ชาวบ้านตื่นรัฐผุดแนวคิดเมืองใหม่ "นครสุวรรณภูมิ" จังหวัดที่ 77 ของไทย ส่งผลให้ราคาที่ดินแปลงย่อยพุ่งสูงสุดในรอบ 3 ปี เจ้าของที่แห่ทิ้งมรดกขายให้แก่นายทุนหวังกำไร พร้อมปล่อยเช่า ระบุราคาขายสูงกว่าทุกปี ด้านแลนด์ฯปูพรม ปักป้ายขายทุกพื้นที่ ล่าสุดเตรียมเปิดโครงการสีวลี สุวรรณภูมิ ด้านนายกสมาคมอาคารชุดไทยหวั่นโครงการเกิดสะเปะสะปะ ส่งผลการพัฒนาเมืองไม่เป็นระเบียบเฉกเช่นดอนเมือง

จากที่รัฐบาลมีนโยบายการผลักดัน ให้มีการพัฒนาระบบโครงข่ายคมนาคม เพื่อเชื่อมต่อระบบการขนส่งทั้งทางการขนส่งทางบก ทางน้ำ และทางอากาศ โดยทุ่มเม็ดเงินเพื่อพัฒนาโครงการเมกะโปรเจกต์ กว่า 1.7 ล้านล้านบาท โดยตั้งความหวังในการพัฒนาประเทศไทยให้เป็น ศูนย์กลางการขนส่งและการเดินทางในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ หรือ ฮับการขนส่ง

ซึ่งพื้นที่ที่ได้รับอิทธิพล และปัจจัยหนุนจากโครงการเมกะโปรเจกต์มากที่สุดคือ พื้นที่รอบโครงการสนามบินสุวรรณภูมิ โดยเฉพาะในช่วงเดือน ต.ค.นี้ เนื่องจากรัฐบาลมีแนวคิดที่จะผลักดันให้พื้นที่รอบสนามบินเป็นเมืองปกครอบพิเศษ หรือจังหวัดที่ 77 ของประเทศ ซึ่งรัฐบาลคาดการณ์ว่าในช่วงระยะ 5-10 ปีข้างหน้านี้ อัตราการขยายตัวของเมืองจะเพิ่มมากขึ้น และทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น 100% จากปัจจุบัน อ่อนนุช-เทพารักษ์ราคาพุ่งกว่า 100-200%

ทั้งนี้ จากการลงพื้นที่สำรวจและสอบถาม ผู้อยู่ในอาศัยในพื้นที่ถนนเทพารักษ์ กม.16 พบว่า ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในย่านดังกล่าว มีราคาขายต่อไร่อยู่ที่ 2-3 ล้านบาท แต่หลังจากช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินมีการปรับขึ้นราคาค่อนข้างมาก โดยในปี 47 ราคาที่ดินต่อไร่อยู่ที่ 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบันราคาขายต่อไร่อยู่ที่ 4-6 ล้านบาท โดยโครงการจัดสรรที่เข้ามาซื้อที่ดินพัฒนาโครงการในย่านนี้ หากพัฒนาบ้านพร้อมที่ดิน จะขายในราคาตารางวาละ 42,000 บาท ส่วนที่ดินเปล่าหากจัดสรรขายจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 24,000 -42,000 บาทต่อตารางวา

ส่วนพื้นที่ใกล้บางพลี-บางบ่อมากขึ้นไปจะมีราคาขายอยู่ที่ 5-6 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งมีการปรับราคาขึ้นในช่วงปี 47 ที่ผ่านมา ประมาณ 1.5 ล้านบาทต่อไร่ จากเดิมที่ราคาขาย ต่อไร่ 3 ล้านบาท สำหรับในพื้นที่ โซนถนนบางนา - ตราด กม. 8 เส้นถนนอ่อนนุช-ศรีนครินทร์ จากการสำรวจพบว่าในปี 2545 ราคาขายในหมู่บ้านราคาขายไร่ละประมาณ 1.5 แสนบาท ปัจจุบันราคาขายต่อไร่ 2.5-3 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับทำเลจะใกล้หรือไกลถนน โดยมีอัตราการปรับขึ้นของราคาประมาณ 200%

ส่วนในย่านถนนเจ้าคุณทหาร ลาดกะบัง ได้มีการปรับขึ้นราคามาแล้วตั้งแต่เกิดโครงการสนามบิน ราคาขายอยู่ที่ประมาณไร่ละ 8 ล้านบาท ซึ่งที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปกว้านซื้อที่ดิน จำนวนมาก ทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นสูงสุดไร่ละ 10 ล้านบาท หลังจากนั้นได้ลดราคาลงมาอยู่ที่ระดับ 8 ล้านบาท และปัจจุบันได้ปรับขึ้นไปอยู่ในระดับกว่า 10 ล้านบาทแล้ว

