เพอร์เฟคฯ เชื่อตลาดรวมอสังหาฯกรุงเทพฯ ปริมณฑลปี 48 โตไม่เกิน 10% แม้ดีมานด์สูงถึง 100,000 หน่วย แต่กำลังผลิตรับได้แค่ 70,000 หน่วย เหตุกำลังซื้อถูกดูดช่วงปลายปี 47 การผลิตมีข้อจำกัด ดอกเบี้ยขึ้นกระทบกำลังการซื้อ ธปท.เข้มปล่อยกู้ อีกทั้งการประกาศใช้กม.เอสโครว์ฯ ส่งผลรายย่อยหายเหตุขาดสภาพคล่อง

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในตลาดช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมาจะมีอัตราการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แต่หากสังเกตดีๆ จะเห็นว่าอัตราการขยายตัวของตลาดกลับเป็นไปในทิศทางที่ตรงกันข้าม กล่าวคือ มีอัตราการเติบโตที่ลดลง ขณะที่ผู้เชี่ยวชาญต่างมีความเห็นว่า ตลาดอสังหาฯมีการเติบโตอย่างเหมาะสม หรือที่เรียกว่าภาวะตลาดสมดุล คือจำนวนดีมานด์และจำนวนซัปพลายอยู่ในสัดส่วนใกล้เคียงกัน

อย่างไรก็ดี แม้ว่าหลายฝ่ายจะเห็นตรงกันว่าตลาดปี 2548 จะขยายตัวไม่ต่ำกว่า 15% แต่ในทางกลับกัน ดร.ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มาหาชน) กลับวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2548 ว่าอัตราการเติบโตของตลาดปีนี้หากมีการขยายตัวสูงสุดก็ไม่น่าจะเกินกว่า 10%

โดย ดร.ธีระชน กล่าววิเคราะห์ตลาดว่า มองย้อนกลับไป ในปี 2546 ยอดจดทะเบียนบ้านใหม่ ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวน 50,594 หน่วย หรือเติบโต จากปี 2545 ประมาณ 25% และใน ปี 2547 ที่ 62,796 หน่วยหรือมีอัตราการเติบโต 24% จากเดิมที่มีการประมาณการไว้ว่าจะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ประมาณ 20% หรือประมาณ 60,000 หน่วย แต่ในช่วงเดือน พ.ย.-ธ.ค. ที่ผ่านมาเท่านั้น ยอดโอนบ้านกลับพุ่งขึ้นมาอยู่ที่ 62,796 หน่วย เพราะผู้ประกอบการมีการเร่งทำยอดขาย โดยเฉพาะบริษัทที่อยู่ในตลาดหุ้น ทำให้เพียง 1-2 เดือน มียอดโอนเพิ่มขึ้นถึง 7,000 หน่วย

ดังนั้น จึงมองว่าการที่หลายฝ่ายประมาณการไว้ว่าปี 2548 ตลาดจะโตถึง 15% นั้นอาจจะเป็นการประมาณการที่สูงเกินไป เพราะกำลังซื้อถูกดูดไปในช่วงปลายปี 2547 ค่อนข้างสูงมาก ประกอบกับกำลังการผลิตของผู้ประกอบการในตลาดยังมีขีดจำกัดและการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยซึ่งส่งผลต่อกำลังการซื้อของผู้บริโภค รวมถึงการเข้มงวดในการปล่อยกู้โครงการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ผู้ประกอบการขาดสภาพคล่อง โดยเฉพาะรายย่อย และยิ่งหากมีการประกาศใช้ กม.เอสโครว์ แอกเคานต์ จะยิ่งทำให้กำลังการผลิต ของตลาดลดลงเพราะผู้ผลิตรายย่อยจะหายไปจากตลาด เหตุไม่สามารถนำเงินดาวน์มาหมุนเป็นเงินก่อสร้างโครงการได้เหมือนเดิม

