ความไม่ชัดเจนของโครงการเมกะโปรเจ็กต์กว่า 5.6 แสนล้าน กำลังพ่นพิษใส่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างจัง
ดีเวลอปเปอร์เบรกลงทุนโครงการจัดสรรในสายทางรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน
รับกรรมภาระดอกเบี้ยบานเบอะหลังสต็อกแลนด์แบงก์ไว้เยอะ
นักเก็งกำไรช็อก เหตุซื้อขายหยุดชะงัก ราคาที่ดินไม่ขยับ

ท่ามกลางความไม่ชัดเจนของรัฐบาลในการลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์ มูลค่ากว่า 5.6 แสนล้านบาท ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลง พับแผน หรือชะลอการลงทุนออกไป หรือไม่?

สร้างความมึนงงให้กับนักลงทุน และผู้ประกอบการอย่างหนัก แม้ว่าในเบื้องต้นโครงการระบบรางทั้ง 7 สาย จะผ่านการเห็นชอบของที่ประชุมคณะรัฐมนตรี(ครม.) แล้วก็ตาม แต่ในความเป็นจริงยังไม่ได้ทำให้นักลงทุน หรือผู้ประกอบการมั่นใจว่ารัฐบาลจะเดินหน้าลงทุนโครงการต่อหรือจะชะลอออกไปก่อน เพราะมีกระแสทัดทานการลงทุนโครงการจากหลายฝ่าย ทั้งจากสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) และนักวิชาการ เพราะเชื่อว่ารัฐบาลถังแตก ไม่น่าจะหาเงินมาลงทุนโครงการได้

ที่สำคัญ หากยังดันทุรังลงทุนโครงการต่อไปในช่วงที่ไม่พร้อม อาจจะสร้างความเสียหายมากกว่าได้ประโยชน์จากการลงทุน โดยรัฐบาลวางหมากให้เมกะโปรเจ็กต์เป็นกลไกหลักในการกระตุ้นเศรษฐกิจที่กำลังทำท่าดิ่งลงเหว

สิ่งที่เกิดขึ้น คือ สร้างความปันป่วนต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้าง ไม่ว่าจะเป็นการแก่วงตัวของราคาที่ดินบริเวณรอบ ๆ โครงการระบบรางในเกือบทุกพื้นที่ ในช่วงที่ผ่านมา โดยราคาที่ดินเฉลี่ยพุ่งขึ้น 40-50% ขณะที่บางแห่งราคาพุ่งพรวดไปกว่า 100-300% โดยเฉพาะแปลงที่ใกล้กับสายทางที่กำลังจะก่อสร้างเป็นอันดับแรก ๆ อาทิ ตามแนวสายสีม่วง(บางซื่อ-บางใหญ่) ที่กำลังจะเริ่มก่อสร้างในต้นปีหน้า อาทิ รัตนาธิเบศร์ บางใหญ่ เป็นต้น

"ส่วนที่ดินบริเวณรอบสนามบินสุวรรณภูมินั้น ไม่ต้องพูดถึง เพราะราคาถูกปั่นขึ้นไปตั้งแต่ 2-3 ปีก่อน ราคาพุ่งพรวดถึง 300%ก็มี เพราะถูกปั่นโดยนักเก็งกำไร ที่มีการเก็งกำไรจากการพัฒนาพื้นที่รอบ ๆสนามบิน และโครงข่ายคมนาคมที่กำลังจะพาดเข้าไปยังสนามบินหลายสายทาง โดยเฉพาะโครงการแอร์พอร์ตลิ้งค์ ที่ได้ผู้รับเหมาเรียบร้อยแล้ว"แหล่งข่าวในกรมที่ดินระบุ

กำลังซื้อหดเหตุราคาสูงเกินไป
ขณะที่แหล่งข่าวจากสำนักงานที่ดิน ที่ดูแลพื้นที่ในย่านบางบัวทอง นนทบุรี และบางใหญ่ กล่าวว่า ราคาที่ดินมีการขยับราคาขายขึ้นค่อนข้างสูงหลังจากที่มีการรับรู้ข่าวการอนุมัติให้ดำเนินการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ขณะที่สถิติการโอนที่ดินนั้นอยู่ในระดับที่ไม่มากกว่าปกติ เนื่องจากกำลังซื้อชะลอลงจากราคาที่ดินที่ขยับสูงขึ้นนั่นเอง

สำหรับสถิติการโอนในช่วงต้นปีมีปริมาณมากขึ้น เฉลี่ยที่ 5-10% คาดว่าถึงปลายปีนี้ ยอดโอนที่ดินจะทรงตัว เพราะในช่วงนี้ไม่มีใครซื้อและขายที่ดิน เพราะราคาที่ดินยังไม่นิ่ง รวมถึงความกังวลเรื่องอัตราดอกเบี้ย และการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งจะส่งผลต่อความสามารถในการซื้อในอนาคตด้วย

เบรกลงทุนรอความชัดเจน
"ขณะที่ผู้ประกอบการหลายรายต่างก็ชะลอแผนการลงทุนโครงการออกไปจนกว่าจะมีความชัดเจนจากภาครัฐว่าจะไม่ล้มแผนลงทุน ซึ่งแน่นอนว่า การชะลอการลงทุนของผู้ประกอบการย่อมต้องสร้างความเสียหายไม่มากก็น้อยต่อยอดขาย และยอดการรับรู้รายได้ รวมถึงภาระที่เกิดขึ้นจากดอกเบี้ย"วิศิษฎ์ เลาหพูนรังษี ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บมจ.อารียา พร็อพเพอร์ตี้ กล่าว

