"อีสเทอร์น สตาร์ฯ" เล็งซื้อ NPA แบงก์กรุงศรีฯ ย่านลาดพร้าว-รังสิต 70-300 ไร่ รอพัฒนาโครงการ ใหม่ หวังเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ตลาดอสังหาฯชะลอตัว ฟุ้งกระแสเงินสดหมุนเวียนในมือ 700 ล้านบาท ยัน ไม่ต้องใช้เงินกู้ คาดปีนี้รับรู้ รายได้ถึง 1,500 ล้านบาท พร้อมเตรียมเปิดขายโครงการ ใหม่ 3 โครงการรวด คอนโดฯ 2 บ้านเดี่ยว 1 เจาะกลุ่มตลาด ไฮเอนด์ มูลค่ารวม 4,000 ล้านบาท

นายจิมมี่ โลซาเร่ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์นสตาร์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ในปีนี้ตลาดค่อนข้างชะลอตัวลง ซึ่งได้รับปัจจัยกระทบจากราคาน้ำมัน และอัตราดอกเบี้ยที่ขยับขึ้น แต่คาดว่าในปี2549 อัตราการขยายตัวของตลาดอสังหาฯจะดีขึ้นแต่คงไม่มากนัก เนื่องจากการขยายตัวของตลาดจะยังคงผูกติดกับระบบเศรษฐกิจเป็นหลัก เพราะผู้บริโภคที่จะตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม ยังต้องพิจารณาปัจจัยลบที่เข้ามากระทบด้วย ซึ่งหากน้ำมันยังแพง ดอกเบี้ยยังสูง การตัดสินใจซื้อก็จะช้าลง ในขณะที่อยู่อาศัยในย่านใจกลางเมืองที่ใกล้โครงข่ายระบบการคมนาคมยังขายได้ดี โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมราคาถูก

อย่างไรก็ดีแม้ตลาดจะมีการชะลอตัว แต่เพื่อให้เกิดความต่อเนื่องของการขยายตัว บริษัท มีแผนจะซื้อที่ดินแปลงใหม่เพื่อรองรับการพัฒนา โครงการต่อเนื่องในอนาคต ซึ่งขณะนี้กำลังพิจารณาที่ดินในทำเลย่านลาดพร้าว ซอย 101 และ 121, ย่านรังสิต ระหว่างคลอง 6 และคลอง 7 และย่านดอนเมือง บริเวณถนนสรงประภา ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างการเจรจาซื้อที่ดิน โดยแต่ละทำเลจะต้องมีขนาด 70-300 ไร่ เพราะมีแผนจะนำมาพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยว แต่ยังไม่สามารถสรุปได้ในขณะนี้

"ข้อดีของบริษัทคือที่ดินที่กำลังสนใจอยู่ในขณะนี้ล้วนเป็นหนี้เอ็นพีเอของธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด(มหาชน) หากเราพร้อมที่จะพัฒนาเมื่อไหร่ก็สามารถซื้อได้ทันที เพราะขณะนี้บริษัทยังมีเงินสดที่ยังไม่ได้ใช้อีก 700 ล้านบาท อย่างไรก็ตามในปี 48 นี้บริษัทยังไม่สามารถรับรู้ รายได้จากการขายโครงการได้ ซึ่งจะสามารถรับรู้ได้ในปี 49 ไม่ต่ำกว่า 1,000-1,500 ล้านบาท และปันผลให้ผู้ถือหุ้นได้ในปี 50 ทั้งนี้ เนื่อง จากมีการเปิดตัวโครงการช้า เพราะต้องการปรับปรุงโครงการให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด" นายจิมมี่ กล่าว ตามข้อมูลของบริษัท ปัจจุบันบริษัท กรุงเทพโทรทัศน์และวิทยุ จำกัด (หรือ สถานีโทรทัศน์ช่อง 7) ถือหุ้นใหญ่ 42.72% โดยบริษัทดังกล่าวเป็นที่รับรู้กันว่า มีธนาคารกรุงศรีอยุธยาฯถือหุ้นใหญ่

