กลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์-โรงแรม-สถานที่ท่องเที่ยวแห่ผุดโครงการใหม่ รีโนเวตโครงการเก่า รับกระแสธุรกิจที่จะเฟื่องฟู เตรียมตัวรับกับ "สนามบินสุวรรณภูมิ" ที่คาดว่าจะเปิดใช้ในกลางปี 2549 ส่งผลที่ดินรายล้อมบริเวณสุวรรณภูมิคึกคัก จับตาการเคลื่อนไหวของราคาที่ดินรอบๆ และการเปลี่ยนมือ อีกทั้งยังส่งผลไกลถึงภาคตะวันออก โดยเฉพาะชลบุรีที่เป็นจังหวัดท่องเที่ยวที่จะได้รับอานิสงส์ตามไปด้วย

กระแสการเข้าไปลงทุนโซนรอบสนามบินสุวรรณภูมิในช่วงที่ผ่านมา ได้จุดประเด็นให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหน้าเก่า-รายใหม่ แห่เข้าไปลงทุน และยิ่งรัฐบาลตอกย้ำความร้อนแรงในโซนดังกล่าว โดยการเร่งก่อสร้างโครงการสนามบินสุวรรณภูมิ และทุ่มงบประมาณในการสร้างระบบสาธารณูปโภคต่างๆเข้าเชื่อมเข้าสู่สนามบินทุกทิศทุกแห่ง ยิ่งเป็นแรงกระตุ้นรอบสองให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พาเหรดเข้าสู่ "เวที" ของการแข่งขันที่ยิ่งรุนแรงขึ้น

ซึ่งปรากฏการณ์ที่เข้ามาสอดรับกับ "กระแส" การเปิดใช้สนามบินมีมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากของภาคธุรกิจจัดสรรที่ประชาสัมพันธ์และหยิบเรื่องความสะดวกในการเดินทาง และที่อยู่อาศัยใหม่ใกล้สนามบินมาเป็นแคมเปญในการกระตุ้นยอดขาย หรือแม้แต่บริษัทบริหารสินทรัพย์ต่างๆ เช่น บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บบส.) งัดกลยุทธ์ส่งเสริมการตลาด โดยขนทรัพย์สินรอการขาย (เอ็นพีเอ) เฉพาะกลุ่มในโซนสุวรรณภูมิมาเป็นจุดขาย อาทิ เปิดกรุสุวรรณภูมิของบสท. หรือบบส.จัดมหกรรม NPA Grand Sale มีทรัพย์ร่วมขายหลายหมื่นล้านบาท

นั่นเป็นภาพที่เกิดขึ้นในระยะเกือบ 1 ปีเต็ม ที่ถนนทุกเส้นทางพุ่งเป้าไปยังโซนสุวรรณภูมิ โดยคาดหวังว่าจะกลายเป็นทำเลทองทำเลทำเงินให้แก่เจ้าของโครงการ อย่างไรก็ตาม ยังมีบางประเด็นที่ถูกตั้ง "คำถาม" ที่ความสวยหรูจากโครงการสนามบินสุวรรณภูมิ จะกลายเป็นฝันร้ายสำหรับผู้ที่เข้ามาทำตลาดในบริเวณนี้แค่ไหน

พื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิยังน่าลงทุนหรือไม่ ความกังวลที่จะเริ่มโอเวอร์ซัปพลาย ท่าทีของรัฐบาลต่อการจั้ดตั้ง "นครสุวรรณภูมิ" แล้วผังเมืองใหม่จะออกมาอย่างไร ฯลฯ

แน่นอนเป็นคำถามที่ผู้บริหารภาคอสังหาฯ และภาคธุรกิจต่างๆ กำลังรอความชัดเจนว่า อะไรจะเกิดขึ้นในระยะข้างหน้าบ้าง แต่หากประมวลภาพของความคึกคักเกี่ยวกับโครงการจัดสรรแล้ว พอจะเห็นภาพ กล่าวคือ จากข้อมูลของบริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ชี้ว่า โครงการที่อยู่อาศัยรอบสนามบินสุวรรณภูมิในปี 2548 นี้ มีจำนวนถึง 121 โครงการ จำนวน 32,425 หน่วย (จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 5,000 กว่าหน่วย) ขายไปแล้ว 26,229 หน่วย คงเหลือกว่า 6,000 หน่วย หรือมีการดูดซับที่อยู่อาศัยออกไปแล้ว 81%

