หากเป็นไปตามกำหนดการ ประมาณกลางเดือนพฤศจิกายนนี้ การพิจารณาข้อมูลของบริษัทลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ในชั้นของ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) น่าจะเสร็จสมบูรณ์ พร้อมเปิดให้บริษัทกระจายหุ้นขายต่อประชาชนทั่วไป ซึ่งเป็นขั้นตอนสุดท้าย ก่อนจะนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ

ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ได้ยื่นข้อมูลให้ ก.ล.ต. เมื่อวันที่ 17 กันยายนที่ผ่านมา และถือเป็นบริษัทในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แห่งแรก ในรอบ 5 ปี ที่แสดงความจำนงอย่างชัดเจนว่าจะเข้าเป็นบริษัทจดทะเบียน นับตั้งแต่เกิดวิกฤติทางเศรษฐกิจขึ้นเมื่อ ปี 2540

"ตอนนี้เป็นจังหวะดีที่เราจะต้องระดมทุน เพราะเชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเป็นธงนำของรัฐบาลในการกระตุ้น เศรษฐกิจโดยรวมต่อไปอีก" ไชยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการ บริหาร ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ บอก "ผู้จัดการ"

การเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ครั้งนี้ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ต้องการระดมเงินทุนจำนวน 1,000 ล้านบาท เพื่อในไปใช้ในการขยายโครงการใหม่ในปีหน้า ซึ่งตั้งเป้าไว้ว่าจะขยายเพิ่มขึ้นอีก 3 แห่ง

ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ เป็นบริษัทพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์ที่เน้นสร้างเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ สำหรับคนระดับกลางถึงระดับสูง ในพื้นที่เมืองชั้นนอกของกรุงเทพฯ ราคาบ้านโดยเฉลี่ย ของลลิลอยู่ในระดับ 1-3 ล้านบาท

ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2545 ลลิลมีจำนวนโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ทั้งสิ้น 12 โครงการ มูลค่า รวม 7,039 ล้านบาท

ลลิลมิใช่ดีเวลลอปเปอร์รายใหม่ ที่อาศัยจังหวะการเฟื่องฟูของตลาดหุ้นเสริมสร้างธุรกิจของตนเองให้ขยายตัว เหมือนที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 2536-2538 ในทางตรงข้ามบริษัทแห่งนี้ มีประวัติ ศาสตร์ที่นานพอสมควร จุดกำเนิด และกลยุทธ์ที่ใช้ในการขยายโครงการ ก็มีความน่าสนใจไม่น้อยเลยทีเดียว

ผู้ก่อตั้งลลิล พร็อพเพอร์ตี้ คือ ทวีศักดิ์ วัชรรัคคาวงศ์ พี่ชายคนโตของไชยันต์ ชาครกุล

อาชีพดั้งเดิมของทวีศักดิ์ ซึ่งสืบทอดต่อมาจากรุ่นพ่อคือรับเหมาก่อสร้าง เขาคือผู้รับเหมารายใหญ่ให้กับบริษัทบ้านและที่ดินไทย ในเครือตึกดำ ของสุธี นพคุณ ผู้ร่วมก่อตั้งกลุ่ม PSA ร่วมกับพร สิทธิอำนวย ซึ่งเป็นกลุ่มธุรกิจที่ยิ่งใหญ่มาก เมื่อประมาณ 25 ปีก่อน

การเข้ามาทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของทวีศักดิ์เกิดขึ้นโดยมิได้ตั้งใจ เพราะเมื่อกลุ่มตึกดำล่มสลายลงในกลางทศวรรษ 2520 บริษัทบ้านและที่ดินไทยได้ค้างค่ารับเหมาก่อสร้างกับทวีศักดิ์เป็นเงินประมาณ 10 ล้านบาท จึงได้นำที่ดินใน โครงการหมู่บ้านจัดสรรในซอยสุขุมวิท 101 มาชำระแทนเงินสด

ทวีศักดิ์นำโครงการนี้มาทำต่อ โดยมีไชยันต์คอยให้ความ ช่วยเหลืออย่างใกล้ชิด และประสบความสำเร็จ

"ตอนนั้นเราคิดว่าถ้าจะทำแต่รับเหมาก่อสร้างอย่างเดียวมันเสี่ยง เพราะเงินเราต้องลงไปก่อน แล้วคนที่ว่าจ้างจะเป็นอย่างไรก็ไม่รู้ ก็เลยตัดสินใจทำโครงการเอง" ไชยันต์เล่า

