ทำไมโบรกเกอร์ส่วนใหญ่ถึงแนะนำให้นักลงทุนหลีกเลี่ยงเข้าซื้อหุ้นบริษัท แนเชอรัลพาร์ค จำกัด (มหาชน)หรือ N-PARK หลังจาก N-PARK ดึงกลุ่มโสภณพนิชในนาม "ซิตี้เรียลตี้" เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ ลึก ๆ แล้วกำลังสร้างความแปลกใจให้แก่ผู้คนอยู่ไม่น้อยทีเดียว

จะไม่แปลกใจได้อย่างไรในเมื่อกลุ่มโสภณพนิช ได้ชื่อว่าเป็นกลุ่มตระกูลที่มีเครดิตในเรื่องของฐานะการเงินที่ดีที่สุดตระกูลหนึ่งของเมืองไทย ที่สำคัญแทบไม่ค่อยได้เห็นดีลธุรกิจของกลุ่มตระกูลโสภณพนิชล่มกลางคันให้เห็นมากนักในช่วงที่ผ่านมา

ไม่ว่าจะเป็นกรณีการเปิดทางให้กลุ่มเอบีเอ็นแอมโรเอเชียเข้าถือหุ้นใหญ่ในบล.เอเซียเมื่อหลายปีก่อน ตามด้วยการควบรวมกิจการกับบล.แอทเซ็ทพลัส จนกลายร่างมาเป็น บล. เอเซียพลัส (ASP)ในปัจจุบัน

เมื่อตรวจสอบเบื้องหน้าเบื้องหลังคำแนะนำให้เลี่ยงหุ้นเอ็นพาร์ค ตลอดจนข่าวลือรายใหญ่กำลังปล่อยของหรือทิ้งหุ้นเอ็นพาร์คออกมา กลับพบนัยสำคัญหลังการผนึก "เอ็นพาร์ค" กับ "ซิตี้เรียลตี้" ที่นักวิเคราะห์บางสำนักประเมินไม่ออกนั้นว่า มูลค่าตามบัญชีของ "เอ็นพาร์ค"ใหม่สูงกว่าราคาที่เทรดในกระดาน

เป้าหมาย 4 บ. ที่บุ๊ก

แหล่งข่าวจากวงการหุ้น เปิดเผยว่า กรณีการปรับเปลี่ยนโครงสร้างผู้ถือหุ้นใหญ่ของกลุ่ม "เอ็นพาร์ค" โดยดึงเอากลุ่มตระกูลโสภณพนิช ในนามบริษัท ซิตี้เรียลตี้เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่คนสำคัญแล้วโบรกเกอร์หลายแห่งออกมาแนะนำนักลงทุนให้ "หลีกเลี่ยง" การลงทุนในหุ้น "เอ็นพาร์ค" หรือไม่ก็แนะให้ขายทิ้งแล้วยังมีการระบุด้วยว่ารายใหญ่กำลังปล่อยของหลังจากที่เข้าเก็บหุ้นในช่วงก่อนหน้านี้

แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการตรวจสอบข้อมูลอีกด้านกลับมีการระบุว่า คำแนะนำให้หลีกเลี่ยงหุ้นเอ็นพาร์คด้วยเหตุผลใดก็ตาม เกิดจากโบรกเกอร์บางกลุ่มกำลังทุบเพื่อเก็บของ ทั้งนี้เนื่องจากมีการประเมินมูลค่าหุ้นเอ็นพาร์คหลังได้ผู้ถือหุ้นใหม่ดังกล่าว จะมีมูลค่าตามบัญชี หรือ บุ๊กแวลูใหม่จะอยู่ 4 บาท

"เวลานี้จึงกลายเป็นว่ามีกระแสข่าวลือตามห้องค้าโบรกเกอร์ออกมาใหม่ว่า นักลงทุนรายใหญ่มีเป้าหมายใหม่ไล่หุ้นเอ็นพาร์ครอบนี้จากราคาบาทเศษๆกลับไปที่ 4 บาทในรอบแรก" แหล่งข่าวกล่าว

โบรกฯ ไม่กล้าแนะกลัวซ้ำรอย

สำหรับหุ้นเอ็นพาร์คแม้จะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เมื่อ 11 ปีก่อนแต่เมื่อเกิดวิกฤตเศรษฐกิจธุรกิจจึงสะดุด และเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการจนสำเร็จ หุ้นได้กลับเข้ามาซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯในหมวดรีแฮบโก้วันที่ 23 ก.ค. 46 ราคาวันแรกพุ่งขึ้นเกือบ 4,000% นอกจากนี้ราคายังขยับไปที่ระดับ 12.80 บาท กลายเป็นหุ้นร้อนเนื่องจากภาวะตลาดปี 46 คึกคักดัชนีตลาดหุ้นไทยเพิ่มขึ้นกว่า 100%

