วิเคราะห์ภาพตลาดอสังหาฯระยะ 5 ปีข้างหน้า กระทรวงการคลังคาดลงทุนใหม่เกือบ 1 ล้านล้านบาท หรือเฉลี่ย 2 แสนล้านต่อปี ยันลู่ทางอสังหาฯ ยังสดใส ทั้งบ้านเดี่ยว-คอนโดฯ หวั่นบ้านเดี่ยวราคาแพงมีปัญหาแน่ เหตุกลุ่มลูกค้ามีจำกัด ด้านผู้ประกอบการปรับแนวเล่นราคาระดับกลาง จับตาแบงก์พาเหรดขึ้นดอกเบี้ยสินเชื่อเคหะ

คณิศ แสงสุพรรณ ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยนโยบายเศรษฐกิจการคลัง (สวค.) เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ยังเติบโตไปได้อีก เนื่องจากสวค.คาดว่าเฉลี่ยในระยะ 5 ปีข้างหน้า (2547-2551) อสังหาฯจะโต 19% ขณะที่ในปี 2547 จากตัวเลขที่ได้รวบรวม คาดว่าตลาดจะเติบโตประมาณ 20% ซึ่งเป็นระดับใกล้เคียงที่คาดการณ์ไว้ โดยตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลยังเติบโต ส่วนตลาดบ้านเดี่ยวในต่างจังหวัดยังมีลู่ทางที่ดี เนื่องจากประชาชนในต่างจังหวัดมีที่ดินเป็นของตนเอง และนิยมที่จะปลูกหรือจ้างบริษัทรับสร้างดำเนินการให้

สำหรับมูลค่าของตลาดอสังหาฯนายคณิศ กล่าวว่าจากข้อมูลทำให้มั่นใจว่าในระยะ 5 ปีข้างหน้า การลงทุนโครงการอสังหาฯใหม่จะมีมูลค่าเฉลี่ย 200,000 ต่อปี หรือประมาณ 20% ของมูลค่าการลงทุนของภาคเอกชนทั้งระบบที่มีมูลค่าประมาณ 2 ล้านล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 1 ใน 3 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ 6 ล้านล้านบาท

"สิ่งที่เราห่วงคือ บ้านเดี่ยวราคาแพง หรือ ไฮเอนด์ที่แห่ไปสร้างกันจำนวนมาก ซึ่งจริงๆกลุ่มที่มีกำลังซื้อพอที่จะรองรับตลาดระดับไฮเอนด์ในเมืองไทยมีจำนวนไม่มาก ขณะที่กลุ่มกำลังซื้อหลักในตลาดบ้านจะเป็นประชาชนระดับกลาง" นายคณิศกล่าว

นายสาธิต รังคสิริ รองอธิบดีกรมสรรพากร กล่าวเสริมว่า หลังจากสิ้นสุดมาตรการสิทธิประโยชน์ ทางภาษีสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และจะเริ่มจัดเก็บตามปกติต้นปีที่ผ่านมา ซึ่งรายได้จากการ จัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้น 30% และมีแนวโน้มที่จะดี ขณะที่ภาคการก่อสร้างยังมีอัตราเติบโตตามการลงทุนของภาครัฐ

แหล่งข่าวระดับสูงจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ กล่าวว่าปี 2548 บ้านราคาแพงของบางบริษัทที่กำลังพัฒนาโครงการอยู่ในขณะนี้ค่อนข้างลำบากและต้องประสบปัญหาการแข่งขันที่รุนแรงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการจะปรับกลยุทธ์หันไปมุ่งเน้นบ้านระดับราคาปานกลาง ขณะที่หากไปลงทุนทำโครงการบ้านราคาระดับต่ำก็อาจจะเสี่ยงต่อการขาดทุนที่สูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนทางด้านวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ราคาที่ดินที่ลงทุนไปก่อนหน้านี้ ทำให้โอกาสพัฒนาโครงการต้องอยู่บนพื้นฐานของความระมัดระวังอย่างสูง ยิ่งในช่วงนี้ธปท.เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการบ้านไฮเอนด์

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดโดยรวมจะโตขึ้นแต่ที่น่าสังเกตคือส่วนใหญ่ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า โดยเฉลี่ยผู้ประกอบการมียอดขายต่ำกว่าเป้าไม่ต่ำกว่า 20% เนื่องจากทุกบริษัทตั้งเป้ารายได้ไว้สูงเกินไป อย่างไรก็ตาม คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2548 ตลาดจะเริ่มนิ่งและเข้าสู่ภาวะเติบโตแบบปกติ ซึ่งจะทำให้การลงทุนพัฒนาโครงการมีการปรับตัวเข้าไปให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาดมากขึ้น

นายอธิปกล่าวว่า ด้านกำลังซื้อในตลาดคาดว่าจะลดลงตามสัดส่วนต้นทุนที่ปรับขึ้น ในขณะที่รายได้ของประชาชนไม่ได้เพิ่มขึ้นตามไปด้วย และความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคจะเปลี่ยนไป โดยบ้านเดี่ยวราคา 4-5 ล้านบาทขึ้นไป ดีมานด์จะลดลง ส่วนบ้านราคา 2-4 ล้านบาท จะได้รับความนิยมอย่างมาก เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีฐานกว้างที่สุด

