เปิดทำเลรอบสนามบินสุวรรณภูมิ บ้านจัดสรรหลายโครงการหวังแจ้งเกิดกับทำเลใหม่ ในขณะที่ยักษ์ใหญ่ด้านจัดสรรที่ดิน ซึ่งมีเงินกอง-มองการณ์ไกล มาปักหลักดักทำโครงการมานานอย่าง "รู้ทาง" ฟันธงว่าตลาดของผู้มีรายได้กลางค่อนข้างสูง เป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในย่านนี้

การเปลี่ยนแปลงในการซื้อขายที่ดินครั้งใหญ่ในย่านตะวันออกของกรุงเทพฯ เกิดขึ้นครั้งแรกเมื่อเกือบ 20 ปีก่อน เพื่อรับกระแสโครงการอีสเทิร์นซีบอร์ด บูมสุดคือเส้นบางนา-ตราด เลยเรื่อยไปยังจังหวัดระยอง และชลบุรี เจ้าของที่ดินซึ่งเคยเป็นรายใหญ่ในย่านนั้น เช่น คีรี กาญจนพาสน์, คุณหญิง ประภา วิริยะประไพกิจ, ชนัฎ เรืองกฤตยา, สวัสดิ์ หอรุ่งเรือง ฯลฯ

หลังจากนั้นเมื่อแนวทางของวงแหวนตะวันออกซึ่งเปิดทำเลใหม่ย่านรามอินทรา สุขาภิบาล ต่อเนื่องไปยังลาดกระบังชัดเจนขึ้น นักพัฒนาที่ดินรายใหม่เริ่มเข้าไปหาซื้อที่ดินแปลงใหญ่ราคาถูกเก็บเอาไว้ ในสมัยนั้นบางคนไม่คิดถึงการเกิดขึ้นของสนามบินสุวรรณภูมิด้วยซ้ำไป

นายหน้าที่ดินของกลุ่มอนันต์ อัศวโภคิน แห่งแลนด์แอนด์เฮ้าส์, ชายนิด โง้วศิริมณี แห่งพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หรือวรรณา สุชัยพัฒนากุล แห่งค่ายโกลเด้นแลนด์ เริ่มเดินชนกัน ตั้งแต่ช่วงเวลานั้น และกลายเป็นกลุ่มที่เกาะกระแสของเส้นทางระบบสาธารณูปโภคเพื่อรองรับสนามบินสุวรรณภูมิมาอย่างต่อเนื่อง

ทุกคนรู้ดีว่าการฟันธงถึงอนาคตของที่ดินได้แม่นยำ และซื้อที่ดินได้ในราคาที่ต่ำชนะไปแล้ว 50% ที่เหลืออีก 50% จะถูกเติมให้เต็มด้วยกลยุทธ์ด้านการตลาด การก่อสร้าง และการพัฒนาโครงการ

วสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทเอเยนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ เปิดเผยราคาซื้อขายที่ดินในทำเลรอบสนามบิน พบว่าจุดที่มีราคาที่ดินสูงสุดคือถนนบางนา-ตราด กม.3-4 และถนนศรีนครินทร์ ตารางวา ละประมาณ 150,000 บาทขึ้นไป เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพในเชิงพาณิชย์สูงกว่าทำเลอื่นๆ รวมทั้งข้อกำหนดของผังเมืองเองก็เอื้อต่อการพัฒนา

ส่วนราคาที่ดินย่านถนนศรีนครินทร์ สวนหลวง วัดศรีวารีน้อย ถนนรัตนโกสินทร์ 200 ปี และลาดกระบัง มีจุดที่เปลี่ยนแปลงสูงสุด คือถนนบางนา-ตราด กม.23-26 ซึ่งแต่เดิมค่อนข้างไกลมาก แต่ปัจจุบันกลายเป็นจุดที่ติดกับทำเลของบริเวณสนามบิน (ประมาณ กม.14-22) ส่วนทำเลที่มีราคาที่ดินต่ำคือย่านถนนหลวงแพ่ง และถนนรัตนโกสินทร์ 200 ปี เนื่องจากทำเลด้านนี้ค่อนข้างไกล และมีข้อจำกัดในการพัฒนา