ดร.ธีระชน กล่าวว่า แม้จำนวนดีมานด์ในตลาดกรุงเทพฯ ปริมณฑล จะโตต่อปีประมาณ 1% หรือประมาณ 100,000 หน่วยต่อปี ซึ่งเกิดจากการขยายตัวของจำนวนประชากร ทำให้เชื่อว่าในปี 2548 นี้ การขยายตัวของตลาดน่าจะอยู่ที่ประมาณ 10% หรือจะมียอดจดทะเบียนบ้านใหม่ในปี 2548 ประมาณ 70,000 หน่วยเท่านั้น โดยแบ่งเป็นบ้านเดี่ยวประมาณ 35,000 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 25,000 หน่วย คอนโดมิเนียมและอื่นๆ 10,000 หน่วย

สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะมียอดขายเติบโตประมาณ 15% และมียอดจดทะเบียนโตประมาณ 10% หรือประมาณ 10,000 หน่วย ส่วนการแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะตลาดระดับกลางถึงระดับสูง หรือราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากในปีนี้ ยักษ์ใหญ่หลายบริษัทเข้ามาลงเล่นในตลาดด้วย อาทิ บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)

ส่วนในตลาดล่างระดับราคา 5 แสนบาท ถึง 2 ล้านบาท การแข่งขันยังไม่สูง เพราะดีมานด์มีอยู่จำนวนมาก โดยผู้ประกอบการที่ผลิตสินค้าในตลาดระดับนี้ คือ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) จะยังขายดี และเชื่อว่ากำลังผลิตของทั้ง 2 รายดังกล่าว จะยังไม่สามารถรองรับความต้องการในตลาดได้เพียงพอ ส่วนตลาดคอนโดฯระดับไฮเอนด์ จะมีแชร์ตลาดอยู่ประมาณ 10% จำนวน ซัปพลายยังมากกว่าความต้องการทำให้ต้องหันไปจับตลาดลูกค้าต่างประเทศซึ่งมีกำลังการซื้อที่สูง

ดร.ธีระชน กล่าวว่า แนวโน้มตลาดทาวน์เฮาส์ คาดว่าในปีนี้จะเข้ามาแชร์ตลาดรวมอสังหาฯเพิ่มมากขึ้น โดยเชื่อว่าอัตราการเติบโตจะเท่าๆ กับบ้านเดี่ยว โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ที่อยู่ช่วงรอยเชื่อมต่อเมืองระดับราคา 2-4 ล้านบาท อาทิ ลาดพร้าว ที่มีดีมานด์อยู่เป็นจำนวนมาก

โดยคาดว่าในปีนี้ตลาดทาวน์เฮาส์จะมียอดจดทะเบียนประมาณ 25,000 หน่วย ซึ่งเชื่อว่าผู้ประกอบการที่ผลิตสินค้าอยู่ในตลาดยังมีกำลังการผลิตไม่พอต่อความต้องการ โดยรายใหญ่ๆ ที่มีกำลังการผลิตที่สูงๆ คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด ซึ่งมีกำลังผลิตต่อปีประมาณ 4,000 หน่วย และบริษัท เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีกำลังการผลิตต่อปีประมาณ 1,000 หน่วยต่อปี ส่วนบริษัทกรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด มีกำลังการผลิตเพียง 200 หน่วยต่อปี

สำหรับแนวโน้มตลาดบ้านเดี่ยวปีนี้ ยังคงแข่งขันรุนแรงอยู่ และน่าเป็นห่วงโดยเฉพาะตลาดระดับ 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่มีดีมานด์กลุ่มใหญ่ เนื่องจากทุกค่ายหันมาจับตลาดเดียวกันหมด ซึ่งอาจจะเกิดเหตุการณ์เหมือนกับในช่วงปี 2545 ที่ทุกรายหันมาทำบ้านแพงเพราะเห็นว่ากำไรสูง จนทำให้ซัปพลายล้นตลาด อย่างไรก็ตามยังเชื่อว่าโอกาสที่จะเกิดเหตุการณ์เช่นเดียวกับตลาดบ้านแพงนั้นมีอยู่น้อยเนื่องจากจำนวนดีมานด์มีอยู่มาก