Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page


ตีพิมพ์ใน นิตยสารผู้จัดการ
ฉบับ มิถุนายน 2548








 
นิตยสารผู้จัดการ มิถุนายน 2548
ยุ่นเจี๊ยะ             
โดย ภก.ดร. ชุมพล ธีรลดานนท์
 


   
search resources

Real Estate




คงจะเป็นเรื่องยากที่จะหลบเลี่ยงความช่วยเหลือ (ที่ไม่ได้ร้องขอ) ของ Fudousanya-san หากคิดจะซื้อหรือเช่าบ้านในญี่ปุ่น

Fudousanya-san ทำหน้าที่เป็นคนกลางในการติดต่อทำสัญญาเช่า-ซื้อขายระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับผู้ที่ต้องการเช่า-ซื้อ หรืออาจจะเรียกง่ายๆ ว่า "นายหน้า" ในความหมายเดียวกันกับนายหน้าค้าบ้านและที่ดินที่ใช้กันในภาษาไทยและยังกินความไปถึงผู้แนะนำการเช่าบ้านซึ่งมีบทบาทมากไปกว่านายหน้าในบ้านเรา

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นดำเนินไปโดยมีส่วนสัมพันธ์กับ Fudousanya-san อย่างแน่นแฟ้นโดยเฉพาะในเรื่องของการเช่าบ้านเจ้าของบ้านจะลงโฆษณาผ่านบริษัทนายหน้าและปล่อยให้เป็นธุระจัดการทั้งหมดเป็นของ Fudousanya-san แน่นอนว่าเจ้าของบ้านมักจะเลือก Fudousanya-san ที่สามารถดูแลผลประโยชน์ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยในทางกลับกัน Fudousanya-san ก็ได้รับค่าตอบแทนจากเจ้าของบ้านอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยเช่นกัน

ลูกค้าจะมีโอกาสได้พบปะกับเจ้าของห้องก็ต่อเมื่อตกลงจะเช่าห้องแล้ว Fudousanya-san จึงจะนัดวันและเวลาให้ทั้งสองฝ่ายมาเจอกันเพื่อทำสัญญา

สัญญาเช่าบ้านจะเขียนไว้อย่างรัดกุมแน่นหนาและตรงไปตรงมาซึ่งปกติจะมีอายุ 2 ปี การเช่าบ้านในญี่ปุ่นก็มีลักษณะเดียวกันกับการเลือกซื้อสินค้าราคาแพงสักชิ้น สำหรับใครที่เคยมีประสบการณ์ทำธุรกิจกับบริษัทญี่ปุ่นหรือคนที่เคยมา shopping ในญี่ปุ่นคงทราบดีว่าสามารถจับจ่ายสินค้าได้อย่างไร้กังวล (ว่าจะถูกโกง) โดยทั่วไปแล้วคนญี่ปุ่นนั้นมีความซื่อสัตย์และรักษาชื่อเสียงของตนยิ่งกว่าเงินเพียงหยิบมือที่ซิกแซ็กได้มาเพียงครั้งเดียวและหากมองลักษณะประจำชาตินี้ให้ถี่ถ้วนก็จะเข้าใจได้ว่าการที่ญี่ปุ่นกลายเป็นประเทศที่พัฒนาแล้วได้นั้นมีพื้นฐานสำคัญมาจากประชากรที่ได้รับการพัฒนาแล้วนั่นเอง

โดยทั่วไปห้องเช่าในญี่ปุ่น แบ่งเป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ คือ apartment (ในภาษา ญี่ปุ่นเรียกว่า apato) และ mansion ซึ่งแตกต่างกันตามขนาดและโครงสร้างของสิ่งปลูกสร้าง ราคาของ apato จะถูกกว่า mansion ห้องเช่าทั้งสองประเภทจะเป็นห้องเปล่าไม่มีเฟอร์นิเจอร์

ราคาห้องเช่าขึ้นอยู่กับทำเลเป็นสำคัญ เป็นต้นว่าอยู่ห่างจากสถานีรถไฟมากน้อยเพียงใด การเดินทางสะดวกแค่ไหน นอกจากนี้ความเก่าใหม่ของตึกและสภาพห้อง รวมทั้งการหันทิศทางหน้าต่างที่สามารถรับแสงแดดได้ดีหรืออับแสง ชนิดของห้องว่าเป็นห้องแบบญี่ปุ่นที่ปูด้วยเสื่อทาตามิ หรือเป็นห้องแบบตะวันตกที่ปูพื้นไม้ รายละเอียดปลีกย่อยเหล่านี้ล้วนแล้วแต่เป็นสิ่งที่ต้องสำรวจให้ดีก่อนตัดสินใจ เนื่องจากการเช่าบ้าน แต่ละครั้งจะต้องจ่ายเงินเป็นจำนวนมาก ซึ่งการย้ายบ้านบ่อยๆ เป็นเรื่องที่ไม่น่าภิรมย์นัก

