
ส่วนเรื่องเร่งด่วนที่รัฐบาลได้ดำเนินการไปแล้วได้เลย ที่เห็นเป็นผลปฏิบัติชัดก็คือในเรื่องของการให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์
และธนาคารออมสินปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำแก่ข้าราชการและรัฐวิสหกิจในวงเงิน 20,000
ล้านบาท มาตรการนี้ได้ถูกนำมาปฏิบัติทันทีเมื่อวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2540
เป็นมาตรการแรกที่ชัดเจนในการกระตุ้นกำลังซื้อโดยตรง ซึ่งหลักเกณฑ์ในการปล่อยสินเชื่อเบี้องต้นนั้นผู้มีสิทธิกู้เงินจะต้องเป็นข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ
หรือลูกจ้างประจำที่ได้รับเงินเดือน หรือค่าจ้างจากหน่วยงานที่สังกัดต้องรับราชการหรือรับจ้างมาไม่ต่ำกว่า
3 ปี และมีอายุไม่เกิน 65 ปี ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี และไม่จำเป็นต้องเป็นบ้านหลังแรกเท่านั้นแต่ต้องซื้อและโอนบ้านภายในปี
2540 เท่านั้น
3 เดือนผ่านไป ตัวเลขจากธนาคารออมสินระบุว่าเมื่อวันที่ 13 พฤษภาคม 2540
ได้อนุมัติเงินกู้ไปแล้ว 1,240 รายเป็นเงินประมาณ 763 ล้านบาท แบ่งเป็นผู้กู้ในกรุงเทพฯ
และปริมณฑล 21.8% เป็นผู้กู้ในภูมิภาค 78%
ในขณะที่ตัวเลขของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่าในเดือนพฤษภาคมนั้นได้มีการยื่นขอใช้วงเงินมาแล้วถึง
1,300 ล้านบาท
จากเม็ดเงินจำนวน 20,000 ล้านบาท ขณะนี้ใช้ไปแล้ว 2,000 ล้านบาท หรือประมาณ
10% ทำให้มีวงเงินเหลืออยู่อีกประมาณ 18,000 ล้านบาท และถึงแม้ว่ายังมีจำนวนผู้กู้อีกมากที่กำลังทยอยทำเรื่องเพื่อขอใช้เงินจำนวนนี้อยู่ก็ตาม
แต่ทำให้ได้ข้อสรุประดับหนึ่งว่า โครงการนี้ล้มเหลวไม่ได้ผลร้อยเปอร์เซ็นต์
เพราะไม่สามารถกระตุ้นกำลังซื้อใหม่ให้เกิดขึ้นได้
ความผิดพลาดในเรื่องนี้เป็นเพราะ 1. คนไม่มีเงินพอที่จะจ่ายค่าดาวน์บ้านเพื่อจะได้โอนและใช้มาตรการดอกเบี้ย
9% ให้ทันในปี 2540 ได้ 2. ข้าราชการ และรัฐวิสาหกิจ ส่วนใหญ่มีสวัสดิการที่ดีในการซื้อบ้านอยู่แล้ว
ดังนั้นคนในส่วนของภาคเอกชนกำลังเป็นเป้าหมายใหม่ที่ถูกจับตามองเพราะมีจำนวนมหาศาล
และคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ไม่มี สวัสดิการในการซื้อที่อยู่อาศัย แต่อย่างไรก็ตามถ้าหากกำหนดเวลาการโอนไว้เพียงแค่ปี
2540 นั้นก็จะเท่ากับว่ามาตรการนี้เร่งให้คนที่ซื้อบ้านไว้แล้วยังไม่ยอมมาโอนให้รีบมาโอน
หรือคนที่มีเงินก้อนอยู่แล้วรีบตัดสินใจซื้อโครงการ ซึ่งโครงการที่ว่านั้นก็ต้องเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว
เช่นคอนโดมิเนียม เท่านั้น เพราะถ้าเป็นบ้านจัดสรรไม่มีทางสร้างเสร็จทันโอนในปีนี้แน่
อีกเรื่องหนึ่งที่ได้รับการผลักดันอย่างมากในช่วงที่ผ่านมาก็คือ การให้ต่างชาติมีสิทธิ์ถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมได้
100% เต็มโดยมีมติของ ครม. ออกมาเมื่อวันที่ 29 เมษายนที่ผ่านมา
