รัฐจับตาผลของ มาตรการกระตุ้นตลาดบ้านมือสอง จะแผลงฤทธิ์ต่อการหมุนเวียนของ ตลาดปี 49 มากน้อยแค่ไหน ผอ. ศูนย์ข้อมูลฯ ยันปีหน้าบ้านมือสองเติบโต 20% พร้อมกระทุ้งให้โบรกเกอร์ผนึกกำลังดูดดีมานด์ออกมา ดีเดย์ไตรมาสแรกเปิดมหกรรมบ้านมือสอง 4 มุมเมือง หลังดัชนีชี้วัดจากมหกรรมบ้านมือสองแห่งชาติความต้องการบ้านล้นหลาม

จากนโยบายของรัฐบาลที่ได้ผลักดันมาตรการกระตุ้นตลาดบ้าน มือสองขึ้นมา ทั้งในเรื่องของการลดค่าธรรมเนียม และค่าจดจำนอง และการยกเว้นอากรแสตมป์ ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เมื่อวันที่ 16 พ.ย. และ 29 พ.ย.ที่ผ่านมา หลังจากที่คณะรัฐมนตรี(ครม.)ได้อนุมัติตาม ข้อเสนอของกระทรวงการคลังเมื่อเดือนก.ย.ที่ผ่านมา โดยมาตรการดังกล่าวมีผลต่อเนื่องถึงสิ้นปี 2550 ขณะเดียวกันรัฐบาลได้ออกแนว ทางยกระดับตลาดควบคู่ไปกับการ พัฒนาบริษัทตัวแทนนายหน้า (โบรกเกอร์) ผ่านการร่างกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตัวแทนและนายหน้า อสังหาฯ โดยมีศูนย์ข้อมูลนายหน้าอสังหาฯภายใต้การกำกับของกระทรวงการคลัง รับผิดชอบจัดทำบัญชีรายชื่อบริษัทตัวแทนฯ

หากจะพิจารณาถึงความสำคัญ ของการส่งเสริมตลาดบ้านมือสองนั้น ต้องถือได้ว่าแนวทางที่รัฐบาลดำเนินการอยู่ มีส่วนสำคัญต่อการขับเคลื่อนตลาดรองที่อยู่อาศัยให้มี "สภาพคล่อง" ขึ้น เนื่องจากทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้จัดทำระบบฐานข้อมูลบ้านมือสองทั่วประเทศ ที่มีรายงานตัวเลขอย่างเป็น ทางการมีมูลค่าสูงถึง 117,644 ล้าน บาท หรือมีจำนวน 165,042 หน่วย

นายพงษ์ศักดิ์ ชิวรัตน์ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และเลขาธิการสภาที่อยู่อาศัยไทย เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดบ้านมือสอง ในปี 2549 ว่า โดยภาพรวมตลาดบ้านมือสองจะมีวอลุ่มเพิ่มขึ้น 20% โดยเป็นผลมาจากมาตรการของภาครัฐที่ออกมา ซึ่งหลังจากนี้ไปคง ต้องเป็นหน้าที่ของโบรกเกอร์ ต้องรวมตัวกันในการทำกิจกรรมทาง การตลาดมากขึ้นกว่านี้ การออกแพกเกจต่างๆ เช่น แคมเปญบ้านเก่า แลกบ้านใหม่ ซึ่งจะเป็นความร่วมมือระหว่างโครงการจัดสรรและโบรกเกอร์ เนื่องจากพบว่า ลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านใหม่แต่ยังติดปัญหาที่ไม่สามารถขายบ้านเก่าได้ ซึ่งลูกค้าในกลุ่มนี้ที่ประสบปัญหาอยู่มีประมาณ 30-40% ของจำนวน ซื้อขายบ้านใหม่
"ถ้าถามผมว่ามาตรการที่ออก มาช่วยโบรกเกอร์แค่ไหน เท่าที่สอบ ถามก็ได้รับคำตอบจากโบรกเกอร์ส่วนใหญ่ว่า ไม่กระตุ้นเท่าไร โดยเกือบ 80% ชี้ว่าปฏิบัติยาก เช่น ผู้ที่จะได้รับสิทธิในมาตรการนี้จะต้อง มีชื่ออยู่ในทะเบียน 1 ปี แต่ถึงกระนั้นสิ่งที่โบรกเกอร์ต้องทำ ไม่ใช่ ต่างคนต่างเดิน ทำให้ไม่มีพลังงาน การถ่ายทอดไปยังลูกค้าคงเกิดขึ้นได้น้อย หรือแม้แต่เรื่องสภาพบ้าน ทางโบรกเกอร์ต้องมีการสำรวจว่ามี รอยร้าวหรือไม่ ควรมีการปรับปรุง อะไร เพื่อบอกกล่าวกับลูกค้า เพื่อป้องกันปัญหา เพราะทางสคบ. ระบุ ว่า คนซื้อบ้านจะต้องรับตามสภาพบ้านที่ซื้อมา" นายพงษ์ศักดิ์กล่าว

ลูกค้าต้องการบ้านมือสองพร้อมอยู่

ขณะเดียวกันในด้านของนาย วิศิษฐ์ คุณาทรกุล ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัทเรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด ชี้ถึงแนวทางการ ทำตลาดบ้านมือสองว่า ตลาดบ้านพร้อมอยู่ที่ปรับปรุงแล้ว จะได้รับความนิยมจากลูกค้าที่กำลังมองหา บ้านมือสองอยู่ เนื่องจากมีสภาพบ้านที่ดีสามารถเข้าอยู่ได้เลย พร้อม กับสถาบันการเงินจะให้สินเชื่อดีกว่า ซึ่งเป็นผลมาจากบ้านที่ปรับปรุงแล้ว มีมูลค่าเพิ่มขึ้น แต่หากวิเคราะห์แล้วตัวเลขในส่วนนี้ยังมีสัดส่วนที่ไม่สูงประมาณ 15% ของทั้งระบบ

