แนเชอรัล พาร์ค (N-PARK) เพิ่มทุน 7.6 หมื่นล้านบาท แลกหุ้นกับซิตีเรียลตี้ ธุรกิจเรียลเอสเตทของตระกูลโสภณพนิช ในสัดส่วน 55.91 ต่อ 1 หุ้น ทำให้โสภณพนิช กลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่เกือบ 50% โดยออกหุ้นเพิ่มทุนครั้งมโหฬาร 7.6 พันล้านหุ้น ผงาดขึ้นเป็นยักษ์ใหญ่อสังหาครบวงจร มีทั้งโรงแรม คอนโดฯ ออฟฟิศ บ้านระดับบน โรงเรียนนานาชาติ และมารีน่า และเหมือนเข้าตลาดทางอ้อม ขณะที่เอ็นพาร์คหมดปัญหาสภาพคล่อง

วานนี้ นายเถาถวัลย์ ศุภวานิช กรรมการ บริษัท แนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือเอ็นพาร์ค (N-PARK) แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ว่า ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทเมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน มีมติเพิ่มทุนจดทะเบียนของบริษัท จาก 80,571.60 ล้านบาท เป็น 176,571.60 ล้านบาท โดยออกหุ้นสามัญ 9,600 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 10 บาท รวม 96,000 ล้านบาท โดยหุ้นเพิ่มทุนใหม่นี้ จะจัดสรรให้บริษัท ซิตี้เรียลตี้ จำกัด ของนายชาลี โสภณพนิช ซึ่งเป็นธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของตระกูลโสภณพนิชในไทยจำนวน 7,600 ล้านหุ้น แลกกับหุ้นซิตี้เรียลตี้ 135.939 ล้านหุ้น มูลค่าประมาณ 3,152.75 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน หุ้นเพิ่มทุนเอ็นพาร์ค 55.91 หุ้น ต่อหุ้นซิตี้เรียลตี้ 1 หุ้น

การขายหุ้นเพิ่มทุนใหม่ครั้งนี้ จะทำให้บริษัทซิตี้เรียลตี้ ถือหุ้นเอ็นพาร์คถึง 48.54 % ของทุนจดทะเบียนของเอ็นพาร์ค ในขณะที่เอ็นพาร์คเป็นผู้ถือหุ้นซิตี้เรียลตี้ในสัดส่วน 33.90 %

ส่วนหุ้นที่เหลือ 2,000 ล้านหุ้น สำหรับรองรับการแปลงสภาพ/ใช้สิทธิหุ้นกู้แปลงสภาพที่เอ็นพาร์ค จะเสนอขายตระกูลโสภณพนิช ต่อไป

ซิตี้เรียลตี้ เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีโครงการคุณภาพ มูลค่าสูงหลายโครงการ ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรของเอ็นพาร์ค นอกจากนี้เอ็นพาร์ค ยังหวังว่าการที่กลุ่มโสภณพนิช จะซื้อหุ้นกู้แปลงสภาพด้วยอีก 2 พันล้านบาท จะช่วยสร้างสภาพคล่องทางการเงินให้บริษัทได้เป็นอย่างดี โดยเอ็นพาร์คจะนำเงินจากการขายหุ้นกู้มาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนดำเนินกิจการขยายธุรกิจของบริษัท และ/หรือ ใช้ชำระหนี้

อย่างไรก็ตามการทำรายการดังกล่าวนี้ จะเกิดขึ้นเมื่อบริษัทและกลุ่มผู้ถือหุ้นใหม่ พอใจกับผลตรวจสอบ (Due Diligence) ทรัพย์สินและหนี้สินของเอ็นพาร์คและของซิตี้เรียลตี้ นอกจากนี้เอ็นพาร์คจะขอผ่อนผันเพื่อให้กลุ่มโสภณพนิชไม่ต้องทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ทั้งหมดของบริษัท โดยความเห็นชอบของที่ประชุมผู้ถือหุ้นเอ็นพาร์ค ที่จะประชุมวันที่ 11 มกราคมปีหน้า

แหล่งทุนใหม่ของเอ็นพาร์ค

แหล่งข่าววงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยกรณีดังกล่าวว่าจุดหลักของการแลกหุ้น มาจากปัญหาฐานะการเงินของเอ็นพาร์ค เนื่องจากที่ผ่านมา เป็นที่รับรู้ในวงการว่าเอ็นพาร์คมีภาระหนี้ค่อนข้างมาก ในขณะที่โครงการต่างๆ ที่บริษัทลงทุน และมีแผนจะลงทุนอีก ต้องใช้เงินทุนค่อนข้างสูง จึงทำให้มีข้อจำกัดด้านสภาพคล่อง การมีกลุ่มทุนใหม่เข้ามา จึงเป็นทางเลือกเดียวที่ต้องเกิดขึ้น

