การเข้าไปลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของนักธุรกิจไทยในเมืองจีนวันนี้ ไม่ใช่เรื่องใหม่แล้ว แต่กลยุทธ์การเข้าไปเพื่อให้ได้มาซึ่งใบอนุญาตของพวกเขาเป็นเรื่องที่ควรศึกษา กลุ่มสมประสงค์ เอ็มไทย ซีพีและกาญจนพาสน์ต่างใช้สายสัมพันธ์ที่มีอยู่อย่างลึกซึ้งยาวนานกับเจ้าหน้าที่รัฐจีน รวมทั้งฐานธุรกิจ ในฮ่องกง เป็นสะพานทอดสู่การลงทุน นี่คือกลยุทธ์ในการลงทุนของทัพเรียลเอสเตทไทยในจีน

“เราไปลงทุนในจีน เพราะที่นั่นเงินดีผลตอบแทนเราดี”

ประโยคจากปากของ ประสงค์ พานิชภักดี ประธานกรรมการ กลุ่มสมประสงค์ ซึ่งเป็นกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายแรก ๆ ของไทย ที่ไปลงทุนในประเทศสาธารณรัฐประชาชนจีน กล่าวกับ “ผู้จัดการ” ดูจะเป็นคำตอบที่อธิบายเหตุผลของการที่กลุ่มทุนของไทยจำนวนมาก เดินทางเข้าไปทำธุรกิจในจีนได้เป็นอย่างดี

เพราะนับถึงวันนี้ การสนใจที่จะเข้าไปลงทุนด้านเรียลเอสเตทของนักธุรกิจไทยในประเทศจีน เริ่มมีมากจนเกือบจะกลายเป็น “แฟชั่น” ของวงการไปแล้ว แม้ภาพที่ชัดเจนในวันนี้ ยังไม่มีใครให้คำตอบได้ ว่าจะสดใสอย่างที่ประสงค์วาดฝันเอาไว้หรือไม่ ?

ส่วนเหตุผลของการที่ประสงค์มองถึงการเข้าไปทำธุรกิจเรียลเอสเตทในประเทศจีนว่ามีแนวโน้มดีนั้น ก็เนื่องจากจำนวนประชากรบนแผ่นดินจีนที่มีมากกว่า 1,100 ล้านคน น่าจะเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มากพอสมควร

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบทางเศรษฐกิจของจีน จากที่เป็นประเทศ ที่มีระบบเศรษฐกิจแบบสังคมนิยม มาเป็นระบบเศรษฐกิจแบบเสรีนิยมมากขึ้น และส่งผลให้ประชากร ชาวจีน มีกำลังเงินมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวจีนก็มีมาก

มากขนาดที่นักวิเคราะห์เศรษฐกิจชื่อดังของฮ่องกงคือ เดวิด ชาน ผู้อำนวยการด้านการจัดการ สถาบันซีอีอาร์อี อันเกี่ยวข้องกับการวิเคราห์เศรษฐกิจ ถึงกับให้ความเห็นว่า ปี 2535 นับเป็น “ปีทอง” ของธุรกิจเรียลเอสเตทในประเทศจีนทีเดียว

ทวี บุตรสุนทร รองผู้จัดการใหญ่ บริษัทปูนซิเมนต์ไทย ซึ่งเพิ่งเดินทางไปประเทศจีน เมื่อต้นเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ยอมรับกับ “ผู้จัดการ” ถึงงานก่อสร้างในจีนที่มีมากกว่าเป็นความจริงโดยยกภาพให้เห็นว่า เมื่อยืนอยู่ใจกลางเมืองเซี่ยงไฮ้แล้วแหงนหน้ามอง ก็จะเห็นเครนงานก่อสร้างเต็มไปหมด


“คุณหมุนรอบตัวเอง 360 องศาตอนยืนใจกลางเมืองเซี่ยงไฮ้ คุณจะมองเห็นเครนกว่า 10 ตัว แน่นอน” ทวีกล่าวถึงภาพงานก่อสร้างในเมืองดังกล่าว

การวิเคราะห์ตรงนี้ จึงเป็นเหตุเป็นผล ที่สอดคล้องกับที่ทัพนักลงทุนเรียลเอสเตทของไทยจำนวนมาก เช่น สมประสงค์ ซีพี เอ็มไทย บางกอกแลนด์ ธนายง หรือกระทั่งตระกูลเก่า ๆ อย่างมหา- ดำรงค์กุล ศรีวิกรม์ จิราธิวัฒน์ ก็สนใจจะเข้าไปลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสาธารณรัฐ- ประชาชนจีน

แม้ไม่มีใครกล้ายืนยันว่า จะสดใสจริงหรือไม่ก็ตาม ?

กล่าวกันว่าปัจจัยหนึ่งที่เป็นเหตุให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเมืองจีน มีการขยายตัวมากใน ทุกวันนี้ นอกเหนือจากการมีการเปลี่ยนแปลงระบบเศรษฐกิจของประเทศจีนแล้ว การที่ประเทศฮ่องกง จะกลับมาเป็นหนึ่งในมณฑลหรือเมือง ๆ หนึ่งของเทศจีนในอีก 5 ปีข้างหน้า คือปี ค.ศ. 1997 น่าจะมีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดตรงนั้นเป็นอย่างดี