ยิ่งไปกว่านั้นสิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งที่มีผลต่อการตัดสินใจนอกเหนือจากความลงตัวของห้องที่ถูกใจกับราคาที่พอรับไหว คือ เงินค่ามัดจำ (shikikin) และเงินค่าขอบคุณ (reikin) ขึ้นอยู่กับ Fudousanya-san จะกำหนด

shikikin คือเงินค่ามัดจำสำหรับเป็นหลักประกันให้กับเจ้าของห้องในกรณีที่ผู้เช่าแอบย้ายหนีออกไปโดยไม่ยอมจ่ายค่าเช่าห้องเดือนสุดท้าย นอกจากนี้ยังเป็นส่วนที่สำรองเก็บไว้เป็นค่าทำความสะอาดเวลาย้ายออก ถ้าหากมีส่วนชำรุดเสียหายผู้เช่าต้องจ่ายค่าซ่อมแซมเองโดยหักจาก shikikin ที่จ่ายไว้ ซึ่งในบางครั้งอาจต้องจ่ายเพิ่มหากไม่พอ ส่วนที่เหลือหลังจากหักค่าต่างๆ นานา เรียบร้อยแล้วจึงจะได้รับเงินคืน

reikin เป็นเงินสำหรับขอบคุณเจ้าของบ้านที่ (กรุณา) ให้เช่าบ้าน ซึ่งเป็นเหตุผลที่ฟังดูไม่ค่อยจะขึ้นสักเท่าไร เงินส่วนนี้จะไม่ได้รับคืนเมื่อยกเลิกสัญญาคืนห้องไม่ว่ากรณีใดๆ

การเช่าบ้านยังต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาอาคารเพิ่มเติมเป็นรายเดือนประมาณ 1,000-5,000 เยน เพื่อใช้เป็นค่าดูแลความสะอาดไฟฟ้าบริเวณทางเดิน ค่าเก็บขยะในบางแห่งรวมถึงค่ารักษาความปลอดภัยด้วย

ปกติ shikikin และ reikin จะกำหนดไว้ที่ 2+2 หมายถึง shikikin 2 เดือนและ reikin 2 เดือน หากลองคิดคร่าวๆ ว่า ถ้าค่าเช่าห้อง เดือนละ 70,000 เยน เมื่อแรกเข้าต้องจ่ายค่าเช่าและค่าบำรุงรักษาอาคารของเดือนแรก บวกกับ shikikin reikin (2+2) เบ็ดเสร็จรวม 5 เดือน ตกเป็นเงินกว่า 350,000 เยน (อัตราแลกเปลี่ยนเดือนมิถุนายน 2005 ประมาณ 100 เยน = 37 บาท) หากอาศัยตามเมืองใหญ่ๆ ที่มีค่าครองชีพสูงอย่างโตเกียวหรือโยโกฮามาแล้ว ค่าห้องพักที่ดีมักจะแพงกว่า 70,000 เยน

ในสภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยหรือช่วงเวลากลางปีหรือในบางพื้นที่เช่นบริเวณรอบๆ มหาวิทยาลัย อัตราค่า shikikin และ reikin อาจจะถูกลง เป็นต้นว่า 2+1, 1+2, 1+1, 2+0 แล้วแต่ Fudousanya-san กำหนด

ค่ายุ่นเจี๊ยะนี้หาใช่จะหยุดลงแค่เดือนแรกไม่ เมื่อครบทุกๆ 2 ปี ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าขอบคุณ (reikin) อีก 1 เดือน เพื่อเป็นการขอบคุณที่ให้ต่อสัญญาเช่า ในกรณีที่มีการขึ้นค่าเช่าบ้าน Fudousanya-san จะต้องแจ้งให้ทราบก่อนจะต่อสัญญาและแน่นอนว่า reikin จะต้องจ่ายในอัตราใหม่

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันมีบางวิธีที่จะหลีกหนีไม่ต้องจ่ายค่ายุ่นเจี๊ยะได้โดยเช่าห้องพักตาม (1) weeklymansion หรือ monthly mansion ซึ่งเป็นธุรกิจรูปแบบใหม่เหมาะกับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยชั่วคราวโดยเฉพาะคนต่างชาติที่มาอยู่ในญี่ปุ่นระยะสั้น นอกจากไม่ต้องพบพานกับค่ายุ่นเจี๊ยะแล้ว ยังได้ห้องสวย ทำเลดี และมีเฟอร์นิเจอร์ครบในลักษณะ modern service apartment หากแต่มีราคาค่าเช่าที่สูงกว่า mansion ทั่วไปเป็นเงาตามตัวจึงไม่เหมาะกับการอยู่ระยะยาว

(2) koudan เป็น mansion ซึ่งมักจะเป็นห้องเช่าสำหรับครอบครัวขนาด 2DK ขึ้นไป ที่ดำเนินการโดยรัฐจึงไม่มีความจำเป็นต้องจ่ายค่า reikin ทั้งแรกเข้าและทุกๆ 2 ปี อีกทั้งไม่ต้องกังวลเรื่องการขึ้นค่าเช่า koudan ถือเป็นส่วนหนึ่งของสวัสดิการที่รัฐจัดสรรให้กับข้าราชการและ/หรือพนักงานวิสาหกิจบางหน่วยงานที่มีรายได้มากกว่า 3,000,000 เยนต่อปี และ (3) หอพักของมหาวิทยาลัย, บริษัทเอกชน, สมาคมช่วยเหลือชาวต่างชาติ

ยุ่นเจี๊ยะในญี่ปุ่นนั้นมีมานานแล้ว ไม่ว่าคนญี่ปุ่นเองหรือคนต่างชาติที่จะเช่าห้องพักคงต้องยอมจ่ายค่ายุ่นเจี๊ยะไปไม่ว่าจะเต็มใจหรือไม่ก็ตาม

การเรียนรู้และยอมรับเกี่ยวกับยุ่นเจี๊ยะ นั้นถือเสียว่า "รู้ไว้ใช่ว่าก่อนมาญี่ปุ่น"

หมายเหตุ : ยุ่นเจี๊ยะเป็นคำที่ผู้เขียนบัญญัติขึ้นมาเอง   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us