อย่างไรก็ตาม ในเบื้องต้นยังไม่สามารถประเมินความเสียหายจากความไม่แน่นอนของการลงทุนของภาครัฐได้ เพราะยังไม่มีใครรู้ว่า รัฐบาลจะเดินหน้าดำเนินโครงการต่อ ชะลอ หรือปรับเปลี่ยนแผนการลงทุน หากชะลอโครงการจริงจะชะลอนานแค่ไหน

นอกจากนี้ นักเก็งกำไรอาจจะเจ็บปวดจากการที่เข้าไปเก็งกำไรในราคาที่ดินที่คาดว่าจะต้องพุ่งสูงขึ้นอย่างแน่นอน และเมื่อเกิดภาวะชะงักนอกจากราคาจะไม่ขยับแล้ว ยังขายไม่ออก เพราะในช่วงหน้าสิ่วหน้าขวานเช่นนี้ ผู้ประกอบการต่างก็เบรกการซื้อที่ดินออกไปก่อน สิ่งเหล่านี้ทำให้นักเก็งกำไรต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยแทนที่จะได้ผลกำไรอย่างงามจากการเก็งกำไร

ที่สำคัญประชาชนผู้ซื้อบ้านที่ได้ทยอยไปซื้อบ้านตามโครงข่ายคมนาคมแล้ว เพราะคิดว่าเร็ว ๆ นี้จะได้ใช้ระบบรางในการเดินทางเพื่อลดค่าใช้จ่ายและเพิ่มความสะดวกในการเดินทาง กลับไม่ได้เป็นอย่างที่คิด เนื่องจากยังไม่รู้ว่าการตัดสินใจผิดพลาดหรือไม่

"ปัจจุบันมีลูกบ้านจำนวนไม่น้อยที่วางแผนไปซื้อบ้านตามแนวระบบรางแล้ว เพราะคิดว่าในอนาคตจะเดินทางสะดวก และไม่ต้องใช้รถยนต์ส่วนตัวซึ่งช่วยประหยัดรายจ่ายลงมาก แต่เมื่อเกิดกระแสความไม่แน่นอนของภาครัฐ ทำให้เกิดความลังเลที่ตัดสินใจซื้อบ้าน ตรงนี้กระทบต่อธุรกิจบ้านจัดสรรอย่างจัง"

ผู้รับเหมา-ผู้ค้าวัสดุเสียโอกาส
ด้านทิฆัมพร เปล่งศรีสุข กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า คิดว่ารัฐบาลคงไม่ล้มโครงการดังกล่าว เพราะถึงเวลาแล้วที่จะต้องมีระบบขนส่งมวลชนที่ดี แต่มีความเป็นไปได้ว่าโครงการบางแห่งอาจจะต้องชะลอออกไปบ้าง เพราะสถานการณ์ไม่ค่อยดี แต่เชื่อว่ารัฐบาลจะมีวิธีพูดที่ดี ทำให้ไม่รู้สึกว่าโครงการถูกเลื่อนออกไป

หากโครงการชะลอจริงจะทำให้ผู้รับเหมาก่อสร้างและผู้ค้าวัสดุก่อสร้างสูญเสียโอกาสในการสร้างรายได้มากกว่า เพราะเมกะโปรเจกต์เป็นโครงการขนาดใหญ่ ที่มีมูลค่ามหาศาล จะสร้างงานสร้างรายได้มาก

อย่างไรก็ตาม หากโครงการเลื่อนออกไปก็จะส่งผลดีกลับมาบ้าง เพราะจะทำให้ความต้องการใช้วัดสุก่อสร้างน้อยลง ซึ่งจะทำให้ราคาสินค้าไม่ขยับขึ้น รวมถึงปัญหาแรงงานก็จะไม่มี เพราะตอนนี้การลงทุนโครงการก่อสร้างทั้งภาครัฐ และเอกชนน้อยลง ทำให้แรงงานไม่ขาดแคลน

"สุริยะ"ยันโครงการไม่ล่ม
ด้านสุริยะ จึงรุ่งเรืองกิจ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า ขณะนี้มีความชัดเจนแล้วว่ารัฐบาลจะเดินหน้าโครงการระบบรางทั้ง 7 สาย โดยนายกรัฐมนตรีมอบหมายให้ปลัดกระทรวงคมนาคม รับผิดชอบการจัดตั้งโฮลดิ้งคอมปะนี เพื่อทำให้การลงทุนการบริหารระบบขนส่งมวลชนมีความชัดเจนและต่อเนื่อง โดยกระทรวงคมนาคมจะเป็นผู้คัดเลือกเอกชนมาร่วมลงทุน

ส่วนกระทรวงการคลัง จะรับผิดชอบเรื่องบริหารจัดการทางการเงิน โดยเฉพาะการจัดหาแหล่งเงินทุน และการบริหารหนี้เงินกู้ ซึ่งจะมีการแยกชัดเจนระหว่างผู้หาเงินกับผู้ใช้เงิน ให้เป็นไปตามแนวทางเดิมของรัฐบาล เพื่อให้โครงการดำเนินการไปตามกรอบที่กำหนด แต่ในระยะยาวอาจจะกระจายการดำเนินการได้ โดยขณะนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนการเจรจาหารูปแบบ และนำเสนอให้ ครม.พิจารณาในอีก 3 เดือน