นายจิมมี่ กล่าวว่า ปัจจุบัน บริษัทเตรียมที่จะเปิดขายโครงการใหม่ 3 โครงการ มูลค่ารวม ประมาณ 4,000 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการ เดอะ สตาร์ เอสเตท แอท พัฒนาการ โครงการ เดอะ สตาร์ เอสเตท แอท พระราม3 โครงการเดอะ สตาร์ เอสเตท แอท นราธิวาสราชนครินทร์ โดยโครงการเดอะ สตาร์ เอสเตท แอท พัฒนาการ ตั้งอยู่ในซอยพัฒนาการ69 ซึ่งพัฒนาในรูปแบบของทรอปิคอลโมเดิร์น จำนวน 57 ยูนิต รวมมูลค่าโครงการ 1,100 ล้านบาท โดยเป็นบ้าน พร้อมอยู่จำนวน 9 ยูนิต ที่เหลือจะเป็นบ้านสั่งสร้าง โดยจะเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทย ที่รสนิยม ชอบการอยู่อาศัยในต่างประเทศ

ส่วนโครงการ เดอะ สตาร์ เอสเตท แอท พระราม 3 เป็นโครงการที่มีรูปแบบการพัฒนา เป็นคอนโดมิเนียม สูง 19 ชั้น บนพื้นที่ 3 ไร่ จำนวน 277 ยูนิต ประกอบด้วยห้องสตูดิโอ, ห้องแบบ 1-3 ห้องนอน และเพนต์เฮาส์ จำนวน 10 ยูนิต ขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 38-140 ตารางเมตร ราคาประมาณ 5.5-5.7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร หรือ 8-11 ล้านบาท รวมมูลค่าโครงการ 950 ล้าน บาท ขณะนี้มียอดขายแล้วประมาณ 70% และจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้ประมาณเดือนมี.ค.49 ด้านการก่อสร้างคืบหน้าแล้ว 80-90% อย่างไรก็ตาม ในช่วงกลางเดือนพ.ย. 48 บริษัทจะเริ่มทำการปรับราคาขายพื้นที่ในโครงการเดอะ สตาร์ เอสเตท แอท พระราม 3 ขั้นมาอีกประมาณ 4-5% ทั้งนี้เนื่องจากไม่สามารถแบกรับภาระค่าก่อสร้างที่แพงขึ้นได้ ส่วนโครงการอื่นยังสามารถ ขายได้ในราคาเดิม

สำหรับโครงการเดอะ สตาร์ เอสเตท แอท นราธิวาสราชนครินทร์ พัฒนาในรูปแบบของคอนโดมิเนียม บนพื้นที่ 4 ไร่ จากทั้งหมด 9 ไร่ รวม 211 ยูนิต ขนาด 62-140 ตารางเมตร จำนวน 1-3 ห้องนอน ราคาเริ่มต้นที่ 3 ล้านบาทขึ้นไป มูลค่าโครงการ 1,150 ล้านบาท ความคืบหน้าขณะนี้อยู่ระหว่างการตอกเสาเข็ม ส่วนพื้นที่ที่เหลืออีก 5 ไร่ในอนาคต บริษัทมีแผนที่จะนำมาพัฒนาโครงการในเฟสต่อเนื่อง แต่รูปแบบการพัฒนาจะไม่ใช่คอนโดมิเนียม เพราะขณะนี้ตลาด เริ่มชะลอตัวแล้ว ส่วนจะเป็นในรูปแบบใดนั้น ต้องรอดูสภาพความต้องการตลาดด้วย

นายจิมมี่ กล่าวว่า สำหรับการพัฒนา 3 โครงการนี้บริษัทใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินในการก่อสร้างเพียง 1,700 ล้านบาทเท่านั้น ส่วนที่เหลือจะเป็นเงินทุนหมุนเวียนของบริษัท และทั้ง 3 โครงการนี้บริษัทมีแผนที่จะเปิดตัวอย่างเป็นทางการพร้อมกันในปี 49 นี้ ซึ่งในระหว่างวันที่ 27-30 ต.ค.48 นี้บริษัทจะนำโครงการที่เปิดขายในขณะนี้ไปออกบูทในงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ครั้งที่ 13 ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ด้วย ซึ่งเป็นการร่วมออกบูทกับบริษัท ฮาริสัน จำกัด (มหาชน) เนื่องจากฮาริสัน เป็นผู้บริหารงานขายให้แก่โครงการ เดอะ สตาร์ เอสเตท แอท พระราม 3 และเดอะ สตาร์ เอสเตท แอท นราธิวาสราชนครินทร์ คาดว่าในงานดังกล่าวจะมียอดขายเข้ามาประมาณ 50 ล้านบาท

"อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าตลาดบ้านไฮเอนด์ค่อนข้างขายช้า แต่สำหรับโครงการของบริษัทนั้นไม่กังวลในเรื่องยอดขายแต่อย่างใด เนื่องจากมีจำนวนยูนิตที่น้อย สามารถปิดการขาย ได้ภายในระยะเวลา 2-3 ปี ประกอบกับต้นทุนในการก่อสร้างของบริษัท ใช้กระแสเงินสดของบริษัทเองจึงไม่มีภาระจากดอกเบี้ยเงินกู้ เพราะใช้ เงินกู้ในการพัฒนาโครงการที่ต่ำ" นายจิมมี่กล่าว

นายจิมมี่ กล่าวว่า ส่วนโครงการเดอะ สตาร์ เอสเตท แอท อ่อนนุช ที่มีการเลื่อนการเปิดขายออกไป จากที่เดิมมีแผนที่จะเปิดการขายพร้อมกับ 3 โครงการดังกล่าวข้างต้น เนื่องจากบริษัทต้องการให้สนามบินสุวรรณภูมิ เปิดให้บริการ และให้บริเวณดังกล่าวมีอัตราการเติบโตมากกว่านี้เสียก่อน ประกอบกับขณะนี้ทางบริษัทอยู่ในระหว่างการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านอยู่ ซึ่งเป็น ผลมาจากในย่านสุวรรณภูมินี้มีผู้ประกอบการเข้ามาพัฒนาโครงการมากกว่า 30 ราย ส่งผลให้เกิดการแข่งขันอย่างรุนแรง ดังนั้นรูปแบบบ้านของบริษัทที่ออกมาจะต้องมีความแปลกใหม่กว่ารายอื่นๆ และต้องคำนึงถึงการอยู่อาศัยได้จริง คาดว่าจะสามารถสรุปได้ประมาณกลางปี 49

สำหรับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่ จ.ระยองนั้น นายจิมมี่ กล่าวว่า ขณะนี้ได้เปิดการขายอยู่ใน 2 ส่วนคือ โครงการ "vintege"เป็นบ้านเดี่ยวสไตล์ทรอปิคอล-บาหลี พัฒนาในนามบริษัท อีสเทิร์นสตาร์ รีสอร์ท จำกัด อยู่ริมสนามกอล์ฟอีสเทิร์นสตาร์ ซึ่งภายหลังจากที่บริษัทได้ทำการปรับปรุงสนามกอล์ฟดังกล่าวเพิ่มเติม ส่งผลให้ยอดขายบ้านดีเพิ่มขึ้นตามลำดับ เพราะในทำเลดังกล่าว จะมีทั้งชาวต่างประเทศเข้า มาทำงานเป็นจำนวนมาก และมีความต้องการได้ ที่อยู่อาศัยที่ใกล้แหล่งงาน รวมไปถึงโรงเรียนนานาชาติ การ์เด้น อินเตอร์เนชั่นแนล สกูล ก็มีนักเรียนเพิ่มตามมากขึ้น ส่วนความคืบหน้าขณะนี้ ได้ก่อสร้างบ้านเดี่ยวพร้อมอยู่เสร็จไปแล้ว 16 ยูนิต มียอดขายกว่า 10 ยูนิต และอยู่ในระหว่าง การก่อสร้างอีก 6 ยูนิต

ส่วนโครงการอพาร์ตเมนต์ซึ่งอยู่บริเวณใกล้เคียงกัน ที่มีจำนวน 6 อาคาร ขณะนี้ได้นำมาปรับปรุงใหม่เป็นคอนโดมิเนียม ในนามบริษัท ซีสตาร์ จำกัด มีจำนวน 2 อาคาร รวม 40 ยูนิต ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 1.8-3 ล้านบาท โดยอยู่ระหว่างการตั้งชื่อโครงการ คาดว่าจะสามารถสรุป ได้ในเร็วๆ นี้ ทั้งนี้ หากโครงการดังกล่าวได้รับการตอบรับที่ดี บริษัทก็มีแผนที่จะนำอาคารที่เหลือ จำนวน 2 อาคารจาก 4 อาคาร มาปรับปรุงใหม่เป็นคอนโดมิเนียมอีกเช่นกัน