"โจนส์ แลง ลาซาลล์"ฟันธง ความต้องการคอนโดมิเนียมกลางเมืองสูง ส่งผลราคาขยับขึ้น ชี้ราคาขายเฉลี่ยที่ตารางเมตรละ 71,000 บาท ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ราคาคงที่แม้มีซัปพลายใหม่เข้ามา เหตุต่างชาติยังเข้ามาทำงานในไทยเพียบ

เบ็ญจวรรณ ลือวงศ์ประยูร หัวหน้าฝ่ายวิจัย โจนส์ แลง ลาซาลล์ เปิดเผยว่า ความต้องการคอมโดมิเนียมมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในเขตใจกลางเมือง(ซีบีดี) ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ จากผลการศึกษาของโจนส์ แลง ลาซาลล์ พบว่าคอนโดมิเนียมในโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว (ทั้งอาคารเก่าและอาคารใหม่ มีราคาเฉลี่ยที่ตารางเมตรละประมาณ 63,700 บาท ซึ่งถือว่าสูงมากหากเทียบกับช่วงที่ราคาต่ำสุด ที่ราคาตารางเมตรละ 38,500 บาทเท่านั้น ในปี 2542 และช่วงที่ราคาเคยขึ้นสูงสุดที่ 52,000 บาทในปี 2537

ทั้งนี้ ราคาคอนโดมิเนียมในโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่จะอยู่ในทิศทางเดียวกันคือ มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละมากกว่า 71,000 บาท หากเทียบกับระดับต่ำสุดในปี 2539 ก่อนเกิดวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจในช่วงกลางปี 2540 อยู่ที่ตารางเมตรละ 49,000 บาทเท่านั้น ทั้งนี้ โครงการระดับเกรดเอบวกบางโครงการปัจจุบันมีราคาขายสูงถึงกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร

ปัจจุบัน เขตศูนย์กลางธุรกิจและย่านสุขุมวิทของกรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งสิ้นกว่า 47,500 ยูนิต และมีอีกประมาณ 12,000 ยูนิตที่ยังไม่เริ่มการก่อสร้างหรือกำลังอยู่ในระหว่างการสร้าง แต่มีการขายล่วงหน้าก่อนสร้างเสร็จแล้วในบางส่วน ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ความต้องการยังมีเช่นเดิม แม้ว่าสภาพเศรษฐกิจจะไม่ดีมากนัก

"จากการที่มีจำนวนยูนิตใหม่ๆ เปิดตัวเข้ามาในตลาดจำนวนมาก ทำให้ยอดการขายของโครงการที่เปิดตัวใหม่ๆ เริ่มชะลอตัวลง ทั้งนี้ ในขณะที่โครงการที่สร้างเสร็จแล้วมียอดขายเฉลี่ยเกือบ 100% โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จและกำลังเสนอขายยูนิตล่วงหน้า มียอดขายเฉลี่ยที่ 60% ซึ่งเป็นยอดขายที่น่าพอใจ"

อย่างไรก็ดี มีโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่เมื่อไม่นานมานี้บางโครงการที่สามารถทำยอดขายได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากกำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้เป็นอย่างดี รวมถึงตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง เช่น โครงการบ้านกลางกรุงสยาม-ปทุมวันของเอเชียน พร็อพเพอร์ตี้ และโครงการลุมพินีเพลสนราธิวาส-เจ้าพระยา ของแอล.พี.เอ็น ที่เปิดโครงการไปก่อนหน้านี้ในปีนี้ ประสบความสำเร็จด้านยอดขายเป็นอย่างดี

เบ็ญจวรรณ กล่าวว่า จำนวนยูนิตที่เปิดตัวเข้ามาในตลาดยังคงมีอย่างต่อเนื่อง แต่ชะลอจำนวนลง โดยในปี 2546 มีโครงการเปิดตัวใหม่คิดเป็นจำนวนยูนิตรวม 5,500 ยูนิต ปี 2547 เปิดตัวยูนิตใหม่ 8,100 ยูนิต และปี 2548 เปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นอีก 3,600 ยูนิต

"จากการที่ยอดขายเริ่มชะลอตัว และมีจำนวนยูนิตเสนอขายในตลาดเป็นจำนวนมาก คาดว่า ในปี 2549 ยอดจำนวนยูนิตที่จะเปิดตัวใหม่เข้ามาในตลาดชะลอตัวลงไปอีก และราคาขายจะมีระดับคงตัว" เบ็ญจวรรณกล่าว

เซอร์วิสฯยอดพักสูง 80%

หัวหน้าฝ่ายวิจัย กล่าวถึงสภาพตลาดเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ว่า ปัจจุบัน กรุงเทพฯ ชั้นในมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์รวมทั้งสิ้นประมาณ 8,700 ยูนิต ในจำนวนนี้ มีอัตราการเข้าใช้บริการห้องพักเฉลี่ยสูงกว่า 80% ส่วนอาคารเกรดเอมีอัตราการเข้าใช้ห้องพักอยู่ที่ประมาณ 85-90% โดยมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยมีระดับสูงถึงเดือนละ 1,000 บาทต่อตารางเมตร เทียบกับจุดต่ำสุดในปี 2540 อยู่ที่เดือนละ 900 บาทต่อตารางเมตร

ทั้งนี้ ปัจจุบัน มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดจะแล้วเสร็จในปี 2549 รวมกว่า 1,600 ยูนิต หรือประมาณ 20% ของจำนวนยูนิตที่มีอยู่ทั้งหมดในขณะนี้ แม้จะมียูนิตใหม่มีกำหนดสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นมากในปีหน้า แต่มีแนวโน้มว่า อัตราค่าเช่าและอัตราการเข้าใช้ห้องพักเฉลี่ยจะอยู่ในระดับคงที่ เนื่องจากคาดว่าความต้องการจะยังคงมีอยู่สูง โดยอิงจากตัวเลขของกระทรวงแรงงานและสวัสดิการสังคม ซึ่งระบุว่า จำนวนใบอนุญาตที่ออกเพิ่มให้ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ในปี 2547 มียอดสูงกว่า 18,000 ใบ

"แม้ตัวเลขใหม่ปีนี้จะยังไม่มีการประกาศออกมา อย่างชัดเจน แต่ไม่มีสัญญาณใดๆ ที่บ่งชี้ว่า การเพิ่มขึ้นของจำนวนการออกใบอนุญาตทำงานให้ชาวต่างชาติจะมีการชะลอตัวลง ดังนั้น เชื่อว่า ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ของกรุงเทพฯ จะยังคงมีผลประกอบการที่ดีในปี 2549"