ธุรกิจอสังหาฯถึงช่วงของการปรับตัวรับกับสถานการณ์การแข่งขันดุเดือด ผู้บริหารแสนสิริคาดทำกำไร(มาร์จิ้น) ของผู้ประกอบการปีหน้าลดอยู่ระดับ 25-30% ยันราคาขายโครงการของบริษัทไม่โอเวอร์เกินจริง ระบุตลาดบ้านพร้อมอยู่เติบโต ภายใต้เงินทุนที่หนาอย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ เปรยยอดขายไตรมาส 3 ฟื้นตัวอย่างเด่นชัด ยันยอดรับรู้รายได้เข้าเป้า 8,200 ล้านบาท

ถึงแม้ภาวะตลาดอสังห ริมทรัพย์ในช่วงปลายไตรมาส 2 จะเริ่มฟื้นตัว ซึ่งเป็นการปรับสภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ภาวะปกติ ซึ่งแตกต่างจากในช่วงครึ่งแรกของปี 2547 ที่การเติบโตค่อนข้างอ่อนแรง เนื่องจากปัจจัยเกื้อหนุนทางมาตรการภาษีได้หมดไป ประกอบกับยังมีปัญหาที่สร้างผลกระทบต่อกำลังบริโภคของประชาชน ไม่ว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ความไม่สงบภายในประเทศ ราคาน้ำมัน อีกทั้งด้านปริมาณอุปทาน (สินค้า) คงค้างในระบบและอุปทานใหม่(จากผู้ประกอบการรายใหม่และรายเดิม) ยังคงขยายตัวซึ่งเป็นผล ต่อเนื่องจากการเร่งลงทุนในช่วง 1-2 ปี

นายวันจักร์ บุรณศิริ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความแตกต่างกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากในระยะนั้นที่อยู่อาศัยในตลาดยังมีจำนวนไม่มาก ซึ่งจะเห็น ได้ว่าการที่บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เข้ามาทำตลาดที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพร้อมอยู่ ปรากฏว่าลูกค้าให้การตอบรับสินค้า ของบริษัทแลนด์ฯเป็นอย่างมาก และผลจากที่สามารถสร้างกำไร (มาร์จิ้น)ได้ถึง 35-40% ทำให้ผู้ประกอบการรายใหม่ได้เข้ามาสู่ตลาดอสังหาฯเป็นจำนวนมาก โดยมุ่งทำตลาดบ้านพร้อมอยู่ เพราะสามารถให้ผลตอบแทนจากการลงทุนได้สูง และหากจะแข่งขันในด้านราคาลดราคาลง 10% ก็ยังสร้างผลกำไรที่สูง

"สภาพตลาดอสังหาฯในตอนนี้ไม่ใช่แล้ว ถึงแม้กำไรที่จะได้รับจากการลงทุนจะอยู่ระดับ 30% แต่แนวโน้มในปีหน้า กำไรของตลาดรวมจะปรับลดลงอย่างต่อเนื่องคาดว่าจะอยู่ระดับ 25-30%

เพราะราคาที่จะผลักต่อไปยังลูกค้าไม่สามารถทำได้ ทำให้ผู้ประกอบการรายใหม่ไม่เข้ามาสู่ตลาด

ยกเว้นบางรายที่ต้องสานต่อโครงการให้เสร็จ ส่วนใครจะมองภาพว่าตอนนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่จะครองตลาดอสังหาฯและมีการแบ่งเค้กกันนั้น คิดว่าไม่แน่ใจ เพราะยังมีรายเล็กและรายกลางเข้ามาทำตลาดอยู่ แต่สิ่งที่ลูกค้าจะพิจารณาคือแบรดน์เนมของแต่ละบริษัทเป็นสำคัญ" นายวันจักร์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม ในปีหน้าการพัฒนาโครงการสิ่งสำคัญต้องอยู่ที่ทำเลซึ่งจะมีส่วนช่วยในด้านการขายได้ ขณะที่สินค้าในตลาดยังคงมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่สิ่งที่กังวลอย่างมากและไม่ต้องการให้ เกิดขึ้น คือ สงครามราคา เพราะจะไม่เป็นผลดีต่อระบบอสังหาฯ

