เอ็นพาร์คทุ่มพันล้านแปลงโฉมโรงภาษีร้อยชักสามเป็นโรงแรมสุดหรู ลั่นไม่เกิน 2 ปีเปิดบริการได้ คาด 10 ปีคืนทุน มั่นใจใช้เครือข่ายอามันรีสอร์ทดึงลูกค้า "เสริมสิน" แจงเอ็นพาร์คฐานะการเงินไม่มีปัญหา ประกาศหลัง 15 พ.ค. ชัดเจนแผนปรับโครงสร้างการเงิน แผนธุรกิจ และพันธมิตรร่วมทุน หลังดิวซิตี้เรียลตี้ล่ม ด้านอธิบดีกรมธนารักษ์ติดใจเล็งปัดฝุ่นที่ราชพัสดุวังค้างคาว คาดนักลงทุนตอบรับ

วานนี้ (10 พ.ค.) กรมธนารักษ์ได้มีการลงนามในสัญญาร่วมลงทุนก่อสร้างและบริหารโครงการพัฒนาที่ราชพัสดุแปลงโรงภาษีร้อยชักสาม ระหว่างกรมธนารักษ์ โดยนายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ อธิบดีกรมธนารักษ์ กับกิจการร่วมค้า โดยบริษัท แนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) N-PARK, บริษัท อามัน รีสอร์ท เซอร์วิสเซส ลิมิเต็ด และบริษัท ซิลเวอร์ลิงค์ โฮลดิ้ง ลิมิเต็ด

นายเสริมสิน สมะลาภา กรรมการผู้จัดการบริษัท N-PARK กล่าวว่าโครงการโรงภาษีร้อยชักสาม จะใช้ชื่อว่า "โรงแรม อามันรีสอร์ท กรุงเทพ" โดยได้อาศัยแนวความคิดด้านการออกแบบสถาปัตยกรรมและการจัดภูมิทัศน์ ซึ่งกลุ่มอามันรีสอร์ทมีความเชี่ยวชาญ และจะเป็นโครงการโรงระดับ 6 ดาว สามารถคิดอัตราค่าเช่าห้องพักได้สูงถึง 800-2,000 เหรียญสหรัฐต่อห้องต่อคืน คาดว่าจะใช้เงินลงทุนกว่า 1,120 ล้านบาท มีระยะเวลาก่อสร้างทั้งสิ้นประมาณ 2 ปี

ทั้งนี้ โครงการจะประกอบด้วยอาคารทั้งหมด 5 อาคาร ได้แก่ อาคารโรงแรมสูง 4 ชั้น จำนวนห้องพัก 33 ห้อง และอาคารในส่วนสนับสนุนงานกิจการโรงแรม ซึ่งเป็นอาคารที่จะต้องก่อสร้างใหม่ ส่วนอาคารโบราณทั้ง 3 หลัง จะต้องมีการปรับปรุง

โครงการดังกล่าว คาดว่าจะสามารถทำรายได้จากห้องพักและบริการในปีแรกที่เปิดให้ดำเนินการประมาณ 220 ล้านบาท ปีที่ 2 ประมาณ 260 ล้านบาท และปีที่ 3 ประมาณ 300 ล้านบาท เป็นการประมาณการอัตราการเข้าพัก 50%, 55% และ 60% ตามลำดับ โดยมีอัตราค่าเช่าห้องพักเฉลี่ยประมาณ 800 เหรียญสหรัฐต่อคนต่อคืน และมีระยะเวลาของการได้รับเงินลงทุนคืน (Payback Period) 10 ปี จากระยะการเช่า 30 ปี

"สิ่งสำคัญเราต้องการเซ็นสัญญาอย่างเป็นทางการกับกรมธนารักษ์ และหลังจากนี้คาดว่าไม่เกิน 45 วันจะได้ข้อสรุปแหล่งเงินกู้และทุนที่จะใช้ในการดำเนินการ การปรับปรุงทั้งหมดบริษัทจะคำนึงถึงการคงไว้ซึ่งเอกลักษณ์ของโบราณสถาน และความเป็นอยู่ที่ดีของผู้ที่อาศัยโดยรอบ" นายเสริมสินกล่าว

