6 มีนาคม 2541 ถือเป็นฤกษ์งามยามดีของการเปิดธนาคาร รัตนสิน จำกัด หรือที่เรียกกันว่า
Good Bank ตามแนวคิดของธารินทร์ นิมมานเหมินท์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง
ที่ต้องการนำทรัพย์สินสภาพดีของไฟแนนซ์ 56 แห่งที่ถูกปิดกิจการไปมาบริหาร
การเปิด กู๊ดแบงก์ ครั้งนี้ก็จะเป็นครั้งแรก ที่จะทำให้คนทั่วไปรู้จักตึกปลาแดง
หรือ อิตัลไทย ทาวเวอร์ ริมถนนเพชรบุรีตัดใหม่ อันเป็นที่ตั้งของธนาคารแนวคิดใหม่แห่งแรก
ได้ดีขึ้นกว่าที่ผ่านมา
ตึกปลาแดงแห่งนี้ดูแลโดยบริษัท ปลาแดง จำกัด จัดตั้งมาตั้งแต่ปี 2538 ในเครืออิตัลฯ
ไทย ถือหุ้นร่วมกับ บริษัท เอก โฮลดิ้ง จำกัด สัดส่วนฝ่ายละประมาณร้อยละ
50 ก่อนที่อิตัลฯ ไทยจะซื้อหุ้นของเอกโฮลดิ้ง ที่ถืออยู่มาและรับงานบริหารโครงการเต็มตัว
ก่อนหน้าวันเปิดตัวกู๊ดแบงก์ ชาตรี รัตนสังข์ กรรมการผู้จัดการบริษัท ปลาแดง
ออกแถลงถึงความคืบหน้าการก่อสร้างอาคารและโครงการขาย ซึ่งอยู่ในช่วงที่เศรษฐกิจกำลังซบเซา
ซึ่งตัวเขาเองคงต้องปรับกลยุทธ์อย่างมาก เพราะเป็นช่วงที่สถานการณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ไม่สดใสเท่าที่ควร
ยอดขายของตึกปลาแดงล่าสุด ทั้งการเช่าและเซ้งพื้นที่รวมแล้วประมาณ 55%
โดย 27% เป็นสำนักงานของกลุ่มบริษัทในเครืออิตัลฯ ไทยด้านธุรกิจก่อสร้าง
และบริษัทร่วมทุนกับต่างประเทศ ส่วนที่เหลือก็คือธุรกิจทั่วไปทั้งในประเทศและต่างประเทศ
โดยชาตรี มีเป้าหมายว่าน่าจะเป็นบริษัทธุรกิจจากต่างประเทศที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย
สิ่งที่ชาตรีภูมิใจกับตึกปลาแดงก็คือ ทำเลซึ่งมีทางเข้าออก 2 ทางทั้งจากด้านถนนเพชรบุรีตัดใหม่
และซอยพร้อมพงษ์ หรือ สขุมวิท 39
นอกจากนี้ ตัวโครงการยังอยู่ในทำเลที่การคมนาคม ด้านระบบขนส่งมวลชนค่อนข้างสะดวก
ทั้งทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา โครงการทางด่วนขั้นที่ 2 เส้นทางรถไฟฟ้าธนายง
โครงการทางรถไฟยกระดับโฮปเวลล์หากมีการก่อสร้างต่อ และมีท่าเทียบเรือในคลองแสนแสบด้านหลังตึก
ที่สำคัญคือ ตึกอิตัลไทย ทาวเวอร์ เป็นอาคารสำนักงานทันสมัยที่สุดในขณะนี้
เมื่อเทียบกับอาคารสำนัก งานอื่นๆ ในย่านเดียวกัน
ด้วยความที่เป็นโครงการอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ สูงถึง 44 ชั้น บนเนื้อที่ประมาณ
6 ไร่ โดยมีการสร้างอาคารเอนเตอร์เทนเม้นต์คอมเพล็กซ์ 5 ชั้นแยกออกมา เพื่อให้เป็นแหล่งศูนย์ของนักซื้อ
นักกิน นักเที่ยวอย่างสมบูรณ์แบบ นับได้ว่าเป็นอาคารที่ทันสมัยในย่านเพชรบุรีตัดใหม่ที่หาคู่แข่งทัดเทียมยาก
อาคารสำนักงานแห่งนี้ก่อสร้างอย่างทันสมัย ภายในมีลิฟต์ประหยัดพลังงานความเร็วสูง
เป็นระบบลิฟต์ MIC-RONIC 10 จาก SCHINDLER แห่งแรกในประเทศไทย และเป็นแห่งที่
5 ของโลก
ชาตรีเน้นว่า จุดเด่นของอิตัลไทย ทาวเวอร์มีอยู่ถึง 25 อย่าง ซึ่งหนึ่งในนั้นคือ
เจ้าของตึกเป็นบริษัทชั้นแนวหน้าของประเทศไทย คือ อิตาเลียนไทย ดีเวลล๊อปเมนต์
จำกัด
แต่ความเป็นอิตัลไทยก็ใช่ว่าจะทำให้งานโครงการนี้ สร้างเป้ายอดขายได้ง่ายๆ
เมื่อสภาพเศรษฐกิจที่อาคารสำนักงานมากกว่าความต้องการในปัจจุบัน และตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทปลาแดงขึ้นมาเพื่อบริหารตึกหลังนี้
ก็เป็นช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มซบเซาอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากโครงการ
