ก.ล.ต.เดินหน้าแก้ไขกฎเหล็กการ จัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์) ปูทางผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ใช้เป็นแหล่งระดมทุน เตรียมนัดสมาคม บลจ.ถกอีกรอบ เปิดทางให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนผ่านพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ โดยไม่ต้องกำเงินสดจองซื้อหน่วยลงทุน

แหล่งข่าวจากวงการกองทุน เปิดเผยว่า เมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้เรียกสมาคมบริษัทจัดการลงทุนและผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทจัดการกองทุน (บลจ.) เข้าไปหารือถึงหลักเกณฑ์ในการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) ประเภทกอง 1 เพื่อปรับปรุงและแก้ไขหลักเกณฑ์ในบางข้อ หลังจากที่ได้มีการหารือไปแล้วก่อนหน้านี้

สำหรับประเด็นที่มีการหารือเพิ่มเติมในครั้งนี้ เป็นเรื่องของการจัดสรรหน่วยลงทุนในช่วงเปิดขายให้กับนักลงทุนเป็นครั้งแรก (ไอพีโอ) ระหว่างนักลงทุนรายย่อยและนักลงทุนสถาบัน โดยเฉพาะนักลงทุนสถาบันต่างประเทศ เนื่องจากการจัดสรรหน่วย ลงทุนในปัจจุบันจะให้ความสำคัญกับนักลงทุนรายย่อยก่อน หลังจากนั้นจึงจะจัดสรรส่วนที่เหลือให้กับนักลงทุนสถาบันได้

นอกจากนี้ ในการจองหน่วยลงทุนครั้งแรกนั้น ผู้ลงทุนจะต้องจ่ายเงินตามมูลค่าที่จองให้กับบริษัทจัดการกองทุนที่บริหารจัดการกองทุนนั้นๆ ก่อน โดยภายหลังจากการจัดสรรแล้ว หากนักลงทุนได้รับหน่วยลงทุนน้อยกว่ามูลค่าที่จองไว้ บริษัทจัดการก็จะคืนเงินที่เหลือนั้น กลับไปให้ผู้จองหน่วยลงทุนต่อไป

โดยประเด็นดังกล่าว ทางสมาคมบริษัทจัดการลงทุนและสมาชิก เห็นว่าต้องการให้ปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์ดังกล่าว โดยเสนอแนวทางให้บริษัทจัดการสามารถจัดสรรหน่วยลงทุนได้ตามมูลค่า ที่ผู้จองแต่ละรายเสนอเข้ามาทั้งรายย่อยและสถาบัน ทั้งนี้ เนื่องจากที่ผ่านมานักลงทุนสถาบันส่วนใหญ่ โดยเฉพาะนักลงทุนสถาบันต่างประเทศที่นำเงินเข้ามาลงทุนในไทย ต้องการให้เงินนั้นเข้าไปลงทุนทันที ซึ่งการที่ไม่มีความชัดเจนเรื่องการจัดสรรหน่วยลงทุน ดังกล่าว ทำให้เสียเวลาในการลงทุนประเภทอื่นๆ รวมทั้งมีปัจจัยเรื่องของอัตราแลกเปลี่ยนเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

"นักลงทุนต่างชาติเขาไม่ต้องการจ่ายเงินก่อน เนื่องจากจ่ายเงินไปแล้วไม่ได้รับการจัดสรรตามมูลค่าที่จองไว้ ซึ่งการที่ไม่มีความชัดเจนดังกล่าว ทำให้เขาเสียเวลาในการนำเงินนั้นไปลงทุนประเภทอื่น อีกทั้งการนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศยังมีปัจจัยเรื่องของอัตราแลกเปลี่ยนเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย" แหล่งข่าวกล่าว

อย่างไรก็ตาม ในประเด็นดังกล่าวก.ล.ต.ไม่เห็นด้วย เนื่องจากเกรงว่านักลงทุนรายย่อยจะเสียเปรียบ โดย ก.ล.ต.ได้เสนอทางเลือกกลับมา 2 แนวทางคือ ให้บริษัทจัดการดำเนินการตามหลักเกณฑ์เดิม แต่ในการขอมติที่ประชุมผู้ถือหุ้นไม่ต้องกำหนดสัดส่วนผู้ถือหุ้นรายย่อยได้ ส่วนอีกแนวทางคือ สามารถดำเนินการตามที่ขอมาได้ แต่ในการขอ มติผู้ถือหุ้นจะต้องมีสัดส่วนของผู้ถือหุ้นรายย่อย 20% ซึ่งหลักเกณฑ์ดังกล่าวทางสมาคมฯและบริษัทสมาชิก ไม่เห็นด้วย แต่ ก.ล.ต.ก็รับฟังข้อเสนอดังกล่าวไป เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ก่อน

ส่วนประเด็นที่มีการหารือก่อนหน้านี้ คือ การลดทุนของกองทุน และการกำหนดสัดส่วนการเข้าไป ถือหุ้นของเจ้าของทรัพย์สินเดิมที่กองทุนเข้าไปลงทุน ไม่ให้เกิน 1 ใน 3 หรือ 33% ที่ได้รับการจัดสรรในช่วงการระดมทุนครั้งแรก (ไอพีโอ) ก็มีการหารือเพิ่มเติมในครั้งนี้ด้วย

โดยในส่วนของการลดทุนนั้น เนื่องจาก ก.ล.ต. เห็นว่า ที่ผ่านมากองทุนจะมีสภาพคล่องเหลือจำนวน มากหลังจากที่จ่ายปันผลแล้ว ซึ่งสภาพคล่องดังกล่าว หากบริษัทจัดการเก็บไว้ ก็ไม่มีประโยชน์อะไรต่อผู้ถือหน่วย จึงต้องการให้กองทุนจัดสรรสภาพคล่องที่เหลือดังกล่าวคืนกลับไปให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนโดยตรง ซึ่งแนวทางที่ ก.ล.ต.เสนอมาดังกล่าว เนื่องจากเห็นว่าหากจะนำสภาพคล่องที่เหลือจ่ายคืนในรูปของการจ่ายปันผลจะทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนต้องเสียภาษีจากการรับปันผลดังกล่าว 10% ดังนั้น ก.ล.ต.จึงเห็นว่า ควรจะลดทุนของกองทุนนั้นด้วยการจัดสรรสภาพคล่องที่เหลือให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน โดยตรง ซึ่งสมาคมและบริษัทสมาชิกเห็นด้วยกับหลักเกณฑ์ดังกล่าว

สำหรับประเด็นการกำหนดสัดส่วนการเข้าไปถือหุ้นของเจ้าของทรัพย์สินเดิมห้ามเกิน 1 ใน 3 หรือ 33% นั้น แหล่งข่าวกล่าวว่า จริงแล้วถ้ากองทุนเข้าไป ซื้อขายในตลาดแล้วก็ไม่ควรบังคับ เพราะการซื้อขายดังกล่าวเป็นราคาตลาดอยู่แล้ว ซึ่งในส่วนของสมาคมฯและบริษัทสมาชิกเห็นว่า หลักเกณฑ์ดังกล่าวบังคับใช้ได้ยาก n