คอนโดมิเนียมราคาถูกส่อสัญญาเข้าสู่ภาวะเก็งกำไร หลังพบลูกค้าที่จองซื้อแห่ประกาศ ลงเว็บไซต์ประกาศขายเพื่อรับกำไร ด้านบิ๊กอสังหาฯ "ศุภาลัย-แอล.พี.เอ็น.ฯ"งัดมาตรการเข้มสกัดเก็งกำไรห้ามเปลี่ยนสัญญา ยกเว้นโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ระบุหากพบพฤติกรรมพร้อมยกเลิกสัญญา เพื่อสร้างความเท่าเทียมให้แก่ลูกค้า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดทั้งปี 2548 นับว่า เป็นช่วงที่ได้รับปัจจัยลบจากการปรับราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ยและผลกระทบจากอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งปัจจัยลบต่างๆ ที่เกิดขึ้นนี้ ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง จนทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้รับผลกระทบ จากการยืดระยะการ ตัดสินใจซื้อออกไป โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงบน ในขณะที่ตลาด คอนโดมิเนียมเกรด B และC ได้รับการตอบรับจากลูกค้าอย่างล้นหลาม โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมราคาขายตารางเมตรละ 20,000-30,000 บาท ที่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง หรือที่ตั้งเกาะติดระบบรางหรือรถไฟฟ้า

จากปัจจัยได้ดังกล่าว ได้ทำให้พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของ ลูกค้าเปลี่ยนไป ซึ่งผลดังกล่าวได้ทำให้ แนวโน้มและทิศทางการพัฒนาของตลาดอสังหาฯในปี 2549 เริ่มปรับเปลี่ยนไปตามพฤติกรรมของผู้บริโภค มากขึ้น เนื่องจากคนที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียม ให้ความสนใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งที่ทำงาน เพราะด้วยปัจจัยเรื่องต้นทุนการเดินทางที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการ ที่หันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ที่เจาะกลุ่มเป้าหมายในตลาดแมส ซึ่งเป็นตลาดที่มีกลุ่มลูกค้าใหญ่ที่สุดยังมีจำนวนน้อยอยู่ จึงทำให้ในช่วงปี 2548 ที่ผ่านมามีซัปพลายในระดับดังกล่าวเข้าสู่ตลาดค่อนข้างน้อย เมื่อเทียบกับดีมานด์ที่มีอยู่

ทำให้ในปี 48 ซัปพลายคอนโด มิเนียมที่ออกมา ไม่พอกับความต้องการ ดังจะเห็นได้ว่า โครงการคอนโดฯที่มีราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ลูกค้าต้องการซื้ออย่างมาก จนบางครั้งเกิดภาวะการจองซื้อเพื่อเก็งกำไรเกิดขึ้น โดยเฉพาะในโครงการของผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จอย่างมาก กับการเปิดตัวและสามารถทำยอดขายได้รวดเร็ว ซึ่งคงจะหนี ไม่พ้น บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งโครงการของสองบริษัทดังกล่าว นับว่าประสบความสำเร็จจากการขายอย่างมาก เพราะสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาอันสั้น นอกจากนี้ บริษัทแอล.พี.เอ็น.ฯยังมีแผนที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาถูกที่ต่ำกว่า 5 แสนบาทต่อยูนิต แต่ไม่ใช่โครงการหลัก เนื่องจากบริษัทยังเน้นพัฒนาโครงการระดับราคา 8 แสนบาทถึง 1.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มหลักของบริษัทฯ

แหล่งข่าวจากธนาคาร ยูไนเต็ด โอเวอร์ซีส์ (ไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภาวะการซื้อเพื่อเก็งกำไรในโครงการคอนโดมิเนียม เริ่มมีให้เห็นบ้างแล้ว จากโครงการซิตี้ โฮม รัชดาภิเษก และโครงการซิตี้โฮม สุขุมวิท ของบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และในโครงการของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ฯ ซึ่งโครงการเหล่านี้ มีระดับราคา และทำเลที่ตั้งตรงกับความ ต้องการของลูกค้าในตลาด จึงทำให้มีความต้องการที่สูง ในขณะที่จำนวนหน่วยที่มีการผลิตออกมามีจำนวนไม่มากนัก จึงไม่พอกับความต้องการ จนทำให้เกิดภาวะการเก็งกำไรได้
ทั้งนี้ ที่ผ่านมาหลังจากที่โครงการ ของทั้งสองบริษัทเปิดขายโครงการ และสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว ทำให้ยังมีผู้บริโภคจำนวนมากไม่สามารถจองซื้อได้ทัน แต่หลังจากที่ปิดการขายแล้วปรากฏว่ายังมี โฆษณาผ่านทางอินเทอร์เน็ต ซึ่งเป็นการโฆษณาขายใบจองอาคารชุดในโครงการ โดยเฉพาะโครงการ ซิตี้พาร์ สุขุมวิท และซิตี้พาร์ค รัชดาภิเษก ซึ่งขณะนี้ยังมีการประกาศขายอยู่ ทั้งที่ปิดการขายโครงการไปก่อนหน้านี้

