*นักวิชาการชี้จุดเปลี่ยนอสังหาฯเข้าสู่ยุคการแข่งขันระดับสากล
*ระบุแนวโน้มกลุ่มทุนข้ามชาติรุกตลาดอสังหาฯไทยปลายสมัยรัฐบาลทักษิณ2
*กลุ่มทุนสิงคโปร์-จีน-ฮ่องกง จีบนักลงทุนท้องถิ่น หวังกินรวบจัดสรรแนวสูงเจาะกลุ่มไฮ เอนด์ ย่านซีบีดี

นักวิชาการชี้ตลาดอสังหาฯ ไทยเข้าสู่ยุคการแข่งขันแบบอินเตอร์ฯ ในปลายรัฐบาลทักษิณ2 ระบุแนวโน้มนักลงทุนต่างชาติแห่งรุกตลาดอสังหาฯ ในไทย “สิงคโปร์-จีน-ฮ่องกง”ดึงอสังหาฯ รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ร่วมทุนผุดโครงการเจาะตลาดระดับบน คาดตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮ-เอ็นด์ กลางกรุงแข่งเดือด หลังกลุ่มทุนข้ามชาติขนเงินดิ้นหาแหล่งลงทุนใหม่ในต่างแดน เล็งไทยทำเลทองนำร่องปูฐานขยายตลาดเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ภาวะวิกฤตฟองสบู่ที่เกิดขึ้นในช่วงปี39-41 ที่ผ่านมา นับว่าเป็นช่องว่างทางการตลาดที่เป็นการเปิดโอกาสทองให้กับกลุ่มนักลงทุนต่างชาติขยายการลงทุนเข้ามาในไทยเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะการลงทุนในกลุ่มธุรกิจค้าปลีก และกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ

โดยพบว่าหลังภาวะธุรกิจอสังหาฯ ล่มสลายกลุ่มทุนต่างชาติจากแถบอเมริกาและยุโรปขยายการลงทุนเข้ามาในไทยเป็นจำนวนมาก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในลักษณะของกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เข้ามาลงทุนร่วมกับผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ของไทยในลักษณะการร่วมทุนในรูปแบบต่างๆ โดยเฉพาะการเข้าเทคโอเวอร์กิจการ การเข้าไปถือครองหุ้น และความร่วมมือกับผู้ประกอบการท้องถิ่นในลักษณะของการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หรือที่รู้จักกันดีในฐานะ “เสาหลักอสังหาฯ” กล่าวว่า ภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯ ในอนาคตจะเข้าสู่ยุคแห่งการขายของแข่งกัน ซึ่งหมายความว่าภาพรวมการแข่งขันของธุรกิจอสังหาฯ ในอนาคตมีแนวโน้มการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น แต่รูปแบบการแข่งขันจะเปลี่ยนแปลงไปโดยเข้าสู่การแข่งขันในระดับสากลมากขึ้น จากเดิมซึ่งเป็นการแข่งขันระหว่างกลุ่มผู้ประกอบการจัดสรรในท้องถิ่นด้วยกันเอง

การแข่งขันที่เปลี่ยนแปลงไปเกิดจากผู้ประกอบการท้องถิ่นต้องแข่งขันกับกลุ่มนักลงทุนข้ามชาติที่เข้ามาลงทุนธุรกิจอสังหาฯ ในไทย โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากประเทศสิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน ที่ขยายการลงทุนเข้ามาในไทยอย่างต่อเนื่อง ด้วยข้อจำกัดด้านพื้นที่ลงทุนในประเทศที่เหลืออยู่น้อย ในขณะที่เม็ดเงินสำหรับขยายการลงทุนในโครงการใหม่ๆ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง

“ประเทศไทย”จึงเป็นแหล่งลงทุนแห่งใหม่ที่เหมาะสมและมีศักยภาพที่สุดเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ที่อยู่ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เพราะมีศักยภาพทั้งด้านทำเลที่ตั้ง การขยายตัวทางเศรษฐกิจและการลงทุน ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดให้บริการสนามบินสุวรรณภูมิที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับการลงทุนในไทยได้ไม่ใช่น้อย

โดยคาดว่าในช่วงปลายของสมัยรัฐบาลทักษิณ 2 ธุรกิจอสังหาฯ จะเข้าสู่ยุคอินเตอร์เนชั่นแนล ซึ่งเกิดจากผู้ประกอบการจัดสรรท้องถิ่นรายใหญ่ๆ ร่วมลงทุนกับกลุ่มทุนข้ามชาติ ซึ่งมีเป้าหมายรุกตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮ เอนด์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และอาคารสำนักงานให้เช่าในย่านใจกลางเมือง

