"แสนสิริ"เปิดมิติใหม่นักพัฒนาที่ดินมืออาชีพ เลียนแบบโมเดลฝรั่ง พลิกบทบาทจากผู้ลงทุน และผู้ขาย เป็นทั้งผู้ขาย ผู้ให้เช่า และนายหน้าหาผู้เช่าบ้านให้กับผู้ซื้อ หลังยอดขายบ้านแพง ทำเลสุขุมวิทถึงจุดอิ่มตัว ประเดิมโครงการแรก "แสนสิริ สุขุมวิท" บ้านเดี่ยวหรูหรา ราคา 30-55 ล้านบาท

สถานการณ์ตลาดบ้านระดับบนปีนี้ไม่สดใสเหมือนกับปีที่ผ่านมา หลายทำเลเริ่มมีปัญหาขายยากขึ้นนับตั้งแต่กลางปีก่อน ขณะที่บางทำเลยังพอขายได้ รวมทั้งบางทำเลเริ่มเข้าสู่จุดอิ่มตัว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ทำเลบริเวณถนนสุขุมวิทที่เป็นที่รู้กันอยู่แล้วว่า กำลังจะถึงจุดอิ่มตัวในเร็ว ๆ นี้

"การขายบ้านในทำเลดังกล่าว ถือเป็นสิ่งที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย แต่เนื่องจากผลตอบแทนที่อยู่ในเกณฑ์ดี ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายยังพร้อมที่จะเสี่ยงเข้าไปลงทุน เพราะหากการลงทุนประสบความสำเร็จ จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนค่อนข้างมหาศาล คุ้มค่ากับความเสี่ยง"แหล่งข่าวในวงการบ้านจัดสรรให้ความเห็น

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินอันดับต้น ๆ ของเมืองไทย และเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่กล้าเข้าไปลงทุนโครงการบ้านเดี่ยว หรูหรา ราคาแพงในบริเวณถนนสุขุมวิท บริเวณซอย 67 บนพื้นที่ 38 ไร่เศษ ราคาเริ่มต้นที่ 30-55 ล้านบาท ในช่วงที่ตลาดบ้านจัดสรร ราคาแพงเข้าสู่ช่วงขายยาก อีกทั้งยังเป็นทำเลที่เข้าสู่ยุคอิ่มตัว

อภิชาติ จูตระกูล ประธานอำนวยการ บริษัท แสนสิริ เปิดเผยว่า โครงการที่บริษัทเข้าไปพัฒนาบริเวณถนนสุขุมวิท ชื่อ"แสนสิริ สุขุมวิท" โครงการนี้เป็นบ้านเดี่ยว หรูหรา ใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง และถือเป็นโครงการไฮไลท์ของแสนสิริ

แสนสิริ สุขุมวิท มีจำนวนทั้งหมด 96 ยูนิต ใช้เงินลงทุนราว 2,800 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าขาย 3,500 ล้านบาท โดยธนาคารกรุงศรี อยุธยา เป็นผู้สนับสนุนแหล่งเงินทุน ประมาณ 1,400 ล้านบาท คิดเป็นจำนวน 50% ของเงินลงทุน ส่วนอีก 50%ใช้กระแสเงินสดหมุนเวียนของแสนสิริ แบ่งการทำตลาดออกเป็น 2 ส่วน ๆ แรก คือเป็นการขายแบบปกติ จำนวน 54 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้นที่ 30-55 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายประมาณ 13-14 ยูนิต

ส่วนที่สอง เป็นการปล่อยให้เช่า เน้นกลุ่มเป้าหมายนักธุรกิจข้ามชาติ จำนวน 25 ยูนิต คิดค่าเช่าเดือนละ 1.5-2.5 แสนบาท ขณะนี้บริษัททำสัญญาปล่อยเช่าเรียบร้อยแล้วทั้งหมด 100% อายุสัญญาเช่า 2 ปีขึ้นไป ผู้เช่าหลัก ๆ เป็นนักธุรกิจข้ามชาติ ที่เข้ามาทำงานในไทย และไม่สามารถจะซื้อบ้านได้ เนื่องจากกฎหมายไม่เปิดช่องให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศได้ สาเหตุที่บริษัทแบ่งพื้นที่เพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากต้องการลดความเสี่ยง และสร้างรายได้ระยะยาวที่สม่ำเสมอ

สำหรับจำนวนที่เหลืออีก 15 ยูนิต จะทำกลยุทธ์ผสมผสาน โดยบริษัทจะรับประกันรายได้ให้กับผู้ซื้อ ซึ่งแสนสิริ จะเป็นผู้หาผู้เช่าให้กับผู้ซื้อ และจะรับประกันรายได้ให้ด้วย โดยรับประกันผลตอบแทนจากการลงทุน(Yield) ขั้นต่ำ 5% เน้นกลุ่มเป้าหมายนักลงทุนประเภทสถาบัน และบุคคลธรรมดา

"การกล้ารับประกันรายได้ขั้นต่ำ เนื่องจากมั่นใจว่าทำเลอยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพ ซึ่งมั่นใจว่าแสนสิริจะหาผู้เช่าให้ผู้ซื้อได้อย่างแน่นอน อีกทั้งการเสนอเงื่อนไขดังกล่าว เชื่อว่าจะเป็นที่สนใจของนักลงทุน เพราะผลตอบแทนที่ได้มากกว่าการการฝากเงินกับธนาคารพาณิชย์ทั่วไป ที่ได้ผลตอบแทนค่อนข้างต่ำ"อภิชาติ กล่าว และว่า

โดยบริษัทจะคิดค่าบริการในการจัดหาลูกค้าครั้งแรกประมาณครึ่งหนึ่งของอัตราค่าเช่า ทั้งนี้ อัตราค่าเช่าดังกล่าว เมื่อนำไปจ่ายค่าผ่อนบ้าน บวกกับอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้กับสถาบันการเงินที่ลูกค้าขอกู้แล้ว ยังเหลือในส่วนที่เป็นกำไรจากการปล่อยกู้ด้วย ซึ่งถือว่าเป็นการลงทุนที่ค่อนข้างคุ้มค่ามาก

ทั้งนี้ โครงการแสนสิริ สุขุมวิท นับเป็นโครงการแรกที่บริษัทได้นำกลยุทธ์ในการบริหารโครงการแบบการันตีรายได้ให้กับลูกค้า ซึ่งนอกจากจะเป็นการขยายฐานลูกค้าแล้ว ยังเป็นการเพิ่มช่องทางการทำตลาดให้แสนสิริ รวมถึงสร้างรายได้เข้าบริษัทอีกด้วย ซึ่งการกำหนดดลยุทธ์รูปแบบนี้ เป็นโมเดลเดียวกับบริษัทพัฒนาที่ดินมืออาชีพในต่างประเทศนิยมทำกัน

รวมถึงบริษัท แนเชอรัล พาร์ค ที่เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในบริษัทแสนสิริ ก็ลงทุนโครงการในรูปแบบดังกล่าวที่มีทั้งการลงทุนเพื่อขาย ให้เช่า แต่แนเชอรัล พาร์ค จะลงทุนธุรกิจที่หลากหลายกว่าแสนสิริ และลงทุนในธุรกิจอื่นที่ต่อยอดกับธุรกิจหลัก อาทิ เข้าลงทุนธุรกิจรถไฟฟ้าใต้ดิน และร้านอาหาร เป็นต้น