" หลังการเพิ่มทุนจะทำให้มูลค่าตลาดรวม (Market Capitalization) ของเอ็นพาร์คใหญ่มาก อาจจะเทียบเท่ากับทีพีไอก็ได้ การที่เอ็นพาร์คต้องเพิ่มทุนจำนวนมาก จึงต้องมีการกำหนดเงื่อนไขแบบยื่นหมูยื่นแมว เช่น ห้ามผู้ถือหุ้นใหม่ คือกลุ่มนายชาลี โสภณพนิช ขายหุ้นออกไปในช่วง 2 ปีแรก เพื่อไม่ให้มีผลกระทบต่อราคาหุ้น อย่างไรก็ตาม สิ่งที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องเข้ามาดูแล คือผู้ถือหุ้นรายย่อย เอ็นพาร์คจะมีการดูแลอย่างไร ไม่ให้เกิดผลกระทบจากกรณีนี้"

ทางด้านนายชาตรี โสภณพนิช ประธานกรรมการ ธนาคารกรุงเทพ (BBL) กล่าวเพียงสั้นๆ ว่าเรื่องนี้นายชาลีเคยปรึกษา และบอกเรื่องธุรกิจของซิตี้เรียลตี้ระยะหนึ่งแล้ว แต่ไม่ได้บอกรายละเอียดมากนัก

ซิตี้เรียลตี้ผงาด

แหล่งข่าวกล่าวว่า หากวิเคราะห์แล้ว การที่ผู้ถือหุ้นซิตี้เรียลตี้เข้าถือหุ้นเอ็นพาร์คย่อมจะส่งผลดีต่อธุรกิจซิตี้เรียลตี้อย่างมาก เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาเอ็นพาร์ค ขยายอาณาจักรอย่างรวดเร็ว จนเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร มีการลงทุนทั้งโครงการรถไฟฟ้าใต้ดิน คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการเงิน รวมทั้งบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่เป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง และทำโครงการบ้านราคาแพงอีกมาก นอกจากนี้แสนสิริยังมีบริษัทลูก คือบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด ที่รับบริหารงานขาย พร้อมทั้งพัฒนาคอนโดมิเนียม และเริ่มแผนทำโครงการทาวน์เฮาส์โครงการแรก

แหล่งข่าวจากบริษัท ซิตี้เรียลตี้ กล่าวว่าการแลกหุ้นหุ้นครั้งนี้ ไม่ใช้การเข้าตลาดหลักทรัพย์ทางอ้อมของซิตี้เรียลตี้ เนื่องจากที่ผ่านมา บริษัท ซิตี้เรียลตี้ไม่เคยมีแนวคิดนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์

สำหรับผู้ถือหุ้นบริษัท ซิตี้เรียลตี้ ณ วันที่ 30 เมษายน.2546 ทุนจดทะเบียน 4,010 ล้านบาท ผู้ถือหุ้นสัญชาติไทย 51.10% สิงคโปร์ 10.20% กลุ่มญี่ปุ่น 0.94% บริษัทในเกาะปลอดภาษี British Vrigin Island 22.55%

ผู้ถือหุ้นที่เป็นคนไทย ประกอบด้วย ธนาคารกรุงเทพ 28.71% กลุ่มเอเชียเสริมกิจ นายชาลี โสภณพนิช 5.48% ในปี 2545 บริษัท ซิตี้เรียลตี้ มีรายได้ประมาณ 1,100 ล้านบาท กำไรสุทธิ 661.06 ล้านบาท

แหล่งข่าวกล่าวว่า ช่วงที่ผ่านมาหลังจากบริษัท ซิตี้เรียลตี้ ต้องเจอมรสุมการเงินจากวิกฤตเศรษฐกิจช่วงปี 2540 ทำให้นายชาลีต้องหยุดขยายกิจการบริษัท เก็บตัวเงียบเพื่อสะสางปัญหาโครงการของบริษัท ที่ก่อนหน้านี้นายชาตรี เป็นผู้ผลักดันการทำธุรกิจบริษัท ซิตี้เรียลตี้มาตลอด

ปัจจุบัน บริษัท ซิตี้เรียลตี้ เป็นเจ้าของโครงการอาคารเอ็มโพเรียม โรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี่ โครงการรีเวอร์ไซต์การเด้น มารีน่า โครงการบางกอกการเดนท์ โครงการไอเฮ้าส์ โครงการที่อยู่อาศัยที่พัฒนาโดยบริษัท ซิตี้วิลล่า จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของซิตี้เรียลตี้ ตั้งอยู่หลังอาคารสำนักงาน อาร์ซีเอ บนถนนพระราม 9 ที่ครั้งหนึ่ง บริเวณนี้เป็นแหล่งท่องเที่ยว

