มรสุมกระหน่ำ "แนเชอรัล พาร์ค" ทำมาร์เกตแคปหุ้นหายกว่า 82% จากต้นปี "เสริมสิน" ระบุหุ้นร่วงควบคุมไม่ได้ แต่ปลอบใจรายย่อยลงเรือลำเดียวกัน เหตุส่วนตัวยังถือ N-PARK กว่า 5% คนหุ้นชี้ต้นทุนผู้ถือหุ้นเดิมต่ำแค่ 0.80 บาท เทียบกับผู้ถือหุ้นรายย่อยไม่ได้ ส่งผลรอไปเก็บราคาต่ำกว่า 1 บาท ด้าน "เกียรตินาคิน" ประเมินหลังควบกิจการการรับรู้รายได้จากการลงทุนก็ยังไม่ชัดเจน

ปี 2547 นับเป็นปีที่สาระพัดเรื่อง ร้ายๆ กระหน่ำใส่บริษัท แนเชอรัลพาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือ หุ้น N-PARK ในตลาดหลักทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกรณีตกเป็นข่าวพัวพันหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL ของธนาคารกรุงไทย (KTB) ท่ามกลางสถานการณ์ตลาดปั่นป่วนกับปัจจัยเรื่องของราคาน้ำมัน และอัตราดอกเบี้ย จนราคาหุ้นรูดลงมาเป็นลำดับ ทำให้ N-PARK ตัดสินใจปรับโครงสร้างกลุ่มด้วยการควบรวมกิจการกับ บริษัท แปซิฟิก แอสเซทแมเนจเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ PA ซึ่งต้องเพิ่มทุนจดทะเบียนอีกครั้ง ในขณะที่ราคาหุ้นได้ปรับตัวลงมาเคลื่อนไหวที่ระดับ 1 บาทเศษแล้ว

"เสริมสิน" ปลอบรายย่อยชี้ลงเรือลำเดียวกัน

นายเสริมสิน สมะลาภา กรรมการผู้จัดการบริษัท แนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) (N-PARK) เปิดเผยว่า ความเคลื่อนไหวของราคาหุ้น N-PARK ถือว่าเป็นไปตามกลไกตลาด บริษัทไม่สามารถควบคุมได้ โดยเฉพาะการซื้อขายในระยะสั้นที่หุ้นมีการขึ้น-ลงรายวัน และมีนักลงทุนเข้ามาซื้อขายหุ้น N-PARK เป็นหมื่นราย

อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้บริหาร ก็พยายามทำหน้าที่อย่างดีที่สุด เพื่อที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น และโดยส่วนตัวแล้วก็มีการถือหุ้นใน N-PARK อยู่กว่า 5% จึงน่าจะให้ความมั่นใจแก่นักลงทุนรายย่อยได้ว่า ผู้บริหารเสมือนกับลงเรือลำเดียวกัน และอยู่ในสถานะเดียวกัน

"ตัวผมเองถือหุ้นใน N-PARK ประมาณ 5% ซึ่งถือว่าลงเรือลำเดียวกับรายย่อย เหมือนกินข้าวหม้อเดียว กัน ซึ่งคงสามารถสร้างความมั่นใจกับนักลงทุนได้ ส่วนราคาหุ้นที่ขึ้นลงเป็นรายวันนั้น ในฐานะผู้บริหารก็ต้อง ยอมรับว่าไม่สามารถเข้าไปควบคุมได้ เพราะเป็นกลไกตลาด" นายเสริมสินกล่าว

ซื้อของถูก-ขยายธุรกิจ

เขากล่าวต่อว่า สาเหตุที่บริษัทต้องเร่งขยายการลงทุน เนื่องจากออก จากแผนฟื้นฟูกิจการค่อนข้างช้า โดย N-PARK หลุดจากรีแฮบโกประมาณเดือน ก.ค. 2546 ซึ่งขณะนั้นมีทุนประมาณ 8,000 ล้านบาท และเงินกู้อีก 6,000 ล้านบาท ดังนั้นเมื่อมีโอกาสในการซื้อสินทรัพย์ราคาถูกจึงต้องรีบดำเนินการ แต่ก็เป็นการเดินอย่างระมัดระวังในเรื่องของความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น และเลือกซื้อในสิ่งที่มีคุณภาพจริงๆ ซึ่งเห็นได้จากการที่มีผู้เสนอขายมาเป็น 1,000 รายการ แต่ที่ N-PARK เลือกซื้อคิดเป็นเพียงแค่ 1% เท่านั้น

