ในภาวะต้นทุนแพง เศรษฐกิจผันผวนผู้นำบ้านจัดสรรดึงระบบก่อสร้างสำเร็จรูปสร้างบ้าน หวังลดความเสี่ยง "พฤกษา" ชี้ข้อดีขยายการเติบโตโดยไม่สนผู้รับเหมา ขึ้นแท่นผู้นำตลาดทาวน์เฮาส์ปีนี้ครองส่วนแบ่ง 43% ด้านกลุ่มนิรันดร์ ผู้นำคอนโดฯระดับล่าง ลุยตลาดทาวน์เฮาส์รอบสนามบินสุวรรณภูมิ ชูระบบก่อสร้างแบบเรียบง่าย Tunnel system ทำโครงสร้างเสร็จภายใน 2 วัน

จากสภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ที่ได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่องจากปัจจัย ลบหลายด้าน ไม่ว่าทิศทางของเศรษฐกิจโดยรวมมี การชะลอตัว ซึ่งมีปัจจัยลบจากราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย ปัญหาไข้หวัดนก ต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่ม ขึ้น รวมไปถึงปัญหาการขาดแคลนแรงงานที่มีฝีมือ นอกจากนี้ภาวะตลาดยังเกิดความผันผวนอยู่ตลอด เวลา ปัญหาต่างๆ ดังกล่าว ทำให้การใช้เวลาอันสั่น ในการพัฒนาโครงการ เพื่อลดความเสี่ยงจากภาวะ ความผันผวนของตลาด กลายเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องการมากที่สุด และไม่เพียงลดความเสี่ยง แต่ยังรวมไปถึงการลดต้นทุนการก่อสร้างในเรื่องค่าดำเนินการ ค่าแรงงานอีกด้วย เพื่อส่งเสริมให้มีอัตราเติบโตทางด้านผลประกอบการอย่างต่อเนื่อง

การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการก่อสร้าง จึงเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการนำเข้ามาใช้ และเป็นที่รู้จักแพร่หลายก็คือ ระบบก่อสร้างกึ่งสำเร็จรูป หรือ พรีแฟบ, พรีแคสต์ เพื่อนำมาใช้กับโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด โดยเฉพาะในช่วง 2-3 ปี ที่ผ่านมา ได้รับความนิยมอย่างแพร่หลายจากผู้ประกอบการ เพราะแนวโน้ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้เข้าสู่ยุคการบริหารต้นทุน ความรวดเร็ว ในการก่อสร้าง การส่งมอบบ้านให้ได้ตรงเวลา และ การสร้างบ้านพร้อมขาย ที่ลูกค้าสามารถเดินเข้า ในโครงการ (ไซต์งาน) ชอบใจซื้อได้ทันที โดยผู้ประกอบการเองก็สามารถรับรู้รายได้จากการขายในทันที และในขณะเดียวกัน ก็สามารถทำให้เกิดความคล่องตัวในการบริหารและจัดการการผลิตสินค้าให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด ในแต่ละช่วงได้อย่างดี

แม้ว่าระบบ "พรีแฟบ" จะเป็นระบบการก่อสร้างที่ได้รับความนิยมในต่างประเทศ และกำลังถูกกล่าวถึงอีกครั้งในวงการก่อสร้างเมืองไทย แต่ผู้ที่จะดำเนินการในลักษณะดังกล่าวได้ จะต้องมีความพร้อมด้านเทคโนโลยี (โนว์ฮาว) เงินทุน และมี "ปริมาณการขาย" ที่มากพอ เพื่อให้ความสอดคล้องต่อการขายและการก่อสร้างให้สัมพันธ์กัน และเป็นการป้องกันไม่เกิดปัญหาการก่อสร้างเกินความต้องการ (โอเวอร์ซัปพลาย) สินค้าเหลือขายซึ่งจะเป็นต้นทุนทางการเงินต่อมา อีกทั้งยังต้อง ใช้กับการก่อสร้างคราวละมากๆ จึงจะคุ้มทุน โจทย์ ดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการที่สามารถนำระบบนี้มากใช้ได้มีเพียงไม่กี่ราย

