พื้นที่ไหนน่าลงทุน? ที่ตรงนี้จะทำอะไรได้บ้าง? มีบ้านอยู่บนถนนเส้นนี้จะถูกเวนคืนหรือเปล่า? กลายเป็นคำถามยอดฮิตในทันที เมื่อโครงการก่อสร้างสนามบินสุวรรณภูมิเป็นรูปเป็นร่างที่ชัดเจน

แม้จะเห็นภาพการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน การก่อสร้างโครงการเล็กใหญ่ในแนวพื้นที่รอบข้างสนามบินสุวรรณภูมิกันมากขึ้น แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าจนถึงทุกวันนี้หลายคนก็ยังไม่ได้ลงทุนบนพื้นฐานข้อมูลการใช้พื้นที่อย่างถูกต้อง และหลายคนก็ยังไม่ทราบว่าพื้นที่ที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่นั้น ท้ายที่สุดแล้วจะมีมูลค่ามากแค่ไหนหากในอนาคตมีความเปลี่ยนแปลง การบังคับใช้พื้นที่เกิดขึ้น

ปลายปี 2545 กองผังเมืองเฉพาะกรมผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ตัดสินใจเสนอแผนการทำผังเมืองเฉพาะให้กับพื้นที่โดยรอบสนามบิน เพื่อกำหนดรูปแบบการใช้สอยที่ดินให้เหมาะสมกับกิจกรรมที่ควรจะเกิดขึ้น ด้วยเหตุผลหลักของการก่อสร้างสนามบินที่มีขนาดใหญ่ที่สุดเท่าที่ประเทศไทยมีมา จึงเป็นสิ่งหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ที่ดินไปจากเดิมทั้งหมด

หลังแผนได้รับการอนุมัติจากบอร์ดซึ่งมีนายกรัฐมนตรีนั่งเป็นประธาน ได้มีการเพิ่มพื้นที่ในการจัดทำผังเมืองเฉพาะจากเดิมที่ครอบคลุมเนื้อที่ประมาณ 300 ตารางกิโลเมตร ให้กลายเป็น 816 ตารางกิโลเมตร ขยายพื้นที่ไปจนถึงเขตอนุรักษ์การเกษตรและเป็นทางระบายน้ำบางส่วนทางทิศเหนือของสนามบิน และพื้นที่ติดกับอ่าวไทยในด้านทิศใต้

จนถึงวันนี้ได้ผ่านพ้นช่วงกำหนดระยะเวลาของการศึกษาดังกล่าวที่กำหนดเอาไว้ 510 วันเข้าไปแล้ว แต่ก็จำเป็นต้องขยายขอบเขตของเวลาออกไปอีก เนื่องจากปัจจัยด้านข้อมูลในพื้นที่มีมากเสียจนต้องให้บริษัทที่ปรึกษาทั้ง 3 บริษัท ได้แก่ บริษัท เอส.เจ.เอ. ทรีดี จำกัด, บริษัทบีบีเอ็มที (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัทโชติ จินดา มูเชล คอนซัลแตนท์ จำกัด มีเวลาได้เพิ่มเติมรายละเอียดบางส่วนเข้าไปอีก

ต้องยอมรับว่าการจัดทำผังเมืองเฉพาะ มีผลกระทบในวงกว้างสำหรับการตัดสินใจก่อสร้าง หรือลงทุนของทุกวงการธุรกิจ เพราะกรมผังเมืองกำหนดรายละเอียดการใช้พื้นที่รอบด้านทั้งหมด ด้วยการกำหนดสีของพื้นที่ที่แตกต่างกัน แต่ละสีจำแนกออกเป็นส่วนๆ เพื่อระบุถึงประเภทของกิจกรรมหรือสิ่งปลูกสร้างที่จะเกิดขึ้นได้ในพื้นที่นั้น

บางสีระบุถึงตำแหน่งของถนนสายหลัก สายรอง สายย่อย รวมถึงสีของที่พักอาศัยว่าเป็นประเภทไหน บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือคอนโดมิเนียม เช่นเดียวกับการกำหนดจุดการสร้างพาณิชย์ชุมชน, ศูนย์ธุรกิจ, โรงแรม และอื่นๆ การกำหนดพื้นที่แบบนี้ทำให้นักพัฒนาที่ดิน หรือนักธุรกิจสามารถเลือกซื้อพื้นที่ในสีนั้นๆ เพื่อใช้ก่อสร้างหรือลงทุนในรูปแบบของพื้นที่ได้สะดวก แทนการลงทุนโดยที่ไม่รู้ลักษณะทางภูมิศาสตร์หรือการใช้สอยของพื้นที่อย่างที่เคยเป็นมา