ตัวเลขที่มีรายงานในประเทศฮ่องกงระบุว่า ใน 5 เดือนแรกของปีนี้ คือตั้งแต่มกราคม-พฤษภาคม มีชาวฮ่องกง เดินทางเข้าไปซื้อที่อยู่ในประเทศสาธารณรัฐประชาชนจีนแล้วเกือบ 10,000 ยูนิต โดยมีการซื้อในเมืองใหญ่ ๆ คือ ที่กวางโจม ประมาณ 2,700 ยูนิต ที่เขตเศรษฐกิจพิเศษเซินเจิ้น ประมาณ 3,700 ยูนิต ที่เมืองชายทะเลในภาคใต้ประมาณ 2,200 ยูนิต ส่วนที่เหลือ กระจายอยู่ในเมืองต่าง ๆ ที่เป็นแหล่งกำเนินของบรรพบุรุษชาวฮ่องกงที่กลับจีน หรือไม่ก็เป็นเมืองเศรษฐกิจหลัก เช่นเซียงไฮ้ ปักกิ่งเป็นต้น

นอกจากนั้น วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง ยังมีการคาดการณ์ด้วยว่า ในปี 2535 นี้ จะ มีชาวต่างชาติ เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศจีน ประมาณ 25,000-27,000 ยูนิต ซึ่งจะเป็นวงเงินสูงถึงประมาณ 1,200 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 30,000 ล้านบาท

แค่ภาพของตัวเลขชาวต่างชาติที่เข้าจีน ก็สูงมากแล้ว หากนับรวมตัวเลขของประชากรชาวจีนเองด้วยแล้ว จำนวนความต้องการอสังหาริมทรัพย์ และที่อยู่อาศัยในรูปแบบต่าง ๆ ก็จะยิ่งมากขึ้นกว่าเดิม จนภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีน ดูจะกลายเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในโลกก็เป็นไปได้

ขณะเดียวกัน การที่จีนยังใหม่ต่อการพัฒนาประเทศ โดยเฉพาะในเรื่องการสร้างเมือง โอกาสของกลุ่มทุนต่างชาติที่จะเข้าไปลงทุนในเมืองจีนจึงมีมากทีเดียว

และภาพเหล่านี้แหละ คือภาพที่ทำให้กลุ่มสมประสงค์ เอ็มไทย หรือกระทั่งกลุ่มซีพี บางกอกแลนด์ ธนายง เตรียมที่จะเข้าไปในประเทศจีน

แต่การเข้าไปนั้น จะง่ายอย่างที่หวังกันจริงหรือ ?

กลยุทธ์ที่สำคัญที่สุดของการเข้าไปลงทุนในประเทศจีน ที่เป็นเครื่องชี้ว่า การเข้าไปแล้วจะสำเร็จหรือไม่นั้น ก็อยู่ที่การใช้ CONNECTION กับเจ้าหน้าที่ระดับสูงของรัฐเป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐบาลกลาง หรือรัฐบาลท้องถิ่น !!!

วรรณา ชัยสุพัฒนากุล กรรมการและผู้จัดการฝ่ายประชาสัมพันธ์ กลุ่มสมประสงค์ กล่าวกับ “ผู้จัดการ” ว่า ความสัมพันธ์กับเจ้าหน้าที่รัฐนั้น เป็นเครื่องชี้เป็นชี้ตายถึงความเป็นไปได้ของโครงการ ทีเดียว

“การมี CONNECTION ระดับผู้ใหญ่ จะทำให้คุณสามารถที่จะรู้ว่า จะมีการตัดถนนตรงไหนบ้าง จะมีตรงไหนที่มีการวางสายโทรศัพท์ตรงไหนที่จะมีการต่อไฟฟ้าเข้าไป” วรรณากล่าวถึงการใช้ CONNECTION ในแง่ดีให้ฟัง

อย่างไรก็ตาม การใช้ CONNECTION ให้เป็นประโยชน์นั้น ยังมีมากกว่าที่จะเป็นเครื่องชี้ให้ทราบว่าตรงจุดไหนจะมีการตัดถนน มีการวางสายโทรศัพท์ หรือมีการต่อไฟฟ้าเข้าไป

ความหมายของการใช้ CONNECTION ในรูปแบบดังกล่าวนั้น ได้แก่การเป็น “ตราประทับ” เพื่อให้ได้มาซึ่งใบอนุญาตสำหรับการลงทุนในจีน รวมทั้งยังเป็น “น้ำมันหล่อลื่น” ในเบื้องต้นได้ด้วย !!!

จึงไม่ได้เป็นเรื่องแปลกใจแต่อย่างใด ที่กลุ่มทุนของไทย ซึ่งเข้าไปทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจีนกลุ่มต่าง ๆ ดังกล่าว จึงเป็นกลุ่มทุนที่มีสายสัมพันธ์เดิมในประเทศจีนอยู่แล้ว ในรูปแบบต่าง ๆ ทั้งการร่วมทุน การเคยเป็นคู่ค้าขายกัน หรือเป็นกลุ่มทุนที่เคยไปลงทุนในประเทศจีนในบางธุรกิจมาก่อนหน้านี้แล้ว

“คุณธนินท์นั้น สำหรับประเทศจีนแล้ว นับเป็นคนต่างชาติที่มีความสำคัญมาก เพราะขาถือว่าเป็นผู้สร้างประโยชน์ให้กับบ้านเมืองของเขา” ประเสริฐศักดิ์ องค์วัฒนกุล รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท สยามนำโชคซึ่งเป็นบริษัทที่ตั้งขึ้นมาเพื่อพัฒนาที่ดิน โดยการร่วมทุนกัน ระหว่างกลุ่มเจริญโภคภัณฑ์ หรือซีพี กับกลุ่มยูนิเวสต์ กล่าวกับ “ผู้จัดการ” ถึงตัวของ ธนินท์ เจียรวนนท์ ประธานกรรมการกลุ่ม เจริญโภคภัณฑ์ หรือซีพี

