จัดสรร-โบรกเกอร์พลิกกลยุทธ์รับผลมาตรการบ้าน มือสอง หลังพบคนซื้อบ้านหลังใหม่กว่า 20% ติดปัญหาขายบ้านหลังเก่า คาดบริษัทจัดสรร เตรียมดึงโบรกเกอร์ช่วยการขายให้แก่ลูกค้าใหม่ งานนี้ Win Win ทั้งสองฝ่าย ด้านพฤกษาชี้กู๊ดไอเดีย แต่ลูกค้าส่วนใหญ่ของบริษัทซื้อบ้านหลังแรก "กรมที่ดิน" แจงข้อสงสัยมาตรการบ้านมือสอง

จากความชัดเจนเกี่ยวกับผลบังคับใช้มาตรการกระตุ้นตลาดบ้านมือสอง เมื่อวันที่ 16 พ.ย.ที่ผ่านมา โดยเฉพาะกรณีของกรมที่ดินเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการ โอน และค่าจดจะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ ในอัตรา 0.01% จากที่จัดเก็บอยู่เดิม 2% และเก็บค่าจดจะเบียนการจำนองห้องชุดใน อัตรา 0.01% จากเดิม 1% ซึ่งถือว่าเป็นความคืบหน้าที่ชัดเจน ขณะที่การยกเว้นอากรแสตมป์ของกระทรวงการคลัง ยังไร้วี่แวว อย่างไรก็ตาม ในด้านของผู้ประกอบการหรือบริษัทพัฒนาอสังหาฯ เริ่มมีการเคลื่อนไหวในเชิงรุกเพื่อตอบรับการตลาดบ้านมือสองที่จะมีปริมาณการซื้อและขายเพิ่มขึ้นในระยะข้างหน้า ซึ่งปรากฏการณ์ของบริษัทอสังหาฯที่เริ่มรุกตลาดบ้านมือสองเป็นเจ้าแรก อย่างชัดเจน คือ บริษัท เอเชีย พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ได้ขยาย ธุรกิจการเข้ามาทำหน้าที่ตัวแทน ซื้อขาย/เช่าอสังหาฯ ผ่านธุรกิจใหม่ชื่อ บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด ทุนจดทะเบียน 2 แสนหุ้น มูลค่าที่ตราไว้ 10 บาทต่อหุ้น มูลค่า 2 ล้านบาท มูลค่าที่จ่ายชำระ 1.99 ล้านบาท ก่อนที่จะเพิ่มทุนเป็น 3 ล้านบาท

นายสมศักดิ์ ชุติศิลป์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท บี.ซี.พี. เฮาส์ซิ่ง จำกัด ผู้ประกอบการด้านตัวแทนซื้อ-ขายอสังหาฯ โดยเฉพาะเน้นขายบ้านมือสอง จากโครงการของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดเผยว่า จากความชัดเจนดังกล่าวทำให้ขณะนี้ลูกค้าเริ่มทยอยโอนบ้านอย่างต่อเนื่อง และเริ่มมีความคึกคักขึ้นมาอีกครั้ง และตลาดจะมีการแข่งขันเพิ่มขึ้นตามลำดับ เนื่องจากพบว่า ลูกค้าที่เข้ามา ชมโครงการของผู้ประกอบการ ต้อง การที่จะซื้อบ้านหลังใหม่ แต่มีลูกค้า ประมาณมากกว่า 20-30% ติดปัญหาเรื่องยังไม่สามารถจำหน่ายบ้านหลังเก่าได้ ทำให้แนวโน้มในปี 2549 จะเห็นความร่วมมือระหว่าง บริษัทพัฒนาอสังหาฯและบริษัทตัวแทนนายหน้า(โบรกเกอร์)ที่จะช่วย ลูกค้าที่กำลังซื้อบ้านจัดสรรหลังใหม่ สามารถจำหน่ายบ้านหลังเก่าได้