เพอร์เฟค เพลส รามคำแหง จากค่าย พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ของชายนิดดูเหมือนเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในยุคแรกๆ ที่เกาะติดเส้นวงแหวนรอบนอก และได้อานิสงส์ต่อเนื่องกับทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางบำหรุ-บางกะปิ-มีนบุรี) ที่เชื่อมต่อเข้าเมืองได้ง่ายขึ้น ตัวโครงการอยู่บนถนนสุขาภิบาล 3 ทางทิศตะวันตกของสนามบิน ได้รับการพัฒนาในที่ดินแปลงใหญ่ถึงประมาณ 500 ไร่ และไล่ซื้อเก็บเพิ่มขึ้นอีก 200 ไร่ เป็น 700 ไร่พร้อมๆ กับเส้นทางรถไฟฟ้า และความคืบหน้าของสนามบินสุวรรณภูมิปรากฏแนวชัดเจนขึ้น

ปลายปี 2547 บริษัทเปลี่ยนกลยุทธ์การขายใหม่จากเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง เป็นเพอร์เฟค เพลส "สุวรรณภูมิ" แทน

โครงการนี้แบ่งเป็น 4 เฟส เฟสละ 200-300 หลัง เฟส 1-2 คนอยู่เต็มแล้ว 100% ส่วนเฟสที่กำลังขายอยู่ในทุกวันนี้คือเฟสที่ 3 แบ่งเป็น 2 ระยะ ระยะแรกคือ garden zone ประมาณ 300 หลัง ส่วนเฟสที่ 4 คือ private zone ติดทะเลสาบ 40 ไร่ และสโมสร พื้นที่ที่เหลือเป็น park zone ราคาประมาณ 3 ล้านกว่าบาท สนองความต้องการระดับล่าง

นันทชาติ กลีบพิพัฒน์ ผู้อำนวยการสายงานบริหารโครงการ เปิดเผยกับ "ผู้จัดการ" ว่า จากฐานข้อมูลของบริษัทพบว่ากลุ่มลูกค้าที่ใหญ่ที่สุดในย่านนี้คือผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง ต้องการซื้อบ้านราคาประมาณ 4-5 ล้านบาท โดยบริษัทโฟกัสไปยังพนักงานของสายการบิน กลุ่มนักธุรกิจ นักบริหาร

"เมื่อเสร็จหมดทั้งโครงการจะมีบ้านทั้งหมดเกือบ 2 พันหลัง ทำให้เรามั่นใจต้องมีสถานีรถไฟในย่านนี้แน่นอน โครงการนี้ออกได้ 2 ด้าน คือถนนสุขาภิบาล 3 และด้านหลังคือถนนราษฎร์พัฒนา เลี้ยวซ้ายออกร่มเกล้าไปทางกิ่งแก้วตรงไปสนามบิน หากเลี้ยวขวาออกมอเตอร์เวย์ ไปพระราม 9 ตัดใหม่เข้าเมือง" นันทชาติชี้แจงและคงเป็นประโยคเดียวกับที่พนักงานขายต้องบอกลูกค้าเช่นกัน

อีกโครงการหนึ่งที่กำลังขายคือเพอร์เฟค เพลส บนถนนสุขุมวิท 77 ซึ่งซื้อที่ดินมาตั้งแต่ ปี 2540 ทิ้งค้างไว้เพราะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจขึ้นมาก่อน แต่กลับกลายเป็นผลดี เพราะในย่านนั้นสามารถเชื่อมต่อกับทางรถไฟฟ้าสายพญาไท-สุวรรณภูมิได้ พื้นที่ทั้งหมดประมาณ 260 กว่าไร่ แบ่งการพัฒนาเป็น 2 เฟส เฟสแรก 200 ยูนิต เปิดขายเมื่อปลายปีที่แล้วคาดว่าปลายปีนี้จบ เตรียมเปิดเฟส 2 ต่อ โดยโฟกัสไปยังกลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านหลังละประมาณ 5-6 ล้านบาท มีกลุ่มของพนักงานสายการบินเป็นเป้าหมายสำคัญ