โยกงบสีแดงอ่อน ผุดสายสีเหลือง
อย่างไรก็ตาม สุริยะ ยอมรับว่า มีการปรับเปลี่ยนการลงทุนบ้าง เพื่อให้เหมาะสมกับการใช้งานโดยสายสีเหลือง เส้นทางจากสำโรง-เทพารักษ์-ศรีนครินทร์-บางกะปิ-ปากทางลาดพร้าว ระยะทาง 32 กม. วงเงิน 40,553 ล้านบาทนั้นจะใช้เงินลงทุนที่โยกจากงบการก่อสร้างสายสีแดงอ่อน ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) แทน เนื่องจากซ้ำซ้อนกับเส้นทางส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

สำหรับส่วนต่อขยายโครงการรถไฟฟ้าบีทีเอส ที่ผ่านมาการเจรจาซื้อคืนมีปัญหามาก หากบีทีเอสไม่ต้องการขายให้ รัฐก็คงต้องตัดโครงการส่วนต่อขยายทิ้งโดยมอบให้ทางสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) เร่งศึกษาแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ เพื่อทดแทนแนวส่วนต่อขยายบีทีเอส 2 สาย คือ สายสีเขียวอ่อนแนวตะวันตก-ตะวันออก (พรานนก-สมุทรปราการ) และสายสีเขียวแนวเหนือ-ใต้ (ศูนย์คมนาคมขนส่งตากสิน-สะพานใหม่) ให้แล้วเสร็จใน 2 สัปดาห์

"ด้านการลงทุนและการบริหารมีความชัดเจนแล้ว ติดตรงที่การเจรจากับบีทีเอส หากเจรจากันไม่ได้ ก็ต้องปล่อยไป โดยแนวเส้นทางใหม่จะรองรับการเดินทางของประชาชนเหมือนเดิม แต่จะไม่ให้เส้นทางมีส่วนร่วมเกี่ยวข้องกับแนวของบีทีเอสที่มีอยู่"สุริยะ ระบุ

ส่วนการซื้อคืนโครงการรถไฟฟ้าบีทีเอสและสัมปทานเดินรถไฟฟ้าใต้ดินจากบริษัทรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือบีเอ็มซีแอลนั้น คาดว่าการเจรจากับบีเอ็มซีแอลน่าจะมีปัญหาน้อยกว่าบีทีเอส ซึ่งขณะนี้การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) อยู่ระหว่างการเจรจาซื้อหุ้นคืน จำนวน 25% ราคาพาร์ 1 บาท

*************

"เพอร์เฟค"ยึดแนวระบบราง
ลงทุนบ้านจัดสรรรอบเมือง

"พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค"ประกาศแผนลงทุนโครงการบ้านจัดสรร ยึดแนวระบบรางทั้ง 7 สาย มั่นใจแหล่งพักอาศัยเกิดตามแนวโครงการข่ายคมนาคม ครึ่งปีหลังเตรียมขนโครงการใหม่ลงสนามอีก 5 แห่ง แย้มตุนแลนด์แบงก์เกือบ 1,000 ไร่ รองรับการลงทุน 4-5 ปี

"การเลือกซื้อที่ดินของเพอร์เฟคจะเกาะติดตามโครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ โดยเฉพาะระบบโครงข่ายคมนาคม ซึ่งเป็น 1 ในโครงการเมกะโปรเจกต์ที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในขณะนี้ ด้วยมูลค่าโครงการสูงกว่า 5.6 แสนล้านบาท"ชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หรือ PF กล่าว

ทั้งนี้ การเลือกลงทุนเกาะตามแนวโครงข่ายระบบราง เป็นหนึ่งในกลยุทธ์การลงทุนของเพอร์เฟค นอกเหนือจากการออกแบบโครงการ และรูปแบบบ้านให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายของเพอร์เฟค

นโยบายการลงทุนของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค สะท้อนให้เห็นว่า การเลือกลงทุนของนักพัฒนาที่ดินมืออาชีพจะให้ความสำคัญกับแผนการพัฒนาเมือง หรือนโยบายของรัฐบาลเป็นหลัก เพราะการเลือกทำเลที่ภาครัฐไปลงทุนโครงการต่าง ๆ จะเอื้อประโยชน์ต่อการทำตลาด และการขายของบริษัทได้ง่ายขึ้น ที่สำคัญจะลดความเสี่ยงจากการลงทุนอีกด้วย

ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวกับ"ผู้จัดการรายสัปดาห์"ว่า
การเลือกลงทุนโครงการตามแนวระบบราง เนื่องจากแหล่งชุมชนจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีโครงข่ายการคมนาคมเชื่อมโยงถึงกันและกัน ระหว่างแหล่งงานและที่พักอาศัย ซึ่งเท่ากับว่าเป็นการสร้างความสะดวกสบายในการเดินทาง ไม่ว่าที่พักอาศัยจะอยู่ห่างไกลจากใจกลางเมืองมากเพียงใด แต่โครงข่ายคมนาคมจะเป็นตัวเชื่อมโยงการเดินทางให้สะดวกและรวดเร็วขึ้น

