เปิดผลสำรวจโครงการรอบสนามบินพบ 121 โครงการ จำนวน 32,000 ยูนิต มูลค่า 65,000 ล้านบาท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองแชมป์ถึง 15,000 ล้านบาท พื้นที่ฮอตสุดสวนหลวง อ่อนนุช ราคาที่ดินปรับขึ้น 42% ส่วนด้านตะวันออกไม่มีใครกล้าลงทุน เหตุผังเมืองไม่นิ่ง ระบุ 2 กลุ่มใหญ่ถูกหวยล๊อก กลุ่มกฤษดาฯมีที่ดินเกือบ 7,000 ไร่ รองลงมาคือกลุ่ม จึงรุ่งเรืองกิจมีที่ดินอยู่ประมาณ 5,000 ไร่ " วิษณุ "ไม่สน "ประชาพิจารณ์" อ้างรัฐธรรมนูญเขียนไว้ไม่ใช่หน้าที่ "รัฐบาล"ต้องเชื่อ พรบ.ฉบับเดียวแยกหนองงูเห่าได้สบาย

วานนี้ (19 ต.ค.) บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREAได้จัดงานประชุมวิชาการเรื่อง "อสังหาฯ 9 เดือนแรกปี 48 : ดัชนี้นโยบายและแผนปี 49" ภายในงาน นายวสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ AREA เปิดเผยว่า จากการสำรวจโครงการรอบสนามบินสุวรรณภูมิของบริษัท พบว่า มีโครงการที่เกิดขึ้นรอบสนามบินสุวรรณภูมิทั้ง 4 ทิศรวม 121 โครงการ จำนวน 32,000 ยูนิต มูลค่า 65,000 ล้านบาท สามารถขายได้แล้ว 81%

โดยโซนที่มีการพัฒนาขายมากที่สุดได้แก่ ด้านทิศตะวันตกของสนามบิน มีจำนวนมากถึง 15,000 ยูนิต คิดเป็น 50% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่พัฒนาในโซนนี้ ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 82% สินค้าที่ขายดีที่สุดเป็นที่อยู่อาศัย ระดับราคา 2-5 ล้านบาท และ10 ล้านบาท

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้าไปพัฒนารอบสนามบิน อาทิ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีมูลค่าโครงการที่พัฒนามากถึง 19,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายใหญ่ที่สุดที่เข้าไปพัฒนา รองลงมาคือ นิรันดร์ เรสซิเดนท์ จำกัด มีประมาณ 4,000 ล้านบาท บริษัทควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทกฤษดา มหานคร จำกัด (มหาชน) รวม 4,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ คอนโดฯที่มีราคาขายต่ำกว่า 4 แสนบาทต่อยูนิตเป็นสินค้าที่ขายดีอีกประเภทหนึ่ง ปัจจุบันมีจำนวนหน่วยเหลือขายประมาณ 500 ยูนิตเท่านั้น จากทั้งสิ้น 12,000 ยูนิต คาดว่าการพัฒนาคอนโดฯระดับราคาดังกล่าวจะไม่สามารถเกิดขึ้นได้อีก เนื่องจากต้นทุนค่าก่อสร้างที่ปรับตัวขึ้น ประกอบกับต้นทุนค่าที่ดินสูงขึ้น ซึ่งปัจจัยดังกล่าวจะทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาได้ราคาต่ำสุด 5 แสนบาทต่อยูนิต

ส่วนด้านทิศเหนือของสนามบินในทำเลย่านร่มเกล้า,ลาดกระบัง ซึ่งเป็นพื้นที่รับน้ำ มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายจำนวน 8,300 ยูนิต ปัจจุบันขายได้ 79% สินค้าที่ขายดีมากที่สุดเป็นคือบ้านเดี่ยว ระดับราคา 1-2 ล้านบาทและ 2-5 ล้านบาท รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ คาดว่าในอนาคตสินค้าประเภทนี้จะมีน้อยลง เนื่องจากมีข้อจำกัดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ของที่ดินตามกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ ที่บังคับให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ต้องมีพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 1,000 ตร.ว. ทั้งนี้ จากกฎหมายดังกล่าว จะส่งผลให้ในอนาคตพื้นที่บริเวณนี้จะไม่มีทาวน์เฮาส์ใหม่เกิดขึ้น นอกจากบ้านมือสองเท่านั้น