ส่วนที่ดินแปลงใหม่ที่ซื้อเก็บไว้เพื่อรองรับสนามบินคือบนถนนพัฒนาการ เป็นเส้นทางที่เข้าเมืองได้ง่าย และใกล้ระบบขนส่ง มวลชนเช่นกันในพื้นที่ประมาณ 100 กว่าไร่

"เรารู้ล่วงหน้าเรื่องเส้นทางนี้มานานแล้ว ตามมาหลายปี ตั้งแต่ 2540 ตอนนั้นพอ แนวเริ่มชัดเจน ก็เริ่มลุยซื้อที่ดินตั้งแต่ปากทางมาก่อน ส่วนข้างในก็กว้านซื้อตั้งแต่ข้างหน้ายังไม่ตกลงทั้งหมด 350 ไร่ พอปี 2541 วางเงินก้อนแรกทันที" วรรณา สุชัยพัฒนากุล ผู้จัดการอาวุโสของบริษัทแผ่นดินทอง เล่าให้ "ผู้จัดการ" ฟังถึงที่ดินประมาณ 300 ไร่โกลเด้นนครา บ้านจัดสรรโครงการแรกของ บริษัทที่เปิดขึ้นมาเพื่อรองรับโครงการสุวรรณภูมิ และกลายเป็นแหล่งสร้างเงินที่สำคัญของโกลเด้นแลนด์ อยู่ในเวลานี้

วรรณาเป็นผู้บริหารคนหนึ่งที่ดูเรื่องการซื้อที่ดินให้กลุ่มนี้มาตลอด ก่อนหน้านี้เธออยู่ค่ายสมประสงค์ และพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค

เธอเล่าต่อว่าซื้อที่ดินตอนนั้นประมาณ ตารางวาละหมื่นกว่าบาท ปัจจุบันในโครงการ ราคาขายเฉลี่ย 4 หมื่นบาท เป็นการซื้อที่ดินจากชาวบ้านโดยตรง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวมุสลิม และใช้เวลานานพอสมควรก่อนที่จะรวบรวมได้ 300 ไร่

"จากทางเข้าด้านถนนมอเตอร์เวย์ไป ยูเทิร์นลอดใต้อุโมงค์ที่ทางโครงการลงทุนก่อสร้างประมาณ 60 ล้านบาท สามารถเข้าด้านหน้าโครงการได้เลย และจากปากทางด้านหน้าโครงการด้านมอเตอร์เวย์ จะเป็นที่จอดรถสถานีทับช้างของทางด่วนพิเศษ ทาง รถไฟสายพญาไท-สุวรรณภูมิ ที่สามารถไปเชื่อมต่อกับรถไฟลอยฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินที่จุดเชื่อมมักกะสัน"

เป็นอีกโครงการหนึ่งที่ปักหลักจับลูกค้าระดับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง ตั้งแต่ปีที่ผ่านมา โดยใช้คอนเซ็ปต์ Beach Town ในสไตล์เมดิเตอร์เรเนียน ซึ่งเป็นพื้นที่ ส่วนกลางถึง 8 ไร่ ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 5-8 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป

วรรณาเล่าว่าสิ่งหนึ่งที่ไม่คิดว่าจะเกิดขึ้นในโครงการก็คือ การเข้ามาขอเช่าบ้าน ของชาวต่างชาติ ที่หลายคนมีลูกเรียนอยู่ในโรงเรียนนานาชาติในย่านนั้น