"การเปิดถนนสายใหม่ ๆ หรือมีโครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้น มักจะเกิดแหล่งพักอาศัยตามมา และเมื่อมีโครงข่ายคมนาคมที่ดี ก็เท่ากับว่ามีการเปิดพื้นที่ใหม่ ให้นักพัฒนาเข้าไปลงทุนด้วย และทำเลเหล่านี้ ส่วนใหญ่จะได้รับความสนใจจากผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อบ้าน เพราะการเดินทางสะดวก เพอร์เฟคจึงตัดสินใจเลือกลงทุนในพื้นที่ที่มีสายทางคมนาคมที่ดี"

ต่อกระแสข่าวความไม่แน่นอนด้านการลงทุนในโครงการเมกะโปรเจกต์บางโครงการของภาครัฐ โดยเฉพาะโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าทั้ง 7 สาย ที่อาจจะมีการชะลอออกไป หรือพับแผนนั้น

ธีระชน บอกว่า หากมีการชะลอโครงการจริง หรือแผนการลงทุนยังไม่มีความชัดเจน เพอร์เฟค ก็จะชะลอแผนการลงทุนออกไปก่อน ไม่ว่าจะเป็นแผนการลงทุนซื้อที่ดิน ตลอดจนแผนการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ เพราะการลงทุนของเพอร์เฟค ไม่ว่าจะเป็นการซื้อที่ดินและการพัฒนาโครงการใหม่จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อโครงข่ายระบบรางได้รับอนุมัติก่อสร้างจากที่ประชุมคณะรัฐมนตรี(ครม.) แล้วเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม หากโครงการระบบรางสายทางใดผ่านการอนุมัติจากครม. ให้ดำเนินการก่อสร้าง เพอร์เฟคพร้อมที่จะเดินหน้าทันที เพราะมีแลนด์แบงก์พร้อมแล้ว โดยในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ เพอร์เฟคมีแผนเปิดโครงการใหม่ 5 แห่งทุกแห่งล้วนอยู่ใกล้กับระบบราง ซึ่งเดือนก.ค.ที่ผ่านมาได้เปิดตัวแล้ว 2 แห่ง ตั้งอยู่ในทำเลที่ตั้งเกาะติดเครือข่ายรถไฟฟ้าทั้ง 2 โครงการ

ได้แก่ โครงการเพอร์เฟค เพลส พระราม5 ตั้งอยู่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ-ราษฏร์บูรณะ และโครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ซึ่งอยู่ใกล้กับแนวส่วนต่อขยายของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม บางบำหรุ-บางกะปิ-มีนบุรี
เชื่อบางโครงการต้องชะลอ

ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ กล่าวอีกว่า จากปัญหาด้านการบริหารจัดการทางด้านการเงินของภาครัฐ ประกอบกับปัญหาความไม่ลงตัวของรูปแบบการก่อสร้างที่ยังไม่สามารถหาข้อสรุปได้ในขณะนี้ย่อมส่งผลกระทบให้โครงการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าในบาโครงการต้องล่าช้าออกไปจากเดิม หรือบางเส้นทางอาจจะถูกชะลอออกไป โดยเฉพาะในเส้นทางที่มีประชาชนพักอาศัยไม่หนาแน่น ซึ่งหากมีการลงทุนก่อสร้างในช่วงนี้จะต้องใช้ระยะเวลานานกว่ากำหนดการเดิมจะถึงจุดคุ้มทุน ดังนั้นจึงเชื่อว่า จะมีบางโครงการที่ถูกชะลอออกไป

ปัจจุบันเพอร์เฟคมีแลนด์แบงก์เกือบ 1,000 ไร่ กระจายอยู่ตามแนวโครงข่ายรถไฟฟ้าทั้ง 7 สาย โดยเฉพาะในย่านรัตนาธิเบศร์ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา และบริเวณราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นเส้นทางตัดผ่านของรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่มีแลนด์แบงก์ในมืออยู่กว่า 800 ไร่ ไม่นับรวมแลนด์แบงก์อีกประมาณ 100 ไร่ ย่านสาทร บริเวณวงแหวนเพชรเกษม ที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน ในขณะที่พื้นที่โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ

นอกจากนี้เพอร์เฟคยังมีที่ดินรอการพัฒนาอีก 200 ไร่ ติดแนวรถไฟฟ้าสีแดงอ่อน และแลนด์แบงก์ติดถนนกิ่งแก้ว รองรับโครงการแอร์พอร์ตลิงค์อีก 500 ไร่ ไม่นับรวมแลนด์แบงก์ย่านเกษตร-นวมินทร์ที่มีอยู่อีกจำนวนหนึ่ง ซึ่งเพียงพอสำหรับการเปิดโครงการใหม่ในระยะเวลา 4-5 ปี

ธีระชน กล่าวถึงแนวโน้มราคาที่ดินในทำเลที่จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าตัดผ่านในอนาคตว่า ยังปรับขึ้นไม่มากนัก เนื่องจากจำนวนที่ดินที่ต้องการขายมีมากกว่าความต้องการซื้อ ทำให้เจ้าของที่ดินไม่สามารถปรับราคาขายเพิ่มขึ้นได้มากนัก โดยทำเลที่คาดว่าจะขยายตัวได้ดีสำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัย คือ พื้นที่ที่อยู่ในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตรจากสนามบินสุวรรณภูมิ บางซื่อ หัวลำโพง และสาทรตัดใหม่