ผลการศึกษาเบื้องต้นของผังเมืองเฉพาะดังกล่าวยังระบุข้อมูลชัดว่า พื้นที่ที่จะพัฒนาได้มีเพียง 2 ส่วนเท่านั้นคือ ทิศตะวันตกและตะวันออกของสนามบิน สำหรับทิศเหนือและใต้ ไม่เพียงแต่เป็นพื้นที่สีเขียวสำหรับทำเกษตรกรรม ซึ่งได้รับการอนุรักษ์ไว้เท่านั้น แต่ยังเป็นพื้นที่ที่อยู่ในแนวขึ้นและลงเครื่องบิน ซึ่งทำให้เกิดมลพิษทางเสียงและถือเป็นเขตปลอดภัยในการบิน ตึกหรืออาคารที่จะเกิดขึ้นจะก่อสร้างให้สูงกว่าปกติไม่ได้

กิจกรรมประเภทบ้านหรือที่พักอาศัย จึงเป็นเรื่องที่กรมผังเมืองแนะนำว่าไม่สมควรอย่างยิ่งที่จะเกิดในแนวทิศเหนือและใต้ แต่เหมาะสมกับกิจกรรมที่ไม่ต้องใช้บุคลากรมากในพื้นที่ เช่น โกดังสินค้า โรงงาน

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากพื้นที่ทั้งหมดของสนามบินสุวรรณภูมิคือพื้นที่ลุ่ม หรือพื้นที่รับน้ำ ขณะที่ฝั่งตะวันตกเป็นส่วนด้านหลังของเขตแนวป้องกันน้ำท่วม สามารถรองรับกิจกรรมแทบทุกอย่างที่ต้องการ ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร อาคารพาณิชย์ โรงแรม ร้านค้า และอื่นๆ ที่ต้องการ

ฝั่งตะวันออกที่มีมูลค่าสำหรับการพัฒนาพื้นที่ด้วยเช่นกัน อาจจะต้องพบกับปัญหาในเรื่องของการระบายน้ำ เนื่องจากพื้นที่ฝั่งนี้แต่เดิมเต็มไปด้วยคูคลองทำหน้าที่ช่วยรับน้ำที่ระบายมาจากทางเหนือก่อนลงทะเล หากไม่มีแผนรองรับการใช้พื้นที่ฝั่งนี้ชัดเจนย่อมเป็นปัญหา สำหรับนักลงทุนในอนาคตทันที

แนวคิดที่กรมผังเมืองแนะนำสำหรับการใช้สอยพื้นที่ในแถบตะวันออกก็คือ การไม่เลือกที่จะถมดิน ซึ่งจะเป็นปัญหาต่อการระบายน้ำ เนื่องจากลักษณะพื้นที่เป็นแอ่งกระทะ เป็นที่ลุ่มมากที่สุดเมื่อเทียบกับพื้นที่ทุกด้านโดยรอบสนามบิน แต่เลือกที่จะอยู่กับน้ำ ภายใต้การทำ "เมืองน้ำ"

"เมืองน้ำ" ไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับเมืองไทยแต่อย่างใด กรมผังเมืองเลือกคอนเซ็ปต์การก่อสร้างที่พักอาศัย หรืออาคารตามแบบไทยโบราณ ไม่ว่าจะเป็นสุพรรณบุรี หรือกรุงเทพฯ จัดเป็นพื้นที่ที่อยู่ในที่ลุ่มภาคกลางอยู่แล้ว

ในฤดูน้ำหลาก พื้นที่ของจังหวัดที่ลุ่มเหล่านี้ก็มักได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วมแทบทั้งสิ้น ในขณะที่รูปแบบของคนสมัยใหม่มักเลือกถมที่ดินและอาศัยอยู่บนพื้นดิน ส่วนคนไทยเมื่อยุคหลายสิบปีก่อน เลือกยกบ้านให้สูง ใต้ถุนโล่ง เพื่อให้น้ำสามารถระบายออกไปได้โดยไม่กระทบกับที่อยู่อาศัย ถือเป็นคอนเซ็ปต์ของเมืองน้ำที่มีอยู่เดิมมานานหลายชั่วคน

เมื่อต้องใช้พื้นที่เพื่อการพัฒนา แต่ติดปัญหาเรื่องการระบายน้ำในพื้นที่ฝั่งตะวันออกซึ่งกินพื้นที่ยาวไปถึงคลองพระองค์เจ้าไชยานุชิต ดังนั้นสิ่งที่ทำได้ก็คือการออกแบบอาคาร การใช้พื้นที่และกิจกรรม รวมถึงรูปแบบของธุรกิจที่สามารถทำได้ในพื้นที่น้ำ แม้พื้นที่บางส่วนจะต้องได้รับการถมที่เป็นถนนเพื่อเชื่อมโยงกับพื้นที่โดยรอบบ้างก็ตามที

พื้นที่ทิศนี้จึงได้รับการวางแนวคิดตามผังเมืองเฉพาะ ให้เป็นพื้นที่ "เมืองน้ำ" ตามคอนเซ็ปต์ "เวนิสตะวันออก" พื้นที่ 100 ส่วน ของพื้นที่จะต้องรับน้ำ ถ้าต้องใช้บางส่วนก็ต้องใช้อย่างมีเงื่อนไข หากใครจะใช้พื้นที่ต้อง มีส่วนรับน้ำ เพื่อป้องกันน้ำท่วมในเขตพื้นที่ด้านใน และทำการโอบรับน้ำได้อย่างเพียงพอ โดยที่กรมผังเมืองหวังไว้ว่า เมืองน้ำจะเป็นพื้นที่ที่สามารถทำให้เกิดกิจกรรมการค้าขายได้แม้จะเป็นเขตพื้นที่ที่เต็มไปด้วยน้ำก็ตาม

