*นับถอยหลังผังเมืองรวมกทม.คาดจะประกาศใช้ ในอีก 3 เดือนข้างหน้า
*เปิดช่องดิ เวลลอปเปอร์ลุยพัฒนาพื้นที่เต็มพิกัด หลังปรับ FAR ตามแนวรถไฟฟ้าในรัศมี 500 เมตร เพิ่ม 20%
*ระบุคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าได้ประโยชน์สูงสุด
*เล็งผุด Sub center เมืองใหม่ 5 แห่ง รอบกรุงเทพฯ นำร่องลาดกระบัง ตามด้วยบางขุนเทียน ,ศรีนครินทร์ ,มีนบุรี และบางเขน

หลังจากที่ กรุงเทพมหานคร(กทม.)ได้ขอขยายอายุกฎกระทรวงร่างผังเมืองรวม กทม. ฉบับที่ประกาศใช้อยู่ในปัจจุบันออกไปอีก 1 ปี โดยครบกำหนดประกาศใช้ไปเมื่อวันวันที่ 4 ก.ค.ที่ผ่านมา เนื่องจากกฎกระทรวงผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ยังดำเนินไม่เสร็จเรียบร้อย

ในขณะนั้น กทม.ได้ทำหนังสือแจ้งไปยังกรมโยธาธิการและผังเมืองเพื่อขอขยายอายุการบังคับใช้ผังเมืองรวมฉบับเดิมต่อไปอีก 1 ปี จนถึงเดือนก.ค. 2549 เนื่องจากมีแนวโน้มว่าร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่อาจจะประกาศใช้ไม่ทันกำหนด

ชี้เมืองโตแบบไร้ทิศทาง

อย่างไรก็ตาม การเลื่อนการประกาศใช้ผังเมืองออกไปนั้น ส่งผลทำให้การพัฒนาเมืองเป็นไปอย่างไร้ทิศทาง ไม่เป็นระเบียบ เนื่องจากผู้ประกอบการต่างเร่งขออนุญาตก่อสร้าง ขออนุญาตจัดสรรที่ดินไว้ล่วงหน้า

สมศักดิ์ เศรษฐนันท์ รองผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กล่าวถึงความคืบหน้าของผังเมืองรวมกทม.ว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างการส่งร่างฉบับดังกล่าวไปยังคณะกรรมการกฤษฎีกาเพื่อตรวจสอบรายละเอียดข้อกฎหมายว่าถูกต้องหรือไม่ โดยขั้นตอนนี้ คาดว่าจะใช้เวลาจากนี้ไปอีกราว 2 เดือน ซึ่งหลังจากผ่านการพิจารณาแล้วอาจจะส่งกลับมายัง ครม. เพื่อพิจารณาเห็นชอบ แต่หากสาระสำคัญไม่ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติม ก็จะส่งไปยังกระทรวงมหาดไทย เพื่อให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยลงนาม และประกาศในราชกิจจานุเบกษาโดยขั้นตอนทั้งหมดคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 3 เดือน

สำหรับรายละเอียดของร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ มีสาระสำคัญที่แตกต่างออกไปจากผังเมืองรวมฉบับเดิมหลายจุดด้วยกัน โดยหลักใหญ่คือ การปรับเปลี่ยนโซนการใช้ประโยชน์พื้นที่ การแบ่งโซนพื้นที่ย่อยละเอียดลงไปจากเดิม และการออกข้อกำหนดใหม่เกี่ยวกับพื้นที่ที่ใช้ในการก่อสร้างอาคาร รวมทั้ง

ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภทที่เปลี่ยนแปลงไป ได้แก่

1.เปิดพื้นที่การพัฒนามากขึ้น เช่น จากพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เปลี่ยนเป็นสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) หรือสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก)
2. กำหนดบางพื้นที่เป็นอุตสาหกรรมบริการ เพื่อเพิ่มแหล่งงาน เช่น ย่านบางขุนเทียน
3.กำหนดแนวทางการพัฒนาศูนย์ชุมชนต่าง ๆ รอบกทม.ในลักษณะเมืองใหม่ หรือ Sub Center โดยมีแนวทางการพัฒนาที่ชัดเจนมากขึ้นกว่าผังรวมฉบับเดิม ที่มีการกำหนดไว้ในผังภาคกรุงเทพฯ และปริมณฑล คือ สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรสาคร ทั้งหมด 11 ศูนย์ โดยแบ่งเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ 5 ศูนย์ ได้แก่ บางเขน, มีนบุรี, ลาดกระบัง,ศรีนครินทร์ และบางขุนเทียน นอกจากนั้นในอนาคตจะมีการเพิ่มพื้นที่เขตตลิ่งชันเข้ามารวมด้วย (อ่านข่าวประกอบปก)
4. ส่งเสริมให้มีการพัฒนาโครงการอสังหาฯรอบระบบแมส ทรานซิส คือมีการพิจารณาการใช้ประโยชน์ในที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าในรัศมี 500 เมตร โดยปรับสัดส่วนพื้นดินต่อพื้นที่อาคาร หรือ FAR เพิ่มขึ้น เป็น 20% ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริเวณกลางเมืองที่เกาะตามแนวรถไฟฟ้า

เพิ่ม FAR ลด OSR

ขณะที่แหล่งข่าวจากสำนักผังเมือง กทม.กล่าวว่า ข้อกำหนดผังเมืองฉบับใหม่มีสาระสำคัญที่แตกต่างออกไปจากผังเมืองรวมฉบับเดิม โดยเฉพาะการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR ที่ชัดเจน ให้สร้างพื้นที่อาคารได้มากขึ้น โดยกำหนดว่าแต่ละแปลงที่ดินจะสามารถพัฒนาพื้นที่ได้จำนวนเท่าใด แต่คงหลักการเดิมที่เน้น อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR (Open Space Ratio) โดยกำหนดให้อาคารทุกหลัง ต้องมีพื้นที่ว่างที่เหมาะสม ให้ประชาชนเข้าไปอยู่ในอาคารได้สัดส่วนเฉลี่ย 35 ตร.ม./1 คน เพื่อรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม และป้องกันเรื่องอัคคีภัย เพื่อความปลอดภัยของผู้ใช้อาคารนั้น

"รายละเอียดในการแก้ไขโดยรวม มีการปรับเพิ่มอัตราส่วน FAR เฉลี่ย 0.5 และปรับลดอัตราส่วนของ OSR ลง โดยบางพื้นที่ที่คงเดิมไว้ เช่น พื้นที่สีเหลือง ย.1-ย.4 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ย.1 จะคงเดิม FAR 1:1 OSR 40%, ย.2 FAR 1.5:1 เดิม 1:1 OSR 20%, ย.3 FAR 2.5:1 เดิม 1.5 :1, และ ย.4 FAR 3:1 เดิม 2:1 และพื้นที่สีน้ำตาล ย.8-ย.10 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.8 FAR 6:1 เดิม 5:1, ย.9 FAR 7:1 เดิม 6:1, ย.10 FAR 8:1 เท่าเดิม OSR 5% พื้นที่สีเขียวและเขียวลายขาว ก.1-ก.4 (เกษตรกรรมและอนุรักษ์ชนบท) ก.1 FAR 1.5 : 1 เดิม 1 : 1 OSR 30% ก.3 FAR 1.5 : 1 เดิม 1 : 1OSR 30% ก.4 FAR 2 : 1 เดิม 1.5 : 1 OSR 15% เป็นต้น"

ทั้งนี้ การเปลี่ยนแปลงดังกล่าว จะมีความสำคัญต่อความเป็นอยู่ของประชาชนผู้อยู่อาศัย การลงทุนของภาคธุรกิจและอุตสาหกรรม การเปลี่ยนแปลงมูลค่าของทรัพย์สินอันสืบเนื่องจากโอกาสการใช้ประโยชน์บนพื้นที่นั้นๆ