-“สมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม”นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยชี้ตลาดบ้านจัดสรรเปลี่ยนทิศ แรงและเร็ว ใครปรับตัวเร็วย่อมอยู่รอด ใครอืดอาดมีสิทธิ์เจ็บ
-ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 49 แนวโน้มสดใส แม้ปัจจัยลบเพียบ ทั้งราคาน้ำมันสูง ดอกเบี้ยขาขึ้นกำลังซื้อหด
-ชี้การแข่งขันสูง ผู้ประกอบการต้องอาศัยนวัตกรรมทางความคิด เพื่อสร้างสินค้าให้แตกต่างจากคู่แข่ง และโดนใจผู้บริโภค

แม้ว่าในปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะสอบผ่าน แต่ต้องยอมรับว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องระดมแนวคิดและใช้พละกำลังอย่างมหาศาลเพื่อที่จะฝ่าฟันวิกฤตที่โหมพุ่งเข้าใส่อย่างจังให้ได้ และทุกอย่างก็ผ่านไปได้ด้วยดี ยอดขายส่วนใหญ่แม้ว่าจะไม่ค่อยเข้าเป้าสักเท่าไหร่ แต่โดยรวมก็ถือว่ามีอัตราเติบโตขึ้น หากเทียบกับยอดขายของปีก่อนที่มียอดจดทะเบียนราว 5 หมื่นยูนิต

ในส่วนนี้ สมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรกยอดขายจะอยู่ในภาวะอืดกันเกือบทุกบริษัท เนื่องจากได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นจนแตะ 70 เหรียญต่อบาเรล อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นไม่หยุดหย่อนนับตั้งแต่ต้นปีและยังมีแนวโน้มทะยานขึ้นต่อไปอีกจนถึงปีหน้า

ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นตามภาวะต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้น ทั้งจากต้นทุนวัตถุดิบและค่าขนส่ง สถานการณ์ก่อการร้ายทางภาคใต้ที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขไปในทิศทางที่ดีขึ้น รวมถึงกำลังซื้อชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด เพื่อรอดูสภาวการณ์ต่าง ๆ ว่าจะคลี่คลายไปในทิศทางใด

อย่างไรก็ตาม ในช่วงปลายไตรมาสสามต่อเนื่องปลายปี สถานการณ์เลวร้ายเริ่มปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้นแม้ว่าจะไม่ได้อยู่ในภาวะปกติก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นราคาน้ำมันที่เริ่มปรับลดลงแต่ก็ต้องยอมรับว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่สูงซึ่งเป็นราคาที่ผู้บริโภครับได้ ส่วนอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้นก็ยังถือว่าอยู่ในระดับต่ำหากเทียบกับช่วงอดีตที่ดอกเบี้ยเคยสูงถึง 17-18% ในช่วงเกิดฟองสบู่

“นอกจากนี้ จากภาวะการแข่งขันที่รุนแรง ทำให้ผู้ค้าวัสดุก่อสร้าง ไม่กล้าปรับตัวขึ้นมากนัก ทำให้ผู้ประกอบการไม่จำเป็นต้องปรับราคาบ้านขึ้นตาม แต่หันมาลดต้นทุนด้วยการบริหารจัดการภายในองค์กรแทน ซึ่งทำให้โดยรวมแล้ว ผู้ประกอบการสามารถแบกรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นได้ จึงไม่จำเป็นต้องปรับราคาขายขึ้น ดังนั้น ในช่วงครึ่งปีหลัง ยอดขายโดยรวมจึงกระเตื้องขึ้น และคาดว่า ตลอดทั้งปี ยอดขายจะเพิ่มขึ้นราว 10-15%จากปีก่อน”นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยฟันธง

ระดมสมองฝ่าวิกฤต

สมเชาว์ กล่าวอีกว่าเหตุผลสำคัญที่ทำให้ยอดขายโดยรวมไม่ตกลงอย่างที่คาดการณ์ในช่วงกลางปี เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายเริ่มหันมาใช้ระดมมันสมอง เพื่อหาทางอยู่รอดในภาวะพลิกผัน ด้วยการออกสินค้าไลน์ใหม่ ๆ ให้แตกต่างจากคู่แข่ง และตัวเอง จึงทำให้เกิดสินค้าใหม่ออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง

อาทิ คอนโดมิเนียมกลางเมืองที่เกาะตามแนวโครงข่ายคมนาคมราคาไม่แพง เฉลี่ยที่ยูนิตละ 1-2 ล้านบาท ซึ่งได้รับความนิยมอย่างมากเห็นได้จากบมจ.ศุภาลัย และบมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่คิดเร็ว ทำเร็ว เปิดตัวโครงการก่อนคู่แข่ง สร้างยอดขายไว้ในพอร์ตจนเต็มพิกัด

ไม่รวมถึงบมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่หันมารุกตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางชื่อโครงกรเมโทร พาร์ค เกาะแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสาทร-ตากสิน ที่เพิ่งได้รับงบลงทุนโครงการต่อให้แล้วเสร็จ ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการประชาชนได้ในราวปลายปี 2549 ซึ่งเป็นช่วงเดียวกับที่คอนโดมิเนียมเมโทร พาร์คจะก้อสร้างโครงการเฟสแรกแล้วเสร็จพอที

