ทุนนอกแห่ลงทุนในอสังหาฯไทย โดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่ กรุงเทพฯ, ภูเก็ต, สมุย, พัทยา โดยเฉพาะกองทุน ลาซาลล์ แมนเนจเม้นท์ ขนเงินเข้าลงทุนแล้ว 2,000-5,000 ล้านบาท ด้านโจนส์ แลง ลาซาลล์ เผยแนวโน้มผู้ประกอบการขนสินทรัพย์ขายให้กองทุนฯ หวังระดมทุนพัฒนาโปรเจกต์ต่อ จับตาคอนโดฯราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมาแรงแซงโค้ง

แหล่งข่าวจากบริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ขณะนี้กลุ่มทุนจากต่างชาติเริ่มเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากอเมริกา ที่ปัจจุบันมีเข้ามาแล้ว 2 กองทุนใหญ่ คือกองทุน ลาซาลล์ แมนเนจเม้นท์ ที่นำเงินทุนเข้ามาลงทุน ประมาณ 2,000-5,000 ล้านบาท และอีกกองทุนยังไม่ยอมเปิดเผยชื่อ ซึ่งจะนำเงินเข้ามามากกว่ากลุ่มแรก โดยทั้ง 2 กลุ่มจะเน้นการลงทุนที่มีผลตอบแทนทันทีและสามารถเคลื่อนทุนได้เร็ว โดยจะเน้นซื้อกิจการที่มีอยู่แล้ว หรือหากจะลงทุนบนที่ดินเปล่าแล้วพัฒนาเพื่อให้เช่า เช่น การพัฒนาโครงการวิลล่าเพื่อขายชาวต่างประเทศ พื้นที่ที่นักลงทุนเหล่านี้ให้ความสนใจคือ ภูเก็ต, กรุงเทพฯ, พัทยา, เกาะสมุย และเชียงใหม่เป็นหลัก

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลงฯ กล่าวว่า การปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยจะมีผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาฯไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง อาทิ ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น หมายถึงกำลังซื้อที่ลดลง ส่วน ผู้พัฒนาโครงการที่อาศัยเงินกู้จากธนาคาร ดอกเบี้ย ที่เพิ่มขึ้นหมายถึงต้นทุนที่สูงขึ้น โดยเชื่อว่าในปีนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการซื้อบ้านเฉลี่ย ปรับเพิ่มขึ้นจาก 5.9% เป็น 6.59% และมีการประมาณการว่าจะปรับขึ้นไปอีก 1-1.5% ในปี 2549

"ภาวะที่มีความท้าทายมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการด้านอสังหาฯ มีนวัตกรรมทางความคิดมากขึ้น อาทิ แทนที่จะกู้เงินทุนจากธนาคาร ผู้ประกอบการบางรายอาจระดมเงินทุนสำหรับการเปิด โครงการใหม่ ด้วยการปล่อยขายสินทรัพย์บางส่วนออกไปให้แก่นักลงทุนหรือกองทุนรวมอสังหาริม ทรัพย์ ในขณะที่บางราย อาจระดมทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์ฯ หรือการออกหุ้นกู้ เพื่อหาต้นทุนการเงินที่ต่ำที่สุด" นางสุพินท์กล่าว

ด้าน นายดิลก สุนทรเวช หัวหน้าฝ่ายบริการบริหารโครงการก่อสร้างและออกแบบตกแต่ง กล่าวว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ต้นทุนค่าก่อสร้าง ซึ่งหมายรวมถึงค่าวัสดุก่อสร้างและแรงงาน ได้ปรับตัวขึ้นอย่าง มาก โดยปรับขึ้นประมาณ 25% จากปี 2543 ถึง 2548 โดยปี 2547 เป็นปีที่ต้นทุนค่าก่อสร้างปรับขึ้นสูงสุด คือ ประมาณ 7-8% สำหรับในปีนี้ ต้นทุนค่าก่อสร้างได้ปรับขึ้นไปอีก 5-6% ซึ่งปรับขึ้นน้อยกว่าปี 2547 แม้ว่าราคาน้ำมันจะปรับตัวขึ้นไปมากจากช่วงต้นปีนี้ เนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้างบางรายการ ซึ่งได้แก่เหล็กและปูนซีเมนต์มีการปรับราคาลดลง

ปัจจุบัน ต้นทุนการก่อสร้างมีการปรับตัวคงที่ เนื่องจากราคาเหล็ก และปูนซีเมนต์ลดลง อีกทั้งโครงการขนาดใหญ่ คือ โครงการสนามบินสุวรรณภูมิ ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จแล้ว ขณะที่ผู้ประกอบการเหล่านี้ ก็รอดูการเปิดประมูลโครงการรถไฟฟ้าของภาครัฐในต้นปีหน้าอยู่ว่า จะมีการเสนอราคาอย่างไร ซึ่งในส่วนตัวแล้วมองว่า หากมีการเปิดประมูลในต้นปีหน้านั้น ถือว่าเป็นช่วงที่เหมาะสมที่สุด เนื่องจากผู้ประกอบการแต่ละรายอยากได้งานเพื่อนำไปเป็นแบล็กล็อก ดังนั้น จึงน่าจะเสนอราคาไม่สูง มากนัก แต่หากพ้นไตรมาส 2 ไปแล้วเชื่อว่าราคาคงจะแพงขึ้น เนื่องจากแนวโน้มดอกเบี้ยและราคาน้ำมันจะสูงขึ้นอีก ศูนย์การค้าเข้าสู่ยุครีโนเวสรับการแข่งขัน