โดยปัจจุบัน มีผู้ประกอบการบ้านจัดสรรรายใหญ่บางรายที่นำเทคนิคนี้มาใช้ อาทิ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน), บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS, บริษัทโฮม เพลส กรุ๊ป และกลุ่มบริษัทนิรันดร์ พร็อพเพอร์ตี้ ราคาบ้านตั้งแต่ 3 ล้านบาทลงมา ซึ่งถือเป็นฐานการ ตลาดที่กว้างและยังมีแนวโน้มเติบโตในเรื่องของความต้องการ

"พฤกษา" ชูระบบพรีแคสต์ไม่สนผู้รับเหมา

บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ได้ใช้กลยุทธ์การขับเคลื่อนธุรกิจ ภายใต้การปรับ ฐานต้นทุนใหม่ โดยใช้ระบบการก่อสร้างที่เรียกว่าพรีแคสต์ (Precast Concrete) หรือการก่อสร้าง ด้วยระบบแผ่นพื้นสำเร็จรูป นำมาประกอบติดตั้ง ณ ไซต์งานก่อสร้าง ซึ่งช่วยลดต้นทุนในระบบก่อสร้าง ลงไม่น้อยกว่า 25% อีกทั้งช่วยลดระยะเวลาก่อสร้าง ลงจากเดิมที่ต้องใช้เวลากว่า 7-8 เดือน ลดเหลือเพียง 3 เดือน และกำลังพัฒนาให้สร้างเสร็จได้ภายใน 45 วัน และสามารถขายบ้านถูกกว่าคู่แข่งไม่น้อยกว่า 20%

สำหรับเป้าหมายของพฤกษา ไม่ได้หยุดอยู่แค่ที่ระบบก่อสร้างกึ่งสำเร็จรูป แต่ได้วางแผน (Vision) อนาคตเพื่อก้าวไปสู่การพัฒนาระบบก่อสร้างกึ่งสำเร็จรูปแบบครบวงจรยิ่งขึ้น หลังจากได้ลงทุน 650 ล้านบาท ซื้อโนว์ฮาวจาก Prilhofer & Associate ประเทศเยอรมนี ซึ่งเป้าหมายในอนาคต อาจพัฒนาถึงขึ้นประกอบเป็นห้องสำเร็จรูปมาประกอบ ณ สถานที่ก่อสร้างโครงการ ทำให้ใช้แรงงานน้อยลงและทำให้ต้นทุนต่ำกว่าคู่แข่ง และอาจจะขยายไปสู่การเป็นผู้จำหน่ายให้แก่โครงการจัดสรรรายอื่นที่เห็นความสำคัญของระบบดังกล่าว

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต รองกรรมการผู้จัดการสายการตลาด บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทถือเป็นผู้นำของประเทศในการใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูป ที่นำมาใช้ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ภายใต้ชื่อ PS Precast ซึ่ง ได้นำมาใช้เป็นเวลากว่า 10 ปี และ มีการพัฒนาขึ้นไปอย่างต่อเนื่องโดยล่าสุดผลิต ในรูปแบบสเปเชียล ซีรีส์ คือ การผลิตชิ้นงานที่ละเอียดปลีกย่อย อาทิ เสา, รั้วบ้าน และในอนาคตจะผลิตห้องน้ำสำเร็จรูป ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาถึงความต้องการและปริมาณการ ผลิต เพื่อให้คุ้มกับการลงทุน คาดว่าต้นปี 2549 จะสามารถดำเนินการได้