“ปกติเพอร์เฟคจะลงทุนโครงการบ้านเดี่ยว ระดับราคาปานกลางถึงสูงเป็นหลัก แต่เมื่อสถานการณ์เปลี่ยนไป เราจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลง โดยที่ดินบริเวณสารทรเดิมตั้งใจจะพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยว และเมื่อเห็นว่าตลาดบ้านเดี่ยวเริ่มชะลอตัว อีกทั้ง นโยบายรัฐต้องการให้ลงทุนระบบโครงข่ายคมนาคมทั่วกรุงเทพเชื่อมต่อชานเมือง ทำให้เพอร์เฟคเบนเข็มลงทุนทันที”

ชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวและว่าเพอร์เฟคขอแจมคอนโดกลางเมืองการลงทุนโครงการเมโทร พาร์ค นับเป็นโครงการแรกที่เพอร์เฟคลงทุนโครงการประเภทคอนโดมิเนียม เพราะเห็นว่าน่าจะสร้างยอดขาย และรายได้เข้าบริษัทอย่างรวดเร็ว ที่สำคัญที่ดินแปลงดังกล่าวเหมาะที่จะทำเป็นคอนโดมิเนียมมากกว่าบ้านเดี่ยว เพราะความต้องการคอนโดมิเนียม ระดับปานกลาง ราคาเฉลี่ย 1-2 ล้านบาทมีมหาศาล ทำให้บริษัทไม่ต้องเหน็ดเหนื่อยกับการทำการตลาดมากนัก

ชายนิด กล่าวอีกว่า จากราคาน้ำมันที่สูงขึ้นกว่าเท่าตัว ในช่วงไม่ถึงปี ทำให้พฤติการณ์เลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเปลี่ยนไป โดยจะหันมาเลือกซื้อคอนโดมิเนียมกลางเมืองมากขึ้น เพื่อลดค่าใช้จ่าย และย่นเวลาในการเดินทางได้ด้วย

แนวคิดดังกล่าวสอดคล้องกับสมเชาว์ ที่บอกว่า ตอนนี้สถานการณ์เปลี่ยนไปเร็วมาก หากผู้ประกอบการจะตัดสินใจทำอะไร จะต้องคิดอย่างรอบคอบ ต้องวิเคราะห์ตลาดให้ออก ต้องมองให้ไกลกว่าปัจจุบันอย่างน้อย 2-3 ปี ไม่เช่นนั้นการขายจะทำได้ยาก เพราะพฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนเร็วมาก ที่สำคัญการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรแต่ละแห่ง ใช้เวลานานกว่าการขายสินค้าอื่น ๆ เฉลี่ยใช้เวลา 2-3 ปี บางแห่งอาจใช้เวลามากถึง 4 ปี หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่

“บางครั้งอาจจะเห็นว่าโครงการหนึ่งใช้เวลาทำ 1 ปี แต่ในความเป็นจริงไม่ใช่ ต้องใช้เวลานานกว่านั้น เพราะก่อนจะลงทุนต้องวิเคราะห์สถานการณ์รอบข้างอย่างละเอียด นอกจากจะต้องวิเคราะห์ถึงความต้องการของกล่มเป้าหมายแล้ว ยังต้องดูการแข่งขัน และคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงด้วย ยังไม่รวมถึงขั้นตอนที่จะต้องติดต่อกับหน่วยงานภาครัฐในเรื่องการขออนุญาตด้วย ตรงนี้ต้องใช้เวลาค่อนข้างนาน”

จำนวนยูนิตเพิ่ม-มูลค่าลด

สมเชาว์ วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมว่า ปีนี้ตลาดรวมจะกระเตื้องขึ้นในแง่ของจำนวนยูนิต ซึ่งจะมียอดขายรวมประมาณ 5 หมื่นยูนิต แต่ในแง่มูลค่าจะลดลง เพราะผู้ประกอบการหันมาสร้างบ้านราคาถูกลง ตามความต้องการของผู้บริโภคโดยในปี 2547 มีการลงทุนบ้านราคาเฉลี่ยที่ 5-7 ล้านบาท จำนวนมาก ส่วนในปี 2548 เริ่มเบนเข็มมาทำบ้านราคา 2-3 ล้านบาทขายแทน ซึ่งเป็นราคาที่รับความนิยม ดังนั้น ในแง่ของจำนวนยูนิตจึงเพิ่มขึ้น ขณะที่จำนวนมูลค่ากลับลดลง

ดังนั้น หากใครที่จะยืดหยัดอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย บอกได้คำเดียวว่า แนวคิดต้องเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ต้องติดตามสถานการณ์ต่าง ๆ อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นโยบายของภาครัฐ เสถียรภาพทางการเมือง ตลาดเงิน ตลาดทุนและที่สำคัญที่สุด ความต้องการซื้อของผู้บริโภค