รวมถึงนายชาลีมีแผนร่วมทุนกับกลุ่มมาลีนนท์ เพื่อยื่นข้อเสนอบริหารประมูลที่ดินสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ บริเวณโรงเรียนเตรียมทหารเดิมอีกด้วย กลุ่มซิตี้เรียลตี้มีทรัพย์สินรวมนับหมื่นล้านบาท ไม่นับรวมแผนที่บริษัท ซิตี้เรียลตี้ ที่จะเปิดโครงการอาคารพักอาศัยแนวสูงใหม่ 2 แห่ง มูลค่าขายเกือบ 10,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีแลนด์แบงก์ที่มีศักยภาพพัฒนาโครงการได้อย่างดีอีก 4-5 แปลง แปลงละ 5-10 ไร่

เข้าตลาดทางอ้อม

นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ให้ความเห็นว่า การเพิ่มทุนชองเอ็นพาร์คในครั้งนี้ เพื่อเพิ่มส่วนทุน (equity) ของบริษัทให้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้ สามารถกู้เงินเพิ่มเพื่อรีไฟแนนซ์หนี้ระยะสั้นได้ โดยหลังจากเพิ่มทุนจะทำให้สัดส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) ของบริษัทลดกว่าครึ่ง เหลือ 0.63 เท่า จากปัจจุบัน 1.2 เท่า

จากงบการเงินของเอ็นพาร์ค N-PARK สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน บริษัทมีส่วนผู้ถือหุ้น หรือส่วนทุน 7,563.24 ล้านบาท ขณะที่มีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดเพียง 248.84 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าส่วนทุนของบริษัท เปรียบเสมือนเป็นทุนเทียม ที่เกิดจากการปรับโครงสร้างทุนช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยการนำเงินไปซื้อสินทรัพย์ต่างๆ เพื่อทำให้ตัวเลขส่วนทุนเพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อความเสี่ยงการเกิดปัญหาขาดสภาพคล่องได้ในอนาคต ประเมินว่าเอ็นพาร์คต้องเพิ่มทุนอยู่เรื่อยๆ เพราะสินทรัพย์ที่บริษัทลงทุนส่วนใหญ่ ไม่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ในระยะใกล้ ส่วนใหญ่ต้องใช้เวลาประมาณ 5 ปีขึ้นไป จึงจะคืนทุน

การเพิ่มทุนหลายครั้งของเอ็นพาร์ค ทำให้ปัจจุบันบริษัทมีจำนวนหุ้นมากเกินว่าผลดำเนินงานที่จะตามทัน แต่มีข้อดีที่ทำให้สัดส่วนราคาหุ้นต่อกำไร (PE) ของบริษัท ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย บจ. ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ส่วนแรงจูงใจของกลุ่มโสภณพนิชที่ยอมนำหุ้นบริษัท ซิตี้ เรียลตี้ แลกกับหุ้นเอ็นพาร์ค นักวิเคราะห์รายเดิมให้ความเห็นว่า อาจเป็นไปได้ ว่ากลุ่มโสภณพนิชต้องการนำซิตี้เรียลตี้เข้าตลาดทางอ้อม (Backdoor listing) โดยการแลกหุ้นกัน จะทำให้กลุ่มโสภณพนิชถือหุ้นเอ็นพาร์คกว่า 48% และหากใช้สิทธิหุ้นกู้แปลงสภาพอีก 2,000 ล้านหุ้น สัดส่วนถือหุ้นจะเพิ่มเป็น 54.36%

หุ้นวิ่งรับข่าวล่วงหน้า

ด้านราคาหุ้นเอ็นพาร์ค เริ่มมีแรงเก็งกำไรตั้งแต่ช่วงปลายสัปดาห์ก่อน เริ่มจากข่าวที่ธนาคารกรุงไทย (KTB) อาจผ่อนปรนให้บริษัททยอยชำระเงินกู้กว่า 1.7 พันล้านบาท โดยจ่ายก้อนแรก 300 ล้านบาท ภายในไตรมาสนี้ รวมถึงอาจมีการใช้ข้อมูลภายใน กรณีสวอปหุ้น ทำให้ราคาเพิ่มขึ้นแรง จนกระทั่งสามารถกลับมายืนเหนือ 1 บาทได้อีกครั้ง ล่าสุด วานนี้ (30 พฤศจิกายน) หลังมีข่าวสวอปหุ้นเอ็นพาร์ค ปิดตลาดฯ 1.30 บาท ลดลง 15 สตางค์ ลดลง 10.34% ขณะที่ระหว่างวัน ราคาปรับตัวลดลงต่ำสุด 1.26 บาท เพราะนักลงทุนมองว่าเอ็นพาร์คเพิ่มทุนมากเกินไป