ขณะเดียวกัน ภาพความยิ่งใหญ่ของธนินท์ หรือก๊กมิ้น แซ่เจีย คนโตของค่ายซีพีผู้นี้ ขนาด คนนอกบริษัทอย่างวรรณา ถึงกับยอมรับว่า หากเป็นการลงทุนในจีนแล้ว ชื่อของธนินท์ เป็นเครื่อง การันตีชั้นดี ว่ารัฐบาลจีน ยอมรับที่จะให้ความช่วยเหลือและอำนวยความสะดวกในเรื่องต่าง ๆ

นอกจากนั้น กล่าวกันว่า ทุกครั้งที่เดินทางไปยังประเทศสาธารณรัฐประชาชนจีน การเดินทางของธนินท์ จะมีรถตำรวจนำหน้าทุกคราว!!!

สำหรับคนในวงการธุรกิจไทยแล้ว ต่างยอมรับว่า ธนินท์ คือบุคคลที่เป็นตัวอย่างในเรื่องการ ใช้สายสัมพันธ์กับบุคลระดับต่าง ๆ ในประเทศสาธารณรัฐประชาชนจีน ให้เป็นประโยชน์ในการลงทุน ในประเทศจีนได้เป็นอย่างดี

ฟังแล้ว ดูเหมือนว่า CONNECTION เกือบจะเป็นทุกอย่างในการเข้าไปลงทุนในประเทศจีน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการได้รับความสะดวกจากเจ้าหน้าที่ของรัฐ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าหน้าที่ในรัฐบาลท้องถิ่น หรือเจ้าหน้าที่รัฐบาลกลาง รวมไปถึงภาคเอกชนในประเทศจีน ที่กลุ่มนักลงทุนจะต้องเข้าไปร่วมกันในการทำธุรกิจในรูปแบบต่าง ๆ

ประเสริฐศักดิ์ แห่งสยามนำโชค ที่ร่วมทุนกับซีพี ตั้งบริษัทฮ่องกงฟอร์จูนขึ้น เพื่อทำธุรกิจด้านเรียลเอสเตทในประเทศจีน กล่าวเสริมเรื่องของการใช้ CONNECTION ในจีนว่า เป็นเสมือนรูปแบบสำเร็จรูปของการลงทุนในประเทศเอเซียหรือประเทศด้อยพัฒนาต่าง ๆ ที่ผู้จะเข้าไปลงทุนจะต้องรู้จักตัวบุคคลว่าใครมีความสำคัญในประเทศนั้น ๆ ด้านไหนหรือใหญ่ระดับไหน

ความหมายที่ว่า การลงทุนในประเทศด้อยพัฒนานั้น การ KNOW WHO มีความสำคัญมากกว่าการ KNOW HOW ยังเป็นจริงเสมอ!!!

ขณะเดียวกัน ความสำคัญของสายสัมพันธ์ที่กลุ่มทุนแต่ละกลุ่มมีอยู่นั้น จะต้องเป็นสายสัมพันธ์ที่สามารถที่จะต่อสายกับสายอื่น ๆ ได้เพื่ออำนวยความสะดวกในการลงทุน และจะเป็นเครื่องชี้ความสำเร็จได้

อย่างไรก็ตาม สำหรับคนในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำธุรกิจอย่างมืออาชีพ ต่างก็ยอมรับว่า แม้ว่า การที่มีความสัมพันธ์ที่ดี กับเจ้าหน้าที่ระดับสูงในรัฐบาลท้องถิ่นหรือรัฐบาลกลางของจีน จะเป็นหลักประกันขั้นต้นของการเข้าไปทำธุรกิจ ว่ามีความเป็นไปได้สูงแค่ไหนก็ตาม แต่การศึกษารายละเอียดการลงทุนต่าง ๆ ในประเทศจีน ย่อมเป็นความจำเป็นที่เป็นหลักประกันความสำเร็จของโครงการมากกว่าเรื่องการใช้ CONNECTION ด้วยซ้ำ

“CONNECTION เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการเรียนรู้ธุรกิจที่นั่นเท่านั้น” คนในวงการธุรกิจกล่าว

ทั้งนี้ จากการที่กฎหมายการเข้าไปทำธุรกิจด้านที่อยู่อาศัยในประเทศจีน กำหนดหลักเกณฑ์กว้าง ๆ เอาไว้ว่า ในการดำเนินโครงการทุกอย่าง ไม่ว่าจะเป็นงานก่อสร้าง งานตกแต่ง วัสดุต่าง ๆ ต้องใช้วัสดุที่ MADE IN CHINA ดังนั้น เรื่องของการที่จะต้องศึกษาเกี่ยวกับภาคเอกชนของจีน จึงเป็นเรื่องสำคัญกว่า

สำหรับนักเศรษฐศาสตร์แล้ว ปัจจัยดังกล่าว หมายถึงการที่กลุ่มนักลงทุน จะต้องศึกษาว่า ในการเข้าไปดำเนินการงานอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนนั้น เขาจะต้องซื้อวัสดุก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นปูนซีเมนต์ หิน ดิน ทราย กระจก หรืออุปกรณ์อื่น ๆ เช่น ลิฟท์ ดังนั้น การลงทุนจะคุ้มหรือไม่นั้น นักลงทุนจะต้องมีการศึกษารายละเอียดเรื่องราคาว่าจะแพงกว่ากันแค่ไหน