สำหรับประโยชน์ของการนำระบบ Precast เข้ามาใช้ในการก่อสร้าง ได้แก่ 1. คุณภาพบ้านสูง เนื่องจากชิ้นส่วนหรือผนังที่ผลิตใช้คอนกรีต, 2.คงทน ประหยัดพลังงาน เพราะพนังพรีแคสต์ ป้องกันความร้อนได้ 3.ควบคุมความเสี่ยงในการลงทุน เพราะใช้เวลาน้อยในการก่อสร้าง 4.เงินลงทุนก่อสร้างถูกลง เพราะใช้เวลาก่อสร้างสั้น ใช้จำนวนแรงงานน้อย 5.เมื่อใช้เวลาสั้นในการพัฒนาทำให้รอบหมุนของเงินลงทุนเร็วขึ้น และ 6. ทำให้บริษัทขยายการเติบโตได้อย่างไม่มีข้อจำกัดในเรื่องของแรงงานหรือผู้รับเหมา

"เราถือเป็นผู้นำในระบบก่อสร้างสำเร็จรูป ซึ่งในปีนี้เราต้องส่งมอบบ้านประมาณ 6,000-7,000 ยูนิต ซึ่งการนำระบบนี้เข้ามาใช้ทำให้เราสามารถขยายการเติบโตได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องแรงงาน ผู้รับเหมาอย่างที่ผู้ประกอบการรายอื่นเจอ นอกจากนี้ยังไม่มีปัญหาการควบคุมคุณภาพของฝีมือแรง งาน เพราะได้ ควบคุมมาจากโรงงานผลิตแล้ว"

นายประเสริฐ กล่าวว่า การใช้ระบบพรีแคสต์ ในการก่อสร้างนั้น ค่าก่อสร้างไม่ได้แตกต่างจากระบบก่ออิฐฉาบปูนมากนัก เนื่องจาก ต้องใช้เหล็ก และคอนกรีตในการผลิต และการที่ผู้ประกอบการรายอื่นๆ จะใช้ระบบดังกล่าวในการ ก่อสร้างไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะนอกจากจะใช้เม็ดเงิน ลงทุนในการสร้างโรงงานผลิตแล้ว ยังต้องใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้าง ซึ่งต้องมีความเชี่ยวชาญ ในเรื่องนี้เป็นอย่างดี และที่สำคัญการขายจะต้องสัมพันธ์กับการก่อสร้าง เพื่อไม่ให้การผลิตมีส่วนเกินจนก่อให้เกิดปัญหาด้านต้นทุนการเงินในภายหลัง

แลนด์ฯเจ้าตลาดไม่ทิ้งระบบสำเร็จรูป

สำหรับบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ใช้นโยบายการพัฒนาบ้านเดี่ยวด้วยระบบพรีแฟบ (Prefab) บริษัทเคยนำเอาระบบดังกล่าวมาใช้ในการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ปี 2534 ทั้งประเภทโครงการพักอาศัยอาคารสูง 6-8 ชั้นจำนวน 5 โครงการ ภายใต้ชื่อ บ้านสวนธน และโครงการทาวน์เฮาส์ คือ สิรารมย์ บางบัวทอง, สิรารมย์ รังสิต และพาร์ค แกลเลอรี่ ศรีนครินทร์ โดยใช้โนว์ฮาวจากญี่ปุ่น เป็นการก่อสร้างแบบ "ระบบผนังรับน้ำหนัก" (Wall Bearing System) ล่าสุดบริษัทได้นำเอาระบบพรีแฟบกลับมาใช้อีกครั้งช่วงต้นปี 2547 ในโครงการบ้านเดี่ยว ภายใต้แบรนด์ "พฤกษ์ลดา" เป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ภายใต้คอนเซ็ปต์บ้านสบาย ปัจจุบันมียอดขายไปแล้ว 40% นอกจากนี้ ยังมีแผนที่จะทยอยเปิดเพิ่ม อีก 3 โครงการ จำนวน 1,050 ยูนิต มูลค่ารวม 3,500 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการพฤกษ์ลดา เพชรเกษม-พุทธมณฑล สาย 4 โครงการพฤกษ์ลดา พระราม 2 และโครงการพฤกษ์ลดา วงแหวน-รัตนาธิเบศร์

