การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2548 ภาพรวมมีแนวโน้มที่ชะลอตัวลงทั่วประเทศ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ที่ถือเป็นตลาดใหญ่ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70% ของทั้งประเทศ แม้ว่าอสังหาฯทั้งประเทศจะมีอัตราการเติบโตที่ชะลอตัว แต่ก็ยังมีการเติบโตในบางเซกเตอร์และบางทำเลโดยเฉพาะในจังหวัด สำคัญๆ อย่างหัวเมืองท่องเที่ยว เมืองอุตสาหกรรมที่มีจุดดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อ

สำหรับตลาดที่มีการเติบโตแบบก้าวกระโดด คงหนีไม่พ้นชลบุรี ซึ่งเป็นทั้งเมืองอุตสาหกรรม และเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับอานิสงส์จากสนาม-บินสุวรรณภูมิ โดยประเมินว่าทั้งปีน่าจะมีการเติบโต 20% จากภาพรวมของเศรษฐกิจจังหวัดที่มีการเติบโตถึง 16% ต่อปี โดยเฉพาะการพัฒนา โครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวราคา ตั้งแต่ 1-3 ล้านบาท สามารถพัฒนาขึ้นมาเพื่อขายให้กับแรงงานระดับกลางถึงระดับ ผู้บริหารได้

นอกจากนี้ ในส่วนของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในชลบุรี ก็เป็นอีกกลุ่มหนึ่งที่ต้องการที่พักอาศัยที่ดีเช่นกัน กลุ่มนี้นิยมใช้บริการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ระดับ 5 ดาว ซึ่งโดยภาพรวมแล้ว 90% เป็นการเข้าใช้บริการของชาวญี่ปุ่นที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรม โดยมีราคาค่าบริการเดือนละ 40,000-50,000 บาท ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ทั่วไปก็มีการก่อสร้างจำนวนมากเช่นกัน ราคาค่าบริการเดือนละ 2,000-5,000 บาท และปัจจุบันอำเภอศรีราชามีการลงมือก่อสร้างโครงการอพาร์ตเมนต์ถึงประมาณ 30 โครงการ
สำหรับตลาดพัทยา ในอนาคตจะเป็นจุด ศูนย์รวมของวัฒนธรรมนานาชาติ โดยปัจจัยที่ทำให้พัทยามีการเติบโตนั้นมาจากสนามบินสุวรรณภูมิทำให้การเดินทางสะดวก จากอดีตจนถึงปัจจุบันพัทยามีอัตราการเติบโตอยู่ตลอด เวลาไม่เคยหยุด แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจของประเทศหรือแหล่งท่องเที่ยวอื่นจะไม่ดีก็ตาม

นอกจากนี้ยังเชื่อว่า ชาวต่างชาติที่เกษียณ อายุจะเข้ามาอยู่อาศัย รวมถึงผู้ที่มาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมย่านใกล้เคียง อีกทั้งจะเป็นศูนย์กลางของสำนักงานของบริษัทข้ามชาติ ซึ่งเมื่อสนามบินสุวรรณภูมิเปิดใช้บริการชาวต่างชาติที่มาพัทยาจะไม่ต้องเดินทางผ่านกรุงเทพฯอีก เนื่องจากการเดินทางสะดวกกว่า นอกจากนี้ยังจะเป็นศูนย์กลางการแพทย์ ศูนย์กลางการประชุม เหล่านี้ล้วนทำให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาฯ โดยการซื้ออสังหาฯในพัทยากว่า 70% เป็นชาวต่างชาติ นอกจากนี้กลุ่มธุรกิจโรงแรมหลายแห่งเตรียมเข้าไปเปิดในพัทยาจำนวนมาก เพราะกว่า 10 ปีที่ผ่านมา ไม่มีโรงแรมเกิดใหม่ โดยกลุ่มเมอร์เคียว, เชอราตัน, โซฟิเทล และอินเตอร์คอนติเนนตัล