"กำลังคิดว่าเมื่อทางรถไฟเสร็จ และยอดขายเรายังไปได้ดี อาจจะขยายเพิ่มเป็นโครงการ ให้เช่าอย่างเดียวก็ได้ เพราะฝรั่งพอใจในเรื่องระบบขนส่งมวลชนมาก เพราะถ้าเขาไปซื้อโครงการคอนโดฯ ในเมืองที่ใกล้รถไฟฟ้าในราคาเท่ากันเขาอาจจะได้พื้นที่ใช้สอยเพียง 70-80 ตารางเมตรเท่านั้น แต่ตอนนี้ยังไม่ชัดเจน" เธอยังบอกว่าโครงการโกลเด้น โมนาโค ในสไตล์ European Resort ที่ห่างไปไม่มากนัก ไม่มีลูกค้ารายใดทิ้งนามบัตรไว้เลย

จากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการโกลเด้นนคราจำนวน 3,400 ราย ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2546 ถึงกลางเดือนกรกฎาคม 2548 พบว่าส่วนใหญ่มีอายุ 30 ปี เป็นเจ้าของกิจการ และพนักงานบริษัทเอกชน รายได้ต่อครัวเรือนมากกว่า 300,000 บาท ต้องการบ้านราคา 5-8 ล้านบาท คาดว่าจะผ่อนบ้านได้ในระดับประมาณ 30,000-60,000 บาทต่อเดือน

ส่วนข้อมูลของโกลเด้นโมนาโค จัดเก็บ ระหว่างวันที่ 1 สิงหาคม 2547-15 กรกฎาคม 2548 จากจำนวนลูกค้า 1,383 คน พบว่าลูกค้าส่วนใหญ่อายุ 41-50 ปี เป็นเจ้าของกิจการ รายได้ต่อครัวเรือนมากกว่า 3 แสนบาท ต้องการบ้านหลังละ 5-8 ล้านบาท ผ่อน บ้านได้ในระดับ 30,000-60,000 บาท

เฟส 2 ของโกลเด้นนครา เปิดเมื่อเดือนสิงหาคมจำนวน 40 แปลง ราคาเริ่มต้นที่ 6.5 ล้านบาท

ในเวลาเดียวกันแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็ส่ง 2 โครงการมาบุกตลาดย่านสุวรรณภูมิ คือโครงการนันทวัน สุวรรณภูมิ ในพื้นที่ 84 ไร่ 238 ยูนิต จับกลุ่มลูกค้าระดับรายได้ที่สูงขึ้นไปอีกคือราคา 7 ล้านบาทขึ้นไปถึง 16 ล้านบาท อีกโครงการคือบ้านนันทวัน รามคำแหง ในเนื้อที่ 59 ไร่ จำนวน 183 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 6 ล้านบาทขึ้นไป

ขนาดของค่ายนี้อาจจะไม่ใหญ่นัก แต่ เป็นการทำบ้านสร้างก่อนขายที่ไม่มีคู่แข่งและในขณะเดียวกันก็ยังมีแบรนด์อื่นๆ ในค่ายเดียวกันกระจายอยู่หลายโครงการ

นพร สุนทรจิตต์เจริญ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายการตลาดบอก กับ "ผู้จัดการ" ว่า "บริษัทให้ความสำคัญกับย่านวงแหวนตะวันออก และโครงการสุวรรณภูมิมานาน และหาซื้อที่ดินใกล้ระบบขนส่งมวลชน หลายจุดเช่นกัน เมื่อใดที่เส้นทางคมนาคมและผังเมืองชัดเจนกว่านี้ ก็พร้อมที่จะเปิดโครงการทันทีเช่นกัน"

