บลจ.จับเข่าหารือ ก.ลต. ศึกษาแนวทางผ่อนปรนอุปสรรคขวางช่องทางการเพิ่มทุนของพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ เพื่อเปิดทางลงทุนในทรัพย์สินประเภทอื่น ไม่จำกัดแค่ชิ้นเดียว หวังใช้เป็นแนวทางกระจายความเสี่ยง ดันไซด์กองทุนให้โตพร้อมผลตอบแทนผู้ถือหน่วยที่สูงขึ้น เตือนผู้ประกอบการอสังหาฯ อย่าหวังใช้เป็นแหล่งระบายสินทรัพย์เน่า เผยที่ผ่านมามีทั้งสำนักงาน - อพาร์ทเม้นท์คุณภาพต่ำมาเสนอขาย แถมโก่งราคาขายเกินจริง ระบุบลจ.ไม่ใช่ไก่อ่อนและไม่ยอมตกเป็นเครื่องมือรับซื้อของห่วย

แหล่งข่าวผู้บริหารบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กล่าวว่า ขณะนี้บลจ.และสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) อยู่ระหว่างศึกษาร่วมกันถึงความเป็นไปได้ในการผ่อนปรนเกณฑ์ที่เป็นอุปสรรคในการเพิ่มทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) เพื่อส่งเสริมให้กองทุนประเภทดังกล่าวเติบโตได้รวดเร็วมากขึ้น

ทั้งนี้ หากกองทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่มทุนได้ จะทำให้มีเม็ดเงินไปลงทุนในทรัพย์สินประเภทอื่นมากขึ้น ไม่ยึดติดอยู่กับทรัพย์สินชิ้นเดียว ซึ่งถือเป็นการกระจายความเสี่ยง นอกจากนี้ยังเป็นการเพิ่มขนาดกองทุนและผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วย โดยผลตอบแทนอาจได้รับจากการหาประโยชน์ในทรัพย์สินและราคาหน่วยที่อาจเพิ่มสูงขึ้นในตลาดหุ้น เพราะเมื่อกองทุนให้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นย่อมต้องมีนักลงทุนที่ต้องการหน่วยลงทุนเพิ่ม ซึ่งก็ต้องเข้าไปซื้อในตลาดฯ

“ถ้าไม่มีการเพิ่มทุนกองทุนก็สามารถโตได้ แต่ค่อนข้างช้า โดยจะโตตามผลตอบแทนที่ปรับขึ้นตามระยะเวลาที่กำหนด แต่หากสามารถเพิ่มทุนได้ง่ายจะทำให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถขยายขนาด และเพิ่มขอบเขตการลงทุนได้กว้างขวางขึ้น ซึ่งจะเป็นผลดีกับกองทุนในแง่ของการกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วย”แหล่งข่าว กล่าว

ทั้งนี้ ปัจจุบันอุปสรรคที่สำคัญที่ทำให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถเพิ่มทุนได้ เพราะไม่สามารถขอมติจากผู้ถือหน่วยเกินครึ่งได้ โดยเฉพาะจากนักลงทุนรายย่อย เนื่องจากยังไม่มีความเข้าใจเท่าที่ควร ขณะที่นักลงทุนสถาบันบางส่วนก็ไม่สนใจเนื่องจากทรัพย์สินที่จะเข้าไปลงทุนเพิ่มเติมไม่น่าสนใจ ซึ่งก.ล.ต.และบลจ.จะศึกษาดูว่าจะมีวิธีการผ่อนปรนเกณฑ์ดังกล่าวได้อย่างไร รวมทั้งการสนับสนุนในด้านอื่นๆด้วย

แหล่งข่าว กล่าวต่อว่า ขณะนี้มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของทรัพย์สินจำนวนมากนำทรัพย์สินมาให้บลจ.จัดตั้งเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ โดยส่วนใหญ่ทรัพย์สินที่นำมาขอจัดตั้งกองทุนเป็นทรัพย์สินประเภทอพาร์ทเม้นท์ เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ อาคารสำนักงาน มีมูลค่าตั้งแต่ 500-1,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามที่ผ่านมาบลจ.รับซื้อทรัพย์สินเหล่านี้น้อยมาก เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นทรัพย์สินที่คุณภาพต่ำที่เจ้าของต้องการระบายออก ขณะที่บางชิ้นเป็นทรัพย์สินเก่าแต่ตั้งราคาสูงเกินจริง หรือไม่มีความมั่นคงในการสร้างรายได้ ขณะที่บางส่วนเป็นทรัพย์สินดีให้ผลตอบแทนสูง แต่ในระยะยาวแข่งขันลำบาก

“เจ้าของทรัพย์สินที่นำทรัพย์สินมาให้บลจ.ตั้งกองทุนส่วนใหญ่มีหนี้ที่ต้องชำระจึงต้องการถ่ายเททรัพย์สินออก ประกอบกับบางส่วนมีความเชื่อผิดๆว่าบลจ.ขาดประสบการณ์เรื่องการเลือกทรัพย์สิน โดยจะดูเฉพาะเรื่องของผลตอบแทนเท่านั้น ทำให้เชื่อว่าจะสามารถขายสินทรัพย์ที่คุณภาพต่ำในราคาสูงได้ ซึ่งที่ผ่านมาบลจ.ก็รู้ทันและพยายามไม่ตกเป็นเครื่องมือรับซื้อทรัพย์สินเหล่านั้น”แหล่งข่าว กล่าว

ทั้งนี้ ที่ผ่านมาบลจ.จะเป็นผู้เลือกทรัพย์สินที่จะนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนเอง เพื่อหลีกเลี่ยงการรับซื้อทรัพย์สินคุณภาพต่ำ ซึ่งจะส่งผลเสียต่อผู้ถือหน่วยในภายหลัง อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการที่นำทรัพย์สินคุณภาพดีมาเสนอขายบลจ.ก็มี แต่มักจะตกลงกันไม่ได้เนื่องจากราคาที่ตั้งไว้สูงเกินไป