"ที่ดินแถวนี้ราคาขึ้นมา 1-2 ปีแล้ว แต่ในช่วงปีนี้ราคาขึ้นสูงกว่า 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีบริษัทเอกชน โรงงานอุตสาหกรรม และบริษัทบ้านจัดสรรเข้ามากว้านซื้อที่ดินกันมาก โดยเฉพาะซื้อไปทำอาพาร์ตเมนต์ให้เช่า และเจ้าของที่ดินเองก็มีการประกาศขายที่ดินบ้าง ให้เช่าบ้าง คิดว่าน่าจะเป็นเพราะรัฐบาลจะทำเมือง โดยจะให้เป็นจังหวัดที่ 77 หรือเขตปกครองพิเศษ"

ทั้งนี้ จากการสำรวจของเอเจนซี่ ฟอร์เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) พบว่า พื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ มีอัตราเฉลี่ยการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสูงสุดต่อปี ประมาณ 8% เมื่อเทียบกับอัตราเฉลี่ยการเปลี่ยนแปลงราคาที่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่มีอยู่ที่ 5.5% ซึ่งในรอบ 7 ปี ปรับขึ้น 23% ส่วนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ปรับขึ้น เพียง 15% เท่านั้น โดย บริเวณย่านบางนา-ตราด กม.24 จะมีการเปลี่ยน แปลงราคาที่ดินสูงสุด ซึ่งในปัจจุบันมีราคาขายที่ดินดิบอยู่ที่ประมาณ 35,900 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 18.78% เมื่อเทียบกับปี 2546 ที่มีราคาที่ดินอยู่ที่ 30,200 บาทต่อตารางวา รองลงมาจะอยู่ที่เขตประเวศ ที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.29% จากที่มีราคาที่ดินประมาณ 32,900 บาทต่อตารางวาเพิ่มเป็น 35,300 บาทต่อตารางวา

แลนด์ฯแชมป์ป้ายโฆษณาสวรรณภูมิ

จากการสำรวจ พื้นที่โครงการในโซนหลักของพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ จากถนนเส้นบางนา-ตราด กม. 1- กม. 32 พบว่า ในช่วงกม. 1-กม. 15 และ 16 มีความถี่ของป้ายโฆษณาขายโครงการหนาแน่นมากนับประมาณ เกือบ 300 ป้าย แต่มีการพัฒนาโครงการในแนวเส้นทางดังกล่าวค่อนข้างน้อย เนื่องจากส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะเลือกเปิดโครงการในถนนสายรองมากกว่าสายหลัก ซึ่งมีเพียงไม่กี่โครงการที่เปิดตัวอยู่ติดถนนสายหลัก บางนา-ตราด


ในขณะที่ป้ายโฆษณาที่ประกาศขายโครงการ ซึ่งเมื่ออ่านข้อความโฆษณาจะพบว่า เป็นบ้านระดับกลางราคาจนถึงสูง ระดับราคา ตั้งแต่ 4-18 ล้านบาท โดยจะมีตั้งแต่ที่อยู่อาศัยประเภท ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม ไปจนถึงบ้านเดี่ยวราคาแพง นอกจากนี้ยังมีทาวน์เฮาส์ราคาตั้งแต่ 1-3 ล้านบาท อีกส่วนหนึ่ง จากการสำรวจนอกจากโครงการบ้านใหม่แล้วยังพบว่ามีประกาศขายบ้านมือสองจำนวนมาก ซึ่งถือเป็นอีกทางเลือกหนึ่งของผู้บริโภค

โดยผู้ประกอบการรายหลักที่มีการพัฒนาโครงการที่เรียกได้ว่าครอบคลุมพื้นที่เกือบทุกตารางนิ้วของพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ คือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) โดยในรอบสนามบินสุวรรณภูมิ มีถึง 6 โครงการ ราคาตั้งแต่ 3.5 ล้านบาท ไปจนถึงกว่า 10 ล้านบาท โดยจากการสำรวจของ AREA พบว่าแลนด์ฯมีโครงการและที่ดินอยู่รอบสนามบินสุวรรณภูมิมูลค่าประมาณ 19,000 ล้านบาท ซึ่งโครงการล่าสุดที่แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เตรียมเปิดในเร็วนี้คือ โครงการ สีวลี สุวรรณภูมิ ราคาเริ่มต้นที่ 3.99 ล้านบาท บนเนื้อที่ทั้งหมด 236 ไร่

นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดที่ปักธงรบในย่านนั้น อาทิ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน), บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน), บริษัทณุศาศิริ, บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) และโครงการออคิด วิลล่า รวมถึง บริษัท อนันดา ดีเวลอปเม้นท์, กลุ่ม นิรันด์ วิลล์, บริษัท ไพร์มเนเจอร์วิลล่า จำกัด และบริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

