ขุนพลระดับบิ๊กอสังหาฯ ฟันธงปี 49 เป็นปีคู่แฝดปี 48 เสี่ยใหญ่ "อนันต์" ผู้ยิ่งใหญ่ในธุรกิจอสังหาฯ ระบุผู้ประกอบการตรึงราคาบ้านแย่งแชร์ลูกค้า ในขณะต้นทุนก่อสร้างปรับขึ้นสูง แนะลดโอเวอร์เฮสเพิ่มกำไร ด้านเกียรตินาคินแจงยอดปล่อยสินเชื่อโครงการคงที่ เหตุผู้ประกอบการเหลือสินค้าในมือมาก ทำให้ชะลอแผนเปิดโครงการใหม่ "ชาลอต" คาดยอดสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งปี 3.6 แสนล้านบาท ขยายตัวในอัตราที่ลดลง แจงปีหน้าดอกเบี้ยปรับขึ้น 1.5-2% ไม่กระทบผู้กู้ หากแตะระดับ 11.5% แบงก์ขยับค่าผ่อนเพิ่ม

นายไชยศ สะสมทรัพย์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวในงานสัมมนา "อสังหาฯ' 49 สมดุลหรือถดถอย" ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นธุรกิจหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เพราะมีธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องมากมาย ดังนั้น รัฐบาลจึงเล็งความสำคัญในเรื่องนี้ โดยขณะนี้ได้ให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ไปศึกษาถึงแนวทางการช่วยเหลือภาคธุรกิจอสังหาฯ เพื่อให้เกิดการขับเคลื่อนได้อย่างต่อเนื่อง

ที่ผ่านมา รัฐบาลได้ช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และล่าสุดได้ออกมาตรการกระตุ้นตลาดบ้านมือ 2 ที่กฤษฎีกาได้ออกประกาศมาตั้งแต่วันที่ 15 พ.ย.2548 และมีผลตั้งแต่วันที่ 16 พ.ย.2548 ทั้งเรื่องค่าธรรมเนียมการโอน 2% ลดเหลือ 0.01%, ค่าจดจำนอง 1% ลดเหลือ 0.01% ส่วนเรื่องการขอคืนค่าอากรอีกประมาณ0 .5% ที่ผู้ขายชำระไปก่อนกรณีที่ขายบ้านหลังเก่าและซื้อบ้านหลังใหม่ภายใน 1 ปีนั้นยังไม่ประกาศใช้เพราะต้องรอรายละเอียดจากสรรพากรก่อน

สำหรับแนวทางการช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำโครงการจัดสรรขายหรือที่เรียกว่าบ้านมือ 1 นั้น ขณะนี้ได้ให้ทางสศค.ไปศึกษารายละเอียดถุงแนวทางการช่วยเหลือ เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอื่นๆ ซึ่งหากธุรกิจนี้ขยายตัวก็จะทำให้ภาคธุรกิจหรืออุตสาหกรรมอื่นๆขายตัวไปด้วยเช่นกัน

**"อนันต์" ชี้ปี 49 ผู้ประกอบการตรึงราคาสู้คู่แข่ง

นายอนันต์ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวด้วยว่า กว่า 70-80% โครงการจัดสรรเกิดขึ้นในเขตกทม.และปริมณฑล โดยในปี 2548 ตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะเติบโตจากปี 2547 ประมาณ 14% โดยตัวเลขการจดทะเบียนของที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งหมดน่าจะประมาณ 70,000 ยูนิต ซึ่งเท่ากับตัวเลขจดทะเบียนที่กรมที่ดินเมื่อปี 2531 และคาดว่าในปี 2549 หากจีดีพีของประเทศเติบโต 5-6% คาดว่าตัวเลขที่อยู่อาศัยจดทะเบียนน่าจะอยู่ประมาณ 75,000-80,000 ยูนิต หรือเติบโตจากปี 2548 ประมาณ 15-20%แต่หากอัตราการเติบโตของจีดีพีในปี 2549 ต่ำกว่า 4% การจดทะเบียนของที่อยู่อาศัยก็น่าจะเท่ากับปี 2548

โดยรวมยอมรับว่ายอดคนที่แวะเข้าโครงการลดลง 10-15% เหตุเพราะน้ำมันแพง, ดอกเบี้ย และภาวะเงินเฟ้อ แต่ก็เชื่อว่าอีก 2 เดือนข้างหน้าทุกอย่างก็น่าจะเข้าสู่ภาวะปกติ คนเริ่มปรับตัวได้ มีรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากการปรับเงินเดือน เฉลี่ย 5-7% ซึ่งจะมาทดแทนเงินเฟ้อและอื่นๆซึ่งก็จะยังคงทำให้คนที่ต้องการซื้อบ้านมีความสามารถในการซื้อในราคาระดับเดิมที่ต้องการซื้อ เช่น คนที่ต้องการซื้อบ้านระดับราคา 5 ล้านบาทก็จะยังซื้อได้อยู่เพราะรายได้ที่เข้ามาเพิ่มนั้นจะชดเชยในส่วนที่แบกรับจากปัจจัยลบอื่นๆ และคาดว่าอัตราเงินเฟ้อน่าจะลดลงเหลือ 3-4% ในปี 2549 จากปีนี้ประมาณ 6%

อย่างไรก็ดี ยังเชื่อมั่นว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ของประชาชนยังมีอยู่มาก ด้วยเหตุหลักคือ 1.ปัจจุบันอัตราการเกิดใหม่ของประชากรในกทม./ปริมณฑลมีอยู่กว่า 1% จากปัจจุบันมีอยู่กว่า 9 ล้านคน , 2.อัตราการทำงานอยู่ที่ 52% จากจำนวนประชากรทั้งหมด และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 55% ในปี 2549 ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้ เมื่อมีงานทำแล้วสิ่งที่ตามมาคือเก็บเงินและซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ของประชาชนจะมีเพิ่มขึ้นหรือลดลงนั้นจะมีความสัมพันธ์กันกับอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจหรือจีดีพี 80% ส่วนความผันผวนของการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนั้นจะสัมพันธ์กับการตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ของประชาชน 42%