ภูเก็ตหนุนธุรกิจมารีน่าฉุดเศรษฐกิจ

แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในจังหวัดภูเก็ตมีทิศทางการขยายตัวเพิ่มสูงขึ้น จากการลงทุนทั้งนักลงทุนต่างชาติ นักลงทุนส่วนกลาง นักลงทุนท้องถิ่น โดยจะมุ่งเน้นตลาด ระดับบนเป็นหลัก เนื่องจากตลาดภูเก็ตส่วนใหญ่เป็นลูกค้าชาวต่างชาติ รวมถึงนักธุรกิจที่เข้ามาลงทุน และกลุ่มชาวต่างชาติที่ย้ายถิ่นฐาน เข้ามาอยู่ในประเทศไทย ส่วนตลาดระดับล่างนั้นมีสินค้าจำนวนน้อยมากไม่เพียงพอต่อความ ต้องการ ผู้ประกอบการที่พัฒนาจะเป็นนักพัฒนาท้องถิ่น

นอกจากนี้ ตลาดอสังหาฯภูเก็ตในระยะยาวเชื่อว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไปจากปัจจุบัน อย่างมาก ซึ่งเป็นไปในทางที่ดี โดยเป็นผลมาจาก 4 ปัจจัยหลักๆ คือ การปรับเปลี่ยนผังเมือง ใหม่ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นอย่างมาก เพราะเป็นการปรับเปลี่ยนผังเมือง ใหม่ที่ครอบคลุมการจัดระเบียบพื้นที่ทั้งหมด ทั้งในส่วนพื้นที่เกาะและพื้นที่น้ำ ซึ่งครอบ- คลุมไปถึงเกาะเล็กๆ ที่อยู่บริเวณใกล้เคียงด้วย

ขณะเดียวกัน ยังได้รับอิทธิพลจากนโยบาย การลงทุนในโครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ ซึ่งมีแผนผลักดันให้ภูเก็ตเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวของจังหวัดทางภาคใต้ ที่มีพื้นที่ติดชายฝั่งทะเลอันดามัน ซึ่งประกอบด้วย จังหวัดตรัง, สตูล, กระบี่ และพังงา ซึ่งรัฐบาลมีแผนลงทุนพัฒนาโครงการมารีน่า ซิตี้ หรือท่าเทียบเรือยอชต์ และศูนย์การประชุม ซึ่งปัจจุบันที่ภูเก็ต มีการลงทุนมารีน่าแล้ว 3 แห่ง ซึ่งยังสามารถเปิดเพิ่มได้อีก เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีรายได้สูงให้เดินทางเข้ามาในไทยมากขึ้น โดยนำรูปแบบการพัฒนาประเทศมอนติคาร์โลมาเป็นแม่แบบในการยกระดับภูเก็ตให้เป็นพื้นที่ของผู้มีรายได้สูง

ปัจจุบันพื้นที่ในจังหวัดภูเก็ตเป็นของเอกชน 52% ที่เหลือเป็นของหน่วยงานภาครัฐ มีโครงการจัดสรรกว่า 130 โครงการ มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีใบอนุญาต จัดสรรเพียง 50 โครงการเท่านั้น ส่วนที่เหลือมีทั้งการหลีกเลี่ยงจัดสรร และไม่เข้าข่ายจัดสรร แต่ขออนุญาตก่อสร้าง ในจำนวนโครงการทั้งหมดเป็นของชาวต่างชาติถึง 50% ซึ่งมีทั้งการร่วมทุนกับคนไทยและลงทุนเอง ส่วนใหญ่ จะพัฒนาโครงการระดับบน ราคามากว่า 100 ล้านบาท ส่วนผู้ประกอบการไทยพัฒนาระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ภูเก็ตและเมืองท่องเที่ยวอีกหลายแหล่งประสบปัญหาในการซื้อ-ขาย ให้กับชาวต่างชาติ เพราะต้องทำลักษณะให้เช่า 30 ปี สามารถต่อได้อีก 2 ครั้ง ซึ่งชาวต่างชาติกลัวว่าหลังจากครบ 30 ปีหรือหากมีการซื้อขาย เปลี่ยนมือจะได้รับการต่อสัญญาหรือไม่ เรื่องดังกล่าวได้ผู้ที่เกี่ยวข้องหลายฝ่ายแนะนำว่ารัฐบาลควรแสดงความจริงใจต่อชาวต่างชาติใน การเข้ามาอยู่อาศัยในเมืองไทยโดยการอนุญาต ให้สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้แบบมีเงื่อนไข โดยอาจจะกำหนดให้สามารถซื้อได้ไม่เกินกี่แปลง แปลงละไม่เกินกี่ไร่ หรือจัดโซนนิ่ง ซึ่งจะทำให้อสังหาฯไทยมีการซื้อขายมากขึ้น

