ผ่าแผนบริหารสินทรัพย์อสังหาฯ ของบสท.มูลค่า 6 หมื่นล้าน เน้นทำเลย่านระบบขนส่งรางคู่ ทั้งรถไฟฟ้าใต้ดิน บีทีเอส และที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิ ยอมรับครอบครองที่ดินสูงสุดของประเทศกว่าแสนล้าน เชื่อช่วยผลักดันเศรษฐกิจขยายตัว พร้อมเร่งจัดตั้ง Property Company รองรับการโอนเอ็นพีเอ วางแนวทางออกตั๋วเงินและเกณฑ์ผู้ร่วมทุน ดันเข้าตลาดหุ้นแปลงหุ้นเป็นเงินสดคืนเจ้า หนี้ "สมเจตน์" เผยแก้หนี้สำเร็จ 68% พร้อมให้โอกาส ลูกหนี้ที่เหลือแค่กลางปีนี้

นายเชาวรัตน์ เชาวน์ชวานิล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาสินทรัพย์ บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) เปิดเผยถึงการบริหารจัดการสินทรัพย์รอการขาย (เอ็นพีเอ) ว่า บสท.เปิดทางเลือกไว้หลายช่องทางในการผลักดันให้เอ็นพีเอออกสู่ตลาด โดยในช่วงแรกบสท.ให้ความสำคัญกับสินทรัพย์ประเภทสิ่งปลูกสร้างและที่ดินในทำเลเครือข่ายระบบรางและขนส่งในกรุงเทพฯ ประกอบด้วยสินทรัพย์ในเครือข่ายรถไฟฟ้าบีทีเอส รถไฟฟ้าใต้ดิน แอร์พอร์ตลิงก์และสนามบินสุวรรณภูมิ

ทั้งนี้ บสท.ครอบครองที่ดินมากที่สุดในประเทศ ซึ่งมีมูลค่ารวม 6 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญ่คือ 60% เป็นที่ดินในกรุงเทพฯ นอกจากนี้ยังมีสินทรัพย์อีกบางส่วนที่อยู่ระหว่างการตรวจสอบประเภทและความชัดเจนอีกครั้ง คาดว่ารวมแล้วสินทรัพย์ดังกล่าวเหลือไม่ต่ำกว่าแสนล้านบาท

นายเชาวรัตน์ กล่าวว่า บสท.กำลังเร่งรวบรวมที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งจะมีการแบ่งประเภทและจัดแพกเกจในการส่งเสริมการขาย สำหรับโครงการที่เริ่มดำเนินการไปแล้วคือโครงการ "เปิดคลังสมบัติสุวรรณภูมิ" ซึ่งจะเปิดให้ดูทรัพย์ในวันที่ 15-17 มี.ค.นี้

วิธีการจัดการเอ็นพีเอของบสท.สามารถส่งเสริมธุรกิจและการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ และการขายทรัพย์จะมีทุกช่องทาง ทั้งจัดกิจกรรมเฉพาะทรัพย์ เปิดประมูลขายเป็นล็อต

"บริเวณหนองงูเห่า เป็นแนวทางหนึ่งที่จะส่งเสริมให้การจำหน่ายทรัพย์มีความคล่องตัวและตรงกลุ่มเป้าหมายมากที่สุด เพราะเป็นแหล่งที่มีศักยภาพสูงอีกทำเลหนึ่ง ขณะนี้มีนักธุรกิจบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และรายเล็กทั้งในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาดกว่า 400 ราย มาลงทะเบียนเข้าร่วมประมูล" นายเชาวรัตน์ กล่าว

ก่อนหน้านี้ คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้อนุมัติให้กระทรวงคมนาคมดำเนินโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ระยะทาง 23 กม.เป็นอันดับแรก จากทั้งสิ้น 7 สายทาง และมีผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจทรัพย์ที่เป็นเอ็นพีเอของบสท.ที่อยู่ตามแนวทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง เช่น โครงการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ 4 อาคาร ความสูงอาคารละ 8 ชั้น บนพื้นที่ 5 ไร่ 3 งาน ติดถนนบางใหญ่-รัตนาธิเบศร์ ความคืบหน้าของงานก่อสร้าง 80% โดยเอ็นพีเอแปลงดังกล่าว อยู่ใกล้กับสถานีขึ้น-ลงรถไฟฟ้าสายสีม่วง บริเวณสถานีรัตนาธิเบศร์ ราคาขาย 197 ล้านบาท ซึ่งรูปแบบโครงการสามารถนำไป ปรับเป็นคอนโดมิเนียมได้