พร้อมกันนี้ นายอนันต์ ยังกล่าวด้วยว่าในปี 2549 สิ่งที่จะเป็นอุปสรรคในการทำธุรกิจอสังหาฯปี 49 นั้นมี 1. การปรับขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างภายในประเทศนั้น ถือว่าเป็นอุปสรรคอย่างหนึ่งของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แต่ผู้ประกอบการก็สามารถที่หาทางออก ได้ด้วยการสั่งวัสดุก่อสร้างจากต่างประเทศที่ไทยได้ลงนามในข้อตกเปิดการค้าเสรี(เอฟทีเอ.) ไป 2. ผู้ประกอบการไม่สามารถที่จะปรับขึ้นราคาขายได้มาก เนื่องจากว่ายังคงต้องการ "ตรึงราคา" เพื่อที่จะรักษาหรือดึงส่วนแบ่งตลาดจากผู้ประกอบการรายอื่นๆ ซึ่งหากมองถึงขีดความสามารถในการแข่งขัน ระหว่างผู้ประกอบการด้วยกันแล้วจะเห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เปรียบกว่ารายเล็ก

และ 3. ในส่วนการสร้างอัตรากำไรของผู้ประกอบการอสังหาฯในปี 2549 นั้นหากพิจารณาถึงผลประกอบการในแต่ละไตรมาสของปี 2548 จะเห็นว่าอัตรากำไรขั้นต้นของผู้ประกอบการแต่ละรายไม่แตกต่างกัน เฉลี่ยอยู่ประมาณ 30-34% ด้วยเหตุนี้ทำให้ผู้ประกอบการแต่ละรายต้องพยายามที่จะรักษาระดับไว้ แต่ในขณะเดียวกัน ก็จะเผชิญกับแรงกดดันของต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น

" ปี 49 ก็จะเหมือนปีคู่แฝด 48 แม้จะเจอแรงกดดันเรื่องต้นทุนแต่ผู้ประกอบการต้องตรึงราคาขาย ซึ่งผมว่าปีหน้าก็จะยังเป็นปีที่ผู้บริโภคมีอำนาจต่อรองอยู่ และตลาดบ้านที่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท จะแข่งขันกันดุเดือดแน่" นายอนันต์ กล่าวย้ำ

นายอนันต์ ยังกล่าวถึงแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯในปี 2549 ว่า สิ่งที่จะทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยื่นอยู่ได้ ทั้งการรักษาอัตรากำไร อัตราการเติบโตด้านยอดขายที่ดี ขึ้นอยู่กับการควบคุมต้นทุนค่าใช้จ่ายจากการดำเนินงาน หรือโอเวอร์เฮด ซึ่งหากใครสามารถลดลงมาต่ำได้ แล้วลดราคาขายบ้าน 10% ก็ยังมีกำไรอยู่ เช่น จากราคาขายเท่ากัน 100 บาท แบ่งเป็นต้นทุนวัสดุ 30%, ค่าแรง 13%, ค่าก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค 7% และค่าที่ดิน 15% ที่เหลือคือกำไรขึ้นต้น 35%หรือ 37%ที่มีความแตกต่างกันมากก็คือ ค่าโอเวอร์เฮด 5-15% หากลดโอเวอร์เฮดให้ต่ำ แม้จะลดราคาบ้าน 5-10% ก็ยังมีกำไรอยู่

**แบงก์ชะลอปล่อยกู้โครงการหวั่นเอกชนขายสินค้าไม่ออก

นายธวัชชัย สุทธิกิจพิศาล กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปีนี้การปล่อยสินเชื่อโครงการมีแนวโน้มลดลง รวมไปถึงปีหน้า ซึ่งในส่วนของธนาคารเองได้มียอดปล่อยสินเชื่อโครงการลดลงอยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านบาทในปี 2548 ส่วนปี 2547 มียอดสินเชื่อ 16,000 ล้านบาท และในปี 2546 และในปีหน้าคาดว่าจะปล่อยที่ระดับ 10,000 ล้านบาท หรือประมาณ 70 ราย เช่นเดียวกับปี 2548

อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น มีผลกระทบน้อยกว่าการจำกัดปริมาณของสินเชื่อ และระยะเวลาในการปล่อย โดยจะส่งผลตัวการเปิดตัวโครงการโดยตรง ซึ่งการปรับขึ้นของดอกเบี้ยนี้จะส่งผลกระทบต่อกลุ่มผู้ประกอบการรายกลาง-รายย่อย หรือ เอสเอ็มอี ทำให้เอสเอ็มอี ที่เป็นผู้ประกอบการโดยตรงยู่ในระดับทรงตัว ส่วนที่ไม่ใช้ผู้ประกอบการจะหายไปจากตลาด

นางชาลอต โทณวณิก ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่อาวุโส ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตัวเลขการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ของสถาบันการเงินในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมามีจำนวน 2.6 แสนล้านบาท โดยคาดว่าในไตรมาส 4 จะมียอดปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 1 แสนล้านบาท ในขณะที่ปี 2547 มีจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่จำนวน 3 แสนล้านบาท ทั้งนี้เชื่อว่าในปี 2549 สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะมีอัตราการเติบโตที่ลดลง อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่จะเริ่มหายไปจากตลาด