อย่างไรก็ดีจากการเข้าลงทุนอย่างมากมายของเอ็นพาร์คในขณะที่กิจการเพิ่งเริ่มฟื้นตัว บวกกับสถานการณ์ตลาดหุ้นปี 47 เลวร้ายลง ราคาหุ้นซึ่งขึ้นไปสูงสุดที่ 8.40 บาท และต่ำสุดที่ระดับ 0.75 บาท ทำให้นักลงทุนที่เข้าเก็งกำไรประสบผลขาดทุนไปตามๆ กัน โดยวันที่ 3 ธ.ค.ราคาปิดที่ 1.24 บาท ลดลง 84.10% มาร์เกตแคปหุ้นเอ็นพาร์คหากนับจากช่วงวันที่หุ้นกลับมาเทรดในหมวดรีแฮบโก้ปี 2546 ซึ่งอยู่ที่ 22,358.62 ล้านบาท มาอยู่ที่ 9,990.88 ล้านบาท ลดลง 12,367.74 ล้านบาท หรือ 55.31%

อย่างไรก็ดี นอกจากบรรยากาศตลาดหุ้นที่เป็นขาลงในปี 46 แล้ว หุ้นเอ็นพาร์คยังต้องเผชิญกับกระแสข่าวลบมากมายไม่ว่าจะเป็นกรณีตกเป็นข่าวเกี่ยวพันเอ็นพีแอล หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของแบงก์ธนาคารกรุงไทย ตลอดจนฐานะการเงินขาดสภาพคล่อง แม้นายเสริมสิน สมะลาภา กรรมการผู้จัดการ ออกโรงสยบข่าวร้าย ยืนยันเนเชอรัล พาร์ค ไม่ได้เป็น NPL ตลอดจนยืนยันว่า การกู้เงินมีหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้มีกว่า 2,700 ล้านบาทก็ตาม แต่ไม่ทำให้เกิดความเชื่อมั่นกับนักลงทุนได้ ส่งผลการออกหุ้นกู้แปลงสภาพเพื่อนำมาชำระหนี้ต้องล่มสลายลง

"เอ็นพาร์ค"ต้องกลับมาเจรจายืดชำระหนี้โดยนำเงินสดชำระหนี้งวดเแรก 300 ล้านบาท ให้แก่แบงก์กรุงไทย เพื่อรักษาสภาพหนี้ดีกับแบงก์กรุงไทยต่อไป

แหล่งข่าวกล่าวว่า ภาพลักษณ์ที่ในช่วงที่ผ่านมาและนักลงทุนได้รับผลขาดทุนไม่ว่าจะด้วยเพราะการเก็งกำไรตามข่าวลือ หรือเข้าลงทุนในภาวะตลาดหุ้นซบเซาก็ตาม น่าจะเป็นอีกประเด็นหนึ่งที่ทำให้นักวิเคราะห์ไม่กล้าที่จะแนะนำให้นักลงทุนเข้าซื้อหุ้นเอ็นพาร์คในช่วงที่ผ่านมา และมักจะบอกให้รอความชัดเจนจากการดึงกลุ่มโสภณพนิชเข้ามาก่อน

เปลี่ยนบอร์ดใหม่

การเดินเกมรุกครั้งใหม่ของ "เอ็นพาร์ค" ด้วยการเปิดทางให้บริษัทซิตี้เรียลตี้ เข้ามาเข้าถือหุ้น 48.54% ใน N-PARK ขณะที่เอ็นพาร์คจะเข้าไปถือหุ้น 33% ในบริษัทซิตี้เรียลตี้ ซึ่งมีนายชาลี โสภณพนิช บุตรชายนายชาตรี โสภณพนิช ซึ่งปัจจุบันก็เป็นยักษ์ใหญ่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เช่นเดียวกับเอ็นพาร์คซึ่งกำลังพยายามที่จะต่อยอดธุรกิจทุกอย่างเพื่อไปสู่เป้าหมายยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ครบวงจรเช่นกัน โดยก่อนหน้านี้เอ็นพาร์คนอกจากการลงทุนโครงการของตัวเองหลายโครงการ ตลอดจนเข้าลงทุนในธุรกิจโรงแรมอย่างการเข้าไปถือหุ้น PA หรือบริษัทแปซิฟิคแอสเซท แม้จะไม่สามารถรวมกิจการกันได้ก็ตาม ยังได้เข้าไปลงทุนในโครงการดังอย่างประมูลที่ร้อยชักสาม การเข้าถือหุ้นในบริษัท ฟินันซ่า หรือ FNS เพื่อมีเป้าหมายยกระดับ บง.ฟินันซ่า ซึ่งจะรวมกิจการกับ บง.กรุงเทพธนาทร (BFIT) เป็นแบงก์พาณิชย์ และการถือหุ้นในบริษัทรถไฟฟ้ามหานคร (รถไฟใต้ดิน)

