งานแถลงข่าวเปิดขายหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี (MNIT) เมื่อต้นเดือนก่อน ถูกใช้เป็นเวทีประกาศแนวทางการบริหารกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของ บลจ.เอ็มเอฟซี (MFC)

พิชิต อัคราทิตย์ กรรมการผู้จัดการ MFC และสมพร บุรินทราธิกุล ผู้ช่วยกรรมการอาวุโส ใช้โอกาสนี้บอกกล่าวสาธารณชน ถึง 3 แนวทางที่ MFC จะนำมาใช้ แนวทางแรกคือ การคัดทีมบริหารเข้ามาบริหารกองทุน ซึ่งจะมาจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ด้วยเหตุผลที่ว่าการลงทุนในโครงการที่สร้างเสร็จจนเปิดให้บริการแล้ว รายได้หลักของกองทุนจะมาจากการให้เช่าทรัพย์สิน การอาศัยการบริหารจากทีมผู้เชี่ยวชาญเฉพาะจะทำให้กองทุนได้รับประโยชน์ทั้งในเรื่องกลยุทธ์บริหารความเสี่ยง การบริหาร รายได้ ตลอดจนการหาแหล่งรายได้เพิ่มเติมในอนาคต น่าจะสำคัญกว่าการใช้ทีมจากภาคการเงิน

"เราจะไม่ใช้คนจากภาคการเงินเพราะความเสี่ยงไม่ได้อยู่ที่เรื่องดอกเบี้ย และผมไม่คิดด้วยว่าพวกเขาจะรู้เรื่องการบริหารค่าเช่ามากไปกว่าคนของ MFC ซึ่งมีประสบการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว" พิชิตกล่าว

แนวทางนี้ดูเหมือนเป็นการชูจุดแข็งขึ้นมาเป็นจุดขายให้กับหน่วยลงทุนทดแทน จุดที่ MFC เสียเปรียบบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรายอื่น เนื่องจาก MFC ไม่มีธนาคารพาณิชย์เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ ทำให้ ช่องทางการจำหน่ายหน่วยลงทุนมีน้อยกว่า

แนวทางถัดมาคือการบอกถึงแนวทางพิจารณาเลือกโครงการที่จะเข้าไปลงทุน ซึ่งจะเจาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย ที่มีปริมาณน้อยกว่าความต้องการในตลาด และมีระบบ broker ที่เป็นปึกแผ่น

"อพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติ ถือเป็นทรัพย์สินที่มีผู้เช่าที่ดี เจ้าของมีรายได้ที่แน่นอนจากสัญญาปีต่อปี ค่าเช่ายังมีโอกาสขึ้นได้อีกในปีต่อไป ทางฝั่ง broker ก็จะคอยป้อนลูกค้ามาให้ ทำให้สบายใจว่าจะมีคนมาอยู่ใหม่แทนคนเดิมที่หมดสัญญาทำงานในไทย"

แนวทางสุดท้ายคือนโยบายการซื้อเพื่อเป็นเจ้าของทรัพย์สินในราคาที่สมเหตุสมผล แทนการซื้อสัญญาเช่าจากเจ้าของเดิม โดย MFC ให้เหตุผลว่าแม้จะมีรายได้สม่ำเสมอจากค่าเช่าก็ตาม แต่ยังน้อยมากเมื่อเทียบมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินในวันข้างหน้า ขณะเดียวกันการไม่ได้เป็น เจ้าของ ผู้ถือหน่วยลงทุนอาจมีทางเลือกน้อยลง ทั้งในแง่โอกาสการได้รับผลตอบแทนเพิ่มจากการขายสินทรัพย์ในอนาคต การรับสินไหมทดแทนจากการทำประกันอัคคีภัยหรือความเสียหายต่อทรัพย์สินระหว่างการลงทุน

"มีสัญญาเช่าไม่ได้หมายความว่าเราเป็นเจ้าของด้วย พอเกิดอะไรขึ้นมาเราไม่ได้อะไรเลย เมื่อเราจะซื้ออพาร์ตเมนต์จากนิชดา เราจึงให้เขาทำประกันและกองทุนเป็นคนรับสินไหม MNIT เป็นกองทุนแรกที่ MFC จะลง เราจึงอยากสร้างมาตรฐานใหม่ของกองทุนในหลายๆ เรื่อง เพื่อให้ผู้ลงทุนรู้ว่าการลงทุนแบบนี้มันได้ประโยชน์จริงหรือเปล่า"

เงื่อนไขการลงทุนใน MNIT กำหนดให้ราคาขายหน่วยลงทุน 1,000 บาท ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับผลตอบแทน 5.8-6.5% ตลอดอายุกองทุน 7 ปี โดยการลงทุนของกองทุนจะเป็นการเข้าซื้อที่ดิน และ 2 อพาร์ตเมนต์หรูหรา 17 ชั้น ตั้งอยู่ริมฝั่งทะเลสาบในหมู่บ้านนิชดาธานี นนทบุรี เจ้าของเดิมจะถือหุ้นในกองทุน 25% ฐานะผู้เช่า ปีแรกนิชดาธานีต้องวางเงินมัดจำล่วงหน้า 6 เดือน จ่ายค่าเช่า 47.9 ล้านบาท ซึ่งจะเพิ่มขึ้นทุกปีจนถึง 52.3 ล้านบาทในปีสุดท้าย หากผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดต้องเสียค่าปรับให้กองทุนเท่ากับค่าเช่า 24 เดือน

นอกจากการประเดิมตลาดด้วยกองทุน MNIT แล้ว MFC ยังมีแผนเข้าลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่าอีก 2 แห่ง โดยมูลค่ากองทุนทั้งหมดที่จะมีรวมกันทั้งสิ้น 3,000-4,000 ล้านบาท

"MFC ชัดเจนว่าต้องการเป็น big player ตอนนี้ NPV เราเป็นรอง ING ที่มี อยู่ราว 30,000 ล้านบาท ส่วน MFC อยู่ที่ 21,000-22,000 ล้านบาท จาก 18 กองทุน" สมพรกล่าว