เบื้องลึกซื้อที่ดินเกาะแนวรฟม.
อย่างไรก็ตาม ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีเพอร์เฟคเพียงรายเดียวเท่านั้นที่กำหนดกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจ โดยยึดโครงการลงทุนระบบเครือข่ายคมนาคมของภาครัฐเป็นหลัก เพราะต้องยอมรับว่ามีผู้ประกอบการหลายรายเดินตามแนวทางนี้ ขึ้นอยู่กับว่า ใครจะเลือกซื้อที่ดินได้ดีหรือตรงใจผู้บริโภคมากที่สุด

แต่เพอร์เฟคอาจะได้เปรียบผู้ประกอบการรายอื่น เพราะเป็นเสือซุ่มที่เฝ้าจับตามองนโยบายด้านการลงทุนของภาครัฐแบบเกาะติดทุกฝีก้าว โดยอาศัยความได้เปรียบจากประสบการณ์ทำงานของ ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ รองกรรมการผู้จัดการ คนปัจจุบัน ที่เคยดำรงตำแหน่งรองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร(กทม.) ในสมัยที่ พิจิตต รัตตกุล นั่งเก้าอี้ผู้ว่า กทม.

นอกจากนี้ระหว่างนั่งเก้าอี้รองผู้ว่าฯ ธีระชน ยังมีสายสัมพันธ์อันแนบแน่นกับ คำรบลักขิ์ สุรัสวดี ในฐานะผู้ร่วมงาน
ซึ่งเคยดำรงตำแหน่งประธานที่ปรึกษาผู้ว่าฯกทม. ด้านจราจร ทำให้การติดต่อประสานงานระหว่างเพอร์เฟค กับหน่วยงานภาครัฐมีความคล่องตัวมากขึ้นดังนั้น การวางแผนการดำเนินงานและการกำหนดนโยบายด้านการลงทุนของเพอร์เฟค ในขณะนี้จึงง่ายยิ่งกว่าปลอกกล้วยเข้าปากซะอีก

ที่สำคัญวันนี้ คำรบลักขิ์ สุรัสวดี ไม่ใช่แค่ประธานที่ปรึกษาผู้ว่าฯกทม.ด้านจราจร แต่ตำแหน่งปัจจุบันที่ คำรบลักขิ์ สวมหมวกอยู่ขณะนี้ คือ ผู้อำนวยการสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ซึ่งมีหน้าที่รับผิดชอบด้านระบบเครือข่ายคมนาคมโดยตรง

ดังนั้น จึงไม่ใช่เรื่องแปลกอะไร หากการเลือกซื้อที่ดินมาลงทุนของเพอร์เฟค ส่วนใหญ่จะเลือกซื้อที่ดินได้แปลงงาม ๆ ทั้งนั้น และเกาะติดตามระบบราง ที่สำคัญยังอยู่ใกล้สถานีขึ้น-ลงด้วย

***************

สนข.ยันเดินหน้าระบบราง
เชื่อภาครัฐยังไม่เบรกลงทุน

สนข.เดินหน้าโครงการเมกะโปรเจกต์ 5.6 แสนล้าน ตามมติครม. เชื่อทุกสายทางแล้วเสร็จตามกรอบกำหนดเวลาในปี 2455 ขณะที่รฟม.เร่งเคลียร์ปัญหาประชาในพื้นที่สายสีม่วงคัดค้านการก่อสร้าง เพื่อให้รถไฟขบวนแรกของสายสีม่วงเปิดใช้ในปี 2552

การพัฒนาระบบรางอภิมหาเมกะโปรเจกต์ 5.6 แสนล้านที่คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติไปเมื่อวันที่ 7 ก.ย. 2547 ขณะนี้ได้เดินหน้าพอเห็นเป็นรูปเป็นร่างแล้ว โดยกรอบระยะเวลาดำเนินการของโครงการขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ (Mass Transit) ในระหว่างปี 2548-2555

ขณะคณะกรรมการพิจารณากลั่นกรองโครงการลงทุนขนาดใหญ่ของรัฐ ได้กำหนดโครงสร้างในสาขา Mass Transit รวมทั้งสิ้น 7 สาย โดยมีวงเงินลงทุนรวม 555,737 ล้านบาท เป็นการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน จำนวน 424,437 ล้านบาท และการลงทุนในระบบรถไฟฟ้าจำนวน 131,300 ล้านบาท โดยจะเริ่มดำเนินการตั้งแต่ปี 2548 เป็นต้นไป

คำรบลักขิ์ สุรัสวดี ผู้อำนวยการสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กล่าวว่า สนข.ยืนยันว่าจะดำเนินการโครงการระบบรางทั้ง 7 สายอย่างแน่นอน และขณะนี้ยังไม่ได้รับคำสั่งจากภาครัฐให้ชะลอ หรือหยุดแผนการทำงานทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นการศึกษาความเป็นไปได้ แผนการลงทุน ตลอดจนผลกระทบของประชาชนที่อาศัยในบริเวณที่สายทางรถไฟจะพาดผ่าน

