"ประทีป ตั้งมติธรรม" คาดราคาที่อยู่อาศัยขึ้น 5-10% ตั้งแต่กลางปี 48 เป็นต้นไป หลังน้ำมันขึ้น ดันค่าขนส่ง ต้นทุนสินค้า ปรับตัวเพิ่มขึ้น ประกอบกับบ้านต้นทุนเก่าขายหมด ส่วนอัตรากำไรขั้นต้นของผู้ประกอบการค่อยๆ ลดลง ขณะที่การแข่งขันเพิ่มสูงขึ้น ด้านผู้บริโภคหันซื้อทาวน์เฮาส์ และอาคารชุดเพิ่มขึ้น เชื่อนโยบาย "สร้าง" ของรัฐช่วยกระตุ้นอสังหาฯโตต่อเนื่อง

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2548 ว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา นโยบายเร่งสร้างสนามบินสุวรรณภูมิและสาธารณูปโภคต่างๆ ของรัฐบาล และการสร้างที่อยู่อาศัยของเอกชนที่เพิ่มขึ้น ทำให้เกิดความต้องการวัสดุก่อสร้างเพิ่มมากขึ้น ซึ่งเป็นไปในทางเดียวกันกับประเทศใหญ่ในเอเชีย ได้แก่ จีน อินเดีย ทำให้วัสดุก่อสร้างหลัก เช่น เหล็กเริ่มขาดแคลน และราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ตั้งแต่ปลายปี 2546 ดังนั้น ราคาที่อยู่อาศัยซึ่งมีต้นทุนหลักมาจากค่าก่อสร้างย่อมมีราคาเพิ่มขึ้นตามไปด้วย โดยดัชนีรวมอยู่ที่ระดับ 150 ดัชนีหมวดเหล็ก 191.2 และดัชนีหมวดซีเมนต์ 155.3 ทั้งนี้ราคา บ้านต้นทุนค่าที่ดินประมาณ 20-40% ค่าก่อสร้าง 40-60 % ภาษีและอื่นๆ 20% ส่วนราคาก่อสร้างต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างประมาณ 60% ค่าแรงประมาณ 20% ภาษีและอื่นๆ 20%

"สำหรับราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นนั้น ในความเป็นจริงแล้ว ได้มีการพัฒนาคุณภาพที่ดีขึ้น และได้รวมส่วนประกอบของบ้านเพิ่มขึ้นจากเดิม เช่น เครื่อง ปรับอาคาร เครื่องเรือน สวน ฯลฯ ดังนั้นอัตราเพิ่ม ที่แท้จริงจึงน้อยกว่าตัวเลขข้างต้น ซึ่งการที่ราคาที่อยู่ อาศัยค่อยๆ ปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ ย่อมแสดงถึงกำลังซื้อที่ดีของประชาชน และสภาพตลาดที่ยังไม่อิ่มตัว อนึ่ง สถิติบ้านจดทะเบียนในปี 2547 คาดว่าจะประมาณ 60,000 หน่วย ซึ่งไม่ถึงครึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ ซึ่งมีจำนวนบ้านจดทะเบียนสูงสุดถึง 170,000 หน่วยในปี 2538" นายประทีป กล่าวว่า

อย่างไรก็ตาม คาดว่าราคาที่อยู่อาศัยในปี 2548 จะเพิ่มขึ้นจากปี 2547 อีกประมาณ 5-10% ตั้งแต่ประมาณกลางปี 2548 เป็นต้นไป หลังจากค่าน้ำมัน ค่าขนส่ง ต้นทุนสินค้าและบริการต่างๆ ปรับตัวเพิ่มขึ้น ประกอบกับต้นทุนเก่าที่สร้างไว้ขายหมดไป ซึ่งในปี 2545 ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 2.058 ล้านบาท ปี 2546 ขยับมาอยู่ที่ 2.708 ล้านบาท และในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 3.78 ล้านบาท

ส่วนอัตรากำไรขั้นต้นของผู้พัฒนาที่ดินส่วนใหญ่จะค่อยๆ ลดลงเพราะต้นทุนที่ดินราคาถูกที่ซื้อมาหลังวิกฤตเศรษฐกิจหมดไป ในขณะที่การแข่งขันในธุรกิจเพิ่มสูงขึ้นในด้านของผู้บริโภคเมื่อราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้น คนส่วนหนึ่งจะหันเหความสนใจที่จะซื้อบ้านเดี่ยว ซึ่งเป็นบ้านในฝันของคนส่วนใหญ่ไปหาบ้านแบบอื่นๆ ซึ่งได้แก่ ทาวน์เฮาส์ และอาคารชุดเพิ่มขึ้น