นอกจากนี้ ยังมีโครงการเมโทร ซิตี้ พาร์ค อยู่ใกล้กับโครงการแรกและอยู่ติดถนนกาญจนาภิเษก แผนพัฒนาเดิมเป็นคอนโดมิเนียม พื้นที่ทั้งหมด 23 ไร่ ก่อสร้างเป็นอาคารแล้ว 5 อาคาร ความสูง 7 ชั้น มูลค่าขาย 220 ล้านบาท โครงการนี้ใช้พื้นที่ก่อสร้างไปแล้วเพียงบางส่วน ยังเหลือพื้นที่อีกส่วนใหญ่เกือบ 20 ไร่ ที่จะรองรับการพัฒนาในอนาคตอีก และโครงการบ้านสินทรัพย์นคร วิลเลจ อยู่ติดถนนสายบางรักใหญ่-บ้านใหม่ บางใหญ่ อยู่ด้านหลังโครงการ บางใหญ่ซิตี้ เนื้อที่ 161 ไร่ ประกอบด้วย 2 ส่วน คือ ส่วนที่ดินเปล่าและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งผังเดิมแบ่งออกเป็น 149 แปลง เดิมมีแผนที่จะสร้างเป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น และทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น จำนวน 832 ยูนิต ปัจจุบันยังไม่ได้ดำเนินการก่อสร้าง มีเพียงบ้านตัวอย่างจำนวน 5 หลัง มูลค่าขาย 200 ล้านบาท
เร่งตั้ง Property Company

นายเชาวรัตน์ กล่าวถึงความคืบหน้าจัดตั้ง Property Company ว่า เป็นอีกแนวทางหนึ่งของการจัดการทรัพย์สินของบสท.ที่ต้องการบริหารให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด โดยรูปแบบจะมีการปรับเปลี่ยนบางส่วนเพื่อให้เกิดความคล่องตัว ซึ่งจะวางแนวทางไว้ 1.ความเป็นไปได้ของตลาดที่จะรองรับทรัพย์สินนั้นๆ 2. ด้วยความไม่ชำนาญในด้านการพัฒนาอสังหาฯ ทำให้ต้องสรรหาบุคคลที่จะเข้ามาร่วมทำงาน เพื่อจะได้อาศัยเทคโนโลยีและการตลาดมาเป็นส่วนผลักดัน Property Company ให้เดินหน้า ส่วนเรื่องทุนไม่มีปัญหาเพราะ บสท.มีทุน และ 3. โมเดลที่ให้ผลตอบแทนทั้งสองฝ่ายต้องเอื้อประโยชน์ในการจูงใจให้ผู้ร่วมทุนเข้ามา เช่น เลือกทำเลที่จูงใจให้ผู้ร่วมทุนต้องการพัฒนา ประกอบกับผู้ที่เข้ามาร่วมทุนต้องมีชื่อเสียงที่ดี เป็นต้น

"ช่วงระยะ 3 ปี บสท.จะเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ใน Property Company ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาวิธีชำระค่าทรัพย์สินที่บสท.จะโอนมาให้ เช่น อาจจะออกตั๋วเพื่อซื้อทรัพย์โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ย หน้าตั๋ว และเมื่อมีรายได้ค่อยไถ่ถอนตั๋วเพื่อลดภาระดอกเบี้ยจ่าย เหมือนที่กรณีธนาคารนครหลวงไทยจัดตั้งเอเอ็มซีเพชรบุรี โดยเอเอ็มซีเพชรบุรีออกตั๋วเอเอ็มซีโน้ตให้ โดย Property Company คาดว่าจะสรุปได้ภายในไตรมาส 3 ในส่วนพร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ คิดว่าไม่น่าจะมีปัญหาและสามารถทำควบคู่ไปกับ Property Company ได้ แต่ส่วนนี้ต้องเกิดก่อน" นายเชาวรัตน์ กล่าว