สุนัทที เนื่องจำนงค์ นักพัฒนาที่ดินรายใหม่ในย่านลาดกระบัง โชคดีมีที่ดินเก่าแก่แปลงใหญ่รอบๆ สนามเจ็ตสกีซันดาวน์ ซึ่งเป็นบึงใหญ่ขนาด 100 ไร่ มาตั้งแต่ปี 2537 ก่อนจะมาซื้อที่ดินเพิ่มเป็น 200 ไร่ และลงมือพัฒนาเป็นบ้านหรูริมน้ำของเศรษฐี ราคาประมาณ 10-100 ล้านบาท ในโครงการ "ไพร์ม เนเจอร์"

ข้อมูลหนึ่งที่ "ผู้จัดการ" ได้จากบริษัทพัฒนาที่ดินตรงกันคือ ความต้องการของกลุ่มลูกค้าในย่านนี้อยู่ที่ระดับราคา 4-6 ล้านบาท มีประมาณ 60% ที่เหลือคือกลุ่มระดับราคา 7 ล้านบาทขึ้นไปอีก 20% และกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอีก 20%

ข้อมูลจากบริษัทเอเยนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ ระบุว่าประมาณปลายปี 2547 บ้านจัดสรรรอบๆ สุวรรณภูมิที่กำลังขายมีประมาณ 107 โครงการ ส่วนใหญ่อยู่ในทิศตะวันตก ของสนามบินสุวรรณภูมิ คือ ถนนศรีนครินทร์ อ่อนนุช พัฒนาการ สวนหลวง วงแหวนตะวันออก และกิ่งแก้ว 32 โครงการทางทิศใต้ของสนามบิน คือบางนา-ตราด และเทพารักษ์ 61 โครงการ ทิศเหนือ บนถนนร่มเกล้า ลาดกระบัง เจ้าคุณทหาร และฉลองกรุง 14 โครงการ

ในขณะเดียวกันบริษัทพัฒนาที่ดินระดับกลางชื่อดังหลายบริษัทที่ไม่เคยทำบ้านจัดสรรในย่านนี้ก็เริ่มตบเท้าเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ส่วนใหญ่ยังอยู่ในทำเลที่ไม่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชนมากนัก แต่ก็สามารถเชื่อมต่อได้ถึง และจับกลุ่มลูกค้ารายได้ปานกลางลงมาเป็นหลัก เช่น ค่ายศุภาลัยของประทีป ตั้งมติธรรม เปิดโครงการใหม่บนถนนศรีนครินทร์ เป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 2.4 ล้านบาท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ เจ้าทำเลย่านพระราม 2 มาเปิดทำเลใหม่ย่านสุวรรณภูมิ และกำลังขายพร้อมกัน 6 โครงการ บนถนนศรีนครินทร์ เทพารักษ์ ราคาประมาณ 2-4 ล้านบาท ปรีชากรุ๊ป เปิดตัว 2 ทำเลบนถนนสุวินทวงศ์ และร่มเกล้า ราคาประมาณ 2-4 ล้านบาท

ส่วน เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ ทยอยเปิดตัว คอนเซ็ปต์ "สุวรรณภูมิ เพื่อนบ้านเรา" พร้อมๆ กัน 9 ทำเลในย่านถนนรามอินทรา บางนา ร่มเกล้า สุวินทวงศ์ ในระดับราคา 2-4 ล้านบาท

เลยไปย่านบางนา-ตราด ชานนท์ ลูกชาย ชนัฎ เรืองกฤติยา เปิดตัวโครงการอนันดา 5-10 ล้านบาท เมื่อต้นปี 2547 พอมาปลายปี เปิดแบรนด์สิรินดา ราคาประมาณ 2-5 ล้านบาท ในขณะที่กลุ่มนักพัฒนาที่ดินรายเก่า คีรี กาญจนพาสน์ เจ้าของโครงการธนาซิตี้ และค่ายกฤษดานคร ที่ยังมีที่ดินบริเวณ กม. 32.5 ก็กำลังวางแผนอย่างหนักเพื่อเตรียมลงสนามแข่งขันเช่นกัน