ปีแห่งสร้างเสถียรภาพทางฐานะการเงิน

นายเสริมสิน กล่าวถึงการปรับโครงสร้างทางการเงินของบริษัทฯ ว่าในปีนี้นโยบายหลักจะมุ่งที่การเสริมสร้างเสถียรภาพทางการเงินของบริษัทให้เข้มแข็ง ซึ่งแผนทุกๆ อย่างจะได้ข้อสรุปภายหลังการปิดงบการเงินในวันที่ 15 พ.ค.นี้ โดยแผนที่จะต้องดำเนินการในขณะนี้ คือ การขายหุ้นบางส่วนที่ถืออยู่ในบางธุรกิจออกไป เพื่อเป็นการเสริมสภาพคล่องให้กับบริษัท เช่น การพิจารณาที่จะขายหุ้นของบริษัท รถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ BMCL ออกไป ซึ่งอยู่ระหว่างการเจรจากับนักลงทุน ทั้งในและต่างประเทศที่สนใจซื้อหุ้นใน BMCL

โดยก่อนหน้านี้เมื่อวันที่ 28 ม.ค.2548 ที่ประชุมได้มีมติให้ขายหุ้นใน BMCL จำนวนไม่เกิน 725 ล้านหุ้น คิดเป็นสัดส่วน 9.86% ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว BMCL เสนอราคาหุ้นละ 1.52 บาท รวมเป็นเงินจำนวน 1,102 ล้านบาท โดย ช.การช่างและบริษัท ทางด่วนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) เข้ามาซื้อหุ้น ตามงบการเงินรวมในปี 2547 บริษัท แนเชอรัล พาร์คฯ ถือหุ้นใน BMCL สัดส่วน 24.71% จำนวนเงินที่ชำระแล้ว 7,250 ล้านบาท

นายเสริมสินกล่าวถึงธุรกิจทางการเงิน ซึ่งปัจจุบันถือหุ้นในบริษัท ฟินันซ่า จำกัด (มหาชน) แม้ว่าจะไม่ได้รับการยกระดับเป็นธนาคารพาณิชย์ ซึ่งปัญหาดังกล่าวคงไม่ส่งผลกระทบต่อแผนธุรกิจหลักของบริษัท โดยยอมรับว่าก่อนหน้านี้ผลจากความเป็นไปได้ ทำให้ราคาหุ้นของฟินันซ่าฯปรับตัวสูงขึ้น แต่หลังจากทราบความชัดเจนทำให้ราคาปรับตัวลงต่ำ ทั้งนี้บริษัทฯอยู่ระหว่างการตัดสินใจที่จะขายหุ้นในบริษัท ฟินันซ่าฯออกไป โดยอยู่ระหว่างการเจรจากับผู้ลงทุน นอกจากนี้บริษัทอยู่ระหว่างเจรจากับพันธมิตรจากต่างประเทศ เข้ามาร่วมทุนกับบริษัทแนเชอรัลฯ ถึงแม้ก่อนหน้านี้การร่วมทุนกับบริษัท ซิตี้เรียลตี้ จำกัด บริษัทในเครือของตระกูลโสภณพนิช จะไม่สำเร็จ

"แผนแก้ไขทั้งหมดจะทราบผลหลังปิดงบวันที่ 15 พ.ค.นี้ ทุกอย่างจะชัดเจน ทั้งในเรื่องโครงสร้างทางธุรกิจ การจัดโครงสร้างทางการเงิน เป้าหมายการสร้างรายได้จะมีการปรับเปลี่ยนอย่างไร รวมถึงระดับของการคงหุ้นในธุรกิจหลักของบริษัท เป็นต้น ตอนนี้ไม่สามารถพูดอะไร เพราะถ้าพูดออกไปจะถูกมองว่าเป็นการปั่นราคาหุ้น เหมือนเช่นเหตุการณ์ที่ผ่านมา แต่ขอย้ำยุทธศาสตร์ของการธุรกิจยังคงเหมือนเดิมจะมีธุรกิจตั้งแต่ต้นน้ำและปลายน้ำครบทุกเส้นทาง" นายเสริมสินกล่าว

