ปิดฉากปีเสือดุ เสือลำบากอย่างอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ยังใจดีสู้เสือออกมาแถลงข่าวคราวของบริษัท ต่อนักข่าวสายอสังหาริมทรัพย์ที่ ณ วันนี้ร่อยหรอลงเกือบครึ่ง

ทุกย่างก้าวของบริษัทพัฒนาที่ดินยักษ์ใหญ่ของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ย่อมเชื่อได้ว่าหลายฝ่ายติดตาม โดยเฉพาะในเรื่องการพลิกค้นกลยุทธ์ต่อสู้กับสถานการณ์ทางการเงินที่เกิดขึ้น

นโยบายอย่างหนึ่งของแลนด์ แอนด์เฮ้าส์ที่น่าสนใจมากก็คือ ในเรื่องของการรับเงินดาวน์ โดยลดงวดเงินดาวน์ลงจาก 15-18 งวดเหลือเพียง 8-12 งวดเท่านั้น ในขณะเดียวกันก็จะเพิ่มในส่วนของเงินดาวน์อีกอย่างน้อย 5%

ในยุคที่มีการแข่งขันการขายอย่างรุนแรงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา รวมทั้งสภาพการขายโครงการโดยทั่วไปในปัจจุบัน จะเห็นได้ว่ากลยุทธ์การยืดชำระการผ่อนงวดและลดจำนวนเงินดาวน์ เป็นสิ่งที่เจ้าของโครงการได้นำมาใช้กันโดยตลอด เพื่อที่จะจูงใจให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อบ้านเร็วขึ้น เพราะจากเงินดาวน์ประมาณ 25-30% ของราคาขายและต้องผ่อนดาวน์ประมาณ 12 งวด ก็ได้ลดลงเหลือเพียงประมาณ 10-15% และผ่อนได้นานขึ้นถึง 24 เดือน

จากยุทธวิธีดังกล่าวได้สร้างปัญหาให้เกิดขึ้นในขณะนี้คือ ปัจจุบันทางสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ระยะยาว จะปล่อยสินเชื่อให้น้อยลงจากที่เคยปล่อย 80-90% ของราคาประเมินของบ้าน ก็อาจจะเหลือเพียง 70%-75% ซึ่งลูกค้าจะต้องรับภาระหาเงินส่วนที่เหลือนี้มาสมทบเอง เลยกลายเป็นปัญหาหนึ่งที่ทำให้การโอนล่าช้า มิหนำซ้ำบางรายเคยผ่อนดาวน์ต่อเดือนให้ทางโครงการเป็นเงินที่น้อยกว่าผ่อนต่องวดให้กับธนาคาร ก็เลยผ่อนต่อจริงๆ กับทางธนาคารไม่ไหว

อนันต์ได้ให้เหตุผลในเรื่องของการลดงวดเงินดาวน์ว่า ส่วนหนึ่งเพื่อให้ตรงกับความต้องการของลูกบ้านที่ต้องการบ้านเร็วขึ้น ส่วนเงินดาวน์ที่เพิ่มขึ้นอีก 5% นั้นจะสอดคล้องกับนโยบายของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อกู้ซื้อบ้าน ซึ่งปัจจุบันมีความเข้มงวดในการปล่อยเงินกู้มาก

ซึ่งวิธีการดังกล่าวผู้ซื้อที่ต้องการซื้อบ้านจริง ก็ต้องแบกภาระในการผ่อนงวดมากขึ้น ทั้งๆ ที่ปัจจุบันรายได้ของคนจะลดลง ทำให้อาจจะมีผลกระทบต่อการขาย แต่อนันต์กลับมั่นใจว่า กลุ่มลูกค้าที่มีเงินและต้องการบ้านจริงยังมีอยู่

แน่นอนที่สุดถ้าไม่มองพลาด ด้วยวิธีนี้บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์จะมีสภาพคล่องที่ดีขึ้นและเร็วขึ้น

"ลูกค้าที่มีความพร้อมในการจ่ายเงินดาวน์ที่สูงขึ้น 25-30% มีความมั่นใจที่จะได้รับอนุมัติสินเชื่อรายย่อยจากธนาคาร และผู้ประกอบการที่มีศักยภาพในการหาแหล่งเงินกู้ให้กับผู้บริโภคได้ องค์กรได้รับความเชื่อถือจะมีความได้เปรียบในการดำเนินธุรกิจในช่วงนี้" นพพรกล่าวเสริม