สำหรับแนวโน้มการพัฒนามีการขยายตัวไปด้านทิศตะวันออกของเกาะภูเก็ตมากขึ้น จากเดิมที่มีการขยายตัวเฉพาะด้านตะวันตกของเกาะ โดยพื้นที่ที่มีการขยายตัวมาก ได้แก่ อ่าวปอ ปากคลอก ซึ่งจะสามารถมองเห็นเกาะพังงาอย่างชัดเจน โดยราคาที่ดินได้ปรับขึ้นจากไร่ละ 1 ล้านบาท เป็น 4 ล้านบาท อีกทั้งยังมีสนามกอล์ฟเกิดขึ้นด้วย ผู้ประกอบการเล็งปราณบุรีหลังที่ดินหัวหินหมด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในย่าน อ.หัวหิน อ.ชะอำ และอ.ปราณบุรี ว่า มีแนวโน้มอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงปลายปี 2547 เป็นต้นมามีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาพัฒนาทั้งบ้านเดี่ยว บ้านพักตากอากาศ และคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ซึ่งส่วนใหญ่ประสบความสำเร็จ จนถึงปัจจุบันมีจำนวนคอนโดมิเนียมออกมาสู่ตลาดจำนวน 1,464 ยูนิต มียอดขายเฉลี่ยประมาณ 66% ราคาขายขยับขึ้นปีละ 10-15%

จากการสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมในย่าน หัวหิน ชะอำ พบว่า ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีพื้นที่ติดชายหาด ซึ่งเป็นจุดขายของที่พักอาศัยในเมืองชายทะเลทั่วไป ภายในโครงการมักทำอาคารเตี้ยในลักษณะโลว์ไรส์ และพัฒนาในรูปแบบผสมผสานกับบ้านเดี่ยวหรือโรงแรม เป็นต้น

สำหรับราคาขายของคอนโดมิเนียมตากอากาศในย่านชายหาดหัวหิน เริ่มต้นตั้งแต่ 40,000-75,000 บาท/ตารางเมตร แตกต่างไปตามที่ตั้งโครงการและมุมมองวิวทะเลของยูนิต ขายนั้นๆ สำหรับราคาขายห้องชุดในพื้นที่หัวหิน ปัจจุบันอยู่ระหว่าง 65,000-75,000 บาท/ตารางเมตร ส่วนพื้นที่ชะอำอยู่ระหว่าง 45,000-55,000 บาท/ตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่เขาเต่า ซึ่งเป็นพื้นที่ชายหาดค่อนข้างใหม่ที่เริ่มมีการบุกเบิกพัฒนาโครงการฯบ้างแล้ว ราคาขายอยู่ระหว่าง 58,000-80,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งราคาขายส่วนในพื้นที่หัวหินและชะอำได้ปรับขึ้น กว่า 10-15% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมาสำหรับยอดขายมีอัตราส่วนยอดขาย 66% แต่อย่างไรก็ตาม ในช่วงการสำรวจมีโครงการใหม่เริ่มเปิดขาย ส่งผลให้อัตราส่วนยอดขายรวมอยู่ในระดับปานกลางเมื่อเทียบการขายในตลาดทั่วไป แต่คาดว่าช่วงไตรมาส 1-2 ของปี 2549 ปริมาณยอดขายจะเพิ่มขึ้นตามลำดับ เนื่องจากอยู่ในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว จำนวนนักท่องเที่ยวและผู้มาเยือนทั้งชาวไทยและต่างประเทศจะเพิ่มขึ้นเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม คาดว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหิน ชะอำ และเขาเต่า ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องทั้งในด้านของอุปทานและความต้องการซื้อ พิจารณาได้จากศักยภาพ พื้นที่เป็นหลัก ในขณะที่ราคาเสนอขายของโครงการใหม่ๆ สมเหตุสมผลและสอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อ

ทั้งนี้ จำนวนคอนโดมิเนียมดังกล่าว ถือว่ายังไม่มากนัก ซึ่งจากการสำรวจยังมีความ ต้องการที่มากกว่าจำนวนสินค้าที่มีอยู่ในตลาด โดยในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมามีการซื้อขายเปลี่ยน มือที่ดินจำนวนมาก อุตฯแม่เหล็กหนุนอสังหาฯสมุทรสาครโต