“ขณะนี้เริ่มมองเห็นกลุ่มนักลงทุนจากสิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน ขยายการลงทุนเข้ามาในไทยแล้ว ซึ่งเป็นการเข้ามาลงทุนทั้งในทางตรงและทางอ้อม โดยในส่วนของอาคารสำนักงานให้เช่าที่เป็นการลงทุนของต่างชาติในกทม.ขณะนี้มีพื้นที่รวมถึง 1.8 แสนตร.ม. ซึ่งมีสัดส่วนการเช่าพื้นที่แล้ว 90%”

ทุนสิงคโปร์นำร่องรุกตลาด

กลุ่มทุนข้ามชาติที่เข้ามาสร้างความฮือฮาให้กับธุรกิจอสังหาฯ ในไทยมากที่สุดในช่วงที่ผ่านมาหนีไม่พ้นกลุ่มทุนจากประเทศสิงคโปร์ ซึ่งทยอยเข้ามาลงทุนในไทยแล้วอย่างน้อย 4 กลุ่ม เช่น กลุ่มแคปปิตอลแลนด์ กลุ่มเคปเปลแลนด์ กลุ่มเซ็นเตอร์พอยท์ และกลุ่มโฮเต็ล พร็อพเพอร์ตี้

โดยกลุ่มแคปปิตอลแลนด์ถือว่าเป็นกลุ่มทุนข้ามชาติที่น่าจับตามองมากที่สุด ด้วยเหตุผลที่ว่าเป็นกลุ่มทุนที่มีศักยภาพและมีสายป่ายการลงทุนที่ค่อนข้างยาว เพราะมีรัฐบาลสิงคโปร์เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในเครือเตมาเส็ค โฮลดิ้ง โดยเลือกลงทุนร่วมกับบริษัท ที.ซี.ซี.แลนด์ จำกัด ของเจ้าพ่อน้ำเมา เจริญ สิริวัฒนภักดี ภายใต้บริษัท ที.ซี.ซี.แคปปิตอล แลนด์ จำกัด ซึ่งก่อตั้งขึ้นเพื่อลงทุนอสังหาฯ ในไทย โดยเริ่มจากการนำทรัพย์ของ ที.ซี.ซี.ฯ มาพัฒนาโครงการทั้งในแนวราบและแนวสูง

“ที.ซี.ซี.แคปปิตอล แลนด์” เปิดฉากการรุกตลาดอสังหาฯ ในไทยประมาณไตรมาส3 ปี 46 ด้วยทุนจดทะเบียน 2,000 ล้านบาท โดยมี ที.ซี.ซี.ฯ เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่สัดส่วน 60% ที่เหลือ 40% เป็นของ แคปปิตอล แลนด์ โดยเปิดตัวโครงการ “แอทธินี เรสซิเด้นท์” คอนโดมิเนียมหรู จำนวน 219 ยูนิต ย่านถนนวิทยุด้านข้างโรงแรมพลาซ่า แอทธินี ด้วยราคาขายเฉลี่ยกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม.

ตามด้วยโครงการวิลล่า ราชครู ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น 70 ยูนิต มูลค่าโครงการ 280 ล้านบาท ในซอยราชครู ก่อนที่จะเปิดการขายโครงการบ้านเดี่ยว บนพื้นที่ 77 ไร่ในซอยมัยลาภ ซึ่งมีกำหนดเปิดการขายในเดือน ธ.ค.นี้

“เคปเปลแลนด์-เฟร์เชอร์”แจ้งเกิดอสังหาฯในไทย

นอกจากนี้ยังมีคู่แข่งอย่างกลุ่มเคปเปลแลนด์ เข้ามาลงทุนร่วมกับ บมจ.ไฟวสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ ของกลุ่มกฤษดามหานคร โดยดำเนินธุรกิจภายใต้ บมจ. เคปเปลไทย พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งมีทุนจดทะเบียน 2,000 ล้านบาท แบ่งสัดส่วนการถือหุ้นโดยกลุ่มทุนจากสิงคโปร์ 49% และไทย 51% เน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก โดยเริ่มต้นด้วยโครงการวิลล่า อะคาเดียว ศรีนครินทร์ บ้านเดี่ยว 5.2-9.7 ล้านบาทต่อยูนิต จำนวน 367 ยูนิต บนพื้นที่ 99 ไร่ มูลค่าโครงการรวม 2,500-3,000 ล้านบาท