ด้านทิศใต้พื้นที่ย่านเทพารักษ์,บางพลี,บางบ่อ บริเวณนี้มีที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ 9,300 ยูนิต มียอดขายแล้ว 81% สินค้าขายดีคือทาวน์เฮาส์ ราคาขายไม่เกิน 1-2 ล้านบาท มีจำนวนทั้งสิ้น 4,000 ยูนิต ขายได้แล้ว 93%


สำหรับพื้นที่ทิศตะวันออกของสนามบิน บริเวณนี้แทบจะไม่มีการพัฒนาโครงการใหม่เกิดขึ้น เนื่องจาก ผู้ประกอบการรอความชัดเจนและให้กฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ประกาศออกมาก่อน ส่งผลให้ในบริเวณดังกล่าวมีที่ดินว่างเหลืออีกค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในแถบจังหวัดฉะเชิงเทรา ทั้งนี้ เจ้าของที่แปลงใหญ่มีจำนวน 2 รายคือกลุ่มกฤษดาฯ จำนวน 6,000-7,000 ไร่ รองลงมาคือ กลุ่มจึงรุ่งเรืองกิจ มีที่ดินอยู่ประมาณ 3,000-5,000 ไร่ ซึ่งเท่ากับว่าเป็นหวยล็อกไปแล้ว

" ในช่วง 7 ปีที่ผ่านมาราคาปรับขึ้น 23% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของที่ดินในเขตกรุงเทพและปริมณฑลที่ปรับขึ้น 18% ส่วนที่ดินรอบสนามบินที่มีการปรับขึ้นสูงที่สุดคือย่าน สวนหลวง อ่อนนุช ที่มีการปรับขึ้นสูงถึง 41-42% รองลงมาได้แก่ ย่านถนนบางนา-ตราด กม. 23-26 ราคาปรับขึ้น 36-56% เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่เป็นส่วนเชื่อมจากสนามบินไปยังอีสต์เทิร์นซีบอร์ด ซึ่งเดิมที่ดินแถบนี้ไม่มีใครสนใจ เพราะอยู่ไกลเกินไป แต่เมื่อมีสนามบินและมีการเชื่อมกับโครงการอีสเทิร์นซีบอร์ดเป็นที่สนใจ อีกทั้งผังเมืองของสมุทรปราการ เอื้ออำนวยต่อการพัฒนา เพราะเป็นพื้นที่สีแดง สีส้มและสีเหลือง สามารถพัฒนาพื้นที่ในเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่และที่อยู่อาศัยหนาแน่นได้ " นายวสันต์ กล่าว

**ป้องกันเก็งกำไรที่ดิน-คลังรีดภาษี

ด้านนายมานพ พงศทัต อาจารย์ภาควิชาเกหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกล่าวว่า การเก็งกำไรที่ดินคงจะไม่สามารถป้องกันได้และเป็นเรื่องธรรมชาติ แต่วิธีการที่รัฐโดยกระทรวงการคลังควรจะออกประกาศกระทรวงเกี่ยวกับการเก็บภาษีการเก็งกำไรที่ดิน ซึ่งหากสามารถขายได้มากก็ต้องจ่ายภาษีให้รัฐมากด้วย ถือเป็นการคืนกำไรให้ประเทศชาติ ส่วนเรื่องการสร้างเมืองนั้นคงต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 20 ปี จึงจะสร้างแล้วเสร็จและไม่อยากให้มีการหวังผลเลิศในเรื่องดังกล่าวด้วย

นายโสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ AREA สำหรับผลการสำรวจจำนวนโครงการที่เปิดขายในรอบ 9 เดือนมีโครงการเปิดใหม่ 266 โครงการ จำนวน 38,625 ยูนิต มูลค่า 127,207 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดี่ยวกันของปี 2547 ที่มีจำนวน 56,434 ยูนิต มูลค่า 199,718 ล้านบาท ซึ่งจำนวนดังกล่าวถือเป็นอัตราการเติบโตแบบชะลอตัว