ผลสำเร็จจากการเข้า ไปรับช่วงโครงการในซอยสุขุมวิท 101 ของบริษัทบ้านและที่ดินไทย ทำให้ทวีศักดิ์และไชยันต์เริ่มต้นสะสมที่ดิน เพื่อนำมาทำโครงการบ้านจัดสรร โดยช่วง 2-3 ปีแรก ยังเป็นเพียงโครงการขนาดที่ไม่ใหญ่มากนักเพื่อสร้างสมประสบการณ์

ทั้งคู่เริ่มจริงจังกับธุรกิจ นี้ โดยจดทะเบียนตั้งบริษัท ลลิล แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ขึ้น เมื่อวันที่ 8 กันยายน 2531 โครงการ แรกที่ทำในนามลลิล คือ "ลัลลี่ วิลล์" โครงการทาวน์เฮาส์ จำนวน 800 ยูนิต ใน 2 ทำเล คือ ถนนศรีนครินทร์ และธูปเตมีย์ พื้นที่รวม 88 ไร่ มูลค่ารวม 1,100 ล้านบาท

"เรามองว่าความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงคือ บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ และทำเลที่มีศักยภาพจริงๆ คือในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะพื้นที่รอบนอก 4 มุมเมือง เราจึงมุ่งเข็มมาทางนี้"

ระหว่างปี 2535-2538 เส้นทางเดินของตลาดหุ้น และตลาดอสังหาริมทรัพย์มีทิศทางเดียวกัน ช่วงนี้เป็นช่วงที่ทั้งตลาด หุ้น และอสังหาริมทรัพย์อยู่ในขั้นบูมสุดขีด

ขณะนั้นในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์เข้าไปจดทะเบียนอยู่แล้วถึง 33 บริษัท และยังมีบริษัทที่เข้าคิวรอเป็นบริษัทจดทะเบียนอยู่อีก 36 บริษัท แต่ในจำนวนนี้ ไม่มีชื่อ ของลลิล แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รวมอยู่ด้วย

ไชยันต์บอกถึงสถานการณ์ในช่วงนั้นว่า มีการเก็งกำไรกัน มากเกินไป ที่ดินสวยๆ หลายแปลงในกรุงเทพฯ ถูกจับจองเอา ไว้หมด การซื้อจึงจำเป็นต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก ซึ่งเป็นเหตุผล ที่หลายบริษัทต้องเข้าไประดมทุนในตลาดหุ้น และสุดท้ายก็มีความเสี่ยงสูง เพราะราคาบ้านและที่ดินที่มีการซื้อขายกัน ไม่ได้ตอบสนองต่ออุปสงค์ที่แท้จริง

ประกอบกับฐานเงินทุนของลลิลในขณะนั้น ก็มีเพียงพอ จึงไม่มีความจำเป็นต้องเข้าไปอาศัยกลไกของตลาดหุ้น

"ตอนนั้นเราตั้งเป้าไว้ว่า ขนาดของเราจะต้องติดอันดับ 1 ใน 5 ของบริษัทนอกตลาด"

การไม่เข้าตลาดหุ้นของ ลลิลในช่วงนั้น ทำให้บริษัทจำเป็นต้องมีการขยายตัวแบบ ค่อยเป็นค่อยไป โดยใช้ฐานเงินทุนของตัวเองเป็นหลัก "ตั้งแต่ตั้งบริษัท อัตราส่วนหนี้สินต่อเงินทุนของเรา ไม่เคยถึง 1 เท่า"

ยุทธศาสตร์นี้ได้แสดงผลดีในภายหลัง เพราะเมื่อฟองสบู่แตก บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากกว่าครึ่ง ต้องปิดตัวเองลง ส่วนที่เหลือกว่า 90% ก็กลายเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของธนาคาร แต่ลลิล แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงฐานะของลูกค้าปกติกับทุกสถาบันการเงิน

ปลายปี 2541 หลังจากช่วงที่รุนแรงที่สุดของวิกฤติเศรษฐกิจเริ่มคลี่คลายลง ลลิลมองเห็นทิศทางความต้องการซื้อ ที่อยู่อาศัยของประชาชน มีแนวโน้มจะกลับมาขยายตัวอีกครั้ง