นายอธิป พีชานนท์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ยอมรับว่าปัญหา ที่เกิดขึ้นมีอยู่บ้าง แต่การเก็งกำไร ดังกล่าวมีอยู่น้อยมาก อย่างเช่นในโครงการ ซิตี้โฮม รัชดาภิเษก ที่พบมีเพียง 10 รายจากการเปิดจองทั้งหมด 1,000 กว่าห้องชุด ซึ่งเราไม่ต้องการให้ เกิดเรื่องเช่นนี้ขึ้นในการขายโครงการ เพราะลูกค้าของศุภาลัยมีอยู่จำนวนมาก และทุกรายที่มาเข้ามาลงชื่อ(คิว) ซื้อ ต่างมาด้วยความตั้งใจ และต้อง การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

ส่วนรายที่เข้ามาซื้อแล้วนำไปเก็งกำไร ทางบริษัทศุภาลัย ได้ออกมาตรการป้องกันการเก็งกำไรไว้ เพื่อทำให้เกิดความเท่าเทียมระหว่างลูกค้า ไม่ทำให้ลูกค้าเสียความรู้สึกและความ ตั้งใจจริง โดยทางศุภาลัยไม่อนุญาต ให้มีการเปลี่ยนมือสัญญา ยกเว้นเป็น พี่น้อง หรือญาติในนามสกุลเดียวกัน หรือจะสามารถเปลี่ยนมือกันได้ก็หลังจากโอนกรรมสิทธิ์เสร็จแล้ว ดังนั้น หากมีการเปลี่ยนสัญญา บริษัทจะคืนเงินให้และยกเลิกสัญญาจองซื้อทันที และจะนำใบจองเปิดขายอีกครั้งหนึ่ง

"ที่ผ่านมาในโครงการ ซิตี้ พาร์ค รัชดาฯ เราได้ดำเนินการรูปแบบนี้ไปแล้ว ซึ่งก็มีลูกค้าหลายรายไม่พอใจ แต่ก็ช่วยไม่ได้เพราะเราต้องการขายสินค้าให้แก่ผู้ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย จริงๆ ส่วนในโครงการซิตี้พาร์ค สุขุมวิท หากมีการเก็งกำไร เราก็จะใช้วิธีการเดิมในการป้องกัน"นายอธิป กล่าว

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวิจัยและพัฒนาโครงการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดิเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัญหาการเก็งกำไรที่เกิดขึ้นมีมานานแล้ว แต่สาเหตุดังกล่าว ไม่ได้ เกิดขึ้นในทุกทำเล ซึ่งในส่วนของ บริษัทฯนั้น ปัญหานี้เกิดขึ้นเกือบทุกโครงการ แต่มีจำนวนน้อยมาก โดยการเก็งกำไรจะเกิดขึ้นในบางโครงการ อาทิ โครงการ ลุมพินี เพลส นราธิวาส-เจ้าพระยา จะมีการเก็งกำไรในทำเลห้องชุดในด้านที่ติดกับแม่น้ำ สามารถมองเห็นทำเลแม่น้ำ ได้ดี ซึ่งห้องเหล่านี้มีอยู่จำนวนน้อยในแต่ละโครงการ หรือในโครงการที่มีความต้องการมากแต่จำนวนยูนิตที่เสนอขายจำกัดจำนวน เป็นต้น

"เนื่องจากจำนวนดีมานด์ที่มีอยู่ มากกว่าซัปพลายในขณะนี้ จึงทำให้เกิดการเก็งกำไรได้ ส่วนการเกิดปัญหา เช่นนี้ขึ้นแล้ว ถามว่าตลาดอสังหาฯเริ่ม มีฟองสบู่แล้วหรือไม่นั้น เชื่อว่าขณะนี้ ไม่ใช่ช่วงที่จะเกิดฟองสบู่ เพราะราคาขายโครงการและที่ดินต่างๆ ในตลาด ไม่ได้ปรับสูงขึ้นเรื่อยอย่างต่อเนื่อง แตกต่างกับอดีตในช่วงก่อนหน้าวิกฤต เศรษฐกิจ ทั้งราคาที่ดินและโครงการ ต่างๆ มีการปรับขึ้นกันอย่างต่อเนื่อง"

นอกจากนี้ บริษัทแอล.พี.เอ็น.ฯ ยังมีระบบเฝ้าระวังในเรื่องการเก็งกำไร ของลูกค้าบางกลุ่ม โดยเมื่อลูกค้าจอง ซื้อห้องชุดในโครงการไปแล้ว บริษัทก็ จะติดตามเป็นระยะๆ เมื่อถึงเวลาการ ทำสัญญาและผ่อนดาวน์แล้ว ลูกค้าไม่เข้ามาทำสัญญาหรือผ่อนดาวน์ก็จะยกเลิกสัญญาไป และนอกจากนี้ ในส่วนของสถาบันการเงินเองก็จะมีการตรวจสอบฐานะลูกค้ามากขึ้น ซึ่งในโครงการไหนขายไม่ถึง 70% ก็จะไม่ปล่อยกู้ให้แก่ลูกค้าด้วย