ถึงแม้ปี 2547 บ้านเดี่ยวจะคงความนิยมสูงสุด แต่ปัจจัยทางเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนไปทำให้การตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยของลูกค้าเปลี่ยนไปด้วย หลายคนเปลี่ยนไปเลือกทาวน์เฮาส์ หลายคนเปลี่ยนไปเลือกอาคารชุด ทั้งนี้เพราะราคาบ้านเพิ่มขึ้น ขนาดครอบครัวเล็กลง คนใช้หายากขึ้น ปลอดภัยจากโจรกรรม น้ำมันรถขึ้นราคา ประกอบกับการขยายขอบข่ายบริการของรถไฟฟ้าและอื่นๆจากเหตุผลดังกล่าวข้างต้น จะทำให้อาคารชุดมีโอกาสที่จะกลับมาเป็นบ้านยอดนิยมอีกครั้งหนึ่งดังที่เคยเป็นมาในช่วงก่อนวิฤตเป็นเวลาติดต่อกันถึง 5 ปี โดยในปี 2543 ยอดจดทะเบียนแฟลตและอาคารชุดมีสูงถึง 43%

ส่วนแนวโน้มการลงทุนจากชาวต่างประเทศที่เพิ่มสูงขึ้นในประเทศไทย จะทำให้เกิดอุปสงค์ทั้งอาคาร โรงงาน คลังสินค้า อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัยต่างๆ ในบริเวณที่ชาวต่างชาตินิยม ซึ่งจะทำให้ทั้งราคาขายและอัตราเช่า ค่อยๆ เพิ่มขึ้นตามมา เพราะอัตราค่าเช่าในกรุงเทพฯ ต่ำกว่าเมืองอื่นในภูมิภาคมาก

อย่างไรก็ตาม จากนโยบายใหม่ของรัฐบาลที่จะ "สร้าง" และเลือกบริหารเศรษฐกิจของประเทศโดยเน้นด้านอุปทานหรือการผลิตใน 4 ปีจากนี้ไป จะเป็นหัวรถจักรขับเคลื่อนการลงทุนทั้งภาครัฐบาลและเอกชนในด้านต่างๆ ตามมา ถึงแม้จะมีเหตุการณ์ที่ปั่นทอนกำลังและความมั่นใจจากเหตุการณ์ความไม่สงบในภาคใต้ ภัยธรรมชาติ "สึนามิ" และไข้หวัดนกก็ตาม

ที่ผ่านมาสถาบันต่าง ๆ ที่ทำนายการเติบโตทางเศรษฐกิจ โดยรวมคาดว่าปี 2548 น่าจะมีอัตราเติบโตตั้งแต่ 5-6% ซึ่งการเติบโตของเศรษฐกิจตั้งแต่ 5% ขึ้นไปนั้น จะต้องมีการขยายการลงทุนในด้านต่างๆ เป็นจำนวนมาก ทั้งจากงบประมาณของทางราชการ รัฐวิสาหกิจ และบริษัทเอกชนต่างๆ โดยทั่วไป จึงจะทำให้เกิดการจ้างงานและเพิ่มกำลังซื้อของประชาชน

ส่วนระดับอัตราเงินเฟ้อในรอบปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 2.9% ในขณะที่ดอกเบี้ยก็ยังทรงตัวในอัตราต่ำโดยคาดว่าจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ จึงไม่ได้ลดทอนกำลังซื้อเพราะรายได้ของประชาชนโดยทั่วไปเพิ่มขึ้น มากกว่าอัตราเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยและเงินเฟ้อ ประกอบกับนโยบายการแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารต่างๆ ยังเป็นไปอย่างต่อเนื่อง เพราะเห็นว่าเป็นสินเชื่อที่มั่นคงและมีความเสี่ยงน้อยที่สุด ดังจะเห็นได้จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากปี 2546 ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ถึงจุดเติบโตสุดๆภายหลังจากวิกฤต คือ 2.96 แสนล้านบาท ปี 2547 ครึ่งปี มีจำนวน 1.25 แสนล้านบาท และคาดว่าปี 2548 จะมีจำนวน 2.5-3 แสนล้านบาท

จากเหตุผลต่างๆ ดังกล่าวข้างต้น จะเห็นว่าการเติบโตของเศรษฐกิจและการลงทุนเพิ่ม จะเป็นตัวผลักดันให้เกิดอุปสงค์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ อันจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่องในปี 2548