เป็นที่รู้กันว่าในเรื่องนี้ พลเอกชาติชาย ชุณหะวัณ ประธานที่ปรึกษาทางด้านเศรษฐกิจของบิ๊กจิ๋วลุ้นสุดตัว
และได้พยายามผลักดันเรื่องนี้มาตลอด และความพยายาม ตอนนี้ก็ประสบความสำเร็จไปแล้วครึ่งหนึ่ง
ว่ากันว่าการผลักดันเรื่องนี้ "น้าชาติ" มีนักธุรกิจกลุ่มหนึ่งคอยป้อนข้อมูลให้โดยตลอด
โดยให้เหตุผลว่าจะก่อให้เกิดเงินไหลเวียนในระบบมากขึ้น รวมทั้งเอกชนก็สามารถนำอาคารนั้นไปค้ำประกันเงินกู้จากต่างประเทศได้
โดยใช้อาคารเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันจากที่ปัจจุบันไม่สามารถทำได้
ในขณะเดียวกัน ทางด้านวิชา จิวาลัย นายกสมาคมการค้าอาคารชุด ผู้ที่น่าจะเกี่ยวข้องกับการผลักดันเรื่องนี้โดยตรงกลับออกมาคัดค้านในเรื่องนี้
"เรื่องนี้เป็นการผลักดันของนักธุรกิจบางกลุ่ม แต่ไม่ใช่การผลักดันจากสมาคมการค้าอาคารชุดแน่นนอน"
วิชากล่าวพร้อมทั้งให้เหตุผลเกี่ยวกับความไม่เห็นด้วยว่า
1. ปัจจุบันที่กฎหมายเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้ออาคารชุดได้ 40% นั้น ยอดขายจริง
ๆ ก็ไม่ถึงอยู่แล้ว
2. เป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการเอาอาคารใดก็ได้ มาจดทะเบียนอาคารชุด
แล้วเอาไปจำนองกับสถาบันการเงินต่างประเทศเพื่อดึงเอาเงินกู้ระยะสั้นมาใช้ซึ่งเป็นการแก้ปัญหาทางการเงินไม่ถูกต้อง
3. รัฐต้องสูญเสียรายได้ในเรื่องภาษีเพราะเปิดโอกาสให้คนต่างชาติสามารถเอาอาคารชุดมาบริหารเป็นโรงแรม
โดยไม่ต้องเสียภาษีโรงแรม
4. เปิดช่องว่างให้ต่างชาติครอบครองที่ดินในเมืองไทยได้เป็นจำนวนมาก
ผลเสียมากกว่าผลได ้คือสิ่งที่วิชามองรวม ทั้งคิดว่าเป็นการช่วยเหลือผู้ประกอบการบางกลุ่มที่มีคอนโดมิเนียมอยู่ในทำเลที่ย่านธุรกิจ
หรือคอนโดฯ ตากอากาศเท่านั้น ในขณะที่คอนโดฯ ราคาปานกลาง หรือราคาต่ำที่อยู่ในภาวะล้นตลาด
และมีปัญหาก็จะไม่มีอะไรดีขึ้นเลย
"เขามองว่าผมมีความคิดเป็นพวกอนุรักษ์นิยม" วิชากล่าวทิ้งท้ายอย่างน้อยใจกับ
"ผู้จัดการรายเดือน"
อย่างไรก็ตามเรื่องนี้อยู่ในระหว่างการร่างแก้ไขตัว พ.ร.บ. และต้องรอเข้าสภาฯ
อีก ในขณะเดียวกันวิชาก็บอกว่าขณะนี้ทางสมาคมฯ ก็ต้องการรวบรวมความคิดเห็น
และเปิดการสัมมนาครั้งใหญ่ แต่เป็นการคาดหมายกันว่าในเรื่องนี้เมื่อผู้ลุ้นเต็มตัวคือน้าชาติมีหรือที่บิ๊กจิ๋วจะไม่ไฟเขียวเอกชนบางส่วนที่ได้รับผลประโยชน์อย่างเต็มๆ
ก็เตรียมรับได้เลย
ส่วนการช่วยเหลือผู้ประกอบการโดยตรงโดยให้หน่วยงานราชการ และรัฐวิสหกิจรับซื้อหรือเช่าโครงการเอกชนที่สร้างเสร็จแล้วนั้นเป็นความตั้งใจที่ดีของนายกรัฐมนตรีที่มองว่าเป็นเรื่องที่สามารถทำได้เลย
ซึ่งขณะนี้ที่ได้ดำเนินการไปแล้ว ก็เช่นการที่กระทรวงกลาโหมเข้าไปซื้อโครงการที่อยู่อาศัยในโครงการเมืองทองธานีแจ้งวัฒนะ
แต่แล้วกระทรวงกลาโหม ได้ถูกวิพากษ์วิจารณ์มากมายจากการกระทำครั้งนี้จนน่าเป็นห่วงว่าต่อไปหน่วยงานใดที่มีความจำเป็นจริง