**คลังหนุนจัดตั้ง 'จ.สุวรรณภูมิ '

นายทนง พิทยะ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวภายหลังการประชุมผู้บริหารระดับสูงของกระทรวงการคลังว่า กรณีที่มีกระแสการจัดตั้งนครสุวรรณภูมิให้เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษนั้น คิดว่าการดำเนินการดังกล่าว จะช่วยทำให้มีความคล่องตัวในการบริหารจัดการครบถ้วน ทั้งระบบและจะสามารถผลักดันให้ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิกลายเป็นท่าอากาศยานของโลกอย่างแท้จริงได้

" การจะผลักดันให้สุวรรณภูมิเป็นท่าอากาศยานของโลกได้ ก็จะต้องมีการปรับการดำเนินงานให้มีความคล่องตัว ซึ่งหากจัดเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ ก็จะทำให้มีความสะดวกในการดำเนินงาน และไม่ติดขัดด้านข้อกฎหมาย หรือข้อระเบียบต่างๆ ด้วย"

**กทม.ค้านนครสุวรรณภูมิ

นายอภิรักษ์ โกษะโยธิน ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวว่า จากการที่รัฐบาลจะจัดตั้งนครสุวรรณภูมิโดยนำเอาพื้นที่โดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิซึ่งรวมเอาพื้นที่บางส่วนของเขตประเวศและเขตลาดกระบังไปรวมอยู่ด้วยนั้น วานนี้(18 ต.ค.) ที่ประชุมคณะผู้บริหารกทม. มีมติร่วมกันที่ไม่เห็นด้วยกับการตั้งเขตการปกครองพิเศษนี้ขึ้นมา เพราะมีผลกระทบต่อด้านสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะเห็นได้ว่าการสร้างสนามบินในเมืองใหญ่มักจะสร้างนอกเมือง เพื่อไม่ให้มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และในระดับสากลจะไม่พัฒนาพื้นที่รอบสนามบินอยู่แล้วเพราะจะมีผลกระทบตามมาหลายด้าน

" ผมว่างบที่รัฐบาลจะใช้ในการพัฒนานครสุวรรณภูมิ ให้เทียบเท่าสิงคโปร์หรือฮ่องกงนั้น รัฐบาลใช้งบประมาณแพงเกินไป ตั้ง 5 แสนล้านบาทซึ่งกทม.จะใช้งบประมาณเพียง 36,000 ล้านบาทในการพัฒนาพื้นที่ส่วนนี้และกทม.เองก็มีแผนพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวรองรับอยู่แล้ว ซึ่งเป็นแผนพัฒนากรุงเทพมหานครเพื่อเมืองน่าอยู่อย่างยั่งยืน ซึ่งจะเชื่อมพื้นที่ส่วนนี้เข้ากับสนามบินสุวรรณภูมิอยู่แล้ว "

นายอภิรักษ์ กล่าวด้วยว่า ในวันเสาร์ที่ 29 ต.ค. นี้ ตนจะจัดประชุมใหญ่เพื่อรับฟังความคิดเห็นของประชาชน และเมื่อได้ข้อสรุปแล้วจะทำหนังสือคัดค้านไปยังกระทรวงมหาดไทยต่อไป

**ประชาพิจารณ์ไม่ใช่ข้อผูกมัดรัฐบาล

นายวิษณุ เครืองาม รองนายกรัฐมนตรี กล่าวว่าตามหลักของการทำประชาพิจารณ์นั้น จะต้องออกกฎหมายมาก่อน เพื่อนำรายละเอียดของกฎหมายไปทำการประชาพิจารณ์ว่าดีหรือไม่ดีอย่างไร แต่ใครจะทำไปก่อนก็ไม่ว่า จะถือว่าดีมาก เมื่อได้ผลอย่างไรก็ให้ส่งผลมาให้ด้วย แต่ไม่ได้หมายความว่าจะต้องผูกมัดไปตามนั้น