ขณะเดียวกัน กรมผังเมืองยังเชื่อว่า การขนส่งสินค้าเป็นปัจจัยหนึ่งที่จะก่อให้เกิดนิคมอุตสาหกรรมใหม่ที่เกี่ยวเนื่องกับการขนส่งทางอากาศเพิ่มขึ้นในละแวกใกล้เคียง แต่สิ่งที่จะพบคือการกระจายตัวออกไปของนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่รัศมีที่เหมาะสมกับการขนส่งได้อย่างรวดเร็ว แทนการกระจุกตัว อยู่ในพื้นที่เดียวเท่านั้น

ดังนั้นการวางแผนที่ชัดเจนในพื้นที่ใกล้เคียงจึงไม่เพียงพอ ผังเมืองเฉพาะของกรมผังเมืองยังกินพื้นที่จังหวัดที่จะได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างสนามบิน นอกเหนือจากการทำผังเมืองเฉพาะพื้นที่รายรอบสนามบินเท่านั้น

เมื่อเอาพื้นที่การศึกษาในรัศมี 135 กิโลเมตร เป็นที่ตั้ง จะพบว่ามีจังหวัดที่มีบทบาท หน้าที่ และมีความสำคัญเกี่ยวเนื่องกับสนามบินสุวรรณภูมิมากถึง 19 จังหวัด ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่แถบ Eastern seaboard และอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์จากพื้นที่ทางเหนือ และแหล่งท่องเที่ยวที่จะได้รับประโยชน์จากนักเดินทางที่มาใช้สนามบินสุวรรณภูมิ

การจัดผังเมืองเพื่อใช้ประโยชน์จากพื้นที่ทั้งหมด ทำควบคู่ไปกับแผนการรวมเขตปกครอง ใหม่ในพื้นที่เพื่อให้สะดวกในการควบคุมหรือการบริหารจัดการอย่างเป็นเอกเทศมากขึ้น หลังจากมีการคำนวณกันไว้คร่าวๆ ว่า นับจากนี้ไปอีก 30 ปีข้างหน้าจะมีคนเข้าไปใช้สอยพื้นที่เหล่านี้ถึง 2,300,000 คนเลยทีเดียว

แม้จะยังไม่มีข้อสรุปว่าท้ายที่สุดแล้วเมืองใหม่ที่รวมพื้นที่ 9 อบต. และอีก 2 เทศบาล ของอำเภอบางพลี และกิ่งอำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ และพื้นที่บางส่วนของกรุงเทพมหานคร ได้แก่ แขวงลาดกระบัง และเขตประเวศ รวมพื้นที่ 237,000 ไร่ หรือรัศมี 350 ตาราง กิโลเมตร จะกลายเป็นจังหวัดที่ 77 ภายใต้ชื่อ "นครสุวรรณภูมิ" หรือ "นครท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ" หรือไม่ แต่นครสุวรรณภูมิก็ได้รับการหมายมั่นปั้นมือเอาไว้ตั้งแต่แรกว่าอย่างไรเสียก็ต้องเป็นเมืองคู่แฝดของกรุงเทพฯ อย่างแน่นอน

แม้ผังเฉพาะจะไม่สามารถออกประกาศหรือบังคับใช้ได้ทัน เนื่องจากต้องผ่านกระบวนการ พิจารณาจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหลายชั้น และยังต้องผ่านการทำประชาพิจารณ์เพื่อให้เกิดการยอมรับแผนผังเฉพาะกันอีกหลายครั้งกว่าจะหาข้อสรุปเพื่อออกเป็นพระราชบัญญัติและบังคับใช้เป็นกฎหมายในที่สุด แต่เบื้องต้นช่องทางที่มีความเป็นไปได้ก็คือ ให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นรับหน้าที่ควบคุมหรือบังคับใช้พื้นที่โดยอาศัยข้อมูลดังกล่าวเป็นหลัก

"สนามบินสุวรรณภูมิ" จึงเป็นความหวังที่ทั้งใหม่และใหญ่กว่าสำหรับการวางแผนจัดการพื้นที่โดยรอบให้ถูกต้องตามหลักภูมิศาสตร์หรือหลักของผังเมือง หลังพยายามกันอยู่ถึงสองครั้งสองคราในการจัดทำผังเมืองเฉพาะในเขตพื้นที่แหลมฉบังและมาบตาพุด เพื่อให้เกิดการบริหารจัดการ หรือใช้สอยพื้นที่เฉพาะอันเกิดจากโครงการการก่อสร้างขนาดยักษ์ให้เป็นประโยชน์มากที่สุด

ก็หวังว่าไม่เพียงแต่จะเป็นความหวังที่ใหม่และใหญ่กว่าเท่านั้น แต่จะเป็นจริงและมีคุณค่าที่สุดสำหรับทุกอย่างไปพร้อมกันด้วย