โดย สายแรกที่ผ่านการรับอนุมัติให้ก่อสร้างก่อน ได้แก่ 1.สายสีม่วง เริ่มเดินรถจากบางใหญ่-บางซื่อ และบางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ รวมเงินลงทุน 111,836 ล้านบาท กำหนดเปิดการทำการเดินรถปี 2552 รถไฟฟ้าในเส้นทางนี้ ซึ่งได้รับการอนุมัติให้ดำเนินการเป็นเส้นทางแรก เพราะเป็นบริเวณที่มีประชาชนอาศัยอยู่หนาแน่น ซึ่งระบบรางจะนำคนจากชานเมืองเข้ามาสู่กลางเมืองได้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมามีประชาชนที่อาศัยอยู่ในย่านดังกล่าวคัดค้านการก่อสร้าง เพราะเป็นอุปสรรคต่อการดำรงชีพ และการทำมาหากิน โดยภาครัฐพยายามที่จะเคลียร์ทุกอย่าง เพื่อสร้างความพอใจให้กับทุกฝ่าย แต่จะต้องไม่สร้างภาระเรื่องค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นโดยไม่จำเป็น

ประเด็นดังกล่าว ไม่ได้สร้างปัญหาจนทำให้โครงการล่มแต่อย่างใด เพราะประภัสร์ จงสงวน ผู้ว่าการ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) ยืนยันว่า จะเดินหน้าโครงการต่ออย่างแน่นอน และจะแล้วเสร็จตามกำหนดในปี 2552 โดยหลังจากนี้ที่ปรึกษาจะนำความคิดเห็นของประชาชนไปพิจารณาปรับแก้ไขให้เหมาะสมกับภาวะการณ์ต่าง ๆ และจัดทำเอกสารประกวดราคาจ้างผู้รับเหมาต่อไป โดยในเดือน ส.ค.นี้ เจ้าหน้าที่จัดกรรมสิทธิ์จะเริ่มลงพื้นที่สำรวจประเมินราคา และจะเซ็นสัญญากับผู้รับเหมาได้ไม่เกินต้นปีหน้า

สำหรับสายที่ 2 ที่จะดำเนินการต่อจากสายสีม่วง ได้แก่ สายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ ลงทุนรวม 75,003 ล้านบาท กำหนดเปิดเดินรถปี 2553 และปี 2555

สายที่ 3. สายสีส้ม บางกะปิ-บางบำหรุ ลงทุนรวม 82,688 ล้านบาทกำหนดเปิดเดินรถปี 2555

สายที่ 4. สายสีแดงเข้ม (สายเหนือ) รังสิต-บางซื่อ,บางซื่อ-หัวลำโพง และหัวลำโพง-มหาชัย ลงทุนรวม 94,309 ล้านบาท อยู่ในความรับผิดชอบของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)กำหนดเปิดเดินรถปี 2551 ปี และปี 2552

สายที่ 5. สายสีแดงอ่อน ส่วนต่อขยาย,บางซื่อ-ตลิ่งชัน,บางซื่อ-มักกะสัน ลงทุนรวม 106,392 ล้านบาท อยู่ในความรับผิดชอบของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)กำหนดเปิดเดินรถปี 2550 ปี 2551 ปี 2552 และปี 2554

สายที่ 6. สายสีเขียวอ่อน ลงทุนรวม 55,561 ล้านบาท กำหนดเปิดเดินรถปี 2553

และสายที่ 7.สายสีเขียวเข้มลงทุนรวม 29,948 ล้านบาท กำหนดเปิดเดินรถปี 2553

อย่างไรก็ตาม การดำเนินงานตามกรอบระยะเวลาดังกล่าว อาจจะไม่แล้วเสร็จทันตามกำหนด ดังนั้นตามแผนแม่บทของกทม. จึงได้แบ่งการดำเนินงานระบบรางทั้ง 7 สายทาง ระยะทาง 291 กม.ออกเป็นช่วง ๆ ได้แก่ สายสีม่วง ช่วงบางใหญ่ – ราษฎร์บูรณะ, สายสีเขียวแนวเหนือ – ใต้ หมอชิต - ถ.ตากสิน และสายสีเขียวแนวตะวันออก – ตะวันตก สนามกีฬา – สำโรง, สายสีน้ำเงิน วงแหวนรัชดา – บางแค (ส่วนต่อขยาย บางซื่อ – ท่าพระและหัวลำโพง - บางแค), สายสีส้ม บางกะปิ – บางบำหรุ และสายสีแดงแนวเหนือ – ใต้ รังสิต – มหาชัย และแนวตะวันออก – ตะวันตก ตลิ่งชัน – สุวรรณภูมิ หรือแอร์พอร์ต ลิงค์ ซึ่งเส้นทางที่แบ่งออกเป็นช่วง ๆ ทั้งหมดนี้ จะต้องเห็นเป็นรูปร่างภายในปี 2552 อย่างแน่นอน

***********

นักลงทุนตปท.ข้องใจแผนหาเงิน
ดึงโครงการเมกะโปรเจกต์อืด

ภาครัฐขอเวลาศึกษา 3 เดือนจัดตั้ง "โฮลดิ้งคอมพานี" โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อบริหารจัดการระบบการเดินรถให้เป็นเอกภาพ รวมถึงการเป็นผู้หาแหล่งระดมทุน "พิชิต" เชื่อแหล่งเงินทุนหาไม่ยาก เพียงภาครัฐสามารถตอบโจทย์ข้อสงสัยของนักลงทุนต่างประเทศได้ชัดเจน โดยเฉพาะในเรื่องของรายได้และผลตอบแทนที่ได้รับ