"ความจริงเอ็นพาร์คมีทรัพย์สินเยอะแต่ไม่ยอมขายออกมาชำระหนี้" แหล่งข่าวกล่าววิเคราะห์ว่า ความจริงเอ็นพาร์คมีทางเลือกในการรักษาสภาพคล่องและฐานะของตนเอง แต่ไม่ทำและเลือกดึงกลุ่มโสภณพนิชเข้ามาถือหุ้น

อย่างไรก็ดี แม้ขณะนี้ก็ยังคงไม่มีผู้บริหารเอ็นพาร์ค หรือใครออกมาพูดและวิเคราะห์ว่าทำไม เพราะอะไรเอ็นพาร์คถึงไม่ขายทรัพย์สินที่มีอยู่

แหล่งข่าวกล่าวว่า แต่การเข้ามาของกลุ่มโสภณพนิชก็ทำให้ภาพลักษณ์ฐานะของเอ็นพาร์คกลับมาเข้มแข็งขึ้น เพราะถึงจะขายหุ้นกู้ในต่างประเทศไม่ได้ แต่ก็ได้กลุ่มตระกูลแบงก์ใหญ่ของเมืองไทยเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่แทนพร้อมกับที่ทรัพย์สินทั้งหมดของเอ็นพาร์คก็ยังอยู่ในมือครบ

อย่างไรก็ดี การแลกหุ้นโดยหุ้นสามัญของบริษัท ซิตี้เรียลตี้ จำกัด จำนวน 135.939 ล้านหุ้นจะแลกเป็นหุ้นของ N-PARK จำนวน 7,600 ล้านหุ้น เป็นการแลกเปลี่ยน 7,600 ล้านหุ้นใหม่ของบริษัทต่อ 135.939 ล้านหุ้น ของบริษัท ซิตี้เรียลตี้ จำกัด ตอนนี้ของ N-PARK คงต้องรอมติผู้ถือหุ้นเพื่อให้มี การอนุมัติโดยการประชุมผู้ถือหุ้นจะมีขึ้นในวันที่ 11 มกราคม 48

แหล่งข่าวกล่าวว่า หากการเพิ่มทุนและแลกหุ้นดังกล่าวสำเร็จ กลุ่มใหม่โสภณพนิชจะเข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่เพิ่มขึ้น จากเดิมที่เอ็นพาร์คมี 3 กลุ่มหลักถือหุ้นคือ นางสว่าง มั่นคงเจริญ นายเสริมสิน สมะลาภา และกลุ่มต่างประเทศ ขั้นตอนต่อไปเอ็นพาร์คจะต้องปรับเปลี่ยนคณะกรรมการบางคนออก และตั้งชุดใหม่โดยมีตัวแทนจากกลุ่มซิตี้เรียลตี้เข้ามา ขณะที่นายเสริมสิน ยังคงสามารถเป็นผู้บริหารได้ต่อไป เนื่องจากเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ ส่วนนางสว่าง ไม่ได้เป็นกรรมการอยู่แล้ว

ขาดทุนรถไฟใต้ดินมากสุด

ปัจจุบันบริษัทซิตี้เรียลตี้ มีโครงการที่มีมูลค่าสูงอยู่หลายโครงการ เช่น อาคาร เอ็มโพเรียม, โรงเรียนนานาชาติ โชรส์เบอรี ซึ่งโครงการริเวอร์ไซด์การ์เด้น มารีนา เป็นต้น ด้านฐานะของซิตี้เรียลตี้ ปี 44 มีรายได้รวม 1,445 ล้านบาท กำไรสุทธิ 593 ล้านบาท ปี 45 รายได้รวม 2,180 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,308 ล้านบาท และปี 46 มีรายได้รวม 1,102 ล้านบาท กำไรสุทธิ 661 ล้านบาท