ส่วนประเด็นที่มีผู้ประกอบการบางรายเสนอให้รัฐบาลเข้ามาดูแลราคาบ้านในบางโครงการที่เกิน ความเป็นจริงนั้น นายวันจักร์กล่าวว่า ในส่วนของบริษัทแสนสิริฯไม่ได้เสนอราคาที่เกินจริง(โอเวอร์) แต่สิ่งที่ต้องพิจารณาคือ โครงการนั้นมีทำเลเป็นอย่างไร มีระบบสาธารณูปโภค มีสวนสาธารณะ และการบริการภายในโครงการอย่างไร เพราะตรงนี้จะมีส่วนสะท้อนทางด้านราคาของโครงการนั้นๆ อย่างเช่น โครงการบ้าน แสนสิริ สุขุมวิท 67 ใหม่ ที่ราคาสูง เนื่องจากต้นทุนของที่ดินเป็นพื้นที่ที่ใกล้กับแหล่งเมือง ทั้งสามารถเดินทางโดยรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินได้ โครงการบ้านแสนสิริ สุขุมวิท 67 ใหม่ เป็นโครงการบ้านเดี่ยวแบบพร้อมอยู่จำนวน 96 หลัง ซึ่งอยู่ระหว่างตกแต่งภายในให้เสร็จเรียบร้อย คาดว่าจะเปิดให้ชมโครงการได้ภายในเดือนพฤศจิกายนนี้และเปิดการขาย ล่วงหน้า (แกรนด์เซล)ในเดือนมกราคม 2548 และทางโครงการยังเปิดให้เช่าบ้านเดี่ยว ขณะนี้มียอด ขอเช่าแล้ว 10 หลัง จากจำนวนที่เปิดให้เช่า 24 หลัง ส่วนใหญ่จะเป็นผู้บริหารระดับสูงของบริษัทชั้นนำจากต่างประเทศ ซึ่งราคาเช่าเฉลี่ย 140,000-250,000 บาทต่อเดือน

นายวันจักร์ กล่าวถึงยอดขาย ในช่วงครึ่งปีหลังว่า เริ่มปรับตัวดีขึ้น และเป็นลักษณะของกำลังซื้อที่เกิด ขึ้นจริง ไม่ใช่เกิดจากแรงซื้อเหมือน ในช่วงปลายปี 2546 โดยคาดว่าไตรมาส 3 ตัวเลขบ้านเดี่ยวจะมียอดขายที่ดีขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับครึ่งปีที่ผ่านมาที่มียอดขายได้ 105-110 ยูนิต และผลจากการจัดงาน Better Living Condo Fair ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 4-5 กันยายนที่ผ่านมา สามารถสร้างยอดขายได้ถึง 200 ล้านบาท

"เรื่องของสต๊อกสินค้าบริษัทจะพยายามบริหารให้อยู่ในระดับ ที่เหมาะสม และไม่เพิ่มมากจนสร้างความกดดันให้แก่ผู้รับเหมา แต่บริษัทต้องการคุณภาพจากผู้รับเหมา จะว่าไปแล้วแสนสิริ คงไม่แข็งพอที่จะสร้างบ้านพร้อมอยู่จำนวนมากเหมือนบริษัทแลนด์ฯ แต่จะมีสต๊อกที่ผสมกันทั้งบ้านพร้อมอยู่และบ้านที่เปิดขายไปก่อน เฉลี่ย 4-5 โครงการจะมีบ้านพร้อม อยู่ประมาณ 20-25 ยูนิต อย่างไรก็ตามบริษัทมีความมั่นใจยอดรับรู้รายได้ในปีนี้จะทำได้ตามเป้าหมายใหม่ที่ 8,200 ล้านบาท" นายวันจักร์ กล่าว

สำหรับแผนของบริษัทในปี 2548 คงจะให้น้ำหนักและมุ่งไปที่ตลาดบ้านเดี่ยวมากขึ้น เนื่องจากมีโอกาสที่จะทำตลาดได้กว้างและมีทำเลให้เลือกเมื่อเทียบกับตลาดคอนโดมิเนียม โดยเทียบไปแล้วตลาดบ้านเดี่ยวเฉลี่ยแต่ละปีจะมีปริมาณผลิตประมาณ 60,000-70,000 ยูนิต ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีปริมาณการผลิตประมาณ 10,000-20,000 ยูนิต ซึ่งจะมีช่วงห่างอยู่ประมาณ 40,000 ยูนิต

นอกจากนี้ในเรื่องของการบริหารโครงการ บริษัทให้ความสำคัญกับการสร้างสรรค์ชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีของลูกค้า เป็นโครงการที่เราขายชีวิตให้ ซึ่งมีการจัดตั้งนิติบุคคลจัดสรรขึ้น และในส่วนนี้ แน่นอนต้องมีต้นทุนในการบริหารจัดการ โดยเป็นรูปแบบที่นำมาจากการบริหารโครงการของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด บริษัทในเครือของแสนสิริ อย่างไรก็ตาม หากลูกค้าไม่ต้องการ ก็ยังมีทางเลือกอยู่คือ ในแต่ละโครงการจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลซึ่งเป็นกรรมการหมู่บ้านมาช่วยดูแล