นอกจากกลยุทธ์ทางการเงินดังกล่าวแล้ว ปีนี้ผู้บริหารของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ยืนยันว่า จะไม่มีการเปิดโครงการใหม่ โครงการที่ขายจะเป็นโครงการเดิมที่เปิดเมื่อปี 2539 ซึ่งมีโครงการที่ดำเนินงานอยู่ 35 โครงการ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 29 โครงการ ต่างจังหวัด 6 โครงการ

ถึงแม้ว่าในปี 2540 ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นปีที่ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างหนัก มีการปิดสถาบันการเงินถึง 56 แห่ง แต่ทางบริษัทโอนบ้านไปได้ประมาณ 3,000 ยูนิตเป็นเงินประมาณ 10,000 ล้านบาท ส่วนปี 2541 นั้นคาดว่า จะมีการโอนบ้านให้ลูกค้าเป็นมูลค่าประมาณ 9,000 ล้านบาท เมื่อหักต้นทุนการก่อสร้างประมาณ 2,700 ล้านบาทแล้ว เงินที่เหลืออีกประมาณ 6,300 ล้านบาทน่าจะเพียงพอต่อการดำเนินงานของบริษัทได้ทั้งปี รวมทั้งค่าใช้จ่ายในเรื่องดอกเบี้ยเงินกู้ด้วย

ดูภาพโดยรวมๆ ดังกล่าวแล้วก็ไม่น่ามีปัญหา แลนด์แอนด์เฮ้าส์น่าจะผ่านปีเสือดุไปได้โดยไม่ลำบากมากนัก แต่อย่าลืมว่าแลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังมีภาระที่ยิ่งใหญ่อยู่ก็คือ ในเรื่องของการชำระเงินกู้ต่างประเทศ ซึ่งส่วนต่างของค่าเงินบาทและดอลลาร์นั้นทำให้บริษัทขาดทุนครั้งใหญ่ ทั้งๆ ที่เคยมีกำไรสุทธิต่อเนื่องมาตลอดปีละประมาณ 1,500-2,200 ล้านบาท

ประวัติศาสตร์ของบริษัทได้บันทึกไว้ว่าไตรมาสที่ 2 ของปี 2540 บริษัทขาดทุน 1,810 ล้านบาท, ไตรมาสที่ 3 ขาดทุนถึง 2,600 ล้านบาท ซึ่งในไตรมาสที่ 2 นั้นในส่วนเงินกู้ต่างประเทศได้คิดจากค่าเงิน 29 บาทต่อ 1 ดอลลาร์สหรัฐ ไตรมาสที่ 3 คิดที่ค่าเงินประมาณ 35 บาทต่อดอลลาร์

ต้นปี 2541 อนันต์บอกว่า ค่ายแลนด์ฯ ยังเป็นหนี้ต่างประเทศประมาณ 130 ล้านดอลลาร์ คิดที่ดอลลาร์ละ 55 บาทเป็นเงิน 7,000 กว่าล้านบาท ถ้าค่าเงินบาทอ่อนลงกว่านี้จะเป็นหนี้เท่าไหร่ คาดว่าคนของแลนด์ฯ คงไม่กล้าจะคิดถึง ถึงแม้จะเป็นหนี้ระยะยาวที่ต้องชำระคืนอีก 3-5 ปีข้างหน้าก็เถอะ

ส่วนโครงการในต่างประเทศ ทั้งฟิลิปปินส์และอินโดนีเซียนั้น ถึงแม้ว่าจะขายไปได้ส่วนใหญ่แล้วก็ตาม แต่ปัญหาของค่าเงินที่กระทบไปหมดทั่วเอเชีย รวมทั้งความวุ่นวายที่เกิดขึ้นในอินโดนีเซีย แน่นอนว่าย่อมกระทบต่อการลงทุนของแลนด์แอนด์เฮ้าส์เหมือนกัน โดยเฉพาะในเรื่องการโอนที่กำลังจะทยอยโอนในทั้ง 2 ประเทศ

ปีที่ผ่านมาคนของแลนด์ฯ เลยอดได้โบนัสทั้งบริษัท แถมยังมีแผนลดต้นทุนประหยัดกันสุดตัวด้วย นอกจากนั้นสื่อไหนที่เคยได้รับอานิสงส์การลงโฆษณาจากค่ายแลนด์ฯ ปีนี้ก็ต้องเตรียมทำใจ เพราะจะลดงบตัวนี้ลงมาอีก 30% เหลือเพียง 150 ล้านบาทจาก 250 ล้านบาทเมื่อปี 2540 และ 450 ล้านบาทเมื่อปี 2539 ซึ่งจะกระจายใช้ในสื่อทุกประเภท