ๆ ในการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นหรือมีงบในเรื่องการจัดสวัสดิการที่อยู่อาศัยจะเสี่ยงเข้ามารับซื้อหรือเช่าโครงการที่สร้างเสร็จแล้วของเอกชนอีกหรือไม่
การเคหะแห่งชาติเป็นอีกหน่วยงานหนึ่งของภาครัฐบาลที่ถูกกำหนดให้ใช้เงินส่วนหนึ่งซื้อโครงการของภาคเอกชน
แทนการสร้างเองและหลังจากมีการประกาศรับซื้อโครงการไปตั้งแต่ปลายปี 2539
ที่ผ่านมาจนถึงวันที่ 30 เมษายน 2540 นั้นปรากฏว่ามีภาคเอกชนแห่กันเข้ามาเสนอขายถึง
135 โครงการ จำนวน 31,113 ยูนิต ราคา รวม 15,550 ล้านบาท
ในขณะที่กำลังซื้อของการเคหะฯ ในระยะแรกนี้มีเพียงประมาณ 3 พันล้านบาท หรือประมาณ
3,000 ยูนิตเท่านั้น
ข้อกำหนดของโครงการที่การเคหะฯ จะซื้อก็คือต้องเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วราคาต่อหน่วยประมาณ
3.5 - 7.5 แสนบาท
เจ้าหน้าที่การเคหะฯ ยืนยันว่าจะประกาศซื้อโครงการที่รับซื้อภายในเดือน
มิ.ย.
นอกจากมาตรการต่าง ๆ ที่กล่าวแล้วรัฐบาลยังมีมาตรการทางการเงินอีก 3 เรื่องที่กำลังดำเนินการอยู่คือเรื่องของการจัดตั้งสำนักงานการตลาดรองเพื่อที่อยู่อาศัย
หรือ Secondary Mortgage Department (SMD) ร่างกิจการเฉพาะกิจเพื่อการแปลงสินทรัพย์ให้เป็นหลักทรัพย์
พ.ศ.… หรือ Securitization และเรื่องของการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
(Property Fund)
SMD เป็นมาตรการที่อยู่ในความรับผิดชอบของธนาคารอาคารสงเคราะห์ตามมติของ
ครม.เมื่อวันที่ 14 มกราคม 2540 ซึ่งเริ่มดำเนินการมาตั้งแต่ปลายเดือนกุมภาพันธ์
2540 เป็นตัวยาอีกตัวหนึ่งที่จะมาแก้ปัญหาเงินตึงตัวของสถาบันการเงิน วิธีการก็คือ
เป็นการรับซื้อหนี้รายย่อย เข้ามาแปลงสภาพเป็นพันธบัตรจากนั้นนำพันธบัตรออกขายประชาชนและสถาบัน
"การส่งเสริมให้เงินกู้ราคาถูก แก่ประชาชนทั่วไปถือว่าเป็นวัตถุประสงค์สำคัญในการจัดตั้ง
SMD เพราะเป็นการแปลงทรัพย์สินให้เป็นหลักทรัพย์ได้แทนที่สถาบันการเงินปล่อยเงินกู้แล้วเก็บเป็นโฉนดไว้เฉย
ๆ ทำให้เสียโอกาสในการใช้ประโยชน์ ตลอดระยะเวลาการกู้ ถ้าเราเปลี่ยนเป็นตราสารหนี้เอาไปจำหน่ายให้แก่บุคคลอื่นก็จะทำให้เกิดสภาพคล่องขึ้นมา
และเป็นการหาทุนจากต้นทุนที่ไม่สูงเกินไป ทำให้การปล่อยสินเชื่อมีดอกเบี้ยลดต่ำลงให้ประชาชนเลือกใช้ด้วยความสะดวกซึ่งในระยะยาวจะทำให้ดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์
และสถาบันการเงิน และธอส.อยู่ใกล้เคียงกัน"
ประดับ ธัญญะคุปต์กล่าวชี้แจงในงานสัมมนาแห่งหนึ่ง และเปิดเผยความคืบหน้าว่ารัฐบาลจะเร่งให้เรื่องนี้เข้าสภาฯ
ในเดือนกรกฎาคมนี้ และคาดว่าจะใช้มาตรการนี้ได้ประมาณต้นปี 41
สำหรับ Securitzation เป็นมาตรการระยะยาว คือการนำเอาสินทรัพย์มาแปลงเป็นตราสารหรือหลักทรัพย์ทางการเงินโดยสินทรัพย์นั้นจะต้องเป็นสินทรัพย์ที่มีรายได้เข้ามาเป็นปกติ
ถึงแม้มาตรการตัวนี้ผ่าน ครม.ไปแล้ว แต่ก็ต้องออกเป็นกฎหมาย และเข้าสภาฯ