ตรงนี้ หากไม่สามารถที่จะพิจารณาให้รอบคอบแล้ว แทนที่จะเป็นผลดี การที่มีสายสัมพันธ์ กับเจ้าหน้าที่ของรัฐ อาจจะกลายเป็นผลเสียด้วยซ้ำ เพราะหากถูกเจ้าหน้าที่คนดังกล่าว ระบุให้โครงการก่อสร้างดังกล่าว ใช้วัสดุก่อสร้างในบริษัทที่ตนมีส่วนได้เสีย แต่มีราคาสูงกว่ารายอื่น และผู้ประกอบการไม่สามารถที่จะปฏิเสธได้แล้ว กำไรแทนที่จะได้รับ อาจจะลดลงบ้าง เพราะต้นทุนในเรื่องของวัสดุสูงกว่าการซื้อในตลาดเสรี ที่ผู้ประกอบการสามารถที่จะเลือกได้

แต่ CONNECTION ก็ยังเป็นประโยชน์มากกว่าเป็นโทษอยู่ดี!!!

ทั้งนี้เพราะ การที่ประเทศจีนเพิ่งจะเปิดระบบเศรษฐกิจของประเทศ จากระบบเศรษฐกิจแบบสังคมนิยม มาเป็นระบบเศรษฐกิจแบบเสรีนิยมมากขึ้น หลาย ๆ ปัจจัยที่เอื้ออำนวยต่อการลงทุน จึงเป็นเพียงรูปแบบของการค่อยเป็นค่อยไป ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงทันที

อย่างเช่นเรื่องที่ดิน การที่ประเทศสาธารณรัฐประชาชนจีน เพิ่งจะมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางเศรษฐกิจ ดังนั้น ที่ดินที่กว้างใหญ่ไพศาลของประเทศทุกตารางนิ้ว จึงยังถือเป็นที่ดินของรัฐ ดังนั้น ภาคเอกชนต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มทุนของจีน หรือกลุ่มทุนต่างชาติ จึงยังไม่สามารถที่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้

จุดนี้ การมี CONNECTION จึงกลายเป็นสิ่งที่มีประโยชน์ต่อนักลงทุน เพราะสามารถที่จะวิ่งเต้น จนกระทั่ง ได้รับการอนุมัติให้เช่าที่ได้มากกว่ารายอื่น ทั้งในส่วนที่เป็นสัญญาระยะเวลาการเช่าที่ดิน ราคาเช่าที่ดินจนถึงทำเลของการเช่าที่ดิน ว่าจะได้พื้นที่ตรงจุดไหนของเมือง

“เราได้ที่ดินดีกว่ารายอื่นๆในเมืองเดียวกัน” ฉัตรชัย วีระเมธีกุล กรรมการ บริหารกลุ่มเอ็มไทย ทายาทของสุชัย วีระเมธีกุล หนึ่งในกลุ่มทุนใหญ่ที่เดินทางเข้าไปพัฒนาที่ดินในประเทศจีนกล่าวกับ “ผู้จัด-การ”

เหตุผลของ ที่ดินที่ดีนั้นฉัตรชัย ยอมรับว่า มาจากการที่กลุ่มเอ็มไทย มีสายสัมพันธ์ที่ดีกับ ผู้บริหารแผ่นดินของจีน อันเป็นปัจจัยที่เจ้าตัว ยอมรับว่า จะเป็นจุดได้เปรียบที่สุดของการเข้าไปทำ โครงการพัฒนาที่ดินในประเทศจีน

ทั้งนี้ ฉัตรชัย กล่าวว่าการทำโครงการในประเทศจีนของกลุ่มเอ็มไทย จะมีความได้เปรียบ กลุ่มทุนรายอื่น อันเนื่องมาจากปัจจัยที่เอื้อประโยชน์ 3 ประการ คือประการแรก ในเรื่องของราคาที่ดิน ที่บริษัทสามารถที่จะเจรจาในราคาเช่าที่ต่ำและระยะเวลาในการเช่าที่ดินยาวกว่ากลุ่มอื่น ๆ ประการต่อมา ก็คือ ได้รับเลือกทำเลที่ดีในการดำเนินการ และประการสุดท้ายคือ ได้เปรียบเพราะกลุ่มเอ็มไทย มีสายสัมพันธ์ที่ดีกับรัฐบาลจีน

สุวิทย์ ธนียวัน รองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ออลซีซันส์ ซึ่งตั้งขึ้นมาโดยการร่วมทุนระหว่างกลุ่มเอ็มไทย กับบริษัท ไชน่า รีซอร์ส โฮลดิ้ง ซึ่งเป็นรัฐวิสาหกิจสำคัญของจีน เพื่อดำเนินงานในโครงการพัฒนาที่ดินบนถนนวิทยุที่กลุ่มเอ็มไทย ประมูลได้จากธนาคารชาร์เตอร์ด กล่าวกับ “ผู้จัดการ” ว่า กลุ่ม เอ็มไทย มี CONNECTION ที่ดีกับรัฐมนตรีบางคนของจีน จนกระทั้งสามารถที่จะต่อสายในการติดต่อ งานได้ ในหลาย ๆ ธุรกิจ

ทั้งนี้ สายสัมพันธ์ที่ดีของกลุ่มนี้ เริ่มมาตั้งแต่สมัยของสุชัยเอง ที่ทำการค้ากับประเทศจีน จนกระทั่งในวันนี้ นอกเหนือจากการเตรียมการพัฒนาที่ดินในเซี่ยงไฮ้แล้ว กลุ่มเอ็มไทย ยังมีธุรกิจด้าน สิ่งทออยู่ในประเทศจีนด้วย