สำหรับตลาดอสังหาฯประเภทศูนย์การค้า นับเป็นตลาดที่มีผลประกอบการที่ดีที่สุดในปีนี้ อุปสงค์ และอุปทานมีความสมดุล โดยในปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีพื้นที่ศูนย์การค้ารวมทั้งสิ้นประมาณ 4.1 ล้านตารางเมตร และมีอัตราการว่างของพื้นที่เช่าเฉลี่ยที่ประมาณ 14% ทั้งนี้ ศูนย์การค้าชั้นดีในทำเลกลางเมือง มีอัตราการว่างของพื้นที่ไม่ถึง 10% อัตราค่าเช่า เฉลี่ยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอด 8 ปีที่ผ่านมา โดยขณะนี้ ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่บริเวณ ชั้นล่างของศูนย์การค้าชั้นดีในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน มีระดับอยู่ที่ประมาณ 1,780 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากระดับต่ำสุดในปี 2541 ถึง 50%

ในปีนี้ ศูนย์การค้าที่สร้างเสร็จใหม่จะมีปริมาณ พื้นที่รวมกันทั้งสิ้น 231,000 ตร.ม ในจำนวนนี้ รวมถึงโครงการสยาม พารากอน ซึ่งมีกำหนด จะก่อสร้างแล้วเสร็จภายในสิ้นปีนี้ ส่วนปี 2549 จะมีศูนย์การค้าสร้างเสร็จเพิ่มอีกรวมพื้นที่ 300,000 ตร.ม รวมถึงส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา

ตลาดอาคารสำนักงาน ปัจจุบัน ทั่วกรุงเทพฯ มีพื้นที่อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งสิ้น 7.08 ล้านตารางเมตร ถึงแม้จะมีปริมาณพื้นที่ว่างเหลือ เช่าประมาณ 13% แต่ถือว่าตลาดมีปริมาณพื้นที่ไม่เพียงพอต่อความต้องการ ในขณะที่อาคารเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยไม่ถึง 10% อัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง จากที่เคยมีระดับสูงสุดที่ 32.2% ในปี 2542 ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการขยายตัวสูงกว่าปริมาณพื้นที่ใหม่ ในขณะที่มีปริมาณ พื้นที่สำนักงานสร้างใหม่เพิ่มขึ้นระหว่างปี 2543 ถึง 2549 เฉลี่ยปีละ 35,000 ตร.ม มีการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มเฉลี่ยสูงถึงปีละประมาณ 213,000 ในช่วงเดียวกัน

อัตราการว่างของพื้นที่เช่าที่ลดลง ส่งผลให้อัตรค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยปรับเพิ่มสูงขึ้นมากจากที่เคยมีระดับต่ำสุดที่ตร.ม. ละ 255 บาทในปี 2544 มาอยู่ที่ 355 บาทต่อตร.ม.ในปัจจุบัน เพิ่มสูงขึ้นถึง 40% อาทิ อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดี ค่าเช่าเฉลี่ยที่สูงกว่า 620 บาทต่อตร.ม. สูงขึ้นจากจุดต่ำสุดที่ระดับ 376 บาทต่อตร.ม ในปี 2544 หรือ 63%

ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ปัจจุบัน กรุงเทพฯ ชั้นในมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คิดเป็นจำนวนรวมทั้งสิ้นประมาณ 8,700 ยูนิต มีอัตราการเข้าใช้บริการห้องพักเฉลี่ยสูงกว่า 80% ส่วนอาคารเกรดเอมีอัตราการเข้าใช้ห้องพักอยู่ที่ประมาณ 85-90% อัตราค่าเช่าเฉลี่ยมีระดับสูงถึง 1,000 บาทต่อตร.ม ต่อเดือน เทียบกับจุดต่ำสุดที่ตร.ม.ละ 900 บาทต่อเดือนในปี 2540 โดยในปี 49 จะมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดจะแล้วเสร็จกว่า 1,600 ยูนิต หรือประมาณ 20% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม ปัจจุบัน เขตศูนย์กลางธุรกิจและย่านสุขุมวิทของกรุงเทพฯ มีคอนโดฯที่สร้างเสร็จแล้วรวม 47,500 ยูนิต และมีอีกประมาณ 12,000 ยูนิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งยังมีความต้องการอย่างต่อ ซึ่งแนวโน้มการพัฒนาจะหันลงมาสู่ตลาดระดับกลาง-ล่าง ต่ำกว่า 3 ล้านบาทมากขึ้น และคาดว่า ในปี 2549 ยอดจำนวน ยูนิตที่จะเปิดตัวใหม่เข้ามาในตลาดชะลอตัวลงไปอีก และราคาขายจะมีระดับคงตัว