" เรื่องที่ผู้ว่าฯกทม.ระบุว่าบริเวณนครสุวรรณภูมิสามารถพัฒนาได้ด้วยตัวเองนั้น ใครจะพูดอย่างไรก็พูดมา แต่รัฐบาลเป็นคนมีอำนาจในการเสนอกฎหมายนี้เข้าสภาฯ"นายวิษณุกล่าว

ทั้งนี้ ประเด็นการตัดเอาสองเขตของกทม.มาเป็นส่วนหนึ่งนั้น นายวิษณุกล่าวว่า ไม่ต้องแก้ไขพรบ.เนื่องจาก พรบ.เดียวก็ครอบคลุมทุกมาตรา และจุดใหญ่อยู่ที่ว่าเมืองสุวรรณภูมิไม่ว่าจะเป็นท้องถิ่นหรือจังหวัดก็ตาม ต่อไปจะเป็นเมืองที่รัฐจะต้องลงทุนมาก มหาศาล ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนเรื่องโครงสร้างพื้นฐานภายในเพื่อประโยชน์ของท่าอากาศยานในหลายๆเรื่อง แต่ถ้าปล่อยให้มันเป็นตำบล เป็นเขต เป็นแขวง เป็นอำเภออยู่อย่างเดิมคงไม่สามารถเจริญขึ้นมาได้

**คนใกล้ชิดรัฐกว้านซื้อที่ดินเป็นเรื่องของ "เสรี "

นายวิษณุกล่าวถึง กรณีที่มีนายทุนที่ใกล้ชิดรัฐบาลเริ่มไปกว้านซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร ว่า คงป้องกันยาก เพราะที่ไหนก็เก็งกำไรกัน แต่ปัญหาอยู่ที่การเอากฎหมายผังเมืองเข้าไปช่วยให้ท้องถิ่นดูแลต่างหาก ที่จะเป็นตัวช่วย มีคนไปเก็งกำไรกันเยอะสุดท้ายห้ามสร้างตึกสูงแค่นี้ก็มีเรื่องแล้วและไม่มีการเวนคืน เพราะเราได้คำตอบจากภาพถ่ายทางอากาศแล้วว่า พื้นที่ส่วนใหญ่ของสุวรรณภูมิเป็นที่ของเอกชน จะเก็งกำไรหรือไม่ก็เป็นเรื่องของเขา

นายสัก กอแสงเรือง ส.ว.กทม.กล่าวถึงกรณีความพยายามในการออก พ.ร.บ.เขตเศรษฐกิจพิเศษ นครสุวรรณภูมิ ว่า กรณีนี้ก็เช่นเดียวกันที่ถูกคัดค้านจากหลายฝ่าย ซึ่งขณะนี้กำลังอยู่ในขั้นตอนการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา โดยสาระสำคัญของพ.ร.บ.ฉบับนี้ เพื่อผลประโยชน์ด้านการลงทุนทางธุรกิจโดยให้สิทธิพิเศษกับผู้ประกอบการมากมาย

"กฎหมายฉบับนี้เปิดโอกาสให้มีการใช้ที่ดินสาธารณะประโยชน์ ทั้งที่ดิน ป่าสงวน ที่ดินราชการ หรือแม้แต่ที่ดินธรณีสงฆ์ ซึ่งให้อำนาจสิทธิขาดกับผู้ว่าการเขตเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งเป็นลูกจ้างของรัฐบาลอย่างไม่จำกัดโดยยกเว้นอำนาจนิติบัญญัติ และอำนาจบริหารอย่างสิ้นเชิง" นายสักระบุ

ส.ว.กทม.กล่าวถึงความพยายามในการผลักดันนครสุวรรณภูมิที่มีมูลค่าโครงการประมาณ 5 แสนล้านบาทในขณะนี้ว่า ส่วนหนึ่งเป็นแนวความคิดมาจาก พ.ร.บ.เขตเศรษฐกิจพิเศษดังกล่าว เพื่อไปยกเว้นอำนาจการปกครองส่วนท้องถิ่นทั้งหมด สามารถทำธุรกิจได้อย่างครบวงจร โดยเฉพาะการให้สัมปทานในโครงการขนาดใหญ่ มีการกว้านซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรเหมือนกับที่เคยเคยเกิดขึ้นกับโครงการเมืองใหม่นครนายกมาแล้ว