สำหรับโครงการขนาดใหญ่ อาทิ โครงการ กฤษดา ซิตี้ เลค แอนด์ พาร์ค ขนาดพื้นที่ 1,000 ไร่ ของกลุ่มกฤษดามหานคร และโครงการพฤกษา 15 เทพารักษ์ ของบริษัท พฤกษา จำกัด (มหาชน) จำนวน 3,453 ยูนิต บนเนื้อที่ 400 ไร่ มีตั้งแต่ ทาวน์เฮาส์, บ้านแฝดและบ้านเดี่ยว นอกจากนี้ยังมีโครงการบริษัท เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) โครงการ เค.ซี.เนเชอร์รัลวิลล์ บางนา-เทพารักษ์, โครงการ เค.ซี.เนเชอร์รัลวิลล์ ร่มเกล้า และโครงการ เค.ซี. พาร์ค วิลล์ บางนา-เทพารักษ์

ส่วนพื้นที่แนวถนนบางนา-ตราด ในช่วง กม.16-32 แม้ว่าจะมีป้ายโฆษณาโครงการน้อยลง แต่กลับมีป้ายประกาศขายที่ดินปักอยู่เรียงรายจำนวนมาก โดยมีการประกาศขายที่ดินตั้งแต่จำนวน 1-165 ไร่ โดยเฉพาะในถนนสายรอง อ่อนนุช, เทพารักษ์, กิ่งแก้ว, ศรีนครินทร์, อุดมสุข, พัฒนาการ ซึ่งป้ายประกาศขายที่ดินส่วนใหญ่ จะประกาศขายที่ดินแปลงขนาดเล็กพื้นที่ตั้งแต่ 1-9 ไร่ ระดับราคาขายไร่ละ 3-6 ล้านบาท ซึ่งจากการสอบถามผู้อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่พบว่าส่วนใหญ่ที่ประกาศขายที่ดินจะเป็นคนในพื้นที่ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเดิม

หวั่นการพัฒนาเกิดก่อนผังเมืองเสร็จ ส่งผลเมืองสุวรรณภูมิไม่เป็นระเบียบ

นายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงกรณีที่จะมีการจัดตั้งจังหวัดที่ 77 หรือนครสุวรรณภูมินั้น ถือว่าเป็นสิ่งที่ดี เพราะปัจจุบันมีปัญหาอยู่หลายประการที่ต้องมีการปรับปรุงแก้ไข ได้แก่ ปัจจุบันเขตสนามบินสุวรรณภูมิติดต่อกับหลายจังหวัด คือ มี 2 อำเภอเป็นของจังหวัดสมุทรปราการ และอีก 2 เขตเป็นของกทม. ซึ่งมีการปกครองที่แตกต่างกัน ทำให้การดำเนินงานมีข้อยุ่งยาก

ปัญหาการจัดเก็บภาษีสนามบิน ซึ่งการเป็นเมืองสนามบินย่อมมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นจำนวนมาก หากใช้ระบบในปัจจุบันองค์การบริหารส่วนตำบลจะเป็นผู้อนุมัติโครงการซึ่งมีเพียงโยธาอบต.ที่เป็นผู้พิจารณา ซึ่งเชื่อว่าจะเกินขีดความสามารถการจัดเก็บภาษีค่าธรรมเนียมท้องถิ่น ย่อมมีรายได้มาหาศาลจึงไม่เหมาะสมอย่างยิ่งที่จะให้เพียงอบต. หรือเขตเป็นผู้รับผิดชอบ

นอกจากนี้ ยังมีปัญหาในเรื่องของการจัดวางผังเมืองที่ล่าช้า เกรงว่าจะไม่เป็นระเบียบเช่นสนามบินดอนเมือง ซึ่งผังเมืองออกมาล่าช้า ในขณะที่การพัฒนามีอย่างต่อเนื่องย่อมไม่สามารถมาบังคับได้ในภายหลัง กว่าผังเมืองจะออกมาการก่อสร้างโครงการต่างๆ ก็เสร็จหมดแล้ว ความไม่ชัดเจนของผังเมืองยังทำให้ผู้ประกอบการไม่กล้าที่จะเข้าไปพัฒนา แต่ในส่วนของคนที่ซื้อที่ดินไว้นานแล้วมาถึงวันนี้คงไม่ขาย ไม่ว่านโยบายจะเปลี่ยนหรือไม่

ในปัจจุบันบริษัทมีที่ดินในย่านดังกล่าว 5 แปลงมูลค่าประมาณ 4,000 ล้านบาท โดยใน ต้นปีหน้าจะพัฒนาขึ้นมา 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ ศุภาลัย สุวรรณภูมิ พื้นที่ประมาณ 100 ไร่ จำนวน 250 ยูนิต ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 6 ล้านบาท และโครงการศุภาลัย กิ่งแก้ว เนื้อที่ 40 ไร่ พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนอีก 3 แปลงรอพัฒนาในช่วงต่อไป