ผู้บริหารบ้านสถาพร ชี้ตลาดโซนเหนือยอดขายอืด เหตุมีซัปพลายในตลาดจำนวนมาก ส่งผลผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่เหลือเดือนละ 1-2 โครงการ พร้อมแนะระวังต้นทุนทางการเงินเพิ่ม เตือนหากทำยอดขายที่ช้าเกิน 3 ปีขาดทุนเห็นๆ ส่วนผู้ประกอบการที่กู้เงินซื้อที่ดินตั้งแต่ ปี 45 เริ่มแบกรับต้นทุนทางการเงิน

นายสุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฉลิมนคร จำกัด ผู้พัฒนาโครงการบ้านสถาพรในย่านรังสิต เปิดเผยถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์โซนเหนือของกรุงเทพมหานครว่า ในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา ตลาดอยู่ในภาวะทรงตัว มีสินค้าประเภทบ้านเดี่ยวผลิตออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก มีการแข่งขันรุนแรง ทำให้อัตราการเติบโตของตลาดในโซนนี้ช้าเมื่อเทียบกับโซนอื่นๆ ของกรุงเทพฯ

"แม้ว่าในปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวในเมืองมีอัตราการเติบโตดีอยู่ แต่สำหรับบ้านเดี่ยวชานเมืองโดยเฉพาะโซนเหนือเป็นภาวะของความต้องการโต ช้ากว่าการผลิตบ้านของผู้ประกอบการ คาดว่าจะต้องใช้เวลานาน จนกว่าความต้องการจะดูดซับสินค้าที่มีอยู่ออกไปจนถึงภาวะสมดุล ซึ่งภาวะดังกล่าวไม่ได้เป็นปัญหาในภาพรวม แต่เป็นปัญหาของยอดขายที่ช้าลง เท่าที่ได้มีการสอบถามจากผู้ประกอบการในโซนนี้ ตอบตรงๆ เหมือนกันว่าตลาดในปีนี้สู้ปี 2546 ไม่ได้" นายสุนทร กล่าว

ส่วนยอดขายของบริษัทในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2547 มีอัตราลดลงประมาณ 20-25% จากปี 2546 ที่มียอดขายทั้งปี 370 ล้านบาท คือมียอดขายเฉลี่ย 4 ยูนิตต่อเดือน จากเดิมมียอดขายเฉลี่ย 7-8 ยูนิตต่อเดือน สำหรับสินค้าที่อยู่ในสต๊อกของบริษัทปัจจุบันมีประมาณ 40-50 ยูนิต

อย่างไรก็ตาม จากภาวะการขยายตัวของซัปพลายในอัตราที่สูงประกอบกับภาวะยอดขายของผู้ประกอบการหลายรายในโซนนี้มีอัตราที่ลดลง ส่งผลให้อัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ในโซนนี้ลดลงเหลือ เฉลี่ยเดือนละ 1-2 โครงการ จากที่ในปี 2545-2546 มีอัตราการเปิดโครงการใหม่เฉลี่ยเดือนละ 4-5 โครงการ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการชะลอการลงทุนเพื่อรอดูสถานการณ์

นายสุนทร กล่าวต่อว่า การที่ยอดขายช้าลงอาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการได้ เนื่องจากหาก ขายช้าเกินกว่า 3 ปี จะเกิดภาวะระหว่างการขาดทุนและกำไร หรือบางรายอาจขาดทุนไปเลยก็เป็นได้ เพราะยอดขายที่ช้าลงย่อมหมายถึงต้นทุนทางการเงินที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องกู้มาจากสถาบันการเงินที่มีอัตราดอกเบี้ยต้องจ่ายอยู่แล้วต้องมีภาระเพิ่มยิ่งขึ้น นอกจากนี้ ในส่วนของผู้ประกอบการที่ชะลอการเปิดตัวยังต้องพิจารณาต่อไปด้วยว่าจะแบกรับภาระต้นทุน ดอกเบี้ยที่กู้จากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่ดิน หรือเสี่ยงเปิดโครงการ เพื่อจะได้ขายสินค้าออกไปแล้วนำเงินดังกล่าวมาชำระหนี้ เพราะถ้าถือที่ดินเปล่าเอาไว้จะยิ่งมีความเสี่ยงมากขึ้น และภาวะเช่นนี้จะเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการรายเล็กเป็นส่วนใหญ่ โดยผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดินช่วงปี 2545-2546 เริ่มแบกรับภาระต้นทุนทางการเงินแล้ว

"สำหรับบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะมีต้นทุนทางการเงินที่ต่ำ สามารถชะลอการเปิดโครงการออกไปได้ แต่คนที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯถ้าไม่เปิดใน 3 ปีจะขาดทุน ดังนั้นผู้ประกอบการเหล่านั้น จะเริ่มเปิดโครงการใหม่ โดยทำบ้านราคาที่ถูกลงจากแผนเดิมที่วางเอาไว้ ซึ่งจากเดิมตั้งเป้าไว้บ้านเดี่ยวเฉลี่ย 3-10 ล้านบาทต่อยูนิต เหลือประมาณ 2-6 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์จากราคาเฉลี่ย 1.2 ล้านบาท เหลือประมาณ 8 แสนบาท" นายสุนทร กล่าว

อนึ่ง ขณะที่กำลังซื้อเริ่มชะลอตัว ด้านสถาบันการเงินหลายแห่งเตรียมที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขึ้น เพื่อเป็นการบริหารต้นทุนของธนาคาร อย่างเช่น ธนาคารไทยพาณิชย์ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเคหะ เป็นต้น

สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี นายสุนทร คาดว่าภาวะราคาน้ำมัน มีผลกระทบบ้างแต่ไม่มาก ซึ่งราคาน้ำมันดีเซลมีผลทำให้ต้นทุนด้านการขนส่งเพิ่มขึ้นไม่เกิน 2-3% ส่วนวัสดุที่ต้องพึ่งพิงน้ำมันหรือที่ต้อง ใช้การขนส่ง อาทิ ดิน, ปูน และพลาสติกที่ใช้ทำท่อต่างๆ ทั้งนี้ ผลกระทบจะเกิดขึ้นต้องพิจารณาว่า ราคาน้ำมันดีเซลจะขึ้นเท่าไหร่ในปี 2548 ขณะนี้เป็นเพียงความกังวลเท่านั้น ราคายังไม่ได้ปรับขึ้นจริง โดยที่ผ่านมารัฐบาลได้ประกาศพยุงราคาน้ำมันดีเซลไปจนถึงสิ้นปี