ไม่สามารถก้าวถอยหลังได้ หลังจากเริ่มลงเสาไปแล้วเมื่อ 9 กุมภาพันธ์ 2537
อย่างไรก็ตามเป้าหมายภายในปี 2541 ของบริษัทปลาแดงก็คือ สามารถปิดการขายให้ได้เต็ม
100% แม้จะต้องยอมต่อรองทุกวิถีทางกับผู้เช่าภายในอาคารก็ตาม ทั้งนี้พื้นที่ส่วนที่เหลือของอาคารสำนักงานจากชั้น
11-43 ประมาณ 57,807 ตารางเมตร กับเอนเตอร์เทนเม้นท์ คอมเพล็กซ์ อีก 5,226
ตารางเมตร เป็นเรื่องที่ผู้บริหารปลาแดงต้องใช้ทุกวิถีทางในการจำหน่ายออกให้ได้หมด
ชาตรีเล่าให้ผู้สื่อข่าวฟังเมื่อครั้งเปิดตัวครั้งที่ 2 ว่า การต่อรองนั้นบริษัทยอมที่จะลดราคาให้กับผู้เช่า
แม้ล่าสุดจะถูกลงกว่าเป้าหมายที่วางไว้บ้าง ทั้งนี้ค่าเช่าก็ต้องทำให้ผู้เช่าสามารถทำธุรกิจต่อไป
เพื่อบริษัทปลาแดงจะได้มีรายได้เข้ามาเช่นกัน
หลายคนเชื่อว่า หากพูดถึงความต้องการอาคารสำนักงานและร้านค้าที่ทันสมัย
คู่แข่งในย่านถนนเพชรบุรีตัดใหม่ คงไม่มีใครเทียบกับอิตัลไทย ทาวเวอร์ได้
เพียงแต่ปัญหาด้านเศรษฐกิจอาจเป็นแรงบีบที่ทำให้มีผู้เช่าไม่ถึงเป้าที่ต้องการ
ความพยายามของผู้บริหารปลาแดงก็คือ ต้องหากลยุทธ์ด้านการตลาดทุกด้านเพื่อให้บริษัทบรรลุวัตถุประสงค์
ซึ่งชาตรียอมรับว่าธุรกิจเรียล เอสเตทนั้นอาศัยเก่งเพียงอย่างเดียวไม่ได้
ต้องมีเฮงนำมากกว่า เพราะแม้แต่คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี ซึ่งชาตรีจบออกมาก็มีการสอนไว้ในลักษณะนี้
สิ่งหนึ่งที่ชี้ให้เห็นว่าผู้บริหารหนุ่มใหญ่ผู้นี้ ใช้ทุกกลยุทธ์ที่มีอยู่มากระตุ้นยอดขายก็คือ
การปรับฮวงจุ้ยของอาคารอิตัลไทย ทาวเวอร์ให้มีความสมดุล ตามหลักของนักพัฒนาที่ดินไทยในปัจจุบันทำกัน
ชาตรียอมรับว่า มีการปรับหลายอย่างเพื่อให้เหมาะสมถูกต้องตามตำราของศาสตร์แขนงนี้
โดยนอกจากปรึกษากันภายในทีมงานของปลาแดงเองแล้ว ยังต้องรับการชี้แนะสั่งสอนจากอาจารย์ชื่อดังที่เชิญมาจากฮ่องกงด้วย
เมื่อพูดถึงศาสตร์เรื่องฮวงจุ้ย ชาตรีอธิบายรายละเอียดว่า "ผมทำเองหมด
ศาลที่นี่แรง ต้องแก้ทุกอย่าง เราลบหลู่ไม่ได้ การปรับแก้ฮวงจุ้ย ด้วยรูปร่างของตึกเหมือนแมลง
ด้านหลังเป็นน้ำ คือคลองแสนแสบ เป็นโซนที่อยู่ริมน้ำ ด้านหน้าตะวันออกจึงเป็นเหตุผลว่า
ทำไมทางเข้าจึงต้องมีสีแดง ทำไมป้ายสามเหลี่ยม ทำไมที่ตรงนี้เป็นสามเหลี่ยม
เป็นทางสามแพร่ง"
ด้วยประสบการณ์ที่ทำมากับกลุ่มอิตัลไทย ด้านธุรกิจโรงแรม นี่ไม่ใช่โครงการแรกของ
ชาตรี เพราะเขาเคยมีประสบการณ์จากการขายโครงการเอกชัยกอล์ฟมาแล้ว เพียงแต่เมื่อก่อนเขาคิดว่าเป็นการฝึกหัดงานมากกว่า
"ผมยังเป็นเทรนนี่ยังต้องฝึกกันอีกเยอะ เพราะธุรกิจมีการแข่งขันสูง
ประการที่สอง เป็นสกูล ออฟ เมเนจเม้นท์ เรียลเอสเตทไม่สามารถใช้คำว่า เก่งบวกเฮง
แต่ต้องบอกว่า เฮงมากกว่าเก่ง"
แม้ความคิดเห็นและประสบการณ์ของชาตรี จะเป็นอีกบทหนึ่งของการทำธุรกิจอสังริมทรัพย์ในประเทศไทย
ยุคไอเอ็มเอฟที่ชี้ให้เห็นว่า การจะอาศัยเฉพาะชื่อของความเป็นเจ้าพ่อวงการก่อสร้างไทย
อย่างบริษัทอิตัลฯ ไทยเป็นจุดขายเพียงอย่างเดียว ไม่ได้ คงต้องผสมผสานความรู้ความสามารถหลายอย่างเข้าด้วยกัน
ที่สำคัญก็คือ สัจธรรมของการทำธุรกิจที่เห็นได้ชัดก็คือ ผลกระทบของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น
รายใหญ่คงต้องแบกภาระหนักหนากว่ารายเล็กนั้นแน่นอน