โดยโซนทิศตะวันตกของสนามบินสุวรรณภูมิ มีการเปิดขายมากถึง 14,780 หน่วย ขายไปแล้ว 12,087 หน่วย คงเหลือ 2,693 หน่วย หรือมีการดูดซับที่อยู่อาศัยไปแล้ว 82% ซึ่งบ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาท แต่ไม่ถึง 10 ล้านบาท รวมมีจำนวนหน่วยเหลือขาย 1,430 หน่วย ขณะที่บ้านเดี่ยวราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท คงเหลือ 443 หน่วย ซึ่งมีการดูดซับที่อยู่อาศัยไปแล้ว 46% ขณะที่โซนด้านเหนือและด้านทิศใต้ของสนามบิน คงเหลือในปริมาณใกล้เคียงประมาณ 1,740 หน่วย

นายวสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ AREA กล่าวว่า หากจะเปรียบเทียบซัปพลายในโซนสุวรรณภูมิแล้ว พบว่ามีสัดส่วนที่มากเมื่อเทียบกับยอดการขอจดทะเบียนในประมาณ 60,000-70,000 หน่วย และมีที่หน่วยเหลือขายคิดเป็น 1 ใน 10 ของจำนวนทั้งหมดและมีแนวโน้มจะมากขึ้น เนื่องจากมีผู้ประกอบการโครงการจัดสรรยังคงเข้าไปลงทุนอย่างต่อเนื่อง และส่วนใหญ่จะเป็นการพัฒนาบ้านเดี่ยวระดับราคากลาง แต่สิ่งที่จะเกิดผลกระทบหลังการเปิดใช้สนามบินก็คือ ทิศเหนือของสนามบินฯ จะได้รับผลกระทบจากระดับเสียงของเครื่องบิน และความถี่ของการขึ้นบินจะสูงกว่าสนามบินดอนเมือง เนื่องจากมีรันเวย์ถึง 2 รันเวย์ ทำให้มีความเป็นไปได้บ้านเดี่ยวระดับหรู ราคาตั้งแต่ 5-10 ล้านบาท จะมีอัตราการขายที่ชะลอตัวหรืออาจจะมีบ้านว่างเพิ่มขึ้น

ส่วนเรื่องราคาที่ดินโซนนี้ในอนาคต ปัจจัยสำคัญควรขึ้นอยู่กับการประกาศใช้ผังเมืองกรุงเทพฯฉบับใหม่ภายในระยะ 5 ปีข้างหน้า ซึ่งแต่เดิมพื้นที่ดังกล่าวจะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเฉพาะบ้านเดี่ยวขนาด 100 ตารางวาขึ้นไป แต่ในอนาคตจะเพิ่มเป็นต้องสร้างบ้านเดี่ยว 1,000 ตารางวาขึ้นหรือใช้เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 2 ไร่ นั่นหมายความว่าด้วยข้อจำกัดของที่ดิน จะทำให้การพัฒนาโครงการต้องมุ่งเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบน เสนอราคาขายต่อหลังไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท เพื่อให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ของที่ดิน หรือในอีกแง่มุมก็คือ ที่ดินบริเวณนี้จะได้รับความสนใจจากนักลงทุนน้อยลง สรุปง่ายๆ ก็คือ ย่านนี้แนวโน้มราคาที่ดินด้านทิศเหนือของสนามบิน "เฉาครับ"

"คิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยในโซนสุวรรณภูมิจะชะลอตัว แม้จะมีปัจจัยเรื่องการเปิดใช้สนามบินเข้ามาเกี่ยวข้อง เพราะตลาดรวมที่อยู่อาศัยปี 2549 ชะลอตัวและไม่น่าจะดีไปกว่าปี 2548 ส่วนบ้าน ระดับราคากลางลงมาคงไม่ตกมากมาย เนื่องจากลูกค้าบางกลุ่มยังต้องทำงานโซนรอบสนามบิน และหากจะโยกย้ายก็ติดปัญหาเรื่องเงิน" นายวสันต์กล่าว