ด้านบริษัท เอเจนซี่ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ (AREA) ได้รายงานถึงบทสำรวจตัวเลขตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 9 เดือนแรก(ม.ค.-ก.ย.2547) ปรากฏว่ายังมีโครงการเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง มีจำนวนมูลค่าถึง 159,122 ล้านบาท หรือคิดเป็นจำนวนหน่วย 46,502 หน่วยที่มีอยู่ในระบบขณะนี้ รวมแล้วมีโครงการที่เปิดตัวถึง 339 โครงการ เทียบกับยอดที่เปิดตัวโครงการทั้งปี 2546 ที่มีอยู่ 420 โครงการ ส่วนโครงการที่อยู่ระหว่างการเตรียมเปิดตัวจ่อคิวอีก 64 โครงการ ซึ่งอาจจะไปถึง 100 โครงการก็ได้ หากปัญหาต่างๆ ทั้งเรื่องความชัดเจนทางเศรษฐกิจ, การเมือง, น้ำมัน, อัตราดอกเบี้ย และปัญหาความไม่สงบทางภาคใต้ ต้องมีความชัดเจนมากกว่านี้

ส่วนข้อมูลจากภาครัฐอย่างธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ชี้ว่าการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในเดือนก.ค.ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมูลค่าการซื้อขายที่ดินทั้งประเทศ ขยายตัว 57.7% จากระยะเดียวกันของปีที่ผ่านมา หรือคิดเป็นมูลค่าการซื้อขายจำนวน 47,779 ล้านบาทการขยายตัวของมูลค่าการซื้อขายที่ดินนี้สอดคล้องกับการขยายตัวของพื้นที่ รับอนุญาตก่อสร้างทั้งประเทศที่มีการขยายตัวถึง 56.1% จากระยะเดียวกันของปีก่อน นอกจากนี้จำนวน ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงระยะ 7 เดือนแรกเพิ่มขึ้น 38.1% จากระยะเดียวกันของปีก่อนหรือเป็นจำนวนเท่ากับ 31,305 หน่วย ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มขึ้นมีจำนวน 5,231 หน่วยหรือเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นจากระยะเดียวกันของปีก่อน 47.5%

ถึงกระนั้นถึงแม้ว่าภาพรวมของตลาดจะมีแนวโน้มพอสดใส แต่ในด้านความต้องการ (อุปสงค์) แล้ว เริ่มชะลอตัวลง ซึ่งเป็นผลจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อบ้านกำลังเพิ่มสูงขึ้น ก่อนหน้านี้ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) ประกาศปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านใหม่ โดยยกเลิกระบบดอกเบี้ยคงที่ 2 และ 3 ปี ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันนี้ (1 ต.ค.) เป็นต้นไป โดยอัตราดอกเบี้ยที่ปรับใหม่จะอ้างอิงอัตราดอกเบี้ย ลอยตัวประเภทลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (MLR) ธนาคารนครหลวงไทย(SCIB) อยู่ระหว่างการเสนอให้คณะ กรรมการธนาคารพิจารณาปรับอัตราดอกเบี้ยของสิน เชื่อเคหะขึ้น เพื่อสอดคล้องกับทิศทางอัตราดอกเบี้ย ในตลาดที่อยู่ในช่วงขาขึ้นซึ่งคาดว่ารูปแบบอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อเคหะจะไม่เห็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ 2 ปีแล้ว อย่างอายุยาวที่สุดก็คงเป็นอัตราดอกเบี้ย คงที่ 1 ปีเท่านั้น และคาดว่าธนาคารจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยในวันที่ 1 พ.ย.นี้ หรืออย่างช้าที่สุดคือ ในวันที่ 1 ม.ค. 2548 และธนาคารกรุงศรีอยุธยา (BAY) อยู่ระหว่างการพิจารณาปรับขึ้นดอกเบี้ยภายในปลายปี47

นอกจากนี้ ธปท.ประเมินว่าต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ที่อยู่อาศัยที่อยู่ในเกณฑ์ที่สูงขึ้นจะมีผลต่อดัชนีราคา ขายส่งที่ขณะนี้มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น 9.9% จากระยะเดียวกันของปีก่อน รวมถึงราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้น และค่าจ้างแรงงานก่อสร้างที่มีฝีมือที่เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน ทั้งนี้ต้นทุนในการดำเนินงานที่เพิ่มสูงขึ้นและรายได้ที่ ชะลอตัวลงส่งผลให้อัตรากำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ในไตรมาสที่ 2 ลดลงเหลือ 24% เทียบกับ 33% ในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

และหากพิจารณาโครงสร้างการลงทุนของภาครัฐ คาดว่าตัวเลขงบลงทุนก่อสร้างในช่วงระหว่างปี 2548-2551 คาดว่าภาครัฐน่าจะมีการลงทุนในการก่อสร้างโดยเฉลี่ยประมาณ 350,000 ล้านบาทต่อปี ผลจากนโยบายดังกล่าวจะกลายเป็นแรงสนับสนุนให้ปริมาณงานในธุรกิจก่อสร้างและความต้องการใช้วัสดุก่อสร้าง มีความต่อเนื่องในระยะ 5 ปีข้างหน้า