ในขณะที่กลุ่มเซ็นเตอร์พอยท์ พร็อพเพอร์ตี้ ในเครือเฟร์เชอร์ แอนด์ทีฟ เจ้าของเบียร์ไทเกอร์ ไฮเนเก้นท์ และเครื่องดื่มซาร์สี่ ประกาศร่วมลงทุนกับ บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด ในเครือพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จัดตั้ง บริษัท ริเวอร์ไซด์ โฮม ดีเวลลอปเม้นท์ ด้วยทุนจดทะเบียน 1,000 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายรุกตลาดอสังหาฯ ในไทยด้วยการนำศักยภาพของกลุ่มเฟร์เชอร์ฯที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงินและความเชี่ยวชาญในตลาดอสังหาฯ แนวสูงมาผสมผสานกับจุดแข็งของ กรุงเทพบ้านฯ ที่มีความแข็งแกร่งด้านอสังหาฯแนวราบและแลนด์แบงก์ โดยเริ่มลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมหรู ย่านพระราม3 ริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนเนื้อที่ 10 ไร่ จำนวน 400 ยูนิต มูลค่า 5,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นเฟสแรกของการลงทุนก่อนนำที่ดินที่เหลือลงทุนพัฒนาโครงแรมระดับ 6 ดาว เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ และช้อปปิ้งมอลล์ มูลค่าโครงการกว่า 10,000 ล้านบาท

ทุนต่างชาติลุยเดี่ยวจัดสรรกลางกรุง

นอกจากนี้ยังมีกลุ่มซิตี้ ดีเวลลอปเม้นท์(ซีดีแอล) ในเครือ HONG LEONG Group ซึ่งติดอันดับ 1 ใน 3 กลุ่มทุนยักษ์จากสิงคโปร์ขยายการลงทุนอสังหาฯ ในไทย ทั้งในรูปแบบร่วมลงทุนกับเจ้าของที่ดิน ซื้อที่ดินเปล่ามาพัฒนาเอง รวมทั้งการเข้าซื้ออาคารร้างมาทำการก่อสร้างให้แล้วเสร็จและเปิดการขายต่อ โดยได้ลงทุนในไทยแล้วกว่า 20,000 ล้านบาท

ในขณะที่กลุ่มโฮเต็ล พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ของสิงคโปร์ เจ้าของโรงแรมฮาร์ดร็อค คาเฟ่ พัทยา,ฮาร์ดร็อค คาเฟ่ กรุงเทพ,โรงแรมเมอร์ริเดียน ภูเก็ต และโรงแรมเมโทรโพลิแทรน สาทร ซึ่งเข้ามาลงทุนพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ ในไทย โดยเน้นการลงทุนในย่านใจกลางเมือง เจาะฐานลูกค้าระดับไฮ เอนด์ ภายใต้ชื่อ “เดอะ เม็ท” บนที่ดินเดิมของสำนักงานยูซิส สหรัฐอเมริกา ซึ่งได้มาจากการประมูล โดยระบุว่าการลงทุนดังกล่าวมีมูลค่าการลงทุนไม่ถึง 10% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมดที่กลุ่มโฮเต็ล พร็อพเพอร์ตี้ได้ขยายการลงทุนในต่างประเทศ

นอกจากนี้ยังมีกลุ่ม เอชโฮม ซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่างกลุ่มนักลงทุนจากสิงคโปร์ กลุ่มฟาร์อีสต์ กรุ๊ป จากฮ่องกง และกลุ่มฟอร์จูน ออยล์ จากอังกฤษ ผุดโครงการไฮด์ พาร์ค วิภาวดี บริเวณแยกหลักสี่ ด้วยมูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท

“KMC”ดึงรัฐบาลจีนลุยสุวรรณภูมิเซ็นเตอร์

การลงทุนครั้งยิ่งใหญ่ของจีนในไทยเห็นจะเป็นการลงนามในบันทึกความเข้าใจ(เอ็มโอยู)ระหว่างกลุ่มกฤษดามหานครกับคณะผู้แทนเขตการปกครองใหม่ซิวเจียง ซีอาน ของจีน ในสัดส่วน 50:50 เพื่อพัฒนาสวนสนุกภายในโครงการเมืองใหม่สุวรรณภูมิเซ็นเตอร์ บนพื้นที่กว่า 500 ไร่ จากพื้นที่รวม 4,600 ไร่ ซึ่งกฤษดามหานครจะลงทุนที่ดินและเงินทุนบางส่วน ในขณะที่รัฐบาลจีนจะให้การสนับสนุนด้านการเงิน และเทคโนโลยีในการพัฒนาสวนสนุกให้เป็นเสมือนดีสนีย์แลนด์ของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้