สำหรับด้านฐานะการเงิน ยืนยันว่า ขณะนี้ไม่มีความน่าเป็นห่วง เพราะได้มีการติดตามบริหารเงินทุนอย่างต่อเนื่อง และในขณะนี้บริษัทก็มีสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงมากถึง 50% ของสินทรัพย์ที่มีอยู่ ซึ่งสามารถนำออกมาขายได้ทันที หากมีความจำเป็นในการใช้เงิน

ทั้งนี้ ตามงบรายงานประจำปี 2547 ระบุว่า บริษัทแนเชอรัล พาร์คฯ ด้านงบการเงินรวมมีสินทรัพย์รวม 17,172.8 ล้านบาท เป็นส่วนสินทรัพย์หมุนเวียน 1,984.726 ล้านบาท และเป็นสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนประมาณ 15,188.079 ล้านบาท เดินหน้าเปิดโครงการต่อ

สำหรับโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันประกอบไปด้วย 1. โครงการโรงแรมเดอะ เชดี เชียงใหม่ ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในเดือน กรกฎาคม-สิงหาคม 2548 วงเงินลงทุน 1,200 ล้านบาท 2. โครงการโรงละครสยาม โอเปร่า อยู่ระหว่าง ตรวจแบบขั้นสุดท้ายและจัดหาโชว์แสดง ซึ่งคาดว่าจะเปิดได้ภายในไตรมาส 4 ปี 2549 มูลค่าการลงทุน 960 ล้านบาท 3. โครงการโรงแรมโซฟิเทล สุขุมวิท ก่อสร้างเสร็จไตรมาส 1 ปี 2550 มูลค่าการลงทุน 2,640 ล้านบาท และ 4. โครงการโรงแรมสยาม และเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ เปิดให้บริการไตรมาส 4 ปี 2550 มูลค่าการลงทุนประมาณ 3,100 ล้านบาท 5. โครงการโรงแรมภูเก็ต วงเงินลงทุน 1,100 ล้านบาท และโครงการโรงแรม อามันรีสอร์ท กรุงเทพ ที่ร่วมมือกับบริษัท อามันรีสอร์ท เซอร์วิสเซส ลิมิเต็ด และบริษัท ซิลเวอร์ลิงค์ โฮลดิ้ง จำกัด สร้างโรงแรมหรูระดับ 6 ดาว ติดแม่น้ำเจ้าพระยา วงเงินลงทุน 1,120 ล้านบาท

เปิดประมูล "วังค้างคาว" ที่ราชพัสดุ

นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่าในช่วงปีที่ผ่านมา ธนารักษ์ได้นำที่ดินราชพัสดุมาแปลงสินทรัพย์เป็นทุน โดยการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับผู้มีรายได้ ซึ่งจะมีที่ดินราชพัสดุบางส่วนที่มีศักยภาพและเหมาะสมกับการพัฒนาในเชิงพาณิชย์สูงสุด ซึ่งที่ราชพัสดุแปลงโรงภาษีร้อยชักสามอยู่ในทำเลที่จะสร้างโอกาสในเชิงธุรกิจได้การส่งเสริมการท่องเที่ยว และอีกส่วนจะมีรายได้จากการนำที่ราชพัสดุส่งเงินเข้าคลังได้

ส่วนเรื่องเงินค้ำประกันอธิบดีฯกล่าวว่าทางกิจการร่วมค้าได้ชำระมาแล้วเมื่อวันที่ 9 พ.ค. ที่ผ่านมาโดยแบ่งเป็นเงินค่าธรรมเนียมจัดหาผลประโยชน์ 125 ล้านบาท และค่าเช่าปีแรกจำนวน 3.3 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 128.3 ล้านบาท รวมทั้งวางหลักประกันสัญญาร่วมลงทุน (หนังสือค้ำประกัน) อีก 43.580 ล้านบาท ซึ่งจะมีการคืนหลักประกันสัญญาตามที่ระบุในเงื่อนไขภายในระยะ 2 ปี (ดูรายละเอียดจากตาราง)