สายสัมพันธ์ที่ดีของจีนในปัจจุบันนั้น ได้แก่ หลี่ กุ้ย เสียน ผู้ว่าการธนาคารชาติของประเทศจีน ซึ่งความสัมพันธ์ที่ดีอันนี้เอง ที่เชื่อกันว่าเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้ กลุ่มเอ็มไทย เป็นธนาคารต่างชาติ (OVERSEA BANK) แห่งแรกที่ได้รับใบอนุญาตตั้งธนาคารพาณิชย์ในประเทศจีน นับแต่มีการปิดประเทศจีนเมื่อหลายสิบปีก่อน

ธนาคารพาณิชย์แห่งนี้ของเอ็มไทย จะใช้ชื่อว่า ที.เอ็ม. แบงก์ ซึ่งเกิดจากการร่วมทุนระหว่างกลุ่มเอ็มไทย ที่ถือหุ้น 60% กับธนาคารทหารไทย 40% มีทุนจดทะเบียน 200 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 5,000 ล้านบาท จะเปิดดำเนินการในประมาณปลายปีนี้ จะตั้งสำนักงานใหญ่ที่เมืองเซี่ยงไฮ้ และกำลังอยู่ในระหว่างยื่นเรื่องขออนุมัติเป็นบริษัทจดทะเบียน ในตลาดหลักทรัพย์เมืองเซียงไฮ้ พร้อม ทั้งเตรียมจะขยายสาขาไปเปิดที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ เซินเจิ้นในอนาคตด้วย ก่อนจะเพิ่มในเมืองอื่น ๆ เช่น กวางเจา เซี่ยงไฮ้ จูไห่ ในอนาคต

กล่าวกันว่า การได้ในอนุญาตตั้งธนาคารพาณิชย์ของกลุ่มเอ็มไทยนี้ จะเป็นจุดได้เปรียบเหนือ ผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ด้วยเหตุผล 2 ประการ กล่าวคือประการแรก อย่างที่ฉัตรชัยกล่าวกับ “ผู้จัดการ” คือธนาคารที.เอ็ม. แบงก์แห่งนี้ จะเป็นฐานข้อมูลอย่างดีสำหรับนักลงทุนที่จะเข้าไปทำธุรกิจในจีน และประการที่สอง คือจะมีรายได้อย่างมหาศาลในเรื่องของการได้รับค่าธรรมเนียมในการดำเนินการเรื่องการโอนเงิน หรืออื่น ๆ เช่น ค่าเป็นที่ปรึกษาด้านการเงิน รวมทั้งรายได้จากการขายข้อมูลด้านการลงทุนในจีนให้กับผู้สนใจในอนาคต เป็นต้น

จากการศึกษาของฝ่ายวิชาการ ธนาคารกสิกรไทย ระบุถึงการเข้าไปลงทุนด้านการพัฒนาที่ดิน ในประเทศจีนว่า อุปสรรคอย่างหนึ่งของการเข้าไปลงทุนในจีนก็คือ เรื่องของระบบข้อมูล เนื่องจากปัจจุบัน การที่จีนเพิ่งจะมีการปรับระบบเศรษฐกิจใหม่ ดังนั้น เรื่องของข้อมูล จึงยังเป็นเรื่องใหม่ของจีน และหากนักลงทุนคนไหนขาดข้อมูลก็เหมือนเข้าถ้ำโดยไม่มีไฟนั่นเอง

“ตอนนี้ เป็นช่วงที่ควรจะหาข้อมูลให้มาก ก่อนจะเข้าไปลงทุนในจีนจริงจัง” ฉัตรชัยกล่าวให้ความเห็น พร้อมทั้งเสริมว่า จากการที่เพิ่งมีตัวเลขของทางการจีนออกมาเมื่อไม่นานมานี้ ว่าประเทศจีนมีเงินออมทั้งประเทศประมาณ 200,000 ล้านเหรียญสหรัฐ น่าจะเป็นตัวเลขที่แสดงถึงกำลังซื้อที่มหาศาล ในปัจจุบันของชาวจีน

อย่างไรก็ตามฉัตรชัย กล่าวว่า โอกาสการลงทุนของไทย ยังเปิดกว้างอยู่ แต่หมายความว่า กลุ่มที่สนใจลงทุนจะต้องเข้าไปดำเนินการในปีสองปีนี้ เพราะไม่เช่นนั้น อาจจะเกิดปัญหาเรื่อง OVER SUPPLY ในอนาคต

ซึ่งสัญญาณดังกล่าวเริ่มมีการกล่าวถึงบ้างแล้วว่า กำลังจะเกิดขึ้น หากโครงการต่าง ๆ ที่มีการประกาศว่าจะดำเนินการ ทำได้ทั้งหมดในระยะเวลาที่รวดเร็วเพราะความต้องการในปัจจุบัน อาจจะยังมี ไม่มากถึงขนาดนั้น แม้ว่า หลาย ๆ เมืองและหลาย ๆ มณฑลในประเทศจีนในปัจจุบัน มีความเจริญทางเศรษฐกิจสูงระดับเลข 2 หลักต่อเนื่องมาหลายปีแล้วก็ตาม

เหตุผลสำคัญที่สุด ที่ฉัตรชัยกล่าวว่า โอกาสของนักลงทุนไทยยังเปิดกว้างนั้น เนื่องจากใน ขณะนี้ จีนยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก ดังนั้น การให้การส่งเสริมการลงทุนสำหรับกลุ่ม ทุนที่จะเข้าไปนั้น ยังเปิดกว้างอยู่ แต่เมื่อใดที่ตลาดและความต้องการอยู่ใกล้เคียงกัน กฎระเบียบต่าง ๆ ที่มีไม่มากนักในขณะนี้ คงจะมีมากขึ้น เพื่อควบคุมการก่อสร้าง และคุ้มครองการลงทุนของคนในท้องถิ่นด้วย