"โมเดลธุรกิจของ N-PARK ถือเป็นเรื่องใหม่สำหรับประเทศไทย ทำให้มีข้อสงสัยและการต่อต้านเกิดขึ้นมากมาย ซึ่งเราต้องพยายามทำความเข้าใจแก่นักลงทุนว่าการทำธุรกิจแบบนี้เป็นเรื่องธรรมดาสำหรับต่างประเทศ เป็นสิ่งที่เป็นสากล และผมคาดว่าในอนาคตบริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องเดินไปในทิศทางนี้ เพื่อต่อยอดธุรกิจ แต่ด้วยความที่เราไปเป็นคนแรกจึงมีคำถามเยอะหน่อย" นายเสริมสินกล่าว

ทั้งนี้ นอกเหนือจากการรุกลงทุน เพื่อขยายฐานรายได้แล้ว ประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นอีกอย่างหนึ่งคือ จะทำให้ขนาดของ N-PARK ใหญ่ขึ้น และสามารถดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้า มาลงทุนได้ ซึ่งโดยปกติแล้วนักลงทุน ต่างชาติจะสนใจลงทุนในกิจการที่มีขนาด 8,000-10,000 ล้านบาทขึ้นไป และหากนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจลงทุนใน N-PARK จะเป็นประโยชน์กับผู้ถือหุ้น ทำให้มีฐานทุนที่ใหญ่ขึ้น

ยืนยันไม่เป็น NPL

สำหรับเรื่องของความเสี่ยงในการลงทุนของบริษัท ซึ่งนักลงทุนค่อน ข้างให้ความสำคัญนั้น ในฐานะผู้บริหารได้ดูแลในเรื่องนี้เป็นอย่างดีและมีความระมัดระวังในการลงทุน ดังจะเห็นได้จากการจำกัดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของบริษัทไว้ที่ 1 เท่า หรือในส่วนของรายได้มีการวางนโยบายให้บริษัทมีรายได้จากค่าเช่า คือกิจการโรงแรม 50% และรายได้จากการขาย 50% เพื่อให้เกิดความสมดุล นอกจากนั้นในด้านการลงทุนมีแผนที่จะขยายการลงทุนไปยังต่างประเทศ 50% และในประเทศ 50% เพื่อ กระจายความเสี่ยง

นายเสริมสิน ยังกล่าวถึงประเด็นที่มีความกังวลว่า N-PARK จะกลายเป็น NPL ด้วยว่า ขอยืนยันบริษัทไม่ใช่ NPL อย่างแน่นอน เนื่องจากมีการชำระหนี้ตรงตามกำหนดเวลามาโดยตลอด ในขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงไปได้ดี และมีความต้องการที่แท้จริงเข้ามาอยู่อย่างต่อเนื่อง

ฮึดออกหุ้นกู้แปลงสภาพระดมทุนต่างชาติเจ้าแรก

นอกจากนั้น บริษัทยังเตรียมที่ะระดมทุนโดยการออกหุ้นกู้แปลงสภาพเพื่อขายนักลงทุนต่างชาติ มูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาท โดยคาดว่าจะสามารถสรุปได้ภายในเดือนนี้ เงินที่ได้จะนำมาใช้หนี้และขยายกิจการ ซึ่งถือว่าเป็นตราสารที่ไม่มีใครออกมานานแล้วนับตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจ ดังนั้นการที่ N-PARK สามารถออกได้ถือว่านักลงทุนต่างชาติมีความมั่นใจในบริษัท รวมถึงมั่นใจในอนาคต ทางเศรษฐกิจของประเทศไทยด้วย ส่วนอัตราดอกเบี้ยคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 3-4% หรือต่ำกว่า

ชี้รายย่อยต้นทุนสูง

แหล่งข่าวจากวงการหลักทรัพย์ให้ความเห็นว่า ถึงแม้ว่านายเสริมสินจะบอกว่าถือหุ้น N-PARK อยู่เป็นจำนวนมาก แต่ก็มีข้อสังเกตว่า ต้นทุนของนายเสริมสิน นั้นอยู่ที่ระดับต่ำเพียงแค่ 0.80 บาทเท่านั้น ดังนั้น จึงนำมาเทียบกับรายย่อยไม่ได้ ทำให้นักลงทุนไม่มั่นใจ และเห็นว่าผู้ถือหุ้นเดิมมีต้นทุนถูกมาก ดังนั้นจึงมีคนที่ต้องการเก็บหุ้นที่ราคาเดียวกับผู้ถือหุ้นเดิมคือที่ระดับ 0.80 บาท

โบรกฯชี้รับรู้รายได้ไม่ชัด

ด้านบทวิเคราะห์ บล.เกียรตินาคิน ได้แนะนำให้หลีกเลี่ยงการลงทุนในหุ้น N-PARK โดยระบุว่า การกระจายธุรกิจที่ยังไม่สามารถรับรู้รายได้ที่ชัดเจนในช่วง 2 ปีนี้ยังเป็นประเด็นที่มีความเสี่ยงของธุรกิจ N-PARK ซึ่งผู้บริหารคาดว่าในช่วงระยะเวลา 1-2 ปีนี้อยู่ในช่วงระหว่างการลงทุน ทำให้ผลประกอบการใน 1-2 ปีนี้ยังไม่รับรู้รายได้จากโครงการต่างๆได้อย่างชัดเจน โดยผู้บริหารคาดว่าโครงการต่างๆจะให้ผลตอบ แทนที่ชัดเจนและการรับรู้รายได้จะเริ่มมีขึ้นหลังจากนี้อีก 2 ปี