โซนตะวันออกจ่อคิวบูม

สำหรับพื้นที่ตะวันออกของสนามบินนั้น กำลังถูกจับตาถึงการขยายตัวในอนาคต ซึ่งนายวสันต์ให้เหตุผลว่า การพัฒนาโครงการในทำเลดังกล่าวยังมีปริมาณไม่สูงเหมือน 3 โซนที่กล่าวมา ประกอบกับความชัดเจนของการศึกษาจัดทำเมืองนครสุวรรณภูมิที่รัฐบาลผลักดันแนวคิดในช่วงที่ผ่านมา หากลดความคลุมเครือแล้ว ก็น่าจะเป็นปัจจัยที่ทำให้ทำเลทางด้านนี้ในอนาคต จะเป็นทำเล "ทอง" อีกแห่งหนึ่ง ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก เนื่องจากส่วน ใหญ่ยังเป็นที่ว่างเปล่าอยู่มาก ประกอบกับราคาที่ดินยังไม่แพงเท่ากับโซนอื่นๆ

และหากจะเจาะจงเรื่องราคาที่ดินแล้ว ถือได้ว่าราคาต่ำกว่าด้านอื่นๆ โดยหากเป็นที่ดินในซอยส่วนใหญ่มีราคาเพียงตารางวาละ 5,000-7,500 บาท แต่หากเป็นแปลงที่ดินขนาดใหญ่ 10 ไร่ขึ้นไป หากเรื่องผังเมืองชัดเจนเมื่อไหร่ ราคาที่ดินจะเพิ่มอย่างมากประมาณ 10,000-20,000 บาทต่อตารางวา พุ่งขึ้น 2-3 เท่าได้

"ไม่ใช่แค่โซนตะวันออกจะบูมแล้ว ยังส่งต่อเนื่องไปยังที่ดินของกลุ่มอื่นๆที่มีอยู่ในบริเวณนั้น ไม่ว่าที่ดินของกลุ่มกฤษดานคร ขณะเดียวกันพัทยา และพื้นที่อีสเทอร์นซีบอร์ดพลอยได้รับอานิสงส์ไปด้วย" นายวสันต์กล่าว

ใช่ว่าจะมีกลุ่มของโครงการที่อยู่อาศัยต่างแห่ไปลงทุนแล้ว กลุ่มของธุรกิจโรงแรม ต่างหาช่องทางเตรียมไปทำโครงการโรงแรม เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวหรือให้บริการกับลูกค้าในกลุ่มต่างๆ

นายประกิต ชินอมรพงษ์ อุปนายกสมาคมโรงแรมไทย กล่าวเสริมว่า ขณะนี้มีโรงแรมเชนต่างประเทศและของคนไทยที่ทำธุรกิจโรงแรม เตรียมเข้าไปลงทุนสร้างโรงแรมใหม่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ เนื่องจากมีแนวโน้มที่อัตราของนักท่องเที่ยวเข้ามาในไทยเพิ่มขึ้น โดยตามข้อมูลพบว่า จะมีโรงแรมใหม่เกิดขึ้นอีก 30 แห่ง ทั้งในเขตเมืองและรอบข้างสนามบินสุวรรณภูมิ คิดรวมมีจำนวนห้องพักเพิ่มเข้าสู่ตลาดอีก 17,000 ห้อง จากปัจจุบันที่มีห้องพักประมาณ 20,000 ห้องพัก

คงต้องมาลุ้นกันว่า การเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิปี 49 นี้ แม้จะยังไม่สมบูรณ์ตามหลักสากลการบินก็ตาม แต่การลงทุนในช่วงที่ผ่านมากับมีอัตราสูงลิ่ว ตาม "กระแส" ที่บางส่วนมาจากความเป็นจริงของสภาพตลาดตามกำลังซื้อ บางส่วนเกิดจาก "ลมปาก" ของใครก็ตาม แต่ทั้งหมดแล้ว ต้องมาย้อนกลับมาดูข้อเท็จจริงที่ว่า "ไม่มีประเทศไหนที่มีเมืองหรือโครงการอยู่ใกล้สนามบิน"