ประเสริฐศักดิ์ กล่าวให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า โอกาสการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย ในจีน ขณะนี้ยังเปิดกว้างอยู่ อันเนื่องมากจากการที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากประเทศญี่ปุ่น ยังไม่ได้ เข้าไปลงทุนด้านนี้ในประเทศจีนอย่างจริงจัง

นอกเหนือจากเรื่องการใช้ CONNECTION ในประเทศจีนแล้ว การเข้าไปลงทุนพัฒนาที่ดินในประเทศจีน ยังต้องใช้สายสัมพันธ์ของคนที่สนิทสนมกับประเทศจีน ในการเข้าไปบุกเบิกตลาดที่นั่นด้วย

ประเทศที่มีลู่ทางเปิดที่ดีที่สุดในการเข้าไปยังประเทศจีนนั้น ได้แก่ “ฮ่องกง” ซึ่งจะหมดสัญญาเช่าของประเทศอังกฤษ และคืนกลับไปเป็นเมือง ๆ หนึ่งของประเทศจีน ในอีก 5 ปีข้างหน้านั่นเอง

ดูเหมือนว่า นักลงทุนไทยเอง มีความได้เปรียบเรื่องนี้มากกว่าชาติอื่น ๆ มากพอสมควร กลุ่มทุนจำนวนมาก ที่เตรียมที่จะเข้าไปในจีน ได้อาศัยความสัมพันธ์ที่พวกเขามีอยู่ในฮ่องกง เป็นฐานการเข้าไปเจาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่โตมาก ๆ ในประเทศจีน

กลุ่มทุนที่ว่านั้น ได้แก่บางกอกแลนด์ ธนายง หรือแม้กระทั้งสมประสงค์กรุ๊ป ก็จะเข้าไปโดยอาศัยช่องทางนี้

ประโยชน์ของฮ่องกง เป็นสิ่งที่นักลงทุนไทยต้องให้ความสำคัญมาก เพราะนอกจากความเป็นคนเชื้อชาติเดียวกับคนในแผ่นดินใหญ่แล้ว ฮ่องกง คือฐานการเงินที่สำคัญของจีนในปัจจุบันด้วย

นอกจากนั้น สถาบันการเงินในฮ่องกงเอง ก็ให้การสนับสนุนการเข้าไปลงทุนในประเทศจีนด้วย จะเห็นได้ว่า ที่ผ่าน ๆ มานั้น หลาย ๆ โครงการที่ลงทุนในประเทศจีน มีรายละเอียดเกี่ยวกับโครงการลงทุนในประเทศจีน จะได้รับการสนับสนุนอย่างดี ในเรื่องของการให้สินเชื่อเพราะปัจจุบัน ฮ่องกงยอมรับสภาพที่จะกลับไปเป็นของจีนแล้ว

“เดิมคนฮ่องกงกลัวการกลับไปเป็นเมืองจีนมาก ต่างก็หนีออกไปประเทศอื่น ๆ อย่างไปอยู่ แคนาดา ไปอยู่ออสเตรเลีย แต่วันนี้ พวกเขาเริ่มกลับมาแล้ว และเข้าไปซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในจีนมาก” ประเสริฐศักดิ์กล่าวถึงสภาพปัจจุบันให้ฟัง

ขณะเดียวกัน กลุ่มทุนไทยที่เดินทางเข้าไปยังจีน เพื่อพัฒนาที่ดินด้วยการใช้ความสัมพันธ์ที่ดี ในประเทศจีน ซึ่งจะต้องกล่าวถึง มี 2 กลุ่มใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย คือกลุ่มบางกอกแลนด์ และกลุ่มธนายง ซึ่งเป็นกลุ่มพัฒนาที่ดินที่มาจากรากเหง้าเดียวกัน

รากเหง้าที่ว่านั้นก็คือ ผู้บริหารสูงสุดของทั้งธนายงและบางกอกแลนด์ ต่างก็เป็นทายาทของมงคล กาญจนพาสน์ หรือ อึ้ง จือ เม้ง ที่เคยไปพำนักที่ฮ่องกงระยะหนึ่ง และได้ชื่อว่า เป็นผู้มีสายตาในเรื่องการตัดสินใจด้านการลงทุนของทั้งสองบริษัทเป็นอย่างดี และมงคล ก็เป็นประธานกรรมการของทั้งบาง กอกแลนด์ และธนายง

ทายาทคนโต คือ อนันต์ กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการบริหารของบางกอกแลนด์ ก็เป็น ที่ยอมรับถึงฝีมือในเรื่องของการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี โดยเฉพาะในประเทศไทยนั้น โครงการของบางกอกแลนด์ คือ “เมืองทองธานี” ยังอยู่ในความทรงจำของหลาย ๆ คน แม้บางครั้ง จะ เงียบไปก็ตาม และกำลังเป็นที่รอกันว่า เมื่อโครงการเมืองทองธานีเสร็จ คำประกาศที่ว่า “เรายกกรุงเทพ มาไว้ที่นี่” จะเป็นจริงแค่ไหน

แม้ว่าอนันต์ จะเกิดที่เมืองไทย แต่การเดินทางไปพำนักและเติบโตในฮ่องกง แถมด้วยการเรียนรู้ด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงด้วยการเป็นกรรมการผู้จัดการ บริษัท สเตลักซ์ ที่ถือเป็นยักษ์ใหญ่ ในด้านการพัฒนาที่ดินในฮ่องกงนั้น การจะเดินทางเข้าไปลงทุนในประเทศจีน ด้วยการใช้สายสัมพันธ์ของสเตลักซ์เข้าไป จึงไม่ใช่เรื่องยากของอนันต์ หรือกลุ่มบางกอกแลนด์

