คนซื้อ-ขายบ้านมือสองรอเก้อ หลังผลบังคับใช้มาตรการกระตุ้นตลาดบ้าน มือสองลากยาว ขณะที่ผู้ประกอบการจุกลูกค้าชะลอการโอนรอมาตรการ "เรียลตี้ เวิลด์ฯ" เงินในกระเป๋าหายไปแล้วไม่ต่ำกว่า 200 ล้านบาท หวังรัฐให้ความชัดเจนและเผยแพร่ข้อมูล เพื่อลดความสับสนแก่ลูกค้า ด้านบี.ซี.พี.เฮ้าส์ซิ่งฯ คาดยอดรอโอนไม่ต่ำกว่า 70% ชี้โจทย์ใหญ่ เร่งสร้างสภาพคล่อง พ่วงหาแหล่งเงินคงที่ปล่อยกู้ยาว หนุนตลาดบ้านใหม่และบ้านมือสอง "พงษ์ศักดิ์ ชิวชรัตน์" ชี้กฤษฎีกาวินิจฉัยรอบ 2 แล้ว คาดไม่เกินปลายต.ค.นี้ มีผลบังคับใช้

ภายหลังที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้พิจารณามาตรการส่งเสริม ตลาดบ้านมือสอง ตามที่กระทรวงการคลังเสนอเมื่อวันที่ 13 ก.ย. ที่ผ่านมา โดยสาระหลักของมาตรการคือ 1. ด้านมาตรการภาษี และค่าธรรมเนียม โดยการยกเว้นอากรแสตมป์ให้แก่ผู้ขายอสังหาฯจากที่เก็บ 0.5% ของมูลค่าอสังหาฯ ซึ่งผู้ขายต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรไม่น้อยกว่า 1 ปี และภายใน กำหนดเวลา 1 ปี ก่อนหรือนับตั้งแต่ วันที่ทำสัญญาซื้อขายอสังหาฯ ดังกล่าว ซึ่งในส่วนนี้ทางกรมสรรพากรคาดว่าจะทำให้เสียรายได้ประมาณ 100 ล้านบาทต่อปี และ 2. ค่าธรรมเนียมการโอนลดจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าธรรมเนียมจดจำนองอสังหาฯ จาก 1% เหลือ 0.01% โดยต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนราษฎรไม่น้อยกว่า 1 ปีเช่นกัน ทั้งนี้มาตรการดังกล่าวมีผลต่อเนื่องถึงปี 2550

ซึ่งแน่นอนมาตรการดังกล่าวย่อมจะเป็นผลดีต่อผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาฯ เนื่องจากเป็น การลดภาระให้แก่ทั้งสองฝ่าย และยังเป็นการกระตุ้นตลาดบ้านใหม่และบ้านมือสองให้มีการขับเคลื่อนในอัตราที่เพิ่มขึ้น แต่ถึงกระนั้น ด้วยเงื่อนไขของระยะเวลา กำลังสร้าง "ปัญหา" ซึ่งมีผลต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อและผู้ขาย แม้ว่า ครม. จะอนุมัติมาตรการ แต่การให้มีผลบังคับใช้นั้น กำลังสร้างความ "ยุ่งยาก" และกระทบต่อยอดขาย ต่อผู้ประกอบการนายหน้าอสังหาฯ หรือที่เรียกว่า "โบรกเกอร์" เนื่องจากต้องรอให้มีผลบังคับใช้ หลังประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป
จะว่าไปแล้ว หากนับตั้งแต่ครม.อนุมัติจนถึง ปัจจุบัน(14 ก.ย.-11 ต.ค.) ก็ล่วงเลยมาถึง 27 วัน ซึ่งแน่นอนในด้านของภาครัฐก็พยายามที่ จะดำเนินการให้มาตรการดังกล่าวมีผลบังคับใช้โดยเร็ว แต่ในส่วนของภาคเอกชนแล้ว การรอก็เปรียบเสมือน "รายได้" ที่ขาดหายไป
"ตอนนี้ลูกค้าที่อยู่ในข่ายได้รับส่วนลดที่มีชื่ออยู่ในทะเบียน 1 ปีตามประกาศในมาตรการ กระตุ้นตลาดบ้านมือสองชะลอโอน ซึ่งคาดว่าจะมีสัดส่วนประมาณ 70% ของลูกค้าที่ควรจะโอน กระทบแน่เงินไม่เข้าเลย เอาเป็นว่าลูกค้าที่จะโอน แต่ชะลอรอประโยชน์ทางมาตรการถึง 100 หน่วย หรือกว่า 200 ล้านบาท ตรงนี้กระทบต่อเป้ายอดโอนในช่วงไตรมาส 3 จึงอยากให้หน่วยงาน ของรัฐเร่งออก แต่ก็เข้าใจ เพราะเรื่องบางเรื่องออกคำสั่งได้ แต่บางเรื่องต้องรอกฤษฎีกาเป็นผู้วินิจฉัยก่อน" นายวิศิษฐ์ คุณาทรกุล ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัทเรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด บริษัทตัวแทนนายหน้ารายใหญ่ของเมืองไทย เปิดเผยให้เห็นถึงภาวะตลาดในช่วงรอยต่อของมาตรการ หรือที่เรียกว่า "ภาวะสุญญากาศ"

อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีลูกค้าบางส่วนที่ไม่เข้าข่าย ได้สิทธิประโยชน์จากมาตรการ คือ คนที่อยู่อาศัย ไม่ครบ 1 ปีหรือไม่มีชื่อในทะเบียนราษฎรก็ยังดำเนินการโอนซื้อบ้านตามปกติ แต่สัดส่วนมีไม่มาก

นายวิศิษฐ์กล่าวว่า ในส่วนแนวทางการตลาดในช่วงเดือนที่เหลือนั้นคงจะไม่มีแคมเปญ หรือรายการส่งเสริมการตลาดเป็นพิเศษ ยกเว้นจะร่วมกับงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯครั้งที่ 13 ในวันที่ 27-30 ต.ค.นี้ ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ และเป็นช่วงของฤดูการขาย ทำให้มั่นใจว่าในไตรมาส 3 จะเพิ่มยอดขายได้ และส่งผลให้ได้ตามเป้าการขายทั้งปี 2,500 ล้านบาท

แบงก์จี้ลูกค้ารีบใช้เงินกู้

นายสมศักดิ์ ชุติศิลป์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท บี.ซี.พี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด ผู้ประกอบการด้าน ตัวแทนซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะเน้นขายบ้านมือสองจากโครงการของบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวยอมรับว่า เรื่องการประกาศใช้มาตรการกระตุ้นตลาดบ้านมือสองกระทบต่อผู้ซื้อและผู้ขาย เนื่องจากทุกฝ่ายรอการใช้สิทธิดังกล่าว แต่ที่น่าเป็นห่วงก็คือ ลูกค้าบางรายที่ได้อนุมัติวงเงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อซื้อทรัพย์ ปรากฏว่าสถาบันการเงินได้ติดต่อเพื่อให้รีบใช้วงเงินกู้ ซึ่งหากเลยระยะเวลา ที่กำหนด อาทิ ภายใน 30 วัน อาจจะพิจารณาการขอสินเชื่อ ซึ่งอาจทำให้ลูกค้าต้องใช้เวลาในการติดต่อกับสถาบันการเงินใหม่

"เรื่องของการชะลอการโอนถือว่ารุนแรงพอสมควร แต่ไม่รู้ว่าจะได้ใช้มาตรการช่วงไหน ซึ่งหากคิดเป็นตัวเลขที่ประหยัดจากมาตรการดังกล่าวค่อนข้างมาก อาทิ เดิมผู้ขายทรัพย์จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2% หากเป็นทรัพย์ราคา 1 ล้านบาท เดิมต้องเสียประมาณ 20,000 บาท แต่มาตรการที่จะประกาศเสียแค่ 100 บาท หรือ 0.01% เป็นต้น" นายสมศักดิ์กล่าว