ดังนั้นคาดว่าเรื่องนี้จะช้ากว่ามาตรการอื่น ๆ
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นความพยายามอีกเรื่องหนึ่งของรัฐบาลชุดนี้ที่ผ่านมติ
ครม.แล้ว และอยู่ในระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการกำกับและดูแลหลักทรัพย์เพื่อเสนอร่าง
พ.ร.บ. เข้าสู่สภาฯ ต่อไป
ประเด็นที่อยู่ระหว่างการพิจารณาในเรื่องนี้ จะมีการอนุญาตให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ในสัดส่วนเกิน
49% ของหน่วยลงทุนแต่ประเด็นนี้ต้องรอให้กรมที่ดินทำหนังสืออนุญาตอย่างเป็นทางการมายัง
ก.ล.ต. ก่อนว่าในการรับโอนอสังหาริมทรัพย์จากการซื้อขาย จะพิจารณาสัญชาติจากบริษัท
หลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) เป็นหลักในการอนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ ขนาดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องมีขนาดกองทุน 500 ล้านบาทขึ้นไป
ส่วนการจัดตั้งกองทุนฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ หรือ Resolution Trust Fund ซึ่งเป็นเรื่องที่เสนอโดยสมาคมธนาคารไทย
โดยให้สถาบันการเงินต่าง ๆ ลงขันกันเพื่อตั้งกองทุน เข้ามารับซื้อหนี้ประเภทโครงการที่อยู่
ในระหว่างการพัฒนา ให้สามารถพัฒนาได้จนจบ และมีเงินชำระคืนพร้อมดอกเบี้ยนั้น
ก็ได้เงียบ ๆ ไปและยังไม่มีการสานต่อแต่อย่างใด
มาตรการทุกมาตรการดังกล่าวก็ได้แต่ถูกคาดหวังไว้ว่าจะช่วยเสริมซึ่งกันและกันรวมทั้งได้รับการแก้ไขปรับปรุงเพื่อให้สอดคล้องอย่างทันการตลอดเวลา
การเพิ่มประสิทธิภาพของผู้ประกอบการเองก็เป็นส่วนหนึ่งที่ผู้ลงทุนแต่ละรายควรจะทบทวน
รวมทั้งการลดกำไรเพื่อราคาที่ต่ำลงจะกระตุ้นคนซื้อได้บ้าง ในขณะที่คนซื้อเองก็ต้องยอมรับว่าช่วงนี้หากมีกำลังซื้อจะเป็นช่วงที่ดีที่สุดในการตัดสินใจ
เพราะเงื่อนไขการเงินก็ดี โครงการต่างๆ ก็มีให้เลือกอย่างมากมาย และผู้ประกอบการที่ไม่น่าเชื่อถือกำลังถูกสกรีนออกจากวงการ
ทั้งนี้เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นในทุกภาคธุรกิจก็ว่าได้ สำหรับผู้ประกอบการที่มีเงินทุนไม่มากพอและมีการขยายกิจการมากเกินกำลังในช่วงที่เศรษฐกิจบูม
ซึ่งจะปรากฎให้เห็นชัดเจนว่าผู้ที่ขาดสภาพคล่องหรือบริหารกระแสเงินสดไม่ดีพอ
จะเกิดปัญหาอย่างรุนแรงในยามนี้
กิจการอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน เมื่อบริษัทไม่สามารถขายสินค้าได้ ก็ขาดเม็ดเงินที่จะหมุนเวียนในการก่อสร้าง
และก่อให้เกิดผลกระทบต่อเนื่องกับโครงการ ผู้ที่อยู่รอดได้ในเวลานี้ก็โดยการประคองตัวเองให้พ้นภาวะวิกฤตินี้เท่านั้น
อย่างไรก็ดี เมื่อโครงการเก่าที่มีปัญหากำลังได้รับการแก้ไขจากรัฐบาลโครงการใหม่ไม่เกิดเพราะสภาพบ้านว่างในตลาดยังมีอีกมาก
รวมทั้งมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินวงจรที่โหดร้ายในวงการอสังหาริมทรัพย์ก็น่าจะพบทางสว่าง