“สเตลักซ์ มีประสบการณ์ในการสร้างตึกใหญ่ ๆ ในฮ่องกงจำนวนมาก น่าจะมากกว่า 50 ตึกด้วยซ้ำ ความเชื่อถือของจีนต่อกลุ่มนี้จึงมีมาก” คนในวงการก่อสร้างกล่าวให้ฟัง

สำหรับการเข้าไปในจีน อนันต์กล่าวว่า บางกอกแลนด์ ได้ทำหนังสือตกลงกับบริษั สเตลักซ์ พร็อพเพอร์ตี้ เมื่อไม่นานมานี้ ที่จะเข้าไปทำธุรกิจพัฒนาที่ดินในประเทศจีนร่วมกัน โดยคาดว่า โครงการดังกล่าว จะลงทุนประมาณ 4,000 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 100,000 ล้านบาท ในเมืองกวางสู ซึ่ง เขาเชื่อว่า ไม่เป็นเรื่องยากนัก เพราะสเตลักซ์ มีความพร้อมในเรื่องเหล่านี้อยู่แล้ว ทั้งเรื่องของงานก่อสร้าง เรื่องของการตลาด

“รูปแบบก็คงเหมือนกับโครงการเมืองทองธานี คือเป็นโครงการใหญ่ และที่นั่นจะใหญ่มาก คือใหญ่กว่าเมืองทองถึง 4 เท่า คาดว่า จะใช้เวลาในการก่อสร้างเป็นสิบปี” ประธานบริหารบางกอกแลนด์ กล่าวถึงโครงการที่จีนของกลุ่มบางกอกแลนด์ ในเมืองที่เขาคาดว่าจะมีคนไปอยู่ถึงประมาณ 6 แสน คน ในอนาคต

เชื่อกันว่า หากโครงการนี้เป็นจริงและสำเร็จ จะกลายเป็นโครงการที่ใหญ่ที่สุดในโลกก็เป็นไปได้ ที่มีการดำเนินงานโดยภาคเอกชน และเป็นเอกชนไทยด้วย !!!

ส่วนอีก “กาญจนพาสน์” คือ คีรี กาญจนพาสน์ กรรมการผู้จัดการธนายง ได้กล่าวว่า ขณะนี้ความคืบหน้าของการเตรียมไปลงทุนในจีนของธนายง มีความคืบหน้าไปมาก ภายหลังการเจรจากับรัฐบาลจีน ในการเข้าไปพัฒนาที่ดินทางเหนือของจีน ซึ่งคาดว่าจะเป็นที่กรุงปักกิ่ง มีความคืบหน้าไปถึงข้อตกลงระยะเวลาการเช่าที่ดิน ซึ่งตกลงได้ว่าเป็นเวลา 50 ปี และกำลังอยู่ในระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในรูปแบบต่าง ๆ อยู่

“อาจจะต้องใช้เวลาบ้าง แต่ผมยืนยันได้ว่าเราทำแน่นอน เพราะเป็นการลงทุนที่มีอนาคต เพราะที่นั่นดีมานด์มีมาก ขณะที่ซัพพลายยังไม่มากนั้น เพราะจีนเพิ่งเปิดประเทศ” คีรีกล่าวกับ “ผู้จัดการ”

สำหรับ “ฐาน” ของธนายงในฮ่องกง ที่จะเป็น “หัวหอก” ในการรุกเข้าไปในประเทศจีนนั้น ได้แก่กลุ่มวาเคไทย ที่เป็นกลุ่มธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง

คีรีกล่าวถึงโครงการในประเทศจีนของกลุ่มธนายงว่า จะเป็นการลงทุนโดยเข้าไปร่วมกับ วาเคไทย โดยรูปแบบที่กำลังศึกษาอยู่นั้น จะมีหลายอย่างในพื้นที่เดียวกัน ทั้งโรงแรม คอนโดมิเนียม หรือที่อยู่อาศัยอื่น ๆ

ส่วนอีกกลุ่มทุน ที่เข้าไปโดยอาศัยฐานของฮ่องกงเป็นหลัก ก็คือ กลุ่มสมประสงค์ ที่นับเป็นกลุ่มพัฒนาที่ดินของไทยกลุ่มแรก ที่ลงทุนในประเทศจีนอย่างเต็มตัว ก็มาจากการอาศัยฐานเดิมในการเข้าไปลงทุน

ประสงค์ กล่าวกับ “ผู้จัดการ” ว่า การเข้าไปลงทุนในจีนนั้น ก็เนื่องจากการศึกษาพบว่า ขณะนี้เมืองหลาย ๆ เมือง มีการขยายตัวทางเศรษฐกิจสูงมาก และมีความต้องการที่อยู่อาศัยมากด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวฮ่องกงในเมืองกวางเจา หรือกวางตุ้ง กลุ่มสมประสงค์จึงตัดสินใจไปลงทุนดังกล่าว

การเข้าไปยังจีนของสมประสงค์ในครั้งนี้ ก็ด้วยการร่วมทุนกับนักพัฒนาที่ดิน ที่มีสายสัมพันธ์ที่ดีกับรัฐบาลจีนและทางการฮ่องกง คือ กลุ่ม CHUNG KONG LAND (H.K) โดยอาศัยที่ประสงค์ มีความสัมพันธ์ทางธุรกิจอันดี กับ MAR KING SOON นักพัฒนาที่ดินในจีนแดง