อย่างไรก็ตาม ในเรื่องแนวทางส่งเสริมตลาด อสังหาฯ มิได้มองเฉพาะตลาดบ้านมือสองแต่ควบคู่ไปถึงตลาดบ้านใหม่ด้วย ซึ่งในเรื่องนี้ได้มีการหารือในสมาคมอสังหาฯต่างๆ มาระยะหนึ่ง โดยแนวทางหลัก คือ 1.การส่งเสริมและสร้างคุณภาพของบริษัทโบรกเกอร์ เพื่อให้เกิดความน่าเชื่อถือต่อผู้บริโภค 2.การดึงหน่วยงานของรัฐอย่างสภาวิศวกรรม เข้ามารับรองสภาพบ้านใหม่และบ้านมือสอง ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้ทางผู้ซื้ออาจจะรับผิดชอบตามสภาพของบ้าน และ 3. การสนับสนุนสินเชื่อคงที่ระยะ 15-20 ปี สำหรับการปล่อยสินเชื่อในตลาดที่อยู่อาศัย

นายพงษ์ศักดิ์ ชิวชรัตน์ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า เรื่องของการ ประกาศบังคับใช้มาตรการบ้านมือสองนั้น ขณะนี้ได้รับข้อมูลมาว่าทางกฤษฎีกาได้วินิจฉัยรายละเอียดของมาตรการเป็นครั้งที่ 2 แล้ว ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาตรวจสอบความถูกต้องและจะประกาศได้ภายในปลายเดือน ต.ค.นี้

"ทางศูนย์ข้อมูลฯเข้าใจปัญหาที่เกิดขึ้นกับโบรกเกอร์ แต่ขณะนี้รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพยายามอย่างเต็มที่เพื่อผลักดันให้มาตรการดังกล่าวมีผลบังคับโดยเร็ว ซึ่งคาดว่าปลาย ต.ค.นี้คงจะดำเนินการได้" นายพงษ์ศักดิ์กล่าว และย้ำว่า

มาตรการดังกล่าวจะมีส่วนช่วยและส่งเสริม ต่อระบบเศรษฐกิจ เนื่องจากตลาดบ้านมือสอง มีขนาดใหญ่กว่าบ้านมือหนึ่ง คล้ายเป็น Housing Stock โดยคาดว่าในกรุงเทพฯ มีจำนวนบ้านที่เจ้าของยังต้องการอยู่อาศัยอยู่ แต่หากมีปัจจัยการเปลี่ยนแปลงในการดำรงชีพ เช่น ย้ายทำเล ย้ายที่ทำงาน เป็นต้น ก็พร้อมที่จะขาย และบ้านที่เจ้าของต้องการขายในปัจจุบันเป็น Stock รวมประมาณ 3 ล้านหน่วย ในขณะที่จำนวนบ้านมือหนึ่งที่สร้างใหม่ในแต่ละปีมีประมาณ 60,000-70,000 หน่วย ขณะเดียวกันในด้านของประชาชน การส่งเสริมตลาดบ้านมือสองเป็นทางเลือกใหม่ให้ประชาชนสามารถมีบ้านเป็นของ ตนเองได้ง่ายขึ้น ทั้งประเภท, ราคา และทำเล ที่ตั้ง (เช่น ใกล้ที่ทำงาน ใกล้แหล่งสาธารณูปโภค พื้นฐาน เป็นต้น) นอกจากนี้ เมื่อเกิดสภาพคล่อง ในตลาด จะทำให้หลักทรัพย์ค้ำประกันมีราคาเพิ่มสูงขึ้น เป็นประโยชน์ต่อผู้กู้ให้ได้รับเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้น