“พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” ปรับกลยุทธ์การลงทุนใหม่รองรับพฤติกรรมผู้บริโภค “เปลี๊ยนไป” ผุดคอนเซ็ปต์คอนโดคนเมืองตามแนวรถไฟฟ้า จับกระแสคนทันสมัย-รักสุขภาพ ขยายฐานลูกค้าสู่ระดับ 1 ล้านต้น ๆ พร้อมจ้าง มธ.ทำวิจัยพฤติกรรมผู้บริโภค คาดเปิดขายได้ปลายปีนี้ถึงต้นปีหน้า ส่วนสิ้นปีนี้ยอดขายตามเป้า 7,000 ล้านบาทแน่

วิกฤตภาวะน้ำมันแพงเช่นนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ทั้งผลกระทบทางตรงของการปรับตัวขึ้นของราคาวัตถุดิบก่อสร้าง-ที่ดิน รวมถึงผลกระทบทางอ้อมในเรื่องราคาดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ปัญหาที่เกิดขึ้นทั้งหมดได้ส่งผลทำให้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง วิกฤตครั้งนี้ บริษัทไหนปรับตัวได้เร็วกว่า ย่อมได้เปรียบ...

สร้างคอนโดรับวิกฤตน้ำมันแพง
“น้ำมันแพงอย่างนี้ ไม่มีใครอยากซื้อบ้านไกล ๆ ค่าน้ำมันกับเวลาที่เสียไปมันไม่คุ้มกับการเดินทาง”

ชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่านั่นเป็นสาเหตุที่ทำให้บริษัทต้องปรับกลยุทธ์การลงทุนอย่างเร่งด่วน

“พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแล้ว เราต้องรีบปรับ แต่ก็ไม่ได้ปรับใหญ่มาก ถือเป็นการปรับขนาดกลาง หันมาหาตลาดล่างมากขึ้น ยอมรับเลยว่าภาวะน้ำมันแพงอย่างนี้ตลาดระดับบนขายได้ช้าลง”

โดยในไตรมาสนี้จะมีการเปิดขายโครงการอยู่ 3 แบรนด์ด้วยกัน คือ เพอร์เฟค พาร์ค เป็นการจัดกลุ่มบ้านระดับราคา 3.5-4 ล้านบาท,เพอร์เฟค เพรส ระดับราคา 5-7 ล้านบาท และมาสเตอร์พีช ที่ระดับราคา 7 ล้านบาทขึ้นไป

เมื่อบริษัทคาดการณ์แล้วว่าน้ำมันได้ส่งผลให้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป บริษัทจึงเตรียมออกแคมเปญใหม่ ในคอนเซ็ปต์คอนโดในเมือง

“ลูกค้าเตรียมพร้อมที่จะกลับเข้ามาในเมือง เมื่อ 2 ปีที่แล้วทำเลรังสิตฮอต แต่เวลานี้คนเริ่มรู้แล้วว่าราคาน้ำมันไปด้วยกันไม่ได้ เวลานี้ทำเลไกลเมืองจึงต้องหลีกเลี่ยงการลงทุน วิกฤตราคาน้ำมันแพงมองเป็นวิกฤตก็ได้ แต่จะทำให้เป็นโอกาสทองของธุรกิจเรียลเอสเตสก็ได้”

ขยายฐานลูกค้าครอบคลุม 1-3 ล้าน
โดยบริษัทเตรียมที่จะสร้างคอนโดมีเนียมตามแนวรถไฟฟ้า อยู่ห่างเมืองไม่เกิน 10 กิโลเมตร โดยจะมีสโมสร สระว่ายน้ำและ ฟิตเนตอยู่ตรงกลางคอนโดมีเนียม เจาะกลุ่มคนโสด และคนรุ่นใหม่ที่มีความทันสมัย ในระดับราคาที่ไม่แพงมากนัก คือประมาณ 1 ล้านบาท

ทั้งนี้คอนโดมีเนียมจะเป็นคอนโดมีเนียมที่มีขนาดประมาณ 30,40และ 60 ตารางเมตร ความสูง 8 ชั้น ประมาณ 8-9 อาคารในพื้นที่ 10 ไร่ โดยมีสัดส่วนของเนื้อที่คอนโดมีเนียมอยู่ 30% ที่เหลืออีก 70% เป็นพื้นที่ส่วนกลาง เนื่องจากต้องการให้ผู้ที่มาอยู่อาศัย อยู่อย่างมีคุณภาพชีวิตที่ดี ขณะที่บ้านเดี่ยวจะมีพื้นที่ของบ้านเดี่ยว 60% และส่วนกลางที่เป็นถนนอีก 40%

“เพอร์เฟคต้องปรับตัวเข้าหาลูกค้ามากขึ้น เพราะลูกค้ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มใหญ่”

ชายนิด กล่าวว่าต่อไปเพอร์เฟคจะต้องมีโครงการคอนโดมีเนียมอย่างน้อยปีละ 1 โครงการ โดยงบที่จะใช้ลงทุนก็จะใช้ตามเนื้อที่คือถ้าเนื้อที่ประมาณ 10 ไร่ จะใช้เงินลงทุนประมาณ 1,000 ล้านบาท ถ้าเนื้อที่ 20 ไร่ ก็จะใช้เงินลงทุนประมาณ 2,000 ล้านบาท ซึ่งเชื่อว่าหากทำโครงการออกมาได้ดี จะสามารถขายได้หมดอย่างรวดเร็ว จึงไม่เป็นห่วงเรื่องการขายมากนัก แต่สิ่งที่ยากกว่าคือการบริการหลังการขาย หรือการบริหารชุมชนให้ดี ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย

จ้างมธ.ทำวิจัยพฤติกรรมผู้บริโภค
ดังนั้นเพื่อสร้างโครงการออกมาให้ดีที่สุด ขณะนี้บริษัทได้จ้างอาจารย์จากมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์มาทำงานวิจัยในเรื่องเกี่ยวกับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปจากผลกระทบจากราคาน้ำมันที่สูงขึ้น โดยในงานวิจัยนี้จะมีการศึกษาด้วยว่ารูปแบบของคอนโดมีเนียมแบบไหนที่ลูกค้าต้องการ เช่น ห้องขนาดไหนดีที่สุด ห้องน้ำจะสร้างใหญ่หรือเล็ก ฯลฯ รวมทั้งศึกษาด้วยว่ารูปแบบการก่อสร้างควรจะเป็นแบบใดเพื่อให้มีความสมบูรณ์แบบ และสามารถสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งคาดว่างานวิจัยครั้งนี้จะทำเสร็จในเวลา 1 เดือน และโครงการนี้น่าจะสามารถสร้างได้ภายในสิ้นปีนี้หรือต้นปีหน้า โดยใช้เวลาก่อสร้างเพียงปีเศษด้วยเทคนิคใหม่

สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวก มีรูปแบบที่คิดไว้เบื้องต้นว่าอาจจะต้องมีร้านค้าเล็ก ๆ เช่นโลตัสเอ็กเพรส เซเว่นอีเลเว่น มีที่จอดรถที่พอเพียงและมีหลังคาป้องกันฝน มีรถรับส่งสถานีรถไฟฟ้าหรือรถรับส่งตามห้างสรรพสินค้าที่อยู่ใกล้ด้วย

ทั้งนี้ การหันมาเจาะตลาดคอนโดมีเนียมของคนรุ่นใหม่ที่บริษัทกำลังทำอยู่นี้ ชายนิดยืนยันว่าเป็นการเปิดตลาดใหม่เพื่อขยายฐานลูกค้าให้ครอบคลุมมากขึ้น ส่วนตลาดเดิมของบริษัท ยังต้องรักษาไว้ เดิมเรามีตลาดแค่ 3-10 ล้านบาท จึงอยากมาเจาะตลาดที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาทด้วย

เร่งเปิดโครงการดันยอดขายแตะ 7,000 ล้าน
อย่างไรก็ดี โครงการคอนโดมีเนียมนี้นับว่าเป็นโครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างการศึกษารายละเอียด จึงเป็นโครงการที่รวมอยู่ในแผนของปีหน้า (2549) ขณะที่เป้าหมายของปีนี้ บริษัทวางยอดขายไว้ที่ 7,000 ล้านบาท ครึ่งปีแรกขายได้แล้วประมาณ 2,700 ล้านบาท ที่เหลืออีกครึ่งปีนี้จึงต้องขายให้ได้ประมาณ 4,300 ล้านบาท

สำหรับโครงการที่เตรียมจะเปิดในเดือนสิงหาคมนี้ บริษัทเตรียมเปิดขายโครงการเพอร์เฟค พาร์ค ที่รัตนาธิเบศร์ ในวงเงิน 500 กว่าล้านบาท และที่รามคำแหงในวงเงิน 800 กว่าล้านบาท โดยจะขายที่ระดับราคา 3.5-4 ล้านบาท

ส่วนเดือนกันยายน บริษัทจะเปิดขายโครงการเพอร์เฟค เพรส รัตนาธิเบศร์-พระราม 5 ในพื้นที่ 80 ไร่ และเปิดโครงการเพอร์เฟค เพรส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ระดับราคา 5-7 ล้านบาท เพื่อรองรับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินบางใหญ่ และรองรับห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลรัตนาธิเบศร์ ที่มีการเทคโอเวอร์สยามจัสโก้ ทั้งนี้ในไตรมาส 4 บริษัทยังเตรียมเปิดโครงการมาสเตอร์พีช รัตนาธิเบศร์ ด้วย

เมื่อเปิดขายโครงการทั้งหมดแล้ว คาดว่าสิ้นปีจะมียอดขายที่ใกล้เคียงกับเป้าที่วางไว้ และขณะนี้ก็มียอดขายต่ออาทิตย์ประมาณอาทิตย์ละ 150-200 ล้านบาทอยู่แล้ว การจะทำให้ได้ตามเป้าหมาย 7,000 ล้านบาทจึงเป็นเรื่องไม่ยากนัก

ต้นทุนเพิ่ม-กระทบไม่เกิน 5%
ทั้งนี้สำหรับแผนการลงทุนต่อไปของบริษัท เมื่อหันมาทำคอนโดมีเนียมจึงคาดว่าปีหน้าจะไม่มีการลงทุนในตัวที่ดินมากนัก แต่จะเน้นไปที่การลงทุนค่าก่อสร้างคอนโดมีเนียมแทน เพราะขณะนี้บริษัทก็มีที่ดินเพียงพอที่จะทำโครงการได้ถึง 3 ปี และส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีทำเลตามแนวรถไฟฟ้า แผนการลงทุนซื้อที่ดินของปี 2548 จึงอยู่ที่ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท เช่นเดียวกับในปี 2549 จากปี 2546 ที่มีการลงทุนในที่ดินประมาณ 2,000 ล้านบาท

สำหรับราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้น คาดว่าจะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นไม่เกิน 5% จากสัดส่วนเดิมที่มีอยู่คือ ค่าถมดิน 10% ค่าที่ดิน(มีอยู่แล้ว) 30% ค่าก่อสร้าง 30% และที่เหลืออีก 30% เป็นกำไร ซึ่ง 5% ที่เพิ่มขึ้นอยู่ในส่วนของค่าก่อสร้าง เพราะตอนนี้ไม่มีการถมดินและไม่มีการซื้อที่ดินเพิ่ม