อย่างไรก็ตาม ข้อดีของมาตรการที่ออกมาจะมีส่วนช่วยให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น โดยเกิดมา จากต้นทุนที่ลดลงจากมาตรการดังกล่าวประมาณ 5-6% แต่ผู้บริโภค ที่อยู่ในเกณฑ์จะได้รับผลประโยชน์ นั้นมีไม่ถึง 50% ของผู้อยู่อาศัย ขณะเดียวกันบริษัทบริหารสินทรัพย์ (เอเอ็มซี)ต่างๆ ก็ไม่ได้สิทธิทางภาษี ดังกล่าว อย่างไรก็ตามในส่วนของการทำให้เอเอ็มซีได้รับประโยชน์นั้น เชื่อว่ารัฐยังไม่ผลักดันในช่วงนี้ เพราะคงต้องการรอดูผลของมาตรการกระตุ้นตลาดบ้านมือสองได้เกิดผลมากน้อยแค่ไหน

วังทองดึงบี.ซี.พี.แก้ปมขายบ้านเก่า

แต่สำหรับมุมมองของนายสมศักดิ์ ชุติศิลป์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท บี.ซี.พี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด ชี้ว่า ในปีหน้าโบรกเกอร์ต่างๆควรที่จะมี มาตรการในการต่อยอดมาตรการของรัฐที่ทำไว้ เนื่องจากวงจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกจะชะลอตัว เคลื่อนไหว น้อย แต่หากมีแผนการตลาดและจัดกิจกรรมอย่างต่อเนื่อง จะมีส่วน ดึงกำลังซื้อที่ซ่อนเร้นอยู่ออกมาได้เพิ่มขึ้น

สำหรับราคาบ้านมือสองใน ปีหน้า คาดว่าจะไม่แพงขึ้น เพราะต้นทุนของการขายได้ลดลง ทำให้มั่นใจได้ว่า ตลาดบ้านมือสองจะมีการซื้อและขายมากขึ้น นอกจากนี้ ทางบริษัทฯได้มีความร่วมมือกับทางบริษัท วังทองกรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ในการจัดแคมเปญ "บ้านเก่าแลกบ้านใหม่" ซึ่งทั้งสองบริษัทจะมีการประสานงานและดูแล ลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านใหม่แต่ติดปัญหาขายบ้านเก่าไม่ได้ เช่น จากข้อมูลที่ได้รับ ลูกค้าที่เดินเข้ามาชมโครงการ 3 ใน 10 คนจะติดเรื่องขายบ้านเก่าอยู่ ทำกิจกรรมบ้านมือสอง 4 มุมเมือง

นายพงษ์ศักดิ์ กล่าวเสริมถึงแผนของศูนย์ข้อมูลฯว่า ตั้งแต่เดือน ม.ค.ถึงมี.ค.49 ทางศูนย์ฯจะจัดมหกรรมบ้านมือสอง 4 มุมเมืองขึ้น เพื่อเป็นทางเลือกให้ประชาชนที่หาซื้อบ้านมือสอง โดยได้สิทธิลดหย่อนภาษีตามมติครม. เป็นช่องทางให้ผู้ซื้อและผู้ขายบ้านมือสองได้พบปะเจรจาการค้า ทำให้ตลาดบ้านมือสองเกิดการพัฒนาอย่างต่อ เนื่อง ก่อให้เกิดมูลค่าในทรัพย์สิน (NPA) และสร้างสินเชื่อในธุรกิจ บ้านมือสองและธุรกิจอสังหาฯ ให้หมุนเวียนมากขึ้น

โดยการจัดมหกรรมบ้านมือสองจะแยกเป็น ที่เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ในวันที่ 19-24 ม.ค.49, เดอะมอลล์ งามวงศ์วาน 3-5 ก.พ., เซ็นทรัล ลาดพร้าว 17-19 ก.พ.และ เซ็นทรัล บางนา 2-6 มี.ค. ส่วนตั้งแต่เดือนเม.ย. เป็นต้นไปจะเป็นการจัดทำตลาดบ้านมือสองในส่วนของธนาคาร อาคารสงเคราะห์(ธอส.)

ทั้งนี้ ตามข้อมูลจากมหกรรม บ้านมือสองแห่งชาติ ต้องถือว่าพลิกความคาดหมาย โดยมีประชาชนแห่เข้าชมงานอย่างล้นหลาม ซึ่งข้อมูลที่ได้รับพบว่า ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองปัจจุบัน อยู่อาศัยในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจเป็นส่วนใหญ่เกือบ 40% จากผู้ที่ตอบแบบสอบถาม กำลังซื้อที่มาจากรายได้ครอบครัวของผู้ที่ต้อง การซื้อบ้านมือสองนั้นเกือบ 70% อยู่ระหว่าง 20,000 ถึง 1 แสนบาท และพบว่า กรณีที่แยกครอบครัวใหม่ ทำเลบ้านมือสองที่ต้องการ จะเป็นกรุงเทพฯตอนบน 36.1% ศูนย์กลางธุรกิจ 18.6% ประเภท ที่อยู่อาศัยที่ต้องการเป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 53.3%