“ตอนที่เราเข้าไปนั้น ทางการจีนยังไม่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติ (OVERSEA) เข้าไปมีไลเซนส์ในการทำธุรกิจเรียลเอสเตทในจีน จึงต้องใช้โอกาสที่มาคิงซุนซวน เข้าไป” ประสงค์กล่าวกับ “ผู้จัดการ”

อย่างไรก็ตาม สายสัมพันธ์ของกลุ่มสมประสงค์นั้น ไม่ได้เพิ่งเกิดขึ้นในสมัยปัจจุบัน หากแต่เป็นการสร้างสายสัมพันธ์ที่ต่อเนื่องมานาน เนื่องมาจาก กลุ่มสมประสงค์นั้น มีธุรกิจด้านการค้า คือค้าข้าวและค้าไม้กับประเทศจีนมานาน ในนามของบริษัท “กิตติค้าข้าว” ตั้งแต่ครั้งพ่อของประสงค์ยังคงดำเนินธุรกิจอยู่ด้วยตนเอง

นอกจากนั้น การที่ตัวของประสงค์ จบการศึกษาขั้นต้นที่ฮ่องกง ก่อนที่จะไปสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาที่ออสเตรเลีย ทำให้ประสงค์ มีเพื่อน ๆ ที่ทำธุรกิจในฮ่องกงอยู่มากพอสมควร และเขาเหล่านั้น คือบุคคลที่ให้ความช่วยเหลือต่อประสงค์อย่างดีในการทำธุรกิจพัฒนาที่ดินในประเทศจีน

“เราเริ่มธุรกิจพัฒนาที่ดินไปมาก และในฮ่องกงเราก็มีการตั้งสำนักงานเพื่อรองรับการลงทุนแล้ว คือตั้งบริษัท สมประสงค์กรุ๊ป (ฮ่องกง) ขึ้นมาเพื่อดูงานด้านการตลาดในจีน ที่เราหวังตลาดชาวฮ่องกงบางส่วน” วรรณากล่าวกับ “ผู้จัดการ”

ภาพของการใช้ “ฮ่องกง” เป็นฐานในการเข้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีน ดูจะเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่เห็นได้ชัดเจน ในการกรีฑาทัพของกลุ่มทุนไทยเข้าจีนในวันนี้

ถึงวันนี้ การยกทัพนักลงทุนในธุรกิจเรียลเอสเตทไทย เข้าไปพัฒนาที่ดินในประเทศจีน แม้จะไม่ได้เป็นเรื่องใหม่อย่างที่เริ่มกล่าวกันเมื่อกลางปีก็ตาม แต่การลงทุนดังกล่าว ก็ไม่ได้เป็นสิ่งที่จะให้คำตอบถึงขั้นตอนของการพัฒนาวงการธุรกิจนี้ของไทยว่ากำลังจะเป็นการเข้าไปสู่การเป็นนักธุรกิจ INTERNATIONAL อย่างชัดเจนหรือไม่

เพราะการเข้าไปนั้น ส่วนใหญ่เป็นการเข้าไปลงทุน ด้วยการใช้สายสัมพันธ์เดิม ๆ ที่มีในประเทศจีน ไม่ว่าจะเป็นสายสัมพันธ์ที่มีอยู่ตั้งแต่สมัยการร่วมทุนหรือร่วมธุรกิจ ในรุ่นของบรรพบุรุษ ตลอดจนถึงสายสัมพันธ์ของกลุ่มทุนในต่างประเทศ ที่สามารถที่จะเข้าไปลงทุนในประเทศจีนได้ อย่างกรณีการใช้ CONNECTION ที่มีกับบริษัทในฮ่องกง เพื่อเป็นสะพานทอดเข้าสู่ประเทศจีน

แต่หากขั้นตอนของการเริ่มต้นในปัจจุบัน ด้วยการเข้าไปโดยการอาศัยสายสัมพันธ์ดังกล่าว สามารถที่จะสร้างความสำเร็จในการประกอบการในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศม่านไม้ไผ่เป็นผลสำเร็จแล้ว

“ยุคใหม่” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็จะถูกเปิดหน้าประวัติศาสตร์ขึ้นมาใหม่

และชื่อของกลุ่มทุนที่เข้าไปในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มสมประสงค์ เอ็มไทย ซีพี บางกอกแลนด์ ธนายง กระทั่งตระกูลเดิมที่กล่าวในข้างต้นอย่างตระกูลมหาดำรง ศรีวิกรณ์ จิราธิวัฒน์ก็จะถูกจารึกเอาไว้ว่า เป็นผู้เปิดหน้าประวัติศาสตร์ดังกล่าวเอาไว้

แม้จะมีชื่อของกลุ่มทุนหรือนักธุรกิจในฮ่องกงหรือจีน ที่เขาเหล่านั้นใช้ CONNECTION เช่น หลี่ กุ้ย เสียน MAR KING SOON สเตลักซ์ วาเคไทย เป็นสะพานในการข้ามประเทศเข้าไปในจีนก็ตาม

เพราะการใช้กลุ่มทุนหรือธุรกิจจีน กระทั่งฮ่องกงเหล่านั้นเป็นสะพานเชื่อมโดยการเข้าไปในประเทศจีนนั้น เป็นหนึ่งในกลยุทธ์การทำธุรกิจของนักพัฒนาที่ดินเหล่านั้น

เป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจและน่าศึกษาอย่างยิ่ง ในการทำธุรกิจในต่างแดน

ไม่ว่าจะที่จีนหรือที่ไหนก็ตาม!!!