นายวิสุทธิ์ กล่าวว่า กรมธนารักษ์กำลังอยู่ระหว่างจัดทำร่างหลักเกณฑ์การยื่นประมูลเช่าที่ราชพัสดุ เพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์บริเวณวังค้างคาว ซึ่งตั้งอยู่ที่แขวงคลองสาน เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร จำนวน 2 แปลง มีเนื้อที่ประมาณ 2.1 ไร่ แปลงแรกมีเนื้อที่ประมาณ 333 ตารางวา อีกแปลงหนึ่งมีเนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ 200 ตารางวา ราคาประเมินปัจจุบันอยู่ที่ 39 ล้านบาท ซึ่งที่ดินทั้ง สองแปลงอยู่ใกล้กัน โดยมีที่ดินของเอกชนกั้นกลางอยู่ ซึ่งกรมฯเตรียมจะหารือกับเอกชนที่เป็นเจ้าของที่ดังกล่าวว่าต้องการจะขายที่ดินดังกล่าวหรือไม่ หรือต้องการที่จะร่วมโครงการกับกรมฯ เพื่อเปิดหาเอกชนเข้ามาพัฒนาพื้นที่ดังกล่าว หากสามารถตกลงกันได้จะทำให้พื้นที่มีขนาดใหญ่เป็นผืนเดียวกัน ซึ่งจะเพิ่มมูลค่าของที่ดินแปลงดังกล่าวได้อีกมาก

"ก่อนหน้านี้เคยมีแนวคิดมาแล้ว แต่ก็เงียบไปพัก เพราะที่ดินแม้ว่าจะอยู่ในทำเลที่เหมาะสม แต่มันไม่ติดกัน พอดีมีที่ตรงโรงร้อยชักสามที่มันเหมาะสมมากกว่า ก็เลยดำเนินการไปก่อนจนเสร็จแล้ว และเวลานี้ก็เห็นว่าที่ตรงนี้ทำประโยชน์ได้ ก็ให้เจ้าหน้าที่ไปสำรวจและทำรายละเอียดออกมา คงจะได้ข้อสรุปเร็วๆ นี้" นายวิสุทธิ์กล่าว

นายอำนวย ปรีมนวงศ์ ผู้อำนวยการสำนักบริหารที่ราชพัสดุกรุงเทพมหานคร กรมธนารักษ์ กล่าวว่า กรมกำลังจะเข้าไปเจรจากับเอกชนที่อยู่ในพื้นที่ซึ่งกั้นกลางพื้นที่ของที่ราชพัสดุ คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 1 เดือน เมื่อได้ข้อสรุปจากการเจรจา ก็จะนำมาจัดทำรายละเอียดร่างทีโออาร์ต่อไป โดยจะประมูลที่ทั้งสองแปลงรวมกันทีเดียว ระยะเวลาเช่าก็ประมาณ 30 ปี ส่วนพื้นที่วังค้างค้าวเดิมเป็นพื้นที่ที่พักสินค้าและก็เป็นโรงเก็บอากร ลักษณะคล้ายกับโรงร้อยชักสาม มีอาคารเก่าอยู่ แต่แตกต่างจากโรงร้อยชักสาม ซึ่งพื้นที่วังค้างคาวนี้สามารถนำไปใช้ในเชิงพาณิชย์ได้อย่างเต็มที่มากกว่าโรงร้อยชักสาม คิดว่าจะได้รับความสนใจจากนักพัฒนา ที่ดินอย่างมาก โดยเฉพาะหากกรมสามารถเจรจากับเอกชนที่อยู่กั้นกลางให้ขายหรือเข้าร่วมกับกรม ก็จะยิ่งเพิ่มคุณค่าและความน่าสนใจแก่นักพัฒนาที่ดินเพิ่มขึ้นอีกหลายเท่าตัว