ขณะที่ผลการดำเนินงานเอ็นพาร์คในปี 46 บริษัทมีกำไรสุทธิ 352.82 ล้านบาท ซึ่งเป็นปีแรกที่มีกำไรจากการดำเนินงาน จากปี 46 ที่บริษัทมีกำไรสุทธิกว่า 1.1 หมื่นล้านบาท แต่เป็นกำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้

แต่หลังจากที่หุ้นย้ายเข้าซื้อขายในหมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 8 เม.ย.47 ปรากฏว่าผลการดำเนินงานกลับขาดทุนสุทธิอย่างต่อเนื่อง โดยในไตรมาส 1/47 บริษัทรายงานผลขาดทุนสุทธิ 79.58 ล้านบาท จากภาระดอกเบี้ยและภาษี ไตรมาส 2/47 ยังคงมีผลขาดทุนต่อเนื่องอีก 191.15 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 16.02 ล้านบาทจากค่าบริหารเพิ่มขึ้น แต่รายได้รวมมีอัตราเติบโต 262% จากรายได้ของธุรกิจให้เช่าและบริการที่เพิ่มขึ้น

จนกระทั่งงวดไตรมาส 3/47 ขาดทุนสุทธิเพิ่มขึ้นเป็น 267.79 ล้านบาท ซึ่งนอก จากค่าบริหารเพิ่มขึ้น แล้วยังมีภาระขยายธุรกิจนอกจากนั้น ยังมีส่วนแบ่งขาดทุนจากเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสียสำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 47 จำนวน 139.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 46 ทั้งจำนวน เนื่องจากรับรู้ผลขาดทุนจากการดำเนินงานของบริษัทร่วมต่างๆ

โดยเฉพาะจากบริษัท รถไฟฟ้า กรุงเทพ จำกัด (มหาชน) ที่เริ่มเปิดดำเนินการในไตรมาส ที่ 3 ปี 47 นี้ ซึ่งจากตรวจสอบพบว่าบริษัทใช้เงินในการลงทุนในรถไฟฟ้าใต้ดินมากที่สุดเมื่อเทียบกับการลงทุนในบริษัทร่วมทั้งหมด

โดยบันทึกการลงทุนด้วยวิธีราคาทุนในบริษัทรถไฟฟ้ากรุงเทพ เป็นจำนวนเงิน 2,729.91 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับสิ้นไตรมาส 2 (30 มิ.ย.) ที่บันทึกการลงทุนจำนวน 2,581.68 ล้านบาท นั่นคือบริษัทมีการใส่เงินเพิ่มเข้าไปจำนวน 148.23 ล้านบาท เพื่อคงสัดส่วนการถือหุ้น 24.71% แต่หากพิจารณาการบันทึกมูลค่าการลงทุนตามวิธีส่วนได้ส่วนเสีย ในไตรมาส 3/47 N-PARK แสดงว่ามูลค่าเงินลงทุนในบริษัทรถไฟฟ้ากรุงเทพของ N-PARK ลดลงหรือขาดทุนจากการลงทุนอยู่จำนวนทั้งสิ้น 105.18 ล้านบาท หรือคิดเป็นผลขาดทุน 60.72% ของผลขาดทุนรวมทั้งหมดของบริษัท

อย่างไรก็ดี ล่าสุด บล.ไทยพาณิชย์ ประเมินมูลค่าที่เหมาะสมหลังการเข้ามาของผู้ถือหุ้นใหม่ N-PARK ได้ที่ 1.62 บาทต่อหุ้นโดยอิงกับ PBV ที่ 2.2 เท่า ซึ่งเป็นระดับที่เท่ากับกับ CPN และเป็นราคาที่ให้ Upside มากถึง 25% จากราคาหุ้นปัจจุบัน ดังนั้น เราจึงแนะนำซื้อเก็งกำไร N-PARK

ภายใต้ทีมผู้บริหารใหม่ มองว่าแนวโน้มของ N-PARK คาดว่าในอนาคตจะกลายเป็นหุ้นอสังหาริมทรัพย์บลูชิปอันดับสองของไทย รองจาก LH มูลค่าทางบัญชีจะสูงถึง 1.3 หมื่นล้านบาท ต่ำกว่าจำนวน 2.1หมื่นล้านบาทของ LH นอกจากนี้การมีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับ BBL จะช่วยสนับสนุนฐานะการเงินของ N-PARK ด้วย การเจรจาแลกเปลี่ยนหุ้นครั้งนี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่ผู้ถือหุ้น และเราเชื่อว่าจะส่งผลดีต่อทั้งสองฝ่าย