ทั้งนี้ ในช่วงระหว่างการลงทุนจะมีปัจจัยเสี่ยงทั้งภายนอกและภาย ในที่อาจจะเข้ามากระทบและจะมีผลต่อโครงการต่างๆ ของ N-PARK ไม่เป็นไปตามคาดและจากการเพิ่มทุนมีผลทำให้เกิด Dilution effect ซึ่งถ้าคำนวณมูลค่าทางบัญชีปัจจุบัน (BV) แบบ Fully dilute (จากจำนวนหุ้นที่ 9,546 ล้านหุ้นเพิ่มขึ้น 18.48%) อยู่ที่ 0.86 บาทต่อหุ้น จากเดิมอยู่ที่ 1.01 บาทต่อหุ้น ซึ่งก็มีผลทำให้มูลค่าทางบัญชีปรับลดลง สะท้อนถึงราคาหุ้นที่ปรับลดลงเช่นกัน

ประกอบกับผลประกอบการในไตรมาส 1/47 ที่ผ่านมา ยังคงขาดทุน 79.58 ล้านบาท โดยบริษัทมีรายได้จากการขาย 311 ล้านบาท เพิ่มขึ้นค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียว กันของปีก่อน และกำไรก่อนหักดอกเบี้ยและภาษี (EBIT) ที่ 37.18 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม หลังจากที่ได้มีการหักดอกเบี้ยจ่าย ที่ 73.72 ล้านบาท แล้วทำให้ N-PARK มีผลประกอบการในไตรมาส 1/47 ออกมาขาดทุน ซึ่งสาเหตุที่ NPARK มีดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้นมากก็มาจากการกู้เงินเพื่อนำไปลงทุนในการขยายโครงการต่างๆ ถึงแม้ว่าจะมีแผนการ Re-finance โดยการออกหุ้นกู้แปลงสภาพแต่คาดว่ายังคงต้องใช้ระยะเวลาสำหรับการลดภาระดอกเบี้ยจ่าย ซึ่งคาดว่าปัญหาเรื่องดอกเบี้ยจ่ายยังคงมีผลกระทบต่อผลประกอบการในไตรมาส 2 และไตรมาส 3/47 ต่อไป

N-PARK มาร์เกตแคปวูบ 82%

สำหรับความเคลื่อนไหวราคาหุ้น N-PARK ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องนับจากต้นปีทั้งจากภาวะตลาดรวมที่ทรุดลง นอกจากมาตรการชะลอความร้อนแรงของอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มมาตั้งแต่ปลายปี 46 ตลอดจนข่าวร้ายที่เข้ามากระทบตลอดเวลาในปี 47 นี้ อาทิ ข่าวลือเพิ่มทุน ข่าวลือความขัดแย้งระหว่างกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ บวกกับมีการลงทุนเป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา จนส่งผลให้ราคาหุ้นทรุดตัวลงมาเคลื่อนไหวที่ระดับ 3-4 บาท ก่อนจะหลุด 2 บาท หลัง N-PARK ตกเป็นข่าวพัวพันหนี้ NPL ของธนาคารกรุงไทย

อีกทั้งล่าสุดยังมีการเพิ่มทุน 489 ล้านหุ้นเพื่อรองรับการแลกหุ้นเพื่อการควบรวมกิจการกับ PA ส่งผลให้ราคาหุ้นปรับตัวลดลงแรงต่อเนื่องมาเคลื่อนไหวที่ 1 บาทกว่า

ทั้งนี้ เมื่อเทียบกับในช่วงต้นปี ที่ราคาเคยขึ้นไปสูงสุดถึง 8.40 บาท เมื่อวันที่ 6 ม.ค. 2547 ที่ผ่านมา แต่ล่าสุดวานนี้ (10 ส.ค.) ราคาหุ้นปิดที่ระดับ 1.25 ลดลงรวมทั้งสิ้น 7.15 บาทจากราคาสูงสุด

ในส่วนของมูลค่าตามราคาตลาด (มาร์เกตแคป) ของ N-PARK ปรากฎว่าปรับตัวลดลงจากเมื่อวันที่ 5 ม.ค. 2547 มีมาร์เกตแคปอยู่ที่ระดับ 64,054.42 ล้านบาท มาอยู่ที่ 10,957.74 ล้านบาท เมื่อวันที่ 9 ส.ค. 2547 หรือปรับตัวลดลงถึง 82.89%