สถานการณ์ในช่วงนั้น มีโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จเหลือค้างอยู่อีกเป็นจำนวนมาก และหลายโครงการที่มีศักยภาพ แต่ต้องหยุดการก่อสร้าง เพราะเจ้าของโครงการประสบปัญหาทาง การเงิน

ลลิลเคยมีประสบการณ์ในการนำโครงการที่มีปัญหาไปทำต่อจนเสร็จมาแล้วในช่วงเริ่มก่อตั้ง จึงมองสถานการณ์เช่นนี้เป็นโอกาส และเริ่มมองหาโครงการประเภทที่มีศักยภาพเพื่อนำไปทำต่อ

"การเทกโอเวอร์ครั้งแรกเราทำเพื่อให้อยู่รอด แต่คราวนี้เราทำเพราะเรามองเห็นวิกฤติเป็นโอกาส"

ต้นปี 2542 ลลิลเข้าไปซื้อโครงการบ้านเดี่ยว จำนวน 200 ยูนิต ในพื้นที่ 40 ไร่ บนถนนสุขุมวิท 77 - อ่อนนุช เพื่อมาทำเป็นโครงการลลิล กรีนวิลล์ มีมูลค่ารวมประมาณ 650 ล้านบาท โครงการนี้เดิมเป็นของบริษัทคันทรี่ (ประเทศไทย) แต่ติดไฟแนนซ์ อยู่กับบริษัทเงินทุนสินเอเซีย ในช่วงที่เกิดวิกฤติ

การเข้าไปเทกโอเวอร์โครงการนี้ ลลิลได้เริ่มต้นสร้างปรากฏการณ์ใหม่ 2 อย่างขึ้นในวงการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ หนึ่ง-คือการสร้างบ้านก่อนขาย และสอง-การนำระบบค้ำประกันเงินดาวน์ (Escrow Account) เข้ามาใช้

"เราทำเพราะต้องการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า ตอนนั้นความต้องการที่อยู่อาศัยมีมาก แต่ทุกคนกลัวว่าเมื่อจ่ายเงินดาวน์ไปแล้วจะไม่ได้บ้าน"

ทั้ง 2 กลยุทธ์ประสบผลสำเร็จเป็นอย่างดี

จากโครงการที่อ่อนนุชในปี 2542 จนถึงปัจจุบัน ลลิลได้ซื้อโครงการที่ได้มีการสร้างค้างไว้มาทำต่อเพิ่มขึ้น อีก 3 โครงการ คือ โครงการบ้านบุรีรมย์ ถนนรามอินทรา-คู้บอน บ้านบุรีรมย์ โครงการ 2 และ 3 รวมถึงโครงการ ลลิล กรีนวิลล์ บนถนนวัชรพล มูลค่ารวม 1,809 ล้านบาท และยังเตรียมเปิดโครงการบ้านบุรีรมย์ และลลิล กรีนวิลล์ รังสิต คลอง 4 ที่มีมูลค่ารวมประมาณ 2,800 ล้านบาท

นับแต่ปี 2542 ถึงปัจจุบัน ผลประกอบการของ ลลิล มีกำไรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 35.22 ล้านบาท ในปี 2542 เพิ่มเป็น 36.79 ล้านบาท ในปี 2543 และ 72.91 ล้านบาท ในปี 2544 ส่วนงวดครึ่งปี ณ วันที่ 31 มิถุนายนที่ผ่านมา ลลิลมีกำไรแล้ว 106.9 ล้านบาท

ไชยันต์มองสถานการณ์ของธุรกิจพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์ปัจจุบันว่า มีความแตกต่างจากเมื่อปี 2536-2538 อย่างสิ้นเชิง ภาวะการเก็งกำไรได้ลดน้อยลง ความต้อง การซื้อ และราคาของบ้าน ได้ปรับตัวเข้าสู่สมดุล และ ผู้ประกอบการที่เหลืออยู่เพียงไม่กี่ราย ก็มีความเป็นมืออาชีพ

เมื่อไม่นานมานี้ เขาจึงได้เปลี่ยนชื่อบริษัทจาก ลลิล แลนด์ แอนด์ เฮาส์ เป็น ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ โดยใช้ อักษรย่อ LP และยื่นเรื่องขอเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ

เขาเชื่อว่าด้วยผลงาน และผลประกอบการของ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LP) น่าจะเป็นหุ้นบลูชิป ที่เป็นทางเลือกใหม่ให้กับนักลงทุนได้อีกตัวหนึ่ง