อนึ่ง ตามแผนเดิมขนาดของทรัพย์สินที่จะโอนให้ Property Company คาดว่าประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาท ทั้งนี้เหตุผลหลักๆที่ทำให้ Property Company เดินหน้าช้า เพราะต้องมีการคัดเลือกทรัพย์สินที่จะโอนเข้ามา ราคาซื้อขาย ขณะที่สถาบันการเงิน (เจ้าหนี้) ยังไม่พร้อมที่จะรับโอนหุ้นหลังจากที่จัดตั้ง Property Company ไปได้ระยะหนึ่ง เพียงแต่ต้องการให้บริหารจัดการไปก่อน หลังจากนั้นหากมีโอกาสจะผลักดันเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเปลี่ยนสภาพหุ้นเป็นเงินคืนเจ้าหนี้ แต่ในส่วนนี้จะต้องอยู่บนพื้นฐานสร้างความแข็งแกร่งให้กับ Property Company ทั้งในด้านรายได้ และอนาคตขององค์กร เป็นต้น

ทั้งนี้ การหารายได้จากทรัพย์สิน นายเชาวรัตน์ อธิบายว่า สามารถดำเนินการได้ 2 ประเภท คือ 1. ถ้าเป็นทรัพย์สินประเภทไม่ให้เช่า หากบสท.ต้องการ ให้ทรัพย์เหล่านั้นไม่เสื่อมลงจะเปิดให้ลูกหนี้เช่า เป็นเพียงระยะสั้น หรือ 2.ทรัพย์สินประเภทให้เช่า เช่น โกดัง อาคารสำนักงานจะให้ลูกหนี้เช่าต่อ เพื่อสร้างรายได้ และลูกหนี้สามารถซื้อทรัพย์ได้

แก้หนี้เบ็ดเสร็จกลางปี

นายสมเจตน์ หมู่ศิริเลิศ กรรมการผู้จัดการ บสท.เปิดเผยความคืบหน้าในการจัดการหนี้ว่า ขณะนี้ได้ข้อยุติคือสามารถตกลงกันได้ 68% หรือกว่า 7 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 10% ของมูลหนี้รวม 7.7 แสนล้านบาท หนี้ดังกล่าวอยู่ระหว่างการผ่อนส่ง หากเศรษฐกิจยังขยายตัวต่อไป เชื่อว่าลูกหนี้สามารถชำระหนี้ได้ตามที่ตกลงกัน โดยยังมีลูกหนี้ที่อยู่ระหว่างการติดต่อขอปรับโครงสร้างหนี้เป็นครั้งที่ 2 อีก 30% ซึ่งบสท.ได้ยึดสินทรัพย์และหลักประกันลูกหนี้ไว้หมดแล้ว เพียงแต่บสท.ต้องการให้ลูกหนี้ยินยอมที่จะปรับโครงสร้างหนี้ร่วมกับ บสท. เพื่อให้ธุรกิจเดินหน้าต่อไป ขณะเดียวกันบสท.ก็ไม่ต้องทำการฟ้องร้องทางกฎหมาย

"ที่ยังไม่มีการเจรจาหรือติดต่อไม่ถึง 2% คาดว่าภายในกลางปี หนี้ทั้งจำนวนจะได้ข้อยุติ หากไม่สามารถตกลงกันได้ บสท.ก็จำเป็นต้องส่งฟ้อง"

นายสมเจตน์ กล่าวว่า ปี2548 เป็นปีที่มุ่งการบริหารสินทรัพย์ที่มีอยู่ในครอบครองให้กลับมาเป็นเงินสด เพื่อใช้หนี้คืนธนาคาร โดยทรัพย์สินส่วนใหญ่ของบสท.ในปัจจุบัน เป็นที่ดิน คิดเป็นมูลค่าประมาณ 6 หมื่นล้านบาท นับเป็นหน่วยงานที่มีที่ดินมากที่สุดในประเทศ

"เมื่อการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ได้ข้อยุติทั้งหมด ภาระสำคัญคือ การแปลงที่ดินเป็นเงิน แม้จะไม่ง่ายนักแต่เชื่อว่าจะดำเนินการแล้วเสร็จทั้งหมดก่อน บสท.จะปิดตัวเองในปี 2553" กรรมการผู้จัดการบสท.กล่าว

ทั้งนี้ บสท.รับโอนหนี้จากสถาบันการเงินรวมทั้งสิ้น 7.7 แสนล้านบาท เป็นหนี้จากสถาบันการเงินของรัฐ 80% เอกชน 20%