บทบาทของโฮลดิ้งคอมพานี ที่จัดตั้งขึ้นในเร็ววันนี้ไม่เพียงแค่ ทำหน้าที่ดูแลบริหารระบบการเดินรถในโครงการขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ (Mass Transit) ให้เป็นแบบ Single Company เท่านั้น แต่ยังมีบทบาทหน้าที่สำคัญในเรื่องของการระดมทุน เพื่อนำมาสร้างโครงการขนส่งมวลชนขนาดใหญ่

พิชิต อัคราทิตย์ กรรมการผู้จัดการ บลจ.เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ขณะนี้โฮลดิ้งคอมพานี อยู่หว่างการศึกษาเพื่อจัดตั้ง โดยคาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการศึกษา ประมาณ 3 เดือน เพื่อสรุปว่าบริษัทดังกล่าวจะมีรูปแบบอย่างไร โดยระยะแรกเชื่อว่าภาครัฐจะเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ก่อน เนื่องจากเม็ดเงินที่ใช้จากการระดมทุนนั้นมาจากงบประมาณแผ่นดิน และรายได้จากรัฐวิสาหกิจ

หลังจากนั้นภาครัฐจะค่อย ๆ ลดสัดส่วนการถือหุ้นลงให้เหลือไม่ต่ำกว่า 30% ส่วนอีก 70% จะเป็นส่วนของภาคนักลงทุนที่สนใจเข้ามาร่วมลงทุน

โดยแผนการลงทุนในโครงการขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ มีทั้งหมด 7 สาย คิดเป็นวงเงิน 555,737 ล้านบาท โดยเป็นวงเงินที่ลงทุนในโรงสร้างพื้นฐาน (Civil Works) 424,437 ล้านบาท หรือคิดเป็น 76.4% และลงทุนในระบบรถไฟฟ้า (Rolling Stocks) 131,300 ล้านบาท หรือคิดเป็น 23.6%

พิชิต บอกว่า เนื่องจากอนาคต โฮลดิ้งคอมพานี จะต้องยืนด้วยลำแข้งตัวเองไม่สามารถพึงพาแหล่งเงินจากภาครัฐได้ ดังนั้นการจะลงทุนในโครงการต่าง ๆ โฮลดิ้งคอมพานี จะต้องพึ่งตัวเองเป็นหลักเพื่อไม่ให้ภาครัฐต้องรับภาระในการหาแหล่งเงินทุน และเพื่อจำกัดวงเงินหนี้สาธารณะไม่ให้เพิ่มมากขึ้น

รูปแบบการระดมทุนของ โฮลดิ้งคอมพานี จะมีหลากหลาย ตั้งแต่การกู้เงินทั้งในประเทศและต่างประเทศ หรือเป็นแบบลักษณะซับพลายเออเครดิต คือวิธีการซื้อที่ยังไม่จ่ายเงิน และการระดมทุนในตลาดทุน ซึ่งในวิธีนี้ก็อาจจะเป็นการขายหุ้นให้ประชาชน การออกหุ้นกู้เป็นต้น

ส่วนความยากง่ายในการหาเงินกู้นั้น พิชิต เชื่อว่า ถ้านักลงทุนต่างประเทศที่เป็นสถาบันได้รับคำตอบชัดเจนว่าการลงทุนในระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ จะมีผลตอบแทนกลับมาเท่าไร ตรงนี้ก็ไม่ใช่เรื่องยากสำหรับการหาแหล่งเงินกู้

"ความยากง่ายในการหาแหล่งเงินกู้นั้นไม่ได้ยากอย่างที่คิด หากว่านักลงทุนสามารถรู้กระแสรายได้ของโครงการนี้ชัดเจน ให้ผลตอบแทนเท่าไร เหมาะสมกับระยะเวลาที่ลงทุนหรือไม่ ซึ่งถ้าตรงนี้รัฐบาลไทยให้คำตอบที่ชัดเจน เรื่องการหาแหล่งเงินทุนก็ไม่ใช่เรื่องยาก "

พิชิต บอกว่า ในฐานะที่ เอ็มเอฟซี เป็นที่ปรึกษาในโครงการนี้ บริษัทได้ไปพบนักลงทุนต่างประเทศ และเห็นว่าส่วนใหญ่ให้ความสนใจกับการลงทุนในโครงการขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ แต่ในขณะเดียวกันนักลงทุนก็ต้องการคำตอบที่ชัดเจนว่าเมื่อลงทุนแล้วรายได้ที่กลับมาจะคุ้มค่าหรือไม่ โดยเฉพาะเมื่อภาครัฐมีการปรับวงเงินต้นทุนโรงการใหม่จากเดิม 427,997 ล้านบาท เป็น 555,737 ล้านบาท โดยวงเงินดังกล่าวปรับเพิ่มขึ้นถึง 30% ทำให้นักลงทุนเกิดความสงสัยว่าเป็นการ Over Investment หรือไม่

ในประเด็นนี้นักลงทุนต่างประเทศให้ความสนใจค่อนข้างมากและเป็นหน้าที่ที่ภาครัฐจะต้องตอบคำถามให้ได้ว่าเหตุใดวงเงินจึงเพิ่มขึ้นถึง 30% หรือ 127,740 ล้านบาท

