จัดสรรท้องถิ่นโอดผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลาง โดดลงทุนอสังหาฯ ย่านพระราม2 แย่งส่วนแบ่งตลาด 10-15% เหตุรายใหญ่แบรนด์แข็ง-ต้นทุนต่ำ ด้าน"มหาชัยฯ"ชูจุดขายเป็นเจ้าถิ่นรู้จักลูกค้าดี ระบุยอดขายปี 48 ชะลอตัวตามเศรษฐกิจ ลุยแตกไลน์ธุรกิจใหม่สร้างรายได้ระยะยาว เล็งยึดปราณบุรี ผุดบูติก รีสอร์ท 700 ไร่ มูลค่า 300 ล้านปีหน้า

บริษัท มหาชัยเมืองทอง บ้านและที่ดิน จำกัด เป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านพระราม 2 มานานนับสิบปี และถือเป็นเจ้าถิ่นในย่านนี้รายหนึ่ง โดยสุชาติ ปัญญาสาคร กรรมการบริหาร กล่าวว่า ในอดีต บริเวณพระราม 2 มีการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรไม่มากนัก ส่วนใหญ่การลงทุนโครงการจะเป็นการลงทุนโดยนักลงทุนท้องถิ่น

แต่ในระยะ 3-4 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางหลายรายโดดเข้ามาลงทุนในย่านพระราม 2 จำนวนมาก เนื่องจากบริเวณพระราม 2 เป็นทำเลที่มีศักยภาพค่อนข้างสูง การเดินทางสะดวกสามารถเดินทางเข้าตัวเมืองและออกต่างจังหวัดได้ง่าย ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเข้ามาลงทุนในย่านดังกล่าว ส่งผลให้ปัจจุบันการแข่งขันในย่านนี้สูงขึ้น

"นับตั้งแต่มีรายใหญ่เข้ามาลงทุน ทำให้ย่านพระราม2 มีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมากกว่า 30 แห่ง แบ่งเป็นการลงทุนของรายใหญ่มากกว่า 10 แห่ง หรือคิดเป็นราว 30% และอีกราว 20 แห่ง หรือราว 70% เป็นการลงทุนของท้องถิ่น"

จากการขยายการลงทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่สู่พื้นที่ในย่านพระราม 2 ประกอบกับปัจจัยลบที่เกิดขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจและแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น รวมทั้งต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้าง ส่งผลกระทบให้บริษัท มหาชัยฯสูญเสียส่วนแบ่งการตลาดประมาณ 10-15% เนื่องจากรายใหญ่มีจุดขายด้านแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และมีต้นทุนการดำเนินงานต่ำ ทำให้สามารถจัดโปรโมชั่นส่งเสริมการขายได้ทุกรูปแบบ ทั้งลด แลก แจก แถม โดยให้ส่วนลดและมูลค่าโปรโมชั่นเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน ในขณะที่ราคาขายอยู่ในระดับคงที่ เพราะไม่สามารถปรับขึ้นได้ เนื่องจากการแข่งขันสูง

ส่วนแบ่งตลาดหด10-15%

นอกจากนี้ยังส่งผลกระทบให้ยอดขายของบริษัทหดตัวลงประมาณ 10% แต่เชื่อว่าสิ้นปีนี้ยอดขายจะเป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ เพราะบริษัทมีความเชี่ยวชาญด้านการตลาด และรู้ถึงความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง ประกอบกับบริษัทมีต้นทุนที่ดินต่ำ เพราะได้ซื้อที่ดินไว้ตั้งแต่ปี 37 ทำให้สามารถแข่งขันกับรายใหญ่ได้

"โครงการจัดสรรในย่านพระราม2 ที่ลงทุนโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ส่วนมากเจาะตลาดระดับเดียวกับบริษัท ทั้งราคาขายและกลุ่มเป้าหมายที่เน้นลูกค้าในพื้นที่ประมาณ 90% นอกจากนี้บางโครงการเจาะกลุ่มเป้าหมายแตกต่างจากบริษัท โดยเน้นกลุ่มลูกค้าย่านสาทร และฝั่งธนฯเป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก ในขณะที่บริษัทเน้นลูกค้าในพื้นที่ ทำให้มั่นใจว่ามีศักยภาพเพียงพอในการแข่งขัน ซึ่งคาดว่านักลงทุนกลุ่มใหม่ๆ น่าจะชะลอการลงทุนในปีหน้าหากภาวะเศรษฐกิจยังอยู่ในช่วงชะลอตัว"

ในอนาคตบริษัทมีนโยบายขยายการลงทุนพัฒนาโครงการในทำเลใหม่ย่านพระราม2 และบางนาสุวรรณภูมิ โดยเน้นการลงทุนโครงการประเภทบ้านเดี่ยว ขนาดพื้นที่ลงทุนไม่เกิน 80 ไร่ต่อโครงการ มูลค่า 400-500 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะเริ่มลงทุนในปีหน้า ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจาซื้อที่ดิน

สุชาติ กล่าวอีกว่า บริษัทมีที่ดินสะสมในย่านเอกชัย และธนบุรี-ปากท่อ 400-500 ไร่ แต่ยังไม่มีแผนลงทุนในขณะนี้ โดยปัจจุบันมีโครงการอยู่ระหว่างเปิดการขาย 3 แห่ง ในย่านพระราม2 ประกอบด้วย 1.มหาชัยเมืองทอง เป็นบ้านเดี่ยว ราคา 3-9 ล้านบาท จำนวน 890 ยูนิต บนพื้นที่ 403 ไร่ มียอดขายแล้ว 95% 2.มหาชัยเมืองทอง ดิ อีเดน บ้านเดี่ยว ราคา 4-9 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 80 ไร่ มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท มียอดขาย 35% และ 3.รินรดา ซึ่งพัฒนาภายใต้บริษัทในเครือ เป็นทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น ราคา 1.8-2 ล้านบาท บนเนื้อที่ 40 ไร่ มียอดขายแล้ว 20-30%