นักวิชาการฟันธง "นักการเมือง-เอกชน" แห่เก็งกำไรที่ดินรอบสุวรรณภูมิ ระวังกำเผือกร้อน เพราะต้องใช้เวลานานถึง 25 ปีกว่าจะเติบโตเป็นเมือง แนะรัฐออกกฏหมายเก็บภาษีที่ดินแก้เผ็ดนักเก็งกำไร

สมัย พลเอกชาติชาย ชุณหวัน ดำรงตำแหน่งนายกรัฐมนตรี ระบบเศรษฐกิจของประเทศไทยมีอัตราการขยายตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และเป็นการเติบโตในลักษณะก้าวกระโดด โดยมีกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ เป็นกลุ่มธุรกิจหลักที่มีอัตราการขยายตัวสูงสุดเมื่อเทียบกับกลุ่มธุรกิจประเภทอื่นๆ ดังจะเห็นได้จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น การลงทุนใหม่ๆ ในโครงการจัดสรรที่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก เช่นเดียวกับจำนวนผู้ประกอบธุรกิจจัดสรรที่เพิ่มมากขึ้นด้วยเช่นกัน จนกล่าวได้ว่าธุรกิจที่ดินในยุคน้าชาติทำให้เกิดกลุ่มเศรษฐีใหม่ขึ้นเป็นจำนวนมาก

จากปัจจัยดังกล่าวประกอบกับนโยบายของภาครัฐในการพัฒนาประเทศ ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย เจ้าของที่ดินในฐานะผู้ขายสินค้าจึงมีผลกำไรจากการขายในอัตราค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับต้นทุนราคาที่ดินเดิม ซึ่งซื้อมาในราคาต่ำเพราะพื้นที่ยังไม่มีการพัฒนา ในขณะที่ตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากปัญหาการเก็งกำไรของนักลงทุนที่หวังผลตอบแทนก้อนโตในอนาคต โดยไม่รู้ว่าการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาฯ เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้ระบบเศรษฐกิจของประเทศล่มสลาย

แม้ว่าจะเคยผ่านประสบการณ์เลวร้ายจากภาวะฟองสบู่แตกมาแล้ว แต่ปัจจุบันการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาฯ ก็ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินเปล่า ซึ่งได้รับความนิยมเป็นอย่างมากจากนักเล่นที่ดิน

มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า แม้ว่าที่ผ่านมาปัญหาการเก็งกำไรจะเคยสร้างความบอบช้ำให้กับธุรกิจอสังหาฯ มาแล้ว แต่ปัจจุบันปัญหาการเก็งกำไรก็ยังคงมีอยู่ และกลายเป็นเรื่องธรรมดาสำหรับธุรกิจอสังหาฯ ไปแล้ว โดยเฉพาะการเก็งกำไรที่ดินซึ่งส่วนใหญ่เป็นการลงทุนของกลุ่มนักการเมือง และกลุ่มนักธุรกิจที่มีฐานะร่ำรวยติดอันดับต้นๆ ของประเทศ

สำหรับทำเลที่นักเก็งกำไรนิยมเข้าไปลงทุนกว้านซื้อที่ดินในขณะนี้ คือ ทำเลเกาะติดแนวเครือข่ายระบบราง และโครงการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค ศูนย์ราชการแห่งใหม่ รวมทั้งบริเวณพื้นที่โดยรอบของสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนในการแบ่งเขตการปกครอง แต่กลุ่มนักเก็งกำไรและนักพัฒนาที่ดินส่วนใหญ่ก็เข้าไปกว้านซื้อที่ดินในย่านดังกล่าวแล้ว

มานพ เชื่อว่าการเก็งกำไรในพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิจะไม่สร้างปัญหาด้านราคาที่ดินในระยะเวลาอันใกล้ และคาดว่านักเก็งกำไรบางรายที่มีสายป่านการลงทุนไม่เพียงพอจะได้รับผลกระทบจากการกักตุนที่ดินไว้เก็งกำไร เพราะขณะนี้พื้นที่ดังกล่าวยังไม่มีความชัดเจนด้านการจัดเขตการปกครอง และเชื่อว่ากว่าจะพัฒนาพื้นที่และสร้างความเจริญให้สุวรรณภูมิเจริญเติบโตเป็นเมืองที่สมบูรณ์แบบต้องใช้ระยะเวลาที่ยาวนานถึง 25 ปีเป็นอย่างน้อย โดยภาครัฐสามารถแก้ไขปัญหาการเก็งกำไรที่ดินได้ด้วยการออกกฏหมายจัดเก็บภาษีที่ดิน ให้เจ้าของที่ดินต้องจ่ายภาษีที่ดินให้กับกระทรวงการคลัง

"เมืองใหม่จะเกิดขึ้นได้จำเป็นต้องใช้เวลาในการพัฒนา สร้างและนำความเจริญเข้าสู่พื้นที่ เมืองใหม่ที่มีศักยภาพการขยายตัวทางเศรษฐกิจและประชากรจึงจะเกิดขึ้น เช่นเดียวกับย่านพุทธมณฑลที่ต้องใช้เวลานานถึง 40 ปีกว่าจะสร้างเมืองให้ขยายตัวและเจริญเติบโตได้ถึงขนาดนี้ ที่ฝันว่าสุวรรณภูมิจะเป็นเมืองที่โตเร็วเป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้ เพราะจากประสบการณ์ทั่วโลกชี้ชัดแล้วว่าการสร้างเมืองต้องใช้ระยะเวลานาน เช่นที่อังกฤษต้องใช้เวลาในการสร้างเมืองขึ้นมาใหม่นานถึง 20 ปีหลังจากถูกสงครามทำลาย"

ปัจจุบันพื้นที่โดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิส่วนใหญ่ถูกขายเปลี่ยนมือจากเจ้าของเดิมไปเกือบหมดแล้ว โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งถูกกลุ่มนายทุนกว้านซื้อไปแล้วในช่วงก่อนหน้านี้ เช่น กลุ่มกฤษดามหานครที่ถือครองที่ดินในย่านสุวรรณภูมิ 6,000-7,000 ไร่,กลุ่มจึงรุ่งเรืองกิจ 4,000-5,000 ไร่ ,กลุ่มมหากิจศิริ เจ้าของเนสกาแฟที่มีทิ่ดินผืนใหญ่ ,กลุ่มเนื่องจำนงค์ ไม่นับรวมกับที่ดินที่อยู่ในมือผู้ประกอบการรายใหญ่อย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และกลุ่มเค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ ที่ถือครองทิ่ดินนับพันไร่

สำหรับที่ดินที่ยังพอมีเหลืออยู่ส่วนใหญ่เป็นที่ดินแปลงเล็ก และพื้นที่ทางด้านเหนือของสนามบิน(ฉลองกรุง,ลาดกระบัง) ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนในการกำหนดขอบเขตการใช้ประโยชน์พื้นที่ โดยในเบื้องต้นพื้นที่บริเวณดังกล่าวถูกกันให้เป็นพื้นที่รับน้ำ