นักลงทุนต่างประเทศมองว่าจะเป็นความคุ้มค่าหรือไม่เมื่อวงเงินการลงทุนเพิ่มขึ้น และอนาคตเมื่อโรงการดังกล่าวสร้างเสร็จจะแน่ใจได้อย่างไรว่าประชาชนในประเทศมีขีดความสามารถในการใช้ระบบขนส่งดังกล่าว เพราะจากการศึกษาผู้โดยสารของโครงการในต่างประเทศ พบว่าในบางประเทศอย่างอินเดีย ปีแรกทีผู้มาใช้ระบบขนส่งดังกล่าวเพียง 5%

กลายเป็นเรื่องน่ากลัวว่าเมื่อสร้างขึ้นมาแล้วจะมีผู้มาใช้หรือไม่ และถ้าไม่มีผู้มาใช้ย่อมหมายถึงความไม่คุ้มค่าในการลงทุน และยิ่งมีการเพิ่มวงเงินการลงทุนขึ้นอีกยิ่งสร้างความกังวลให้นักลงทุนต่างประเทศ

พิชิต บอกว่า ความกังวลในเรื่องความคุ้มค่าและผลประโยชน์จากการลงทุนแล้ว นักลงทุนยังมีความกังวลในเรื่องของความล่าช้าของโครงการ และเอกภาพในการบริหารจัดการ ดังนั้นในงานไทยแลนด์โฟกัสครั้งหน้า รัฐบาลจะต้องเตรียมพร้อมเพื่อตอบข้อสงสัยจากนักลงทุนต่างประเทศ โดยเฉพาะเรื่องความแน่นอนของรายได้ และต้นทุนการลงทุนสูงเกินจริงหรือไม่

และในเรื่องความแน่นอนของรายได้นั้นจะสามารถรู้ได้จากจำนวนผู้โดยสารที่มาใช้บริการในปีแรกที่โครงการดังกล่าวแล้วเสร็จ โดยจำนวนผู้โดยสารที่มาใช้บริการจะเป็นตัวผันแปรของรายได้ จากผลการศึกษาความแน่นอนในรายได้นั้น ของประเทศไทย ในโรงการ บมจ.รถไฟฟ้ากรุงเทพ (BMCL) จำนวนผู้โดยสารในปีแรกมีประมาณ 33% ซึ่งตัวเลขที่สรุปออกมานั้นนักลงทุนจะกลับไปพิจารณาเองว่าคุ้มค่าที่เข้ามาลงทุนหรือไม่

พิชิต บอกอีกว่า ข้อมูลที่ให้กับนักลงทุนจะต้องบอกถึงความอยู่รอดของโครงการ และแนวคิดการหารายได้ควรเชื่อมโยงกับยุทธศาสตร์การเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ เช่นเมื่อโครงการนี้สร้างเสร็จจะช่วยส่งเสริมในเรื่องอุตสาหกรรมท่องเที่ยว เส้นทางรถเชื่อมกับศูนย์ประชุม ศูนย์แสดงสินค้า หรือมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บริเวณโครงการขนส่งขนาดใหญ่ ซึ่งทั้งหมดนี้จะทำให้นักลงทุนวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการหารายได้ที่นอกเหนือจากค่าโดยสาร

สำหรับโฮลดิ้งคอมพานีนั้น เบื้องต้นมีทุนจะทะเบียน 3พันล้านบาท แบ่งเป็นการสว็อปหุ้นระหว่างหุ้นของโฮลดิ้งคอพานีและหุ้นของ BMCL มูลค่า 2.6พันล้านบาทเป็นทุนจดทะเบียนของบริษัทส่วนคลังจัดหาเงินสดมาจากงบประมาณแผ่นดิน400 ล้านบาทอาจนำมาจากงบประมาณปี48 หรือ ปี 49หรืองบกลาง

ส่วนการเชื่อมต่อโครงการ BMCL กับรถไฟฟ้าBTS จจะต้องจ้างบริษัทที่ปรึกษาไปวางแผนว่าจะดำเนินการอย่างไรโดยเบื้องต้นมี2-3 แนวทางอาทิ1.การซื้อคืนหุ้นจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่ซึ่งกรณีนี้ที่ผ่านมาไม่สามารถเจรจาตกลงกันได้

ส่วนวิธีที่2.การแลกหุ้นระหว่างกันซึ่งวิธีนี้รัฐไม่ต้องใช้เงินสดซึ่งขึ้นอยู่กับการเจรจากันโดยที่ปรึกษาเสนอให้มีการแชร์การถือหุ้นในโฮลดิ้งคอมพานีให้มากขึ้นซึ่งอาจคุยกับฝ่ายเจ้าหนี้ของ BMCL และBTSก็ได้แทนที่จะเจรจากับลูกหนี้เหมือนกับช่วงที่ผ่านมา

โฮลดิ้งคอมพานีที่จัดตั้งขึ้นในอนาคตนั้น ผู้ที่มีส่วนร่วมในการบริหารจะต้องทำหน้าที่หนัก เพื่อแสดงความชัดเจนว่าสามารถบริหารจัดการโครงการดังกล่าวได้อย่างเป็นระบบและมีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกันก็เพิ่มขีดความสามารถในการสร้างรายได้ ไม่เฉพาะรายได้จากค่าโดยสารเท่านั้น แต่รวมถึงรายได้จากความสามารถในการเชื่อมโยงยุทธศาสตร์ การเพิ่มขีดความสามารถของการแข่งขันในประเทศ