"โสภณ" เผยผลวิจัยชี้ชัด ผู้ประกอบการจัดสรร หันจับบ้าน-ทาวน์เฮาส์ ตลาดล่าง แจงจำนวนสินค้าในเดือน พ.ย.แม้มีมูลค่าขายต่ำแต่จำนวนมากกว่า เดือนต.ค. เหตุผู้ประกอบการปรับขนาดและราคาขายลดลงทำให้มูลค่าขายน้อย แม้จะมีจำนวนยอดขายมาก ขณะที่ราคาสินค้าเฉลี่ยเดือนต.ค.สูงกว่าเดือนพ.ย.มาก แนะสังเกตยอดขายรวมบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์รวมกัน มีจำนวนมากถึง 2,633 หน่วย หรือประมาณ 74% ของจำนวนยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเดือนพ.ย.

นายโสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (Agency for Real Estate Affairs) เปิดเผยว่าจากการสำรวจและสรุปข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเดือนพ.ย. 2547 ที่ผ่านมาของศูนย์ข้อมูลวิจัยประเมินค่าทรัพย์สินไทย พบว่า ในเดือน พ.ย.มีจำนวนโครงการเกิดใหม่ในพื้นที่ศึกษารวมทั้งสิ้น 34 โครงการ โดยเป็นโครงการในกลุ่มที่อยู่อาศัย ทั้งหมด สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย ที่เกิดใหม่ดังกล่าว มีจำนวนหน่วยรวมกันทั้งสิ้น 3,581 หน่วย มีมูลค่า รวม 12,271 ล้านบาท ประกอบด้วย บ้านเดี่ยว จำนวน 1,008 หน่วย คิดเป็น 28% มูลค่า 4,322 ล้านบาท, บ้านแฝด 52 หน่วย คิดเป็น 1% มูลค่า 143 ล้านบาท และบ้านทาวน์เฮาส์ 46% คิดเป็นจำนวน 1,625 หน่วยมูลค่า 2,723 ล้านบาท

ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าจำนวนอสังหาฯที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้ พบว่าโครงการประเภททาวน์เฮาส์ มากที่สุดของจำนวนหน่วยขายทั้งหมด รองลงมา คือประเภทบ้านเดี่ยว ซึ่งจำนวนหน่วยรวมของที่อยู่อาศัยทั้ง 2 ประเภทนี้รวมกันมีจำนวนมากถึง 2,633 หน่วย หรือประมาณ 74% ของจำนวน ที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเดือนพ.ย.ส่วนจำนวนหน่วยขายของอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ไม่มีปรากฏอยู่ในเดือนนี้เลย

นายโสภณ กล่าวว่า เมื่อพิจารณามูลค่ารวมของโครงการที่อยู่อาศัยที่เกิดใหม่ในเดือนพ.ย. ที่ผ่านมา มีทั้งสิ้น 12,271 ล้านบาท ซึ่งมีมูลค่าต่ำกว่าเดือนตุลาคมที่ผ่านมามีมูลค่า 1,427 ล้านบาท หรือต่ำกว่าประมาณ 10% แต่มีจำนวนหน่วย ที่เปิดขายมากกว่าถึง 346 หน่วย เนื่องจากเดือนที่ผ่านมามีการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและอาคารชุดระดับราคาค่อนข้างแพง โดยเฉพาะที่ระดับราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปค่อนข้างมาก จึงทำให้มีมูลค่าโครงการสูงกว่า

ส่วนในเดือน พ.ย. จะมีหน่วยขายที่สูงกว่า เนื่องจากมีการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ครั้งที่ 12 ที่เมืองทองธานีในวันที่ 19-21 พฤศจิกายน และมีการนำโครงการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์และที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมาเปิดขายอยู่จำนวนมาก จึงทำให้ในเดือนพ.ย. มีจำนวนหน่วยขายสูงกว่าเดือนต.ค. และในพ.ย. การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประ-เภทอาคารชุดเป็นประเภทที่มีมูลค่าโครงการสูงสุด ซึ่งมีมูลค่าโครงการสูงถึง 4,945 ล้านบาท หรือประมาณ 41% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ซึ่งมูลค่าโครงการนี้มาจากเพียง 3 โครงการเท่านั้น รองมาคือประเภทบ้านเดี่ยวซึ่งมีมูลค่าโครงการ 4,322 ล้านบาท หรือประมาณ 35% ของมูลค่าทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึงมูลค่าโครงการโดยรวมจะต่ำกว่าเดือน ต.ค. และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยต่ำกว่า เนื่องจากมีจำนวนหน่วยขายที่มีระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สูงถึง 80% และมีจำนวนหน่วยขายที่มีระดับราคาเกิน 5 ล้านบาท อยู่เพียง 27% ของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งราคาขายเฉลี่ยของเดือน พ.ย. (3.427 ล้านบาทต่อหน่วย) โดยในเดือน ต.ค. มีราคาขายเฉลี่ยสูงถึง 4.234 ล้านบาท แต่ในเดือน พ.ย. พบว่ามีหน่วยขายใหม่ที่มีราคาต่ำกว่า 0.50 ล้านบาทอยู่จำนวน 288 หน่วย หรือประมาณ 8% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด ซึ่งช่วงเดือนที่ผ่าน ๆมาจะไม่เคยมีเลย และหน่วยขายที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุดจะอยู่ที่ระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายมากถึง 923 หน่วย หรือประมาณ 26% และที่ระดับราคาเกิน 5.00 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขาย 715 หน่วย หรือประมาณ 20% ของหน่วยขายทั้งหมด

นายโสภณ กล่าวอีกว่า เมื่อพิจารณาโดยรวมแล้วจะพบว่ามีจำนวนหน่วยขายที่มีระดับราคาเกิน 3 ล้านบาท สูงถึง 1,638 หน่วย หรือประมาณ 46% ของหน่วยขายทั้งหมด และมีมูลค่ารวมกันสูงถึง 77% ของมูลค่าทั้งหมด (9,416 ล้านบาท จากมูลค่ารวม 12,271 ล้านบาท) ส่วนมูลค่าที่เหลืออีก 23% เป็นหน่วยขายที่มีระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนหน่วย 1,943 หน่วย หรือประมาณ 54% ของหน่วยขายทั้งหมด แต่มีมูลค่าโครงการเพียง (2,856 ล้านบาท จากมูลค่ารวม 12,271 ล้านบาท) ซึ่งราคาเฉลี่ยของหน่วยขายที่มีระดับราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไปมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 7.876 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะเป็นบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือ บริษัท แกรนด์แอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน), บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งเปิดถึง 2 โครงการและในด้านทำเลที่ตั้ง จะพบว่ามีจำนวน 2 โครงการเท่านั้น ที่เปิดตัวใหม่ และตั้งอยู่ในเขต ใจกลางเมือง

โดยในเดือนพ.ย.โครงการส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเขตต่อเมือง (Intermediate area) มีจำนวนมากถึง 22 แห่ง โดยเฉพาะพื้นที่ทางด้าน ทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานคร เช่น ถนนลาดพร้าว, นวมินทร์, รามอินทรา-วัชรพล, อ่อนนุช-ศรีนครินทร์ และบางนา-ตราด นอกจากนี้ยังพบบริเวณถนนพระราม 5-วงแหวนตะวันตกอีกถึง 4 โครงการ เนื่องจากพื้นที่บริเวณนี้มีระบบโครงข่ายการคมนาคมที่ค่อนข้างพร้อม สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้ค่อนข้างสะดวก และเป็นพื้นที่อยู่อาศัยที่รองรับการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ จึงมีการเปิดตัวโครงการเป็นจำนวนมาก