ในปี 2548 นี้ บริษัทตั้งเป้าขายและส่งมอบบ้านให้ลูกค้าประมาณ 800 ยูนิต มูลค่ารวม 2,200 ล้านบาท ตั้งเป้าปิดการขายให้ได้อย่างน้อย 2 โครงการ คือ ที่พฤกษ์ลดา เพชรเกษม-พุทธมณฑลสาย 4 และที่พฤกษ์ลดา พระราม 2 และคาดว่า ไม่เกินไตรมาสแรกของปี 2549 น่าจะสร้างและส่งมอบบ้านให้กับลูกค้าได้ทั้งหมด ขณะนี้อยู่ระหว่างเตรียมการที่จะพัฒนาโครงการอื่นๆ เพื่อรองรับการขายสินค้าตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2 ของปี 2549 เป็นต้นไป ทั้งนี้ การกำหนดราคาขายบ้านในแต่ละ โครงการ ที่สร้างด้วยระบบ "พรีแฟบ" จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง ต้นทุนที่ดิน และสภาพการแข่งขันของ ตลาดในทำเลนั้นๆ รวมทั้งกลุ่มลูกค้าเป้าหมายด้วย

นายกนก เดชาวาศน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมเพลส กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ได้พัฒนาการก่อสร้างด้วยระบบพรีแฟบได้อย่างสมบูรณ์แบบ โดยใช้เวลาในการก่อสร้างบ้าน 1 หลัง 24 วัน ใช้แรงงานเพียง 12 คน แต่ละคนจะทำงาน ตามหน้าที่ และตามระบบการทำงานที่ได้จัดไว้ในตาราง โดยได้เริ่มที่ โครงการ "โฮมเพลส รัตนา- ธิเบศร์" ที่ได้พัฒนาแบบบ้านใหม่ ซีรีส์ 2005 จำนวน 4 แบบ แต่ละแบบมี 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ มีขนาด พื้นที่ใช้สอยแตกต่างกัน ตั้งแต่ 164-171 ตร.ม. ราคาขายเริ่มต้น 2.8-3 ล้านบาท/ยูนิต บ้านแต่ละแบบจอดรถได้ 2 คัน บ้านซีรีส์ใหม่จะเป็นบ้านเดี่ยวสร้างเสร็จพร้อมขาย q นิรันดร์ดึง Tunnel system

ทำโครงสร้างเสร็จใน 2 วัน

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ ประธานกรรมการ กลุ่มบริษัท นิรันดร์ กล่าวว่า บริษัทได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่าง ทั้งคอนโด-มิเนียม บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ โดยที่ผ่านมาได้ใช้ระบบโครงสร้างผนังรับน้ำหนักแบบหล่อในที่อาศัยเทคโนโลยีแบบอุโมงค์ หรือ Tunnel system ในการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ ซึ่งระบบดังกล่าวใช้กันอย่างแพร่หลายในต่างประเทศมาเป็นเวลานานแล้ว โดยไม่ต้องใช้เทคโนโลยีอะไร วัสดุทุกชิ้น ผลิตในประเทศ โดยเป็นการนำแผ่นเหล็ก 3 ชิ้นมาประกอบขึ้นเป็นพนัง 2 ด้าน และพื้นอีก 1 ชิ้น เพื่อแบ่งเป็น 2 ชั้น หลังจากนั้นใช้เหล็กเสริม ตรงกลางแล้วเทปูน ซึ่งเป็นวิธีหล่อเหมือนอุโมงค์

ทั้งนี้วิธีการดังกล่าวจะทำให้ประหยัดเวลาและแรงงานไปอย่างมาก รวมไปถึงประหยัดในเรื่อง ต้นทุนดอกเบี้ยเพราะแบบ 1 ชุดใช้เวลา 2 วัน คือ ติดตั้งแบบ 1 วัน เทปูนทิ้งไว้อีก 1 วัน แต่ในเรื่องของราคาค่าก่อสร้างนั้นไม้ได้ถูกไปกว่าการก่ออิฐฉาบปูน เนื่องจากต้องสั่งทำแผนเหล็กที่เป็นแม่แบบ จากโรงงานเหล็ก ผนังเป็นคอนกรีต มีความแข็งแรง สูง