"ความร่วมมือตรงนี้ จะทำให้ เกิดการเชื่อมโยงทางด้านการตลาด ซึ่งจะมีส่วนสำคัญช่วยให้ตลาดบ้านจัดสรรและตลาดบ้านมือสองเคลื่อนไหวในทิศทางที่ดีขึ้น แต่กระนั้น ก็มีลูกค้าบางกลุ่มอาจไม่ต้องการซื้อบ้านหลังใหม่ เพราะมีบ้านอยู่หลายหลัง และลูกค้าบางกลุ่ม ที่ไม่อยู่ในข่ายที่ได้รับประโยชน์จาก มาตรการดังกล่าว ก็คงไม่ได้รับส่วนบุญไปด้วย" นายสมศักดิ์กล่าว

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้พัฒนา โครงการสยามเนเชอรัลโฮม และบ้านกานดา-ริมคลอง กล่าวว่า ในระยะอันสั้นคงยังไม่เห็นความ ร่วมมือดังกล่าวมากนัก เนื่องจากโบรกเกอร์ยังมีบ้านมือสองในพอร์ต ที่ต้องบริหารจัดการอีกจำนวนมาก และยังมีทรัพย์รอการขาย(เอ็นพีเอ) อยู่ในตลาดคงค้างอีกจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม ก็เชื่อว่าในอนาคตจะ เกิดการประสานความร่วมมือระหว่าง ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรกับโบรกเกอร์ ซึ่งอาจจะเป็นบริการหรือ แคมเปญในการกระตุ้นการขาย

ต่อประเด็นในเรื่องดังกล่าว นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ผู้ช่วย กรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาธุรกิจ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เป็นความ คิดที่ดี(กู๊ดไอเดีย)ที่มีความเป็นไปได้ แต่สำหรับลูกค้าของพฤกษาแล้ว จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้าน หลังแรก

ทั้งนี้ ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ณ วันที่ 26 ก.ย.48 รายงานตัวเลขอย่างเป็นทาง การ มีจำนวนทั้งสิ้น 165,042 หน่วย มูลค่ากว่า 117,644 ล้านบาท โดยอสังหาฯมือสองในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล มีสัดส่วนสูงสุด คือ 42% ขณะที่อสังหาฯมือสองทั่วประเทศ แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 76.34%, อาคารชุด 11.85%, ทาวน์เฮาส์ 4.53%, ที่ดินเปล่า 3.88%, อาคารพาณิชย์ 2.03%, บ้านแฝด 0.27% และอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ 1.11%

กรมที่ดินแจงเงื่อนไขมาตรการบ้านมือสอง

แหล่งข่าวจากกรมที่ดิน กล่าว ว่าหลังจากที่กรมที่ดิน ได้ประกาศการบังคับใช้มาตรการบ้านมือสอง โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 16 พฤศจิกายน ที่ผ่านมา ซึ่งได้มีประชาชนจำนวนมากได้สอบถามเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ถึงมาตรการดังกล่าว ดังนั้น เพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องและตรงกัน จึงได้ออกประกาศเพื่อชี้แจงรายละเอียด เรื่องการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมาย ที่ดิน กรณีการสนับสนุนการซื้อขาย และจำนองตามมาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง และการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายอาคารชุด กรณีการสนับสนุนการซื้อขายและจำนองตามมาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง ดังนี้

1. ผู้ขายจะมีชื่อหรือไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ในขณะจดทะเบียนขายก็ได้ แต่ต้องเคยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านในระยะเวลาหนึ่ง หรือหลายระยะเวลารวมทั้งหมดถึง 1 ปี ก็อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะได้รับการลดหย่อนค่าธรรมเนียมตามประกาศของกระทรวงมหาดไทย
2. การขาย หมายความรวมถึงขายตามคำสั่งศาล โดยผู้ขอจดทะเบียนต้องแสดงหลักฐานทะเบียน บ้านหลังที่ขาย ซึ่งมีชื่อผู้ขายอยู่ในทะเบียนบ้าน เพื่อประกอบการขอใช้สิทธิลดค่าธรรมเนียมด้วย

และ 3. เนื่องจากการลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ และห้องชุดตามประกาศกระทรวงมหาดไทยดังกล่าว ได้กำหนดหลักเกณฑ์ว่า ผู้ขายคนใดคนหนึ่งต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้ครอบครองอสังหาฯ ดังนั้น การจดทะเบียนขายอสังหาฯ หรือห้องชุดที่ได้รับการลดค่าธรรมเนียม จะได้รับการยกเว้นภาษี ธุรกิจเฉพาะด้วย