สมุทรสาคร เป็นอีกจังหวัดหนึ่งที่มีการเติบโตค่อนข้างมาก เนื่องจากเป็นพื้นที่รอยต่อ ระหว่างกรุงเทพฯและเชื่อมต่อไปยังจังหวัดอื่นๆ โดยเฉพาะเมื่อภาครัฐได้ประกาศที่จะก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีแดงเข้ม (รังสิต-มหาชัย) ระยะทาง 65 กิโลเมตร แม้ว่าจะยังไม่มี ความชัดเจน แต่ก็ได้ส่งผลให้วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดสมุทรสาครคึกคักขึ้นมาทันที

สำหรับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดสมุทรสาคร ช่วงปี 2548 นั้นมีอัตราการ เติบโตของที่อยู่อาศัยสูงสุดในรอบ 10 ปี โดยมีจำนวนรวม 400,000 คน และประชากรแฝงตามโรงงานอีกกว่า 1,000 แห่ง เห็นได้ชัดว่า มีโครงการของบริษัททั้งในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาดหลักทรัพย์เข้ามาเปิดตัวโครงการ เป็นจำนวนมาก มีระดับราคาตั้งแต่ 1 ล้านบาท เศษจนถึง 20 ล้านบาท ตามการขยายเส้นทาง คมนาคมถนนพระราม 2 ที่ได้มีการก่อสร้าง แล้วเสร็จเมื่อปลายปี 2547 รวมถึงการขยายถนนเส้นทางกระทุ่มแบน, พุทธมณฑลสาย 4 และถนนวงแหวนฝั่งตะวันตก ที่เชื่อมต่อจากถนนพระราม 2 ไปยังพระประแดงและจังหวัดสมุทรปราการ

โครงการจัดสรรที่เปิดในพื้นที่สมุทรสาคร มีการพัฒนาในหลายรูปแบบ เช่น โครงการทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 400,000-500,000 บาท, ระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท และระดับราคาประมาณ 2 ล้านบาท โครงการบ้านเดี่ยวตั้งแต่ระดับราคาล้านบาทเศษจนถึง 20 ล้านบาท ขึ้นไป ทำให้สถานการณ์โดยรวมของตลาดอสังหาฯ บริเวณพื้นที่สมุทรสาครมีการแข่งขันกันอย่างรุนแรงมากกว่าทุกช่วงเวลาที่ผ่านมา แต่ทั้งนี้บ้านในระดับกลางยังมีความต้องการของลูกค้าเป็นอย่างมาก โดยลูกค้ากลุ่มเป้าหมายมีทั้งในพื้นที่จังหวัดสมุทรสาครเอง พื้นที่ โดยรอบ กทม.และฝั่งธนบุรี ได้ขยายครอบครัว มาอยู่ที่สมุทรสาครกันมากขึ้น

เศรษฐกิจชะลออสังหาฯเชียงใหม่ซบ

สำหรับการขยายตัวของธุรกิจอสังหาฯเชียงใหม่อยู่ในช่วงขาลง ซึ่งผู้ประกอบการจะต้อง เร่งปรับตัวรับกับสถานการณ์เพื่อความอยู่รอด เนื่องจากยังไม่มีสัญญาณว่าทิศทางอสังหาฯในเชียงใหม่จะขยายตัวดีขึ้นในอนาคตอันใกล้

สาเหตุหลักที่ทำให้ภาคการค้าอสังหาฯ ชะลอตัว ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการปรับตัวขึ้นของราคาน้ำมันทำให้ประชาชนในระดับกลาง-ล่างต้องรัดเข็มขัดอย่างหนัก เพราะค่าครองชีพสูงขึ้นในขณะที่รายได้ไม่กระเตื้อง และหากพิจารณาถึงอัตราความต้องการบ้านพักอาศัยของชาวเชียงใหม่ในช่วงที่ค่าครองชีพพุ่งสูง แต่อัตราความต้องการยังมีสูงเช่นเดิม เพียงแต่การตัดสินใจซื้ออาจจะช้าลง รวมถึงราคาจะกลายเป็นจุดสำคัญที่ผู้ซื้อจะต้องคิดหนัก ฉะนั้นหากผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สร้างสินค้